Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 09 AVRIL 2013
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/21257
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2011 -Tribunal d'Instance de PARIS XVI - RG n° 1111000361
APPELANT
Monsieur [E] [I]
[Adresse 3]
[Localité 2]
REPRESENTE PAR la SCP GALLAND - VIGNES (Me Marie-Catherine VIGNES) avocats au barreau de PARIS, toque : L0010
ASSISTE DE Me Séverine JAILLOT, substituant Me CANCHEL de la SELARL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D 937
INTIMÉE
Madame [M] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
REPRÉSENTÉE ET ASSISTEE DE Me Odile GARLIN FERRARD de la SCP BERTRAND et associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P 079
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/30702 du 06/07/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Février 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant devant Madame Marie KERMINA, Conseillère, faisant fonction de Présidente, empêchée, chargée du rapport de l'affaire et Madame Sabine LEBLANC, Conseillère,
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie KERMINA, Conseillère, qui a rédigé l'arrêt
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, en application de l'ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS, du 20 décembre 2012
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie KERMINA, Conseillère et par Mme Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.
Par acte sous seing privé du 21 avril 1988 à effet au 15 septembre 1988 soumis à la loi du 1er septembre 1948, renouvelant un précédent bail du 15 septembre 1978, [X] [I], aux droits de laquelle se trouve M. [I], a loué à Mme [P] un appartement situé à [Adresse 2].
Le 19 janvier 2007, M. [I] a assigné Mme [P] devant le tribunal d'instance aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de
13 347,61 euros au titre d'un arriéré locatif.
Par jugements avant dire-droit des 18 décembre 2007 et 10 février 2009, le tribunal a ordonné, d'une part, une expertise afin, essentiellement, de décrire les désordres dénoncés par la locataire liés à des fuites d'eau, de dire si elles ont des conséquences sur la consommation d'eau, d'apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par la locataire et de proposer un compte de charges entre les parties, et, d'autre part, une consultation, afin de faire les comptes de loyers et de charges entre les parties, notamment au regard des conclusions de l'expert.
L'expert a déposé son rapport le 21 septembre 2009 et le consultant a déposé le sien le 15 janvier 2010.
Par jugement du 25 octobre 2011, le tribunal d'instance de Paris (16e arrondissement) a débouté les parties de leurs demandes respectives et a condamné M. [I] aux dépens comprenant les frais d'expertise.
Par conclusions signifiées et déposées le 22 juin 2012, M. [I] demande à la cour, réformant partiellement le jugement, de prononcer la résiliation du bail et de condamner Mme [P] à lui payer la somme de 26 226, 86 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mai 2011 avec intérêts au taux légal à compter 'de l'acte introductif de la présente instance', la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions signifiées et déposées le 25 avril 2012, Mme [P] demande à la cour, à titre principal, réformant partiellement le jugement, d'ordonner à M. [I] d'effectuer à ses frais la remise en état de la porte et des serrures sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du jugement et de le condamner à lui verser la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et, à titre subsidiaire, déboutant M. [I] de sa demande de résiliation du bail, de lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de la somme mise éventuellement à sa charge.
SUR CE, LA COUR :
Sur la demande de résiliation du bail :
Considérant que le fait que le premier impayé de charge date d'octobre 2003 ou que le premier impayé de loyer remonte à décembre 2004 n'est pas en soi un motif de résiliation du bail, M. [I] fondant sa demande de résiliation sur l'ancienneté des premiers impayés et non sur le montant de la dette locative constituée depuis les premiers impayés ;
Considérant que le bail stipule que le loyer est payable chaque mois d'avance ; que, toutefois, alors que Mme [P] expose qu'elle effectue ses règlements à termes échus conformément à ce que les parties seraient tacitement convenues depuis 1978, M. [I] ne produit aucune pièce mettant en demeure Mme [P] de respecter la date d'exigibilité du terme avant que le rapport du consultant ait mis en évidence la situation ; qu'à tout le moins, la tolérance manifestée par le bailleur prive le manquement de Mme [P] du caractère de gravité susceptible de justifier la résiliation du bail pour ce motif ;
Considérant que s'il ressort des constats d'huissier de justice des 17 novembre 2006, 9 janvier 2007 et 4 avril 2007, ainsi que des constatations effectuées le 23 avril 2009 par l'expert commis, qu'à ces différentes dates les lieux loués souffraient d'un défaut d'entretien locatif, aucun document postérieur à 2009 ne permet de vérifier qu'à la date à laquelle la cour statue ce manquement s'est poursuivi ;
Qu'en l'état de ces constatations, M. [I] sera débouté de sa demande de résiliation du bail ;
Considérant que le jugement entrepris ne contient pas l'énoncé des demandes des parties après l'expertise et la consultation ni aucun motif relatif au rejet d'une demande de résiliation du bail que M. [I] aurait déjà présenté en première instance ; que les écritures soutenues en première instance ne sont pas produites en appel ; que M. [I] ne rappelle pas dans ses conclusions d'appel les demandes dont il avait saisi le premier juge ; qu'il n'est donc pas possible de vérifier si, en rejetant les demandes des parties sans plus de précision, le premier juge a débouté M. [I] d'une demande de résiliation du bail ; que le jugement sera en conséquence complété et non confirmé de ce chef ;
Sur le compte locatif :
Considérant qu'il incombe à M. [I], sur lequel pèse la charge de la preuve, de justifier des sommes qu'il réclame à l'appui de ses décomptes pour les années 2003 à 2012 (ses pièces n° 15 à n° 24) ; que les données du rapport du consultant doivent être examinées au regard des critiques de chacune des parties ;
Considérant que les frais de quittancements facturés par M. [I] entre 2003 et 2009 ne sont pas prévus par le bail ; qu'ils seront écartés ;
Que les frais de relance ou de timbres n'ont pas à être inclus dans l'arriéré locatif porteur d'intérêts au taux légal ;
Que le calcul des sommes figurant au titre de clauses pénales pour les années 2003 et 2004, non conforme aux stipulations du bail, est incompréhensible ; que les sommes réclamées de ce chef seront écartées ;
Que pour les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, ne sont produites par M. [I], parmi des dizaines de pièces en liasses ne comportant aucune sous-numérotation, que les taxes foncières des années 2006 (pièce-liasse n° 18), 2007 (pièce-liasse n° 19) et 2008 (pièce-liasse n° 20) ; que M. [I] étant propriétaire de tout l'immeuble (sa pièce n° 2), aucun des documents dont il se prévaut ne permet d'isoler la quote-part récupérable de la taxe sur le compte de Mme [P] ; que les sommes réclamées au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères seront écartées ;
Considérant que Mme [P] ne conteste pas les montants des loyer hors charges exigibles entre janvier 2003 et juin 2012 tels qu'ils figurent dans les décomptes de M. [I] ;
Considérant, s'agissant des charges, que si le bail ne précise pas leur mode de répartition, il résulte des documents de régularisation dont il est justifié en cause d'appel pour les années 2002 à 2010 que la répartition est opérée selon les tantièmes de copropriété que représente le lot occupé par Mme [P] ;
Considérant que pour la période de 2003 au 31 décembre 2005, Mme [P] critique la régularisation des charges au motif de l'inexactitude de sa consommation d'eau, surévaluée en raison de fuites qui ne lui sont pas imputables ;
Mais considérant qu'il résulte des conclusions du rapport d'expertise, qui seront entérinées, que les fuites entraînées par la défectuosité des installations communes sont insusceptibles d'entraîner des consommations d'eau excessives, les surconsommations ne pouvant dépasser 5 % de la consommation générale et que les travaux de remise en état ont été effectués courant janvier 2007 ;
Que pour la période postérieure au 31 décembre 2005, Mme [P] invoque les constats précités du 17 novembre 2006 et du 9 janvier 2007, dont il ressort la confirmation des fuites provenant des parties communes alors non encore réparées et de l'humidité existant dans les parties communes, ainsi que la fuite du robinet de baignoire, l'absence d'évacuation de l'eau de la baignoire et le blocage des robinets d'arrêt d'eau général ; que s'agissant de ces derniers désordres, rien n'indique, à défaut pour Mme [P] de prouver qu'ils proviennent de vices de conception, de dysfonctionnements imputables au bailleur ou impliquent de changer les pièces en totalité, que la réparation ne lui incombe pas, ni qu'ils entraînent une surconsommation excessive d'eau ;
Considérant qu'en définitive, Mme [P] ne prouve pas que sa surconsommation d'eau des années 2003 à 2006 ne lui est pas imputable au-delà des 5 % chiffrés par l'expert ; que ne sera reprise à son crédit, à défaut d'autre calcul proposé, que la minoration chiffrée par le consultant à la somme de 243, 86 euros en 2005 ;
Que les régularisations étant justifiées, il y a lieu de retenir les sommes figurant de ces chefs dans les décomptes de M. [I] à l'exception, pour les années 2005 et 2006, des sommes que M. [I] refacture sans explication à Mme [P] au titre de l'eau froide et de l'eau chaude alors qu'il est déjà tenu compte des consommations privatives dans la répartition résultant des régularisations générales annuelles ;
Considérant que quels que soient les relances ou les avis d'échéance émis, le compte proposé par l'huissier consultant reprend tous les versements invoqués par Mme [P] ; qu'il y a donc lieu de s'y reporter pour reconstituer le crédit du compte de la locataire ;
Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces constatations que le compte locatif s'établit ainsi :
Sommes dues au titre des loyers :
- 2003 : (589, 05 euros x 8) + (602, 54 euros x 4) = 7 122, 56 euros
- 2004 : (602, 54 euros x 8) + (622, 59 euros x 4) = 7 310, 68 euros
- 2005 : (622, 59 euros x 8) + (652, 66 euros x 4) = 7 591, 36 euros
- 2006 : (652, 66 euros x 8) + (668, 70 euros x 4) = 7 896, 08 euros
- 2007 : 668, 70 euros x 12 = 8 024, 40 euros
- 2008 : (668, 70 euros x 4) + (690, 60 euros x 8) = 8 199, 60 euros
- 2009 : (690, 60 euros x 11) + 692, 80 euros = 8 289, 40 euros
- 2010 : (692, 80 euros x 10) + (700, 40 euros x 2) = 8 328, 80 euros
- 2011 : (700, 40 euros x 8) + (740, 40 euros x 2)
+ (713, 70 euros x 2) + 26, 54 euros = 8 537, 94 euros
- 2012 : 713, 70 euros x 6 = 4 282, 20 euros
total = 75 583, 02 euros
Sommes dues au titre des charges :
- 2003 : (110 euros x 6) + 295, 49 euros + (145 euros x 6) = 1 825, 49 euros
- 2004 : (145 euros x 12) + 39, 07 euros = 1 779, 07 euros
- 2005 : (145 euros x 3) - 907, 90 euros + (69 euros x 9)
- 243, 86 euros = - 95, 75 euros
- 2006 : (69 euros x 12) - 226, 83 euros = 601, 17 euros
- 2007 : (69 euros x 4) + 691, 54 euros + (110 euros x 8) = 1 847, 54 euros
- 2008 : (110 euros x 3) + 205, 82 euros + (120 euros x 9) = 1 615, 82 euros
- 2009 : (120 euros x 3) + (100 euros x 9) - 124, 64 euros = 1 135, 36 euros
- 2010 : (100 euros x 12) + 622, 67 euros = 1 822, 67 euros
- 2011 : (150 euros x 12) + 596, 41 euros = 2 396, 41 euros
- 2012 : 150 euros x 6 = 900 euros
total = 13 827, 78 euros
Sommes versées :
- 2003 : 8 344, 65 euros
- 2004 : 8 077, 76 euros
- 2005 : 7 608, 83 euros
- 2006 : 7 811, 12 euros
- 2007 : 8 023, 10 euros
- 2008 : 8 067, 50 euros
- 2009 : 8 787, 20 euros
- 2010 : 9 396, 60 euros
- 2011 : 8 014, 20 euros
- 2012 : 4 180, 60 euros
total = 78 311, 56 euros
Qu'au 30 juin 2012 (et non au 31 mai 2011 comme indiqué dans le dispositif des conclusions de M. [I] ou 31 mai 2012 comme indiqué dans le corps de ses conclusions), Mme [P] reste devoir au titre des loyers et charges, hors régularisation des charges de l'année 2011, la somme de 11 099, 24 euros (75 583, 02 euros + 13 827, 78 euros - 78 311, 56 euros) ; qu'elle sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007; que le jugement sera réformé en ce sens ;
Sur la demande de délai :
Considérant qu'il n'y a pas lieu, compte tenu de l'ancienneté de l'assignation et de l'absence de pièces récentes sur la situation financière de Mme [P], de lui accorder des délais de paiement ;
Que pour les mêmes motifs que ceux exposés plus haut, le jugement sera complété et non confirmé de ce chef ;
Sur l'état de la porte :
Considérant que l'exécution d'une décision de justice préparatoire ou provisoire n'a lieu qu'aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui d'en réparer les conséquences dommageables ;
Considérant qu'un huissier de justice, commis par ordonnance rendue sur la requête de M. [I] pour visiter les lieux loués en vue d'en décrire l'état, avec si besoin est, l'assistance d'un commissaire de police et d'un serrurier, a fait procéder le 4 avril 2007 à l'ouverture de la porte de l'appartement par un serrurier ;
Considérant que Mme [P] ne produit pas le constat d'huissier de justice, mentionné dans le rapport d'expertise, qu'elle a fait établir le 10 avril 2007 pour détailler l'état de la porte après l'ouverture forcée ;
Que s'il ne résulte pas des constatations du rapport d'expertise que l'expert a effectivement constaté que la porte avait été réparée, il n'a pas non plus constaté l'inverse ; qu'à la suite de l'établissement de la note de synthèse de l'expert du 23 juin 2009, rien n'empêchait Mme [P] d'inclure dans son dire une demande de précisions sur l'état de la porte si, comme elle l'allègue devant la cour, celle-ci n'était pas alors réparée ;
Qu'en se bornant à invoquer des constatations opérées par l'huissier de justice qu'elle a mandaté, datant du 8 avril 2010, selon lesquelles la porte est munie d'une serrure à cinq points de fermeture dont le barillet a été ôté, rendant impossible l'ouverture de la porte de l'extérieur, Mme [P] ne prouve pas que cet état de la porte est consécutif aux faits survenus trois ans auparavant, alors que le rapport d'expertise mentionne l'existence d'une facture du 4 octobre 2007 d'un montant de 1 033, 90 euros d'une société Alcof Sécurité dont l'objet est la réparation de la porte;
Que dès lors Mme [P] n'explique pas en quoi M. [I], qui a fait procéder à la remise en état lui incombant à la suite de l'exécution de l'ordonnance sur requête, serait responsable de l'état actuel de la porte ; qu'elle sera déboutée de sa demande tendant à faire supporter par M. [I] des travaux de remise en état de la porte, le jugement étant confirmé de ce chef ;
Considérant que Mme [P] a cependant été privée entre le 4 avril et le 4 octobre 2007 de la jouissance paisible de la chose louée, le logement n'assurant pas le clos faute de porte palière en état de fonctionnement ;
Que compte tenu des éléments d'appréciation soumis à la cour, notamment la durée du préjudice et le montant des loyers et charges alors exigibles, il y a lieu de fixer à 1 000 euros le montant de l'indemnisation de Mme [P] ; que M. [I] sera condamné au paiement de cette somme, le jugement étant réformé de ce chef ;
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [I] :
Considérant que M. [I], qui se borne à procéder par affirmation, n'explique pas en quoi l'arriéré locatif lui cause un préjudice moral et un préjudice financier ; qu'il sera débouté de sa demande dommages et intérêts ;
Que pour les mêmes motifs que ceux exposés plus haut, le jugement sera complété et non confirmé de ce chef ;
Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Considérant qu'il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. [I] dans les termes du dispositif ci-après, le jugement étant réformé de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement sauf en ses dispositions déboutant Mme [P] de sa demande de condamnation de M. [I] à remettre la porte en état ;
Statuant à nouveau sur les chefs de dispositif réformés :
Condamne Mme [P] à payer à M. [I] la somme de 11 099, 24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 juin 2012 non compris la régularisation des charges de l'année 2011 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2007;
Condamne M. [I] à payer à Mme [P] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Ajoutant au jugement :
Entérine les conclusions du rapport d'expertise ;
Déboute M. [I] de sa demande de résiliation du bail ;
Déboute Mme [P] de sa demande de délai de paiement ;
Déboute M. [I] de sa demande de dommages et intérêts ;
Condamne Mme [P] à payer à M. [I] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [P] aux dépens de première instance et aux dépens d'appel avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT