Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 08 OCTOBRE 2014
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/20448
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/09242
APPELANT
Monsieur [O] [P] [F]
LE MAZERT
[Localité 1]
représenté par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
assisté de Me Xavier PAULET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0358
INTIMES
Madame [B] [V] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [Z] [U]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet 3L PARTNERS, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125
assistés de l'Association GOLDBERG MASSON, avocats au barreau de PARIS, toque: R091
SA AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège sis
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
assistée de Me Liza SAINT-OYANT, pour Me Luc WYLER, avocats au barreau de PARIS, toque : R001
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Juin 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
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Des infiltrations récurrentes ayant endommagé à compter de l'année 2006 l'appartement de M. et Mme [U] situé au 1er étage de l'immeuble du [Adresse 4], le syndicat des copropriétaires dudit immeuble a obtenu, selon ordonnance de référé du 12 novembre 2009, la désignation de M. [W] en qualité d'expert, avec pour mission de déterminer l'origine des fuites.
Au vu du rapport de M. [W] déposé le 5 octobre 2010, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et M. et Mme [U] ont, par acte extra-judiciaire du 24 mai 2011, assigné M. [O] [F], propriétaire du logement situé au 2ème étage à l'aplomb de celui des époux [U], et la société Axa France IARD, assureur de la copropriété, en réparation de leur préjudice.
Par jugement du 4 octobre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit recevables les demandes,
- condamné in solidum M. [O] [F] et la société Axa France IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.320 € réévaluée selon l'indice BT 01 d'avril 2010 au jour du jugement,
- condamné M. [O] [F] à payer à M. et Mme [U] les sommes de :
3.358,41 € réévalués selon l'indice BT 01 d'avril 2010 au jour du jugement,
* 20.640 € au titre de leur préjudice locatif jusqu'au 31 mars 2010,
- condamné M. [O] [F] à faire réaliser dans son appartement des travaux de conformité selon le devis Batik n° 1603 du 13 avril 2010 tel que retenu par l'expert, sous la maîtrise d''uvre de l'architecte du syndicat dont les honoraires seraient supportés par M. [O] [F],
- dit qu'à défaut d'avoir réalisé ces travaux dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, M. [O] [F] devrait acquitter une astreinte de 100 € par jour de retard au profit du syndicat et une autre astreinte de 100 € par jour au profit de M. et Mme [U],
- condamné M. [O] [F] à relever et garantir la société Axa France IARD de la condamnation prononcée contre elle,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté les autres demandes,
- condamné M. [O] [F] à payer au syndicat des copropriétaires et à M. et Mme [U] la somme unique de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. [O] [F] a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 juin 2014, de :
' au visa des articles 122 du code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967, 1384 du code civil,
- dire irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires
- à défaut, les dire non fondées,
- débouter le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [U] de toutes leurs prétentions,
- subsidiairement, désigner un expert à l'effet d'examiner les désordres et d'évaluer le coût des travaux de remise en état,
- plus subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise complémentaire à l'effet de vérifier les fuites entre les 2ème et 3ème étages et les incidences qu'elles peuvent avoir sur les dommages subis par M. et Mme [U] ainsi que sur la répartition des responsabilités entre les propriétaires desdits appartements,
- en tout état de cause, condamner la société Axa France IARD à le relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre lui,
- condamner « conjointement et solidairement » (sic) le syndicat des copropriétaires et M. [Z] [U] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
Formant appel incident, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et M. et Mme [U] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 juin 2014, de :
' au visa des articles 1382, 1383, 1384 du code civil, 15 de la loi du 10 juillet 1965,
- constater la réalité et l'ampleur des désordres subis par le syndicat et par M. et Mme [U],
- constater que M. et Mme [U] ont subi une perte locative résultant directement des désordres qui se sont manifestés dans leur appartement,
- constater que les installations privatives du lot de M. [O] [F] sont gravement défectueuses et non conformes, que leur état est directement à l'origine des désordres ayant affecté le lot de M. et Mme [U] et les parties communes,
- en conséquence, constater que M. [O] [F] a engagé sa responsabilité,
- réformer le jugement en ce qu'il a dit que la garantie d'assurance n'était pas mobilisable pour les préjudices subis par M. et Mme [U] et en ce qu'il a dit que la garantie « responsabilité civile » n'était pas mobilisable,
- statuant à nouveau, condamner la société Axa France IARD à garantir M. [O] [F] de toutes condamnations prononcées contre lui,
- condamner la société Axa France IARD à garantir les dommages matériels subis par M. et Mme [U] pour une somme de 3.358,41 €, à réévaluer selon l'indice BT 01 du coût de la construction d'avril 2010 au jour du complet paiement,
- condamner la société Axa France IARD à garantir les dommages immatériels subis par M. et Mme [U] pour une somme globale de 20.640 € au titre d'une perte locative de 43 mois, à parfaire au jour où l'appartement aura été remis en état,
- confirmer le jugement pour le surplus, sauf à fixer à la somme de 800 € par jour de retard l'astreinte assortissant l'obligation de réaliser les travaux de remise en état ordonnés par le tribunal, passé trois mois de la signification dudit jugement,
- condamner in solidum M. [O] [F] et la société Axa France IARD au paiement de la somme de 7.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
La société Axa France IARD prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 mai 2014, de :
- débouter M. [O] [F] de ses demandes,
- confirmer le jugement dont appel,
- subsidiairement, dire qu'en application des conditions générales de sa police d'assurances, le défaut d'entretien est expressément exclu, de même que l'absence de caractère aléatoire, conformément à l'article 1964 du code civil,
- plus subsidiairement, limiter la perte de loyers de M. et Mme [U] à deux années (page 9 des conditions générales),
- condamner M. [O] [F] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, M. [O] [F] remet en cause la validité de l'habilitation donnée au syndic d'agir contre lui par l'assemblée générale du 14 avril 2011, dans la mesure où la résolution votée est imprécise et incomplète ; il remet également en cause les opérations d'expertise de M. [W] qui aurait pénétré dans son appartement sans son consentement ainsi que les conclusions de cet expert qui aurait fait preuve de partialité en estimant que l'intégralité des désordres était imputable à ses installations sanitaires tout en constatant des non-conformités sur l'appartement voisin de M. [R] [H] [Q] ; il conteste le quantum des indemnités accordées à M. et Mme [U] qu'il estime sans commune mesure avec le préjudice réel de ces derniers qui n'établissent pas leur manque à gagner locatif, réclamé cinq années après l'apparition des désordres, et soutient, en tout état de cause, que la garantie de la société Axa France IARD lui est acquise au cas où sa responsabilité avec les dommages subis par M. et Mme [U] dans leurs parties privatives serait avérée, dès lors que la clause prévoyant que les copropriétaires ne sont pas assurés pour leur responsabilité personnelle en tant qu'occupant ou copropriétaire non occupant est « noyée » dans le corps même de la définition de l'assuré, ne peut être décelée facilement et contredit les conditions générales qui prévoient une garantie responsabilité civile du copropriétaire non occupant ; il affirme avoir fait réaliser des travaux de mise aux normes de ses installations sanitaires et conclut à l'infirmation du jugement en ce qu'il a ordonné lesdits travaux sous astreinte ;
Le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [U] font valoir que le syndic a été dûment habilité par l'assemblée générale à poursuivre M. [O] [F] en raison des désordres examinés par l'expert, et ils s'appuient sur les constatations et conclusions du rapport [W] pour conclure à l'entière responsabilité de M. [O] [F] dans la production des désordres ; s'agissant de la garantie d'assurance, ils estiment qu'elle est due tant au titre des désordres subis dans les parties communes qu'au titre de ceux subis par M. et Mme [U], dans la mesure où la police Axa définit l'assuré comme étant le syndicat des copropriétaires ainsi que chacun des propriétaires ou copropriétaires et garantit les dégâts des eaux, les clauses d'exclusion de garantie relatives à la responsabilité civile des copropriétaires et au contenu des parties privatives devant être interprétées en faveur de l'assuré en ce qu'elles contredisent les autres clauses des conditions générales et introduisent « du flou » dans la compréhension de la police ;
La société Axa France IARD soutient que sa police d'assurance ne garantit pas la responsabilité civile des copropriétaires individuellement ni le contenu des parties privatives, en vertu de la définition contractuelle de l'assuré et des prévisions des conditions particulières, et, en toute hypothèse, elle excipe du caractère non aléatoire du sinistre et de la clause d'exclusion de son contrat excluant les désordres résultant d'un défaut d'entretien ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
En effet, le syndic a été valablement habilité à poursuivre nommément M. [O] [F] par la 12ème résolution de l'assemblée générale du 14 avril 2011 ayant : « ['..] suite au rapport d'expertise judiciaire, décidé d'engager une action en justice à l'encontre de M. [O] [F], de son assureur, de la société Axa France IARD, assureur de l'immeuble, en vue de demander la réparation du préjudice causé par les sinistres dégâts des eaux dont les origines sont déterminées dans le rapport d'expertise de M. [W] et l'exécution des travaux de réparation nécessaires, en conséquence, autorisé le syndic à engager toutes actions en justice au nom du syndicat, tant en référé que devant le juge du fond », en sorte que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable ; cette résolution est claire, précise et n'avait pas à faire l'objet de deux votes distincts comme prétend fallacieusement M. [O] [F] ;
En ce qui concerne les constatations et conclusions de M. [W] qui a relevé, entre plusieurs autres non-conformités, dans l'appartement de M. [O] [F] (dont les clés n'ont pu être données que par lui) un colmatage grossier effectué entre la baignoire et le revêtement faïence, la présence d'un joint d'étanchéité périphérique fuyard et non adhérent ni au revêtement faïence ni à la baignoire, ajoutant qu'une infiltration très importante se produisait sous la baignoire, que la dépose de la trappe avant de la baignoire avait permis de constater l'absence totale d'étanchéité du sol de la salle de bains, en conformité flagrante avec le Règlement Sanitaire Départemental, ainsi que l'absence totale d'étanchéité sous la faïence murale, une fuite sur le raccord d'alimentation d'eau froide à droite du WC, l'eau étant recueillie dans un récipient, un raccordement « bricolé » de l'évacuation des WC avec le collecteur de vidange de la baignoire dans le prolongement, favorisant ainsi les remontées de matières fécales dans le collecteur de vidange de la baignoire, une fuite sous la robinetterie du lavabo, non fixé et permettant le passage de l'eau entre la porcelaine et la robinetterie, inondant ainsi le sol de la salle de bains non étanche, dans la cuisine, l'absence totale d'étanchéité au sol et autour de l'évier en inox, un déversement de l'eau au-dessus de l'évier de la cuisine, l'absence d'obturation d'un siphon de machine à laver, favorisant le désamorçage des collecteurs d'évacuation ', rien ne permet de considérer qu'elles seraient partiales ou dépourvues d'objectivité dans la mesure où l'expert aurait éludé la responsabilité du propriétaire de l'appartement voisin, M. [R], alors qu'au terme de ses minutieuses et précises investigations, M. [W] a éliminé tout rôle causal entre les désordres et les non-conformités du lot de M. [R] ;
Ainsi que l'a pertinemment relevé le premier juge, M. [O] [F] a été assigné en référé, convoqué aux opérations d'expertise et il a été représenté aux opérations expertales par son conseil : aucune de ses objections ne justifie la désignation d'un nouvel expert alors qu'il ne présente aucun argument technique opérant permettant de remettre en cause les conclusions objectives et motivées de M. [W] ;
M. [O] [F] prétend que les travaux préconisés par l'expert et ordonnés par le tribunal auraient été réalisés par ses soins mais les factures qu'il produit à l'effet de démontrer la substance de cette affirmation sont insuffisantes à en apprécier la réalité et il appartiendra au juge de l'exécution, éventuellement saisi en liquidation de l'astreinte ordonnée, d'apprécier la conformité de ces travaux à ceux ordonnés par le tribunal ; le montant de l'astreinte fixée apparaît suffisant pour assurer l'exécution du jugement et les intimés seront déboutés des fins de leur appel incident visant à le voir porter à 800 € par jour de retard ;
S'agissant du quantum de l'indemnité accordée à M. et Mme [U] en réparation de leur perte locative entre les mois d'octobre 2006 et mars 2010, il convient de la réduire en considération du fait que ce préjudice ne correspond qu'à une perte de chance pour ceux-ci de donner en location leur studio de 19 m² pendant près de quatre années sans discontinuité ni vacance du logement entre deux locations ni défaut de paiement du locataire en place ni travaux aucuns de réfection ou rafraîchissement, et ce, moyennant un loyer constant de 480 € : au regard de l'aléa relatif à ces diverses circonstances, l'indemnité réparatrice de cette perte de chance sera fixée à la somme de 12.000 € au jour du présent arrêt et le jugement réformé de ce chef ;
La garantie de la société Axa France IARD n'est pas due à M. [O] [F], dès lors que son contrat d'assurance ne garantit pas la responsabilité civile des copropriétaires, les conditions générales de sa police indiquant sans ambiguïté : « le propriétaire ou le copropriétaires ne sont pas assurés pour leur responsabilité personnelle en tant que propriétaires non-occupants. Une assurance individuelle doit être souscrite, le présent contrat étant souscrit auprès de la copropriété », de sorte que ni M. [F] ni M. et Mme [U] ne peuvent revendiquer l'application d'une police d'assurance qui ne bénéficie pas au responsable des désordres par le jeu d'une stipulation pour autrui qui aurait été contractée par le syndicat des copropriétaires ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera, à l'exception du quantum de l'indemnité accordée à M. et Mme [U] pour perte locative, confirmé en toutes ses dispositions ;
M. [O] [F] sera condamné, en équité, à régler la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et à M. et Mme [U] ensemble et la somme de 1.500 € à la société Axa France IARD, en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement dont appel, excepté sur le quantum de l'indemnité accordée à M. et Mme [U] pour perte locative,
Statuant à nouveau de ce seul chef,
Condamne in solidum M. [O] [F] et la société Axa France IARD à payer à M. et Mme [U] la somme de 12.000 € au titre de leur préjudice locatif jusqu'au 31 mars 2010,
Condamne M. [O] [F] à régler, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel :
- 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et à M. et Mme [U] ensemble,
- 1.500 € à la société Axa France IARD,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. [O] [F] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,