COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 52Z
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 09 FEVRIER 2015
R.G. N° 11/04640
AFFAIRE :
M. [B] [J]
C/
SCI LES FOULONS
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mai 2011 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de MANTES LA JOLIE
N°RG : 51-10-000001
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Thierry COURANT
SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés
+ Parties
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE NEUF FEVRIER DEUX MILLE QUINZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [B] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Thierry COURANT, avocat au barreau de CRETEIL vestiaire : PC 233
APPELANT
SCI LES FOULONS
Ayant son siège [Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de son gérant Monsieur [M] [Y] domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Bernard MANDEVILLE de la SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W 06
INTIMEE
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue en audience publique, le 08 Décembre 2014, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX
FAITS ET PROCEDURE,
En avril 1993, la SCI [Adresse 3], propriétaire d'un ensemble immobilier s'étendant à [Localité 1] (YVELINES) sur 14 hectares et comprenant un bâtiment dit "le Manoir", des écuries et des terres, a accordé à la SARL HYSKOS un bail commercial portant sur les écuries et les pâtures.
Le 19 octobre 1993, la SCI a accordé un bail commercial portant sur le manoir et diverses parcelles à la SARL FRANCE RÉCEPTIONS, ayant pour gérant M. [Y] et pour activité l'organisation de séminaires, réceptions et événements.
En mars 1996, la SCI LES FOULONS (la société LES FOULONS), ayant pour gérant M. [Y], a acquis l'ensemble immobilier et accordé à la SARL FRANCE RÉCEPTIONS un nouveau bail.
En février 1999, la SARL HYSKOS a cédé son droit au bail à Melle [Z] [I] qui, en mai suivant, a cédé son fonds de commerce à M. [F] [R], lequel a été placé en liquidation judiciaire en mars 2002.
En avril 2002, la société LES FOULONS a loué à la société FRANCE RÉCEPTIONS l'ensemble des pâtures et prés, outre une partie des bâtiments d'exploitation et des écuries.
Le 30 juin 2005, la société FRANCE RÉCEPTIONS a consenti à la société LES FOULONS une mise à disposition partagée et saisonnière, au preneur de son choix, des prés et pâtures.
Par acte sous-seing privé du 1er juillet 2005, à effet le 1er août suivant, la société LES FOULONS a consenti à M. [B] [J] un contrat de location de boxes (avec pâtures et dépendances) pour une durée de 5 ans ferme, à partir du 1er septembre 2005.
Par lettre du 30 juillet 2009, la société LES FOULONS a proposé à M. [J] un renouvellement du contrat avec augmentation du prix du loyer.
Par lettre du 15 février 2010, M. [B] [J] a sollicité la convocation de la société LES FOULONS devant le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de requalification du bail conclu le 1er juillet 2005 en bail rural.
Par jugement du 20 mai 2011, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mantes-la-Jolie a :
- Débouté M. [B] [J] de sa demande en requalification du bail dont il bénéficie à l'égard de la SCI LES FOULONS en bail rural,
- Débouté M. [B] [J] de sa demande en condamnation sous astreinte de la société bailleresse à faire effectuer les travaux de grosses réparations, et ce faute de précisions quant aux travaux à réaliser,
- Condamné M. [B] [J] à verser à la SCI LES FOULONS une somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté les parties des surplus de leurs demandes,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,
- Condamné M. [B] [J] aux entiers dépens.
M. [J] a interjeté appel de cette décision le 14 juin 2011.
Par arrêt du 26 mars 2012, la cour d'appel de Versailles a, en particulier :
- Réformé le jugement en ce qu'il a débouté M. [B] [J] de sa demande en requalification du bail dont il bénéficie à l'égard de la SCI LES FOULONS en bail rural,
Statuant à nouveau de ce chef,
- Dit que le bail conclu le 1er juillet 2005 entre la SCI LES FOULONS et M. [B] [J] est réputé être un bail à ferme ressortant du statut du fermage,
Avant dire droit sur la demande de fixation du montant du fermage,
- Ordonné une expertise aux fins de permettre à la cour d'une part de fixer la valeur locative de l'ensemble des lieux loués sur la commune de [Localité 1] en Yvelines, [Adresse 1] depuis le 1er septembre 2005, au regard des arrêtés du Préfet des Yvelines applicables et, d'autre part, de faire les comptes entre les parties,
- Renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoirie du 3 décembre 2012 à 14 heures,
- Sursis à statuer sur les autres demandes,
- Réservé les dépens.
Par arrêt du 17 septembre 2013, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la société LES FOULONS portant sur la question de la qualification du bail conclu le 1er juillet 2005.
Parallèlement, l'expert désigné par arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 26 mars 2012 a été remplacé à deux reprises et M. [P] a déposé son rapport le 27 mai 2013.
Par conclusions écrites du 8 décembre 2014, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, M. [J] demande à cette cour, au visa des articles L. 311-1, L 411-1, L 411-11 du code rural, 38. I de la loi 23 février 2005, 105-1 de la loi du 5 janvier 2006, 9 et 9 II de la loi du 13 octobre 2014, 1134, 1719, 1720 et 1724 du code civil et des arrêtés du Préfet des Yvelines 2009-0068 du 30 avril 2009 du préfet des Yvelines et du 30 septembre 2013, de l'arrêté préfectoral n°A2009-004 et de l'arrêté préfectoral n°A2013-32 en vigueur dans le département des Yvelines, de :
- Débouter la SCI LES FOULONS de l'ensemble de ses demandes comme étant irrecevables et en tout cas mal fondées,
- Dire que le bail à compter du 1er septembre 2005 porte sur l'ensemble des biens compris au sein du centre équestre loués sans réserves ni droit de passage et sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 1], A [Cadastre 1], A [Cadastre 1] pour partie (-1400 m2), A [Cadastre 2] et A [Cadastre 2] pour partie (-1500 m2) et 11ha 73a 59ca et sur les parcelles de prés et terres tels que décrits ci-avant, - Interdire à la SCI LES FOULONS et à toute personne de son fait de pénétrer au sein du centre équestre et ce sous astreinte de 400 € par intrusion,
- Enjoindre la SCI LES FOULONS de débarrasser tous les biens objet du bail à ferme des objets lui appartenant sous astreinte de 100 €/jour de retard,
- Enjoindre à la SCI LES FOULONS de faire cesser par la société France Réception, ses tirs de feux d'artifices,
- En conséquence fixer le montant du fermage ainsi qu'il suit :
fermage de l'habitation : 0 €
fermage des bâtiments d'exploitation et des terres : 8.837€/an
- Condamner la SCI LES FOULONS à lui restituer les sommes trop perçues au titre des loyers, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
- Condamner la SCI LES FOULONS à répéter la somme de 3.600 € entre ses mains augmentée d'intérêts au taux de 5,05% par an, à compter du 30 août 2005,
- Ordonner la capitalisation desdits intérêts,
- Diminuer le montant du fermage à la somme de 300 €/mois à compter du 1er décembre 2010, soit au-delà du délai de 40 jours ensuite du début des travaux sur les toitures jusqu'à la fin des travaux sollicités, soit les travaux de toiture, d'assainissement et de reprise de la carrière et du rond de longe,
- Condamner la SCI LES FOULONS à lui verser une provision de 146.000 € afin de lui permettre de réaliser les travaux qui normalement incombent au bailleur,
- Autoriser la SCI LES FOULONS à consigner le montant des fermages dus tant que la provision de 146.000 € ne sera pas versée,
- Dire qu'en cas de dépassement de cette provision la SCI LES FOULONS devra verser le solde des sommes dues à première demande du preneur et qu'en cas de trop perçu le preneur devra restituer ladite somme dans les deux mois de la réception des travaux,
- Condamner SCI LES FOULONS à l'indemniser des préjudices suivants et à lui payer les sommes correspondantes à titre de dommages intérêts:
Perte de foin du à la non étanchéité de la toiture : 1.000 €
Perte de nourriture pour chevaux pour la même raison : 3.000 €
Perte de clientèle au vu des installations perpétuellement en chantier depuis 5 ans et de l'absence d'assainissement : 25.000 €,
- Condamner la SCI LES FOULONS à verser une somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts pour non délivrance du bien donné à bail conforme à sa destination,
- Condamner SCI LES FOULONS à l'indemniser des préjudices en termes d'image auprès de la clientèle et moral par le versement d'une somme de 15.000 € à titre de dommages intérêts,
- Condamner la SCI LES FOULONS à lui payer une somme de 20.000 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens d'instance, d'appel et d'expertise.
Par conclusions écrites du 8 décembre 2014, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, la SCI LES FOULONS demande, au visa des article L 411-11 du code rural et 1142 du code civil, à cette cour de :
- CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions qui n'ont pas fait l'objet d'une infirmation par l'arrêt de la cour d'appel de VERSAILLES du 26 mars 2012,
- DÉBOUTER M. [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- LE CONDAMNER à lui payer la somme de 39.747,39 € toutes taxes comprises, somme due à la date du 31 octobre 2014 et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir,
Subsidiairement, sur le montant des fermages,
- HOMOLOGUER le rapport d'expertise judiciaire du 15 mai 2013 de M. [P] sur le montant du fermage annuel,
- FIXER le montant annuel du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2013 aux sommes suivantes :
1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : 12.169 euros,
1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : 11.853 euros,
1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 : 11.516 euros,
1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 : 11.707 euros,
1er octobre 2008 au 30 septembre 2009 : 11.317 euros,
1er octobre 2007 au 30 septembre 2008 : 10.411 euros,
1er octobre 2006 au 30 septembre 2007 : 10.239 euros,
1er octobre 2005 au 30 septembre 2006 : 10.537 euros,
1er septembre 2005 au 30 septembre 2005 : 897 euros,
- FIXER le montant du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 à la somme de 12.489 € hors taxes,
- CONDAMNER M. [J] à lui payer la somme de 16.496,47 € toutes taxes comprises somme due à la date du 31 octobre 2014 et à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir,
A titre infiniment subsidiaire, sur le montant du loyer, si la cour estimait que l'intégralité du centre équestre serait loué à M. [J],
- FIXER le montant du fermage annuel du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 à la somme de 15.000 € hors taxes,
- ORDONNER l'application de ce fermage pour la période allant du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2012, en actualisant avec l'indice des fermages des Yvelines,
Subsidiairement, sur les travaux :
- DONNER ACTE que le bailleur offre de réaliser les travaux dont la cour considérerait que la charge lui est imputable,
En tout état de cause,
- ORDONNER l'expulsion de M. [J] et de tous occupants ou bien de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard, des parties suivantes, visées dans le contrat de location du 1er juillet 2005,
Bâtiment du bas 'ouest' :
2 boxes servant de remise et d'atelier à la SCI LES FOULONS,
1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale,
1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut et la carrière,
- FAIRE INTERDICTION à M. [J] sous astreinte de 100 euros par infraction constatée, de pénétrer dans les parties suivantes, visées dans le contrat de location du 1er juillet 2005,
Bâtiment du bas 'ouest' :
2 boxes servant de remise et d'atelier à la SCI LES FOULONS,
1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale,
1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut et la carrière,
- CONDAMNER M. [J], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à libérer les pâtures à compter du 1er novembre de chaque année, jusqu'au 31 mars de chaque année,
- FAIRE INTERDICTION à M. [J] de pénétrer dans les pâtures à compter du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de chaque année, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée,
- CONDAMNER M. [J] à lui payer 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER M. [J] aux dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.
'''''
MOTIVATION
Il est aujourd'hui irrévocablement jugé que le bail conclu le 1er juillet 2005 entre la société LES FOULONS et M. [J] est un bail à ferme ressortant du statut du fermage.
L'objet du litige concerne essentiellement le périmètre des biens mis à disposition de M. [J] par le bail litigieux, le montant annuel du fermage de ce bail rural, les demandes de travaux en raison du non respect par le bailleur de son obligation de délivrance et les comptes entre les parties.
Sur le périmètre des biens mis à disposition de M. [J] par le contrat litigieux
M. [J] fait valoir que le périmètre des biens donnés en location par le bail à ferme litigieux, concerne l'intégralité du centre équestre et ce, malgré les clauses restrictives qu'il contient.
Il sollicite donc en premier lieu que la cour constate que le bail à compter du 1er septembre 2005 porte sur l'ensemble des biens compris au sein du centre équestre loué sans réserves ni droit de passage et sur les parcelles cadastrées A [Cadastre 1], A [Cadastre 1], A [Cadastre 1] pour partie (-1400 m2), A [Cadastre 2] et A [Cadastre 2] pour partie (-1500 m2) et 11ha 73a 59ca et sur les parcelles de prés et terres ainsi décrits.
En deuxième lieu, il demande à la cour de débouter la SCI LES FOULONS de ses demandes d'expulsion.
En troisième lieu, il réclame qu'il soit fait interdiction à cette dernière de pénétrer dans les lieux objets du bail.
Pour justifier du bien-fondé de ses demandes, il produit diverses pièces dont une lettre du 30 juillet 2009 émanant de son bailleur qui, selon lui, vaut aveu ainsi que diverses attestations.
La société LES FOULONS rétorque que les attestations produites aux débats sont de pure complaisance et, en raison de l'identité de leurs auteurs, sujettes à caution.
Elle conteste formellement que la lettre du 30 juillet 2009 puisse être lue comme l'aveu de sa part de l'existence d'un bail concédé à M. [J] sur les biens litigieux.
Elle relève qu'il n'est pas concevable qu'une violation manifeste des termes du contrat de location puisse dégénérer en droit pour M. [J] à occuper les lieux au titre d'un bail rural, même si la société bailleresse a pu tolérer parfois ces occupations irrégulières.
Appréciation
Le bail désigne clairement les biens mis à disposition du preneur et ceux qui ne le sont pas.
Les biens, objet du bail litigieux, sont, d'une part à titre non exclusif, une cour et, d'autre part à titre exclusif :
1 carrière de dressage en sablon blanc de 60x20m
1 rond de longe de 14 m de diamètre
1 mini carrière de 20x10
1 paddock
Bâtiment du haut :
5 boxes contigus
1 auvent (sur la gauche)
1 grenier avec 2 accès
1 'bureau' de 2 pièces sur la droite du bâtiment
1 WC avec lave-mains sur la gauche du bâtiment,
1 'studio' avec cheminée, toiture neuve, carrelage au sol, mais non isolé
Bâtiment du Bas 'est' (le plus petit) :
3 boxes contigus
1 grenier avec 2 accès
Bâtiment du Bas 'ouest' (le plus grand) :
1 grenier avec 1 accès et plusieurs impostes en partie haute
8 boxes dont 3 doubles
1 boxe de 23 m² (à usage de sellerie).
Le contrat précise que 'De début avril à fin octobre de chaque année, 12 hectares de pâtures attenantes aux écuries.
Le propriétaire reprendra les pâtures du 1er novembre au 31 mars de chaque année.
M. [J] déclare parfaitement connaître les biens loués et reconnaît qu'ils sont en bon état d'usage.'
S'agissant des biens exclus de la mise à disposition, le contrat précise en page 2 qu'il s'agit de :
Bâtiment du bas 'ouest'
2 boxes servant de remise et d'atelier à la SCI LES FOULONS
1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale
1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut, et la carrière.
Contrairement à ce que soutient M. [J], il ne résulte pas des productions qu'un accord ait été conclu entre les parties pour modifier le périmètre des biens mis à disposition.
Comme le relève très justement la société LES FOULONS, la lettre du 30 juillet 2009 ne peut être lue comme valant reconnaissance de sa part de l'existence d'un bail concédé à M. [J] sur les biens litigieux, mais comme une proposition de conclure un nouveau bail en raison de l'échéance du bail du 1er juillet 2005 les liant, qui devait prendre fin le 30 août 2010.
En effet, il résulte du libellé de cette lettre, à l'emplacement 'OBJET', qu'elle vise à trouver un 'accord express' sur les termes d'un avenant à cette convention du 1er juillet 2005.
Il y est, en particulier, proposé de convenir d'intégrer au bail des installations qui, jusqu'alors, n'entraient pas dans son champ d'application et précisé que les 'autres conditions générales de notre contrat de location restent inchangées. En particulier, les pâtures devront être intégralement libérées au 31 octobre de chaque année'.
Il n'est pas justifié que les parties soient parvenues à se mettre d'accord sur les termes de cet avenant. Le présent litige en est au demeurant la démonstration flagrante.
M. [J] ne démontre pas plus, par les attestations produites, être locataire des biens expressément exclus du périmètre du bail litigieux puisqu'elles ne démontrent pas que ce dernier était le légitime occupant des lieux litigieux.
Enfin, il n'est ni soutenu, ni justifié que M. [J] ait versé un loyer en raison de l'occupation des lieux litigieux.
Il découle de ce qui précède que la demande de M. [J] de redéfinition du périmètre du contrat qui n'est pas justifiée ne saurait être accueillie.
La SCI LES FOULONS demande de faire injonction à son bailleur de prendre toutes mesures utiles pour faire cesser les tirs de feux d'artifices à proximité du centre équestre. Cependant elle ne démontre pas, par les pièces qu'elle verse aux débats, l'existence du préjudice qu'elle subirait en raison de ceux-ci.
De même, les demandes de faire interdiction à la société LES FOULONS et à toute personne de son fait de pénétrer au sein du centre équestre, les demandes d'injonction dirigées contre celle-ci de débarrasser les lieux litigieux de tous objets lui appartenant ne sont pas fondées sur l'existence du titre juridique invoqué à l'appui de ces demandes.
Elle ne sauraient par voie de conséquence être accueillies.
Sur les demandes de la société LES FOULONS d'expulsion et d'interdiction sous astreinte
Il ressort du procès-verbal du 19 octobre 2009 versé aux débats par la société LES FOULONS que les 2 box du bas dont elle s'était réservée la jouissance sont occupés et utilisés par M. [J].
Les demandes d'expulsion et d'interdiction sollicitées par la société LES FOULONS seront accueillies assorties d'astreinte dans les conditions énoncées dans le dispositif du présent arrêt.
Sur la fixation de la valeur locative des biens donnés à bail en 2005
M. [J] conteste la pertinence des conclusions de l'expert M. [P], ce dernier n'ayant pas analysé la situation du centre équestre litigieux au regard de la définition qu'en donne lesdits arrêtés. Il soutient que le centre équestre litigieux ne répondrait pas à la définition minimale d'un tel centre.
Selon lui, les textes qui régissent cette matière sont l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, les préconisations mentionnées dans l'ouvrage 'Aménagement et équipement des centres équestres', l'arrêté préfectoral n° A2009-004 fixant les minima et maxima du loyer des maisons d'habitation au sein d'un bail rural et l'arrêté préfectoral
n° A2013-32 constatant l'indice des fermages et sa variation pour l'année 2013 et fixant les valeurs locatives (minima et maxima) dans le département des YVELINES.
Il demande dès lors à cette cour d'apprécier la valeur locative du centre équestre dans le cadre des textes applicables en l'espèce et en utilisant toutes les informations utiles à sa disposition.
Il relève que :
manquent aux boxes litigieux deux types d'équipements de base, soit les stockages de pailles, céréales et granulés, et une fumière,
le centre équestre est dénué de manège,
la carrière et le rond de longe sont à reprendre totalement.
Il soutient que l'expert a eu raison de retenir la grille de lecture et d'évaluation la plus fiable, à savoir celles de l'arrêté du 30 septembre 2013, mais, selon lui, il n'aurait pas pris en compte le déficit d'équipements au regard de la définition du centre donné par l'arrêté préfectoral.
Selon lui, l'expertise ne saurait être homologuée dans la mesure où M. [P] s'est livré à une approche purement mathématique à partir des minima et des maxima de l'arrêté préfectoral. En outre, il n'aurait pas explicité son résultat en fournissant des références de comparaison permettant de valider les valeurs locatives retenues.
M. [J] livre des éléments de comparaison retenus par d'autres experts, dont M. [L] et M. [Q], tous deux experts fonciers et agricoles, et fait valoir que la valeur locative retenue à partir de ces éléments corrélée par le taux d'effort de 10%, à savoir le chiffre d'affaire moyen sur les 5 dernières années, permet de fixer le montant du fermage de la manière suivante : fermage de l'habitation 0 € et fermage des bâtiments d'exploitation et des terres : 8.837 €/an.
Ce montant doit s'appliquer à compter de 2005 et, par conséquent, il prétend que la société LES FOULONS devra être condamnée à lui répéter les sommes perçues en trop au titre des loyers avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir.
La société LES FOULONS sollicite quant à elle, à titre principal, l'application du contrat conclu entre les parties et donc la confirmation du jugement de ce chef.
Elle fait valoir que le loyer fixé d'un commun accord entre les parties a toujours vocation à s'appliquer sur l'ensemble de ses dispositions non contraires au statut du fermage.
Elle ajoute que la valeur locative annuelle des lieux loués, qui se situe dans la fourchette de prix fixée par l'arrêté préfectoral des YVELINES n° 2009-68 du 30 avril 2009 tenant compte des activités équestres, est dès lors conforme au statut du fermage et doit être retenue. Ce loyer est au demeurant le résultat d'un accord non contesté entre les parties.
A titre subsidiaire, elle sollicite l'homologation du rapport d'expertise judiciaire de M. [P] sur le montant du fermage annuel et la fixation du bail rural requalifié à hauteur de 12.169 € par an.
Appréciation
Il est manifeste que les parties sont en désaccord sur les clauses et conditions du nouveau bail rural en sorte que, contrairement à ce que soutient la société LES FOULONS, il ne peut être retenu que le loyer, ayant fait l'objet d'un accord en juillet 2005, fait la loi des parties dans leur nouveau rapport résultant de l'application du statut des fermages.
Il résulte des productions et de la procédure que la valeur locative annuelle des lieux loués a fait l'objet de nombreuses estimations, toutes différentes :
le loyer initialement fixé au contrat de location du 1er juillet 2005 à hauteur de 14.400 €,
le loyer établi par M. [T], expert mandaté par M. [J], à hauteur de 8.972 €,
le loyer établi par M. [A], expert mandaté par la société LES FOULONS, dans son rapport du 23 novembre 2010, à hauteur de 14.300 €,
le loyer proposé par M. [J] dans ses dernières écritures à hauteur de 8.837 €, repris oralement,
le loyer établi par M. [P], expert judiciaire désigné par cette cour, dans son rapport du 15 mai 2013, à hauteur de 12.169 €.
En raison de cette absence d'accord entre les parties sur le prix du fermage, il revient au juge de le fixer en tenant compte de l'intérêt mutuel des parties et en respectant les articles L. 411-11 et suivants ainsi que les arrêtés préfectoraux.
Il est constant que les parties admettent que l'expert judiciaire a retenu les arrêtés préfectoraux pertinents pour servir de base au calcul du fermage.
L'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime précise que le prix du fermage est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
Il prévoit le principe de l'encadrement du loyer des baux à ferme et confie au préfet de chaque département le soin de fixer, par voie d'arrêté, les minima et maxima applicables.
Les préfets doivent établir deux échelles des fermages distinctes, d'une part, pour les terres et les bâtiments d'exploitation et, d'autre part, les bâtiments à usage d'habitation.
L'article R 411-1 du code rural et de la pêche maritime pris pour son application impose au préfet de différencier les loyers en fonction de la localisation des biens mais aussi de leur catégorie, laquelle reflète leur rendement (pour les terres) ou leur entretien et leur conservation, leur confort, leur éloignement de l'exploitation, leur utilité... (pour les bâtiments), critères objectifs desquels dépend directement leur valeur locative. Il est en outre recommandé au Préfet de tenir compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement.
Il convient de rappeler que le litige porte sur la fixation du fermage des biens mis à disposition par contrat conclu le 1er juillet 2005 requalifié de bail à ferme à compter de cette date.
La fixation du fermage doit tenir compte de différents éléments :
les installations spécifiques, aux activités équestres, comme les box, les deux carrières, le rond de longe, les locaux d'accueil du public,
les installations non spécifiques, comme les terres herbagères et paddocks, les bâtiments non spécifiques, comme les bâtiments destinés au stockage et fumières,
les habitations.
La particularité de la situation de l'espèce tient au fait que la loi du 23 février 2005 relative au développement des territoires ruraux a placé les installations équestres des YVELINES dans la situation des exploitations spécialisées non visées par l'arrêté préfectoral.
Dès lors, dans ce cas, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d'exploitation dans un département voisin.
Il ressort de l'expertise judiciaire que, pour évaluer le montant du fermage depuis le 1er septembre 2005 proposé à cette cour, M. [P] a :
repris les arrêtés préfectoraux applicables à la fixation de la valeur locative (arrêtés généraux et annuels, celui sur la détermination des catégories spécifiques et ceux spécifiques à la maison d'habitation et aux installations équestres),
tenu compte également de l'arrêté préfectoral des YVELINES du 30 septembre 2013,
examiné les arrêtés du Val-d'Oise et les a comparés avec ceux des YVELINES,
distingué selon qu'il s'agissait d'installations spécifiques ou non aux activités équestres et de locaux d'habitation,
pour les installations spécifiques :
- pris pour référence la valeur haute de l'arrêté ;
- tenu compte de la situation du haras implanté dans un secteur propice à l'activité équestre ;
- relevé que, en l'espèce, l'état général des installations et le partage de la cour avec le propriétaire ne permettait pas de tirer pleinement profit de la situation de cette zone d'influence d'où provenait la majorité de la clientèle et a fixé à 15% de la valeur haute de l'arrêté préfectoral en vigueur,
- précisé que, selon la qualité des éléments, définie à partir des critères mentionnés dans l'annexe de l'arrêté préfectoral, le fermage est compris entre 0,52 et 48,38 €/m²,
- retenu les loyers suivants :
Box et accueil du public
box des bâtiments du haut et du bas (30 €/m²) soit 30 € x 269m² = 8.070 € ;
box en pâtures (19 € /m²) soit 19 € x 30m² = 570 € ;
accueil du public (17 € /m²) soit 17 € x 15m² = 255 € ;
Aires d'évolution extérieures dont il apparaît que leur spécificité et leur état permettent de retenir qu'elles bénéficient d'une adaptation du bas de la fourchette de l'arrêté préfectoral soit :
Carrière (petite et grande) valeur unitaire retenue 2,5x0,52 = 1,30 €, montant du loyer 1,30 € x 1.440m² = 1.872 €,
Rond de longe valeur unitaire retenue 1,15 x 0,52 = 0,60 €, montant du loyer 0,60 € x 153m² = 92 €,
Sous total installations équestres spécifiques : 10.859 € (8.070 + 570 + 255 + 1.872 + 92)
pour les installations non spécifiques :
Les terres herbagères et paddoks
- relevé que les arrêtés préfectoraux annuels fixent le fermage minimum et maximum pour les terres labourables et herbagères selon leur catégorie, que l'arrêté préfectoral B96-0033 du 30 septembre 1996 détermine la catégorie à laquelle appartiennent les terres louées en fonction de leur revenu cadastral moyen (RMC),
- procédé à des calculs des catégories en 1996 et 2005 selon le RCM actualisés,
- procédé au calcul du RMC 2012 des terres louées par la société LES FOULONS, appliqué une coefficient amalgamé pour 2012 : 2,058,
- parvenu en conséquence au calcul du fermage des terres suivant : 106,59 €/ha x 11,7359 ha = 1.251€
Les bâtiments et installations non spécifiques
- observé que selon l'article 3, paragraphe A, de l'arrêté en vigueur, il pourra être demandé un complément de fermage de 5,05 € à 21,34 €/ha selon la consistance, l'adaptation et l'état des bâtiments,
- relevé que les greniers relèvent de cette liste,
- retenu que compte tenu de leur dimension et état, de l'absence de fumière, de hangar à matériel, du parking et de l'état des bâtiments, le minimum autorisé devait être retenu soit 5,05 € : 5,05 x 11,7359 ha = 59 €
- suggéré pour le fermage des installations non spécifiques au centre équestre le montant suivant : 106,59 € + 5,05 € = 111,64 €
11,7359 ha x 111,64 € = 1.310 € (soit 1.251 € + 59 €)
Sous total installations équestres non spécifiques : 1.310 € (1.251 + 59)
pour l'habitation :
- relevé qu'avant et après 2010, le loyer, déterminé tant en application de l'arrêté du 27 décembre 1991 que de celui du 8 juillet 2009, compte tenu des constatations, des productions et des dires des parties, l'habitation ne disposant pas des conditions minimales de confort édictées par les arrêtés et étant non-conforme aux normes sanitaires, aucun loyer au titre du logement mentionné dans le bail ne pouvait être exigé.
La synthèse de ces calculs permet d'aboutir au loyer du haras suivant :
Sous total installations équestres spécifiques : 10.859 € (8.070 + 570 + 255 + 1.872 + 92)
+ Sous total installations équestres non spécifiques : 1.310 € (1.251 + 59)
+ 0 € habitation
= 12.169 €.
L'expert judiciaire a également procédé à deux calculs complémentaires, en dehors de l'application des arrêtés préfectoraux pertinents, à la demande des parties à titre de vérification et recroisement de techniques expertales, soit le calcul du taux d'effort demandé au preneur, taux qu'il a estimé à 9,54% et le calcul de la rentabilité pour le bailleur. S'agissant de ce dernier calcul, l'expert a indiqué que le propriétaire du haras était en droit d'attendre un revenu moyen d'environ 15.000 € annuels au titre de ce placement immobilier.
Contrairement à ce que soutient M. [J], le taux d'effort ne constitue pas un coefficient de pondération de l'évaluation réalisée, mais un taux de cohérence par lequel l'expert met en corrélation la valeur locative qu'il a définie avec les chiffres générés par l'exploitant. Ce taux d'effort n'a donc pas vocation à influencer l'évaluation, mais seulement à s'assurer de sa cohérence.
C'est au demeurant ce qu'explique l'expert [L] en page 30 de l'expertise versée aux débats et citée par M. [J] lui-même,'Afin de vérifier la cohérence de cette valeur locative, nous allons contrôler le taux d'effort. Le taux d'effort est constitué par le rapport entre le montant annuel cumulé des coûts immobiliers toutes taxes comprises (loyers + charges immobilières) ramené au chiffre d'affaires annuel toutes taxes comprises réalisé par le preneur'.
Il découle de ce qui précède que la méthode suivie par l'expert pour parvenir à la fixation du loyer litigieux respecte les dispositions de l'article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime.
Par conséquent, la cour, tenant ainsi compte de l'intérêt mutuel des parties, dans le respect des articles L 411-11 et suivants, et des arrêtés préfectoraux, fixera le loyer du haras à la somme de 12.169 € valeur du fermage annuel du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013.
En l'absence d'arrêté préfectoral relatif au fermage des activités équestres avant le 30 septembre 2008, les parties ayant manifesté leur accord sur la suggestion de l'expert d'actualiser les périodes antérieures avec les indices annuels d'évolution des fermages, il y a lieu de fixer les loyers suivants pour ces périodes antérieures soit :
Du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : loyer annuel = 12.169 € HT
Du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : loyer annuel = 11.853 € HT
Du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 : loyer annuel = 11.516 € HT
Du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 : loyer annuel = 11.707 € HT
Du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009 : loyer annuel = 11.317 € HT
Du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008 : loyer annuel = 10.411 € HT
Du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007 : loyer annuel = 10.239 € HT
Du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006 : loyer annuel = 10.537 € HT
Du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2005 : loyer = 897 € HT.
Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie
M. [J] sollicite la répétition de la somme de 3.600 € perçue par la société LES FOULONS au début du bail, correspondant selon elle à un dépôt de garantie, alors qu'en application des principes édictés par les articles L 411-74 et L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, la perception de cette somme était illicite.
Il sollicite en outre, que cette condamnation soit augmentée des intérêts prévus par le deuxième alinéa de l'article L 411-74 dudit code, soit 2,05 + 3%.
La société LES FOULONS reconnaît avoir perçu cette somme et accepte de la restituer, mais conteste l'application, en l'espèce, des sanctions prévues sous l'article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime.
Elle demande donc que le remboursement qui sera ordonné ne soit pas assorti des intérêts sollicités par M. [J].
Appréciation
L'article L 411-74 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, à titre de sanction pénale, des peines d'emprisonnement ou d'amende seront infligées à tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.
Cet article ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce la somme litigieuse n'ayant pas été perçue à l'occasion d'un changement d'exploitant.
Il découle de ce qui précède que la société LES FOULONS sera condamnée à restituer cette somme sans qu'il y ait lieu d'augmenter cette condamnation des intérêts prévus par le deuxième alinéa de l'article L 411-74.
Sur les comptes entre les parties
La société LES FOULONS fait valoir que, dans l'hypothèse où la cour retiendrait le loyer proposé par l'expert, déduction faite des montants d'ors et déjà payés par M. [J], le preneur lui devrait la somme de 16.496,47 € toutes taxes comprises au titre
des fermages échus au 31 octobre 2014. Elle sollicite en outre, que cette somme soit augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir.
M. [J] ne critique pas les calculs ainsi établis par la société LES FOULONS à partir de l'hypothèse proposée par l'expert et finalement retenue par cette cour.
La société LES FOULONS justifie par les pièces qu'elle produit le montant qu'elle réclame.
Sa demande sera dès lors accueillie.
Sur le défaut de délivrance conforme et ses conséquences
Se fondant sur les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, M. [J] fait grief au jugement de rejeter sa demande fondée sur le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance.
Selon lui, il résulte des productions qu'il verse aux débats que :
la moitié de la toiture des boxes du bas donnés à bail a été déposée voilà 5 ans et n'a toujours pas été remise en place,
la toiture des boxes du haut menace de s'écrouler et la mise en place d'un poteau en bois est un pis-aller qui ne tient pas compte du risque d'accident lié à la présence des chevaux de sport,
le centre équestre est un établissement recevant du public mais dépourvu de tout ouvrage en permettant l'assainissement ce qui provoque des infiltrations d'excréments jusque dans la sellerie désormais,
le studio donné à bail ne comporte pas de sanitaires aux normes,
aucune fumière n'existe,
la carrière réalisée sur les ordres du bailleur souffre d'un vice de conception et le géotextile apparaît par endroit ce qui constitue un danger pour les chevaux,
le rond de longe est impraticable en temps de pluie alors que ce type d'équipement doit être muni d'un regard en son centre pour évacuer l'eau.
Il fait valoir que, contrairement à ce que tente de faire croire le bailleur, l'insolvabilité de ce dernier est purement artificielle et ne repose pas sur la réalité.
Se fondant sur les dispositions de l'article 1142 et 1144 du code civil, il sollicite la condamnation de la société LES FOULONS à lui verser la somme de 146.000€ à titre de provision pour lui permettre de réaliser les travaux qui incombent au bailleur et que celui-ci refuse d'accomplir.
La société LES FOULONS sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il rejette ces demandes, soutient avoir réalisé de nombreux travaux entre 1997 et 2010 pour une valeur de 120.000€ et conteste avoir failli à son obligation de délivrance.
Invoquant les dispositions de l'article 1731 du code civil, elle soutient qu'en l'absence d'état des lieux, les biens donnés à bail sont considérés comme étant en bon état de réparations locatives, ce que confirme le contrat du 1er juillet 2005 qui précise que 'M. [J] déclarer parfaitement connaître les biens loués et reconnaît qu'ils sont en bon état d'usage'.
Il relève que le contrat prévoyant que le preneur prenait les lieux en l'état, ce dernier ne peut exiger la création d'une fumière, d'un réseau d'assainissement, la réfection de la carrière ou du rond long.
En outre, la demande d'installation d'un réseau d'assainissement aux frais du bailleur est révélatrice d'une particulière mauvaise foi, puisqu'il ne lui a pas été donné à bail un local d'habitation et que dès lors de tels travaux ne peuvent pas être exigés du bailleur.
Il conteste le mauvais état de la toiture du bâtiment du haut, cet état n'ayant pas été constaté par l'expert judiciaire mandaté par la cour d'appel.
La réparation de la pièce de charpente endommagée sur ce bâtiment est suffisante selon lui.
S'agissant de la toiture du bâtiment bas, la société LES FOULONS reconnaît le mauvais état mais prétend ne pas pouvoir en assumer financièrement la réparation.
Subsidiairement, si la cour d'appel était amenée à retenir que des travaux devaient être entrepris, elle fait valoir que les dispositions de l'article 1731 du code civil sont applicables, le preneur ayant reconnu avoir reçu les biens donnés à bail en bon état.
Elle ajoute que les dispositions de l'article 1142 du code civil ne trouvent pas à s'appliquer puisqu'elle accepte de réaliser tous les travaux que la cour d'appel estimerait nécessaire de lui imputée et demande qu'il lui en soit donner acte.
Appréciation
Sur le défaut de délivrance
Il est patent que le bail litigieux intitulé 'contrat de location de boxes avec pâtures et dépendances' est destiné à l'usage de centre équestre.
Il revient à la cour de vérifier si, comme le soutient le preneur, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer des biens loués en état de servir à l'usage de centre équestre auquel ils sont destinés.
A défaut d'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance, le preneur d'un bien rural est présumé, conformément aux dispositions de l'article 1731 du code civil, avoir reçu en bon état de réparation locative les bâtiments d'exploitation et à usage d'habitation.
Il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit.
Il revient donc au preneur de démontrer que le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance prévue à l'article 1719 du code civil et que les locaux ne sont pas en bon état de réparations. Le respect de cette obligation suppose en effet également celle d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
S'il s'agit de son habitation principale, le bailleur doit délivrer un logement décent.
En l'espèce, il est patent que le bail ne prévoit pas la location d'un local d'habitation. M. [J] ne démontre pas plus, par les pièces produites, que les locaux donnés à bail constituent son habitation principale. Les constatations de l'expert confirment que les locaux n'hébergent pas une habitation principale.
En ce qui concerne la toiture des boxes du bas, il résulte des pièces produites et en particulier de l'expertise judiciaire datée du 13 mai 2013, que l'expert s'est déplacé à plusieurs reprises sur les lieux et notamment en octobre 2012. Il a constaté sur le bâtiment bas que la toiture en petites tuiles sur le pan NORD présentait un excellent état.
En revanche, il relève que les faîtières ont été déposées sur toute la longueur et les crochets de gouttière étaient en attente de poursuite du chantier.
De même, il résulte des constatations de l'expert et des productions, en particulier les photographies prises sur les lieux, que la toiture côté cour est en très mauvais état, qu'elle est bâchée sur la partie au-dessus des derniers box à l'extrémité ouest.
En ce qui concerne la toiture des boxes du haut, il résulte des constatations de l'expert que la toiture est en bon état, mais sans descente d'eau.
Il résulte également des productions et des constatations de l'expert, que la pièce de charpente qui fait angle est fort endommagée, l'étais métallique posé en soutien lors de la première visite est remplacé par un poteau.
S'agissant du club house, local recevant le public, il est établi que le réservoir de chasse d'eau est cassé, qu'il n'y a pas de commande du mécanisme, que le robinet du lavabo n'a pas de tête.
Il résulte également des pièces produites et de l'expertise que la canalisation d'évacuation du WC présente une fuite.
S'agissant de la grande carrière, il ressort des constatations de l'expert que la qualité du sol est acceptable.
En revanche, il est établi que le rond de longe comporte un sol en mauvais état, le film géotextile apparaît en surface et que le rond de longe ne remplit plus son rôle.
De même, il est démontré que le sol de la petite carrière est en mauvais état laissant apparaître de nombreuses remontées du géotextile.
Il découle de ce qui précède que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer des biens loués en état de servir à l'usage équestre auquel ils sont destinés.
Sur les réparations nécessaires
Le preneur à bail de locaux qui recherche la responsabilité de son bailleur pour défaut d'exécution de son obligation d'entretien ne peut refuser l'offre de ce dernier d'exécuter celle-ci.
Le bailleur s'étant engagé à exécuter les travaux que cette cour lui demandera d'entreprendre, il convient de lui donner acte de cette offre et le condamner à faire exécuter les travaux suivants :
sur le bâtiment bas :
- reprendre et réparer les faitières sur toute la longueur et la gouttière,
- reprendre et réparer la toiture côté cour, sur la partie au-dessus des derniers box à l'extrémité ouest,
sur la toiture des boxes du haut :
- installer les descentes d'eau,
- réparer la pièce de charpente,
dans le club house :
- réparer le réservoir de chasse d'eau,
- installer une commande du mécanisme,
- changer le robinet du lavabo,
- vérifier le bon fonctionnement du WC et du lavabo, la qualité du système d'évacuation des eaux usées dans local 'WC' et 'studio' donnés à bail (bâtiment du haut) qui a été mis en place et procéder si besoin est à tous travaux permettant l'évacuation correcte et conforme des eaux usées,
le sol du rond de longe et de la petite carrière :
- reprendre le sol du rond de longe et de la petite carrière et le rendre conforme à sa destination.
Sur les demandes indemnitaires de M. [J]
La demande de diminution du loyer
Se fondant sur les dispositions de l'article 1724 du code civil, M. [J] sollicite une diminution du fermage en raison des travaux qui devront être exécutés, consécutivement au trouble grave de jouissance normale qui en résultera pour lui.
L'article 1724, alinéa 2, du code civil dispose que 'si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont (le preneur) aura été privé'.
L'article 1724, alinéa 2, du code civil n'a vocation à s'appliquer que si le preneur démontre que le logement est inhabitable et que la durée des travaux a excédé quarante jours.
Il résulte de ce qui précède que la demande de diminution de loyer, qui n'est pas justifiée, ne saurait être accueillie.
Les demandes en réparation des préjudices matériels
M. [J] soutient avoir subi des pertes de :
- foin, en raison de la non étanchéité de la toiture (évaluée à 1.000 €),
- de nourriture pour chevaux pour la même raison (3.000 €),
- de clientèle au vue des installations perpétuellement en chantier depuis 5 ans et en raison de l'absence d'assainissement (25.000 €).
Force est de constater que M. [J] ne démontre pas, par les productions devant cette cour, l'existence des préjudices matériels dont il demande réparation.
Ces demandes, qui ne sont pas fondées, ne seront pas accueillies.
Les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices immatériels
M. [J] sollicite la condamnation de la société LES FOULONS à lui verser 20.000 € en raison de la non délivrance du bien donné conforme à sa destination et 15.000 € pour perte d'image auprès de la clientèle et moral.
M. [J] démontre l'existence du préjudice moral subi + résultant des tracas provoqués par les multiples démarches qu'il a dû entreprendre pour obtenir avec succès de son bailleur qu'il respecte ses obligations.
Il en sera exactement indemnisé par l'allocation de la somme de 2.000 €.
Il établit également que l'absence de délivrance conforme des lieux donnés à bail lui a occasionné un préjudice qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme supplémentaire de 2.000 €.
Sur les autres demandes
Il apparaît équitable d'allouer la somme de 5.000 € à M. [J] en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société LES FOULONS qui succombe en la majeure partie de ses prétentions sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais de l'expertise.
Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant contradictoirement,
INFIRME le jugement,
Statuant à nouveau,
DIT n'y avoir lieu à redéfinition du périmètre des biens mis à disposition de M. [B] [J] par le bail à ferme conclu le 1er juillet 2005,
ORDONNE l'expulsion de M. [J] et de tous occupants ou biens de son chef, sous astreinte de 100 € par jour de retard courant à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter de la signification de l'arrêt jusqu'à libération des lieux des parties suivantes, visées dans le bail du 1er juillet 2005 :
Bâtiment du bas OUEST
2 boxes servant de remise et d'atelier à la SCI LES FOULONS
1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale
1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut, et la carrière,
FAIT INTERDICTION à M. [J] de pénétrer dans les parties suivantes, visées dans le bail du 1er juillet 2005 :
Bâtiment du bas OUEST
2 boxes servant de remise et d'atelier à la SCI LES FOULONS
1 petit grenier avec 1 accès donnant près de l'entrée principale
1 grange avec 1 terrain délimité par la cour, le bâtiment du haut, et la carrière,
FAIT INTERDICTION à M. [J] de pénétrer dans les pâtures à compter du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de chaque année,
FIXE le montant du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2013 aux sommes hors taxes suivantes :
Du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 : loyer annuel = 12.169 €
Du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 : loyer annuel = 11.853 €
Du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011 : loyer annuel = 11.516 €
Du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 : loyer annuel = 11.707 €
Du 1er octobre 2008 au 30 septembre 2009 : loyer annuel = 11.317 €
Du 1er octobre 2007 au 30 septembre 2008 : loyer annuel = 10.411€
Du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2007 : loyer annuel = 10.239 €
Du 1er octobre 2005 au 30 septembre 2006 : loyer annuel = 10.537 €
Du 1er septembre 2005 au 30 septembre 2005 : loyer = 897 €,
FIXE le montant du fermage du bail rural portant sur le centre équestre pour la période allant du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014 à la somme de 12.489 € hors taxes,
CONDAMNE M. [J] à payer à la SCI LES FOULONS la somme de 16.496,47€ toutes taxes comprises au titre des fermages échus au 31 octobre 2014, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,
DONNE ACTE à la SCI LES FOULONS qu'elle offre de réaliser les travaux que cette cour ordonne,
ORDONNE et, si nécessaire, CONDAMNE la SCI LES FOULONS à réaliser les travaux suivants :
sur le bâtiment bas :
- reprise et réparation des faitières sur toute la longueur et la gouttière,
- reprise et réparation de la toiture côté cour, sur la partie au-dessus des derniers box à l'extrémité ouest,
sur la toiture des boxes du haut :
- installation des descentes d'eau,
- réparation de la pièce de charpente,
dans le club house :
- réparation du réservoir de chasse d'eau,
- installation d'une commande du mécanisme,
- changement du robinet du lavabo,
- vérification du bon fonctionnement du WC et du lavabo, de la qualité du système d'évacuation des eaux usées dans les locaux 'WC' et 'studio' donnés à bail (bâtiment du haut) qui a été mis en place et exécution, si nécessaire, de tous travaux permettant l'évacuation correcte et conforme des eaux usées,
le sol du rond de longe et de la petite carrière :
- reprise du sol du rond de longe et de la petite carrière et réalisation de tous travaux nécessaires pour le rendre conforme à sa destination,
DIT que les travaux débuteront dans le délai de deux mois, courant à compter de la signification du présent arrêt, et, à l'issue de ce premier délai, devront s'achever dans le délai de six mois,
A défaut, passés ces délais, CONDAMNE la SCI LES FOULONS à verser 100 € à titre d'astreinte par jour de retard jusqu'à l'achèvement des travaux ci-dessus mentionnés,
CONDAMNE la SCI LES FOULONS à répéter la somme de 3.600 € au titre du dépôt de garantie,
CONDAMNE la SCI LES FOULONS à payer à M. [J] les sommes suivantes :
2.000 € à titre de préjudice moral,
2.000 € au titre du préjudice de jouissance,
* 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes autres demandes,
CONDAMNE la SCI LES FOULONS aux dépens de première instance et d'appel incluant les frais de l'expertise,
DIT qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Sylvia RIDOUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,