Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 JUILLET 2014
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/17696
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/12923
APPELANTE
SAS HALLES GARAGE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
Assistée de Me Philippe-hubert BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant
INTIMÉE
SNC ILOT SAINT HONORE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0215, avocat postulant
Assistée de Me Jérôme CULIOLI de la société JURIS FIDUCIA AVOCATS, avocat au barreau de Nice, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 Avril 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, président et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
EXPOSE DU LITIGE
La société Halles Garage exploite un fonds de commerce de garage-hôtel, station
service et accessoires ( atelier de vidange et de lavage ) situé aux [Adresse 3] suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 1953 conclu avec la société Grands Magasins de la Samaritaine, renouvelé le 12 novembre 1997, à compter du 1er janvier 1998.
Le nouveau propriétaire, la société Ilot saint Honoré a notifié congé avec refus de renouvellement suivant exploit du 7 juin 2006 à effet du 31 décembre 2006.
Après expertise de M [J], le tribunal de grande instance de Paris par jugement du 19 janvier 2012, a :
-fixé l'indemnité d'éviction due à la société Halles Garage en application du congé avec refus de renouvellement notifié à la requête de la Société Ilot Saint Honoré en date du 7 juin 2006 à la somme de 3.460.128 € ;
-fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par ladite société Halles Garage à compter du 1er janvier 2007, date d'effet du congé à la somme de 171.000 €/an ;
' condamné la société Ilot saint Honoré au paiement d'une indemnité de 3.000 € au visa de l'article 700 du Code de procédure civile.
La SAS Halles Garage a interjeté appel de cette décision.
Le bailleur a exercé son droit de repentir suivant exploit du 13 mars 2012.
Par ses conclusions en date du 6 mai 2013, la SAS Halles Garage demande à la Cour de :
Dire et juger que l'exercice du droit de repentir par le bailleur n'a pu avoir pour conséquence que de rendre sans objet la poursuite de l'instance du chef de la fixation de l'indemnité d'éviction, chacune des parties conservant ses droits tels qu'ils découlent de l'article L.145-28 du Code de commerce, en vue de la fixation de l'indemnité d'occupation ;
Déclarer en conséquence la société Ilot Saint Honoré infondée en sa demande d'irrecevabilité de l'appel interjeté par la société Halles Garage et l'en débouter ;
La déclarer de même infondée en son appel incident du chef du montant de l'indemnité d'occupation due et l'en débouter ;
Dire qu'il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par l'appelante à compter du 1er janvier 2007 jusqu'à la date de l'exercice du droit de repentir par le bailleur, en prenant en considération les caractéristiques des locaux, leur adaptation à chacune des branches du commerce exercé dans les lieux loués par le preneur et, en particulier, au titre de la détermination de la valeur locative de la partie à usage de garage-hôtel, compte tenu des sujétions inhérentes à la présence d'un personnel salarié et d'encadrement destiné à la circulation et au placement des véhicules, le montant des salaires et charges sociales y afférentes représentant plus de 40 % du chiffre d'affaires réalisé par cette branche en 2006 et 2007 ;
Ce faisant, fixer l'indemnité d'occupation à la somme arrondie de 123.900 euros pour la période concernée ;
Porter de 3.000 à 9.000 euros le montant de l'indemnité due à la société Halles Garage par la société intimée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par la société locataire pendant la durée de la procédure en fixation de l'indemnité d'éviction ayant pris fin par l'exercice du droit de repentir à la suite du jugement rendu le 19 janvier 2012 ;
Fixer en outre à 3.000 euros le montant de l'indemnisation due de ce chef par la société Ilot Saint Honoré, au titre de la présente procédure devant la Cour ;
Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la société Ilot Saint Honoré au paiement des dépens exposés par l'appelante et mettre également à la charge de l'intimée la totalité des dépens exposés devant la Cour dont le recouvrement sera poursuivi conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Par ses conclusions en date du 06 mars 2013, la SNC Ilot saint Honoré demande à la Cour de :
Déclarer l'appel de la Société Halles Garage irrecevable en l'état de la saisine déjà effective du Tribunal aux fins d'évaluation de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2000 7 au 12 mars 2012 ;
Subsidiairement, déclarer l'appel mal fondé et voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2007 et jusqu'à l'exercice du repentir à la somme de 280.000 € en principal hors taxes, hors charges ;
Vu les paiements effectués au cours de cette période à concurrence de 86.000 € annuels,
Condamner la société Halles Garage au paiement de la somme de 1.007.736,99 € en principal, sous déduction de la somme de 6000 € reconnue comme due par la Société Ilot Saint Honoré au visa des articles 700 du code de procédure civile et L 145-58 du Code de commerce,
Dire que ladite somme portera intérêt à compter des présentes ;
Condamner la société Halles Garage en tous les dépens du présent appel
SUR CE
Sur la recevabilité de l'appel:
La société Ilot saint Honoré fait valoir que la situation en appel n'est pas celle qui a présidé au jugement de première instance, que l'exercice du droit de repentir a eu pour conséquence de substituer au congé refus de renouvellement une offre de renouvellement, circonstance qui implique la 'purge' des conséquences attachées à l'exercice du repentir par le juge du premier degré d'ailleurs saisi à cette fin par assignation du 16 novembre 2012 ;
Or le conseiller de la mise en état est seul compétent pour apprécier l'exception d'irrecevabilité de l'appel que les parties ne sont plus recevables à invoquer postérieurement à son dessaisissement à moins que la cause ne survienne postérieurement ; la cour n'a donc pas compétence pour statuer sur la recevabilité de l'appel au motif que la bailleresse a exercé son droit de repentir en mars 2012, situation qui laisse d'ailleurs substituer la question de la fixation de l'indemnité d'occupation sur laquelle le premier juge a tranché, cette indemnité étant due entre la date d'effet du congé et celle de la notification du droit de repentir.
Il s'ensuit que l'appel est recevable .
Sur le fond :
La société Halles Garage fait valoir que la fixation de la valeur locative d'un garage hôtel est appréciée suivant la méthode hôtelière calculée suivant un pourcentage variable de la recette annuelle théorique, que dans le cas d'espèce, si les locaux étaient exploités sous la forme traditionnelle de garage hôtel, le nombre de places disponible serait de 76 places ainsi qu'il résulte d'une étude réalisée par le cabinet Carreau Collomb expert géomètre, que sous réserve d'un abattement pour précarité, la valeur locative s'établirait dans le cadre d'une exploitation traditionnelle à 72 780 €, que dans l'hypothèse de prise en compte des conditions réelles d'exploitation, qui tient à la présence d'abonnés qui font garer leur véhicule par des voituriers sans disposer d'un emplacement attitré, et à la possibilité de garer des véhicules en journée à l'aide de jockeys qui manoeuvrent les véhicules, il conviendrait de retenir une approche moyenne entre l'appréciation de l'expert bien qu'approximative et celle qui découle d'une approche mixte faisant application d'un taux de remplissage de 80 % et d'un coefficient de 2, 5 en raison du mode de gestion qui implique des sujétions salariales du fait de la présence de préposés employés pour manoeuvrer les véhicules, ce qui permet d'augmenter la capacité d'accueil mais entraîne un surcoût important d'exploitation ;
Elle demande d'écarter les élément comptables invoqués par la bailleresse et tenant à des chiffres d'affaires réalisés postérieurement au congé ; s'agissant des bureaux et de la station service, elle sollicite de retenir l'estimation expertale, la cour devant écarter l'estimation par les bailleurs de la valeur locative de la partie garage hôtel qui ne tient pas compte des coûts d'exploitation et appliquer un abattement en raison de la charge qui pèse sur la locataire de la taxe foncière.
La société Ilot Saint Honoré soutient que les bureaux doivent être évalués à la valeur unitaire de 400€ /m² et la station service à celle de 300 €, que pour la partie garage hôtel, l'appréciation par l'expert de la recette théorique aboutit à un chiffre inférieur de moitié au chiffre d'affaires réalisé en 2010, que la prise en compte d'une exploitation horaire de 110 places sans jockey devrait aboutir à une recette théorique de 602 250 €- chiffre inférieur à la recette réelle de 2009 et 2010 - et qu'une exploitation mixte, abonnement et parking horaire, devrait aboutir à une recette globale de 632 733 €, chiffre également inférieur à la recette réelle tant en 2009 que sur les trois dernières années, ce qui produit en moyenne une valeur locative de 290 000 € ; que le tribunal a sous estimé la valeur locative en retenant un usage mixte mais un taux d'occupation pour les abonnements de 80 % au lieu de 90 % proposé par l'expert, un coefficient de détermination du loyer de 2, 5 au lieu de 3, 5 d'autant que l'emplacement est exceptionnel dans un quartier qui est dépourvu de places de stationnement en surface, qu'il convient dans cette hypothèse de retenir une valeur locative de 280 000 € ;
L'expert [J] a raisonné, pour le calcul de la recette théorique, en prenant en compte le tarif d'abonnement mensuel et une capacité maximum de 200 places et non de 110/120 places en exploitation traditionnelle afin de prendre en considération une partie de la clientèle horaire, chiffre auquel il a appliqué un pourcentage d'occupation de 90 % et un coefficient de 3, 5 ;
Le tribunal a corrigé cette appréciation en ajoutant à la recette théorique ainsi calculée mais affectée d'un pourcentage de 80 % au lieu de 90 %, une recette moyenne mensuelle supplémentaire issue des locations horaires de 47 250 € ttc soit 37 989 € hors taxes, chiffre multiplié par un coefficient de 2, 5 pour aboutir à une valeur locative de 159 292, 50 € par an hors taxes ;
L'approche de l'expert a été d'ajouter aux 110/ 120 places décomptées en exploitation traditionnelle un nombre de places supplémentaire pour tenir compte de la possibilité de parking horaire ; il a cependant multiplié le nombre de places ainsi obtenu par le taux des abonnements mensuels et non par le taux horaire pour la partie des places supplémentaires ;
Le nombre de 110/120 places a été contesté par la société locataire postérieurement aux opérations d'expertise qui ont pourtant duré près de trois années, ce qui n'a pas permis une vérification par l'expert du chiffre de 76 places avancé par la locataire en exploitation traditionnelle avec emplacement attitré sur la base d'une mesure réalisée par un géomètre expert de son choix ; quoiqu'il en soit, ce mode d'exploitation traditionnelle avec emplacement attitré n'a pas cours en l'espèce de sorte qu'il convient plus justement de calculer la recette théorique en tenant compte du mode d'exploitation spécifique des lieux loués suivant lequel les abonnés ne disposent pas d'une place attitrée, ce qui permet d'augmenter la capacité d'accueil ; à cet égard, aucun élément ne vient démentir le chiffre de 110/120 places ainsi proposé par l'expert ;
Pour le calcul de la recette théorique abonnement, il convient d'appliquer au nombre de 120 places le prix d'abonnement mensuel de 200 €, ce qui aboutit au chiffre ttc de 24 000 € et de 19 296 € hors taxes, auquel un taux d'occupation de 90 % doit être appliqué, la visibilité réduite du garage hôtel depuis la [Adresse 4] étant sans incidence sur les abonnements provenant de personnes qui connaissent les lieux, ce qui aboutit à une recette théorique de 17 366, 40 € ;
A ce chiffre doit être ajouté celui de la recette théorique issue de la possibilité de parking horaire et qui a été calculé justement par le tribunal en retenant un tarif moyen horaire de 2, 50 €, une durée moyenne d'occupation de 7 heures par jour, un taux d'occupation de 50 % pour tenir compte à cet égard de la visibilité réduite des lieux depuis la [Adresse 4], soit une recette mensuelle théorique de 37 989 € hors taxes ;
La recette théorique globale s'établit donc à la somme de 17 366, 40 € + 37 989 € = 55 355,40 € arrondie à 55 350 € qu'il convient d'affecter d'un coefficient de 3 qui doit être retenu en fonction de la bonne qualité de l'emplacement, ce qui correspond à une valeur locative de 166 050 € par an ;
Le fait allégué par la bailleresse que ce chiffre est très éloigné du chiffre d'affaires réalisé est inopérant et il y a été répondu par l'expert qui a fait observer à juste titre que le mode d'exploitation choisi avec des préposés qui garent les véhicules génère plus de capacité d'accueil et donc plus de profit pour l'exploitant mais aussi des coûts salariaux importants dont il convient de tenir compte par rapport à une exploitation traditionnelle avec abonnements et emplacements attitrés ;
S'y ajoute la valeur locative de la partie bureaux qui a été justement appréciée par le tribunal à la somme unitaire de 200 € /m² s'agissant de bureaux d'accompagnement situés en rez de chaussée sur rue avec une partie aveugle, soit 7000 € ; la valeur locative de la station service avec atelier mécanique et station de lavage a été également exactement appréciée par l'expert et le tribunal à la somme de 24 000 € ;
La valeur locative globale des lieux loués s'établit en conséquence à la somme de 166 050 + 7000 + 24000 = 197 050 € sur laquelle il convient de pratiquer un abattement de 10 % pour le temps qui s'est écoulé entre la date d'effet du congé refus de renouvellement et la date de notification du repentir par la bailleresse en raison de la précarité née de la délivrance du congé, et ce en dépit du fait que les chiffres d'affaires n'ont pas diminué et ont même augmenté .
L'indemnité d'occupation s'élève donc à la somme de 177 345 € arrondie à 177 300 €/an hors taxes et hors charges.
Il appartiendra aux parties en fonction des sommes effectivement réglées par la société Halles Garage durant la période ou elle est redevable de l'indemnité d'occupation et de celles réciproquement dues en exécution des décisions de justice intervenues, de faire leurs comptes ; l'indemnité d'occupation portera intérêts au taux légal à compter du jugement.
La SNC Ilot Saint Honoré supportera les entiers dépens et il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme allouée à la société Halles Garage en première instance lui restant acquise.
PAR CES MOTIFS
Reçoit la société Halles Garage en son appel,
Reformant le jugement déféré dans les limites de l'appel, en ses seules dispositions relatives au montant de l'indemnité d'occupation,
Statuant à nouveau,
Fixe à la somme 177 300 € le montant de l'indemnité d'occupation due annuellement par la société Halles Garage à la SNC Ilot Saint Honoré, pendant la période allant de la date d'effet du congé refus de renouvellement jusqu'à la date de la notification du repentir, ladite indemnité portant intérêts au taux légal à compter du jugement,
Renvoie les parties à faire les comptes entre elles en fonction des sommes réglées et des sommes dues en exécution des décisions de justice,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE