ARRÊT N°22/
SP
R.G : N° RG 20/01902 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FOBA
S.C.I. FRANCOIS CHARLES
C/
S.A.R.L. SHONEY
RG 1ERE INSTANCE : 19/01304
COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS
ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2022
Chambre commerciale
Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE en date du 18 SEPTEMBRE 2020 RG n° 19/01304 suivant déclaration d'appel en date du 26 OCTOBRE 2020
APPELANTE :
S.C.I. FRANCOIS CHARLES
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Me Isabelle MERCIER-BARRACO, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION - Me Lucas DOMENACH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE :
S.A.R.L. SHONEY
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentant : Me Mahalia GALAIS de la SELARL ALETHES AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
CLOTURE LE : 31/01/2022
DÉBATS : En application des dispositions de l'article 785 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 avril 2022 devant la cour composée de :
Président : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Madame Magali ISSAD, Conseillère
Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.
A l'issue des débats, la présidente a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 06 juillet 2022 prorogé par avis au 09 novembre 2022.
Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.
ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 09 novembre 2022.
*
LA COUR
Suivant acte sous signature privée en date du 13 juillet 2005 et ses avenants des 15 juin 2007 et 9 février 2010, la SCI François Charles a donné en location à la SARL Shohey des locaux commerciaux dénommés 'commerce 7" et 'commerce 3" situés dans la [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 5.127,27 euros TTC.
Se plaignant de l'existence d'importantes infiltrations dans le local loué, la SARL Shohey a retenu une partie des loyers à compter de mai 2016.
Le 26 octobre 2016, la SCI François Charles a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 15.263,69 euros à titre de loyers impayés rappelant la clause résolutoire prévue au contrat.
Par ordonnance en date du 17 mai 2017, le juge des référés près le tribunal de grande instance de Saint Pierre de la Réunion a constaté la résiliation du bail liant les parties, à effet du 26 novembre 2016, en application de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion de la SARL Shohey, condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles la somme de 18.046,67 euros au titre des loyers dus pour la période de mai à décembre 2005 inclus, outre une indemnité provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 1er janvier 2017 jusqu'à la libération effective des locaux.
Par ordonnance de référé en date du 11 juillet 2017, le premier président de la cour d'appel de Saint Denis de la Réunion a écarté les demandes d'arrêt de l'exécution provisoire et de constatation de la renonciation à expulsion et condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles une indemnité de procédure de 800 euros.
Un commandement de quitter les lieux a été signifié à la SARL Shohey le 7 mars 2018 et l'expulsion a été réalisée le 5 avril 2018.
Saisi d'une demande sur le sort des biens de la SARL Shohey, par jugement du 8 août 2018, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Saint Pierre a sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Saint Denis.
Par arrêt du 20 novembre 2018, la cour d'appel de Saint Denis a infirmé l'ordonnance de référé et, vu l'existence de contestations sérieuses, dit n'y avoir lieu à référé.
L'arrêt de la cour d'appel ayant été rendu, sur demande de remise au rôle de l'instance par la SARL Shohey, par jugement du 17 mai 2019, le juge de l'exécution a sursis à statuer dans l'attente du jugement sur le fond.
Suivant bail daté du 1er avril 2019, la SCI François Charles a donné en location à la société Addario Cuisine une boutique située au rez-de-chaussée de la [Adresse 7], moyennent un loyer de 4.000 euros mensuels.
Par ordonnance du 30 juillet 2019, le premier président de la cour d'appel de Saint Denis a autorisé la SARL Shohey à interjeter appel de la décision de sursis à statuer rendue le 17 mai 2019 par le juge de l'exécution.
Par arrêt du 12 mars 2020, la cour d'appel de Saint Denis a infirmé le jugement et dit que la SCI François Charles devra procéder à la restitution des lieux loués et des meubles sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant quatre mois, l'a condamnée à régler à la SARL Shohey les sommes de 32.565,50 euros au titre de la perte d'exploitation, 3.000 euros au titre du préjudice moral et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, débouté la SARL Shohey de sa demande de dommages et intérêts pour abus dans l'exercice des voies d'exécution et ordonné la mainlevée de la saisie-vente pratiquée le 16 novembre 2017 par la SCI François Charles sur les biens garnissant les locaux loués par la SARL Shohey.
Par acte d'huissier en date du 5 avril 2019, la SCI François Charles a fait assigner la SARL Shohey devant le tribunal judiciaire de Saint Pierre aux fins d'expulsion et condamnation de cette dernière à lui régler la somme provisionnelle de 17.841,82 euros correspondant au loyer, charges et taxes non réglés au 26 novembre 2016, ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel hors taxes et hors charges à compter du 26 novembre 2016, date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à libération des locaux et une indemnité de procédure de 6.000 euros et ce, sous le bénéfice de l'exécution provisoire.
La SARL Shohey a conclu au débouté des prétentions de la SCI François Charles et sollicité à titre reconventionnel, l'injonction à la SCI François Charles de lui remettre les clés lui permettant d'accéder aux locaux commerciaux objet du bail et de lui permettre de réintégrer lesdits locaux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et la condamnation de la SCI Shohey à lui payer les sommes de 354.660,80 euros en réparation des pertes d'exploitation subies (320.162 euros au titre des pertes d'exploitation sur la période du 1er octobre 2014 au 31 janvier 2019 + 34 498,80 euros au titre des pertes d'exploitation sur la période du 1er février 2019 au 31 août 2019 - 4928,40 euros x 7 mois), 30.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance, 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
C'est dans ces conditions que, par jugement rendu le 18 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion a :
-déclaré valable le commandement de payer délivré le 26 octobre 2016 à la SARL Shohey à hauteur de la somme de 2.578,14 euros,
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial liant les parties au 26 novembre 2016
-constaté que la SARL Shohey a été expulsée des lieux loués le 5 avril 2018 et que les biens les garnissant ont été saisis
-débouté la SCI François Charles de ses demandes d'expulsion et de saisie
-condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles la somme de 7.734,41 euros au titre des loyers dus au 26 octobre 2016
-condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles à titre d'indemnité d'occupation la somme de 70.941,12 euros pour la période du 26 novembre 2016 au 5 avril 2018
-condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 220.000 euros en réparation de son préjudice financier
-condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral
-débouté la SARL Shohey de sa demande au titre du préjudice de jouissance
-dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire
-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile
-condamné la SARL Shohey aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer signifiés les 17 juin, 17 août et 26 octobre 2016.
Par déclaration au greffe en date du 26 octobre 2020, la SCI François Charles a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 janvier 2022, la SCI François Charles demande à la cour, au visa des articles L145-41 du code de commerce et 1719 et suivants du code civil, de :
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré valable le commandement de payer, constaté l'acquisition de la clause résolutoire, constaté que la SARL Shohey avait été expulsée, condamné la SARL Shohey au paiement des loyers impayés, sauf à en rectifier le montant, et indemnités d'occupation à compter du 26 novembre 2016, et débouté la SARL Shohey de sa demande au titre du préjudice de jouissance
-infirmer le jugement entrepris pour le surplus, en ce qu'il a :
.condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles la somme de 7.734,41 euros au titre des loyers dus au 26 octobre 2016
.condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 220.000 euros en réparation de son préjudice financier
.condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral
Statuant à nouveau
Sur le montant des loyers et charges impayés au 26 novembre 2016
-condamner la SARL Shohey à payer la somme de 17.841,82 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 26 novembre 2016 date de fin du bail par acquisition de la clause résolutoire
Sur les demandes indemnitaires formées par la SARL Shohey
A titre principal
-débouter la SARL Shohey de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions
Subsidiairement
-débouter la SARL Shohey de sa demande indemnitaire formée au titre d'un préjudice moral
-juger que la période d'appréciation du préjudice de pertes d'exploitation commence au 1er janvier 2015 et s'arrête au 26 novembre 2016, date après laquelle la SARL Shohey est devenue occupant sans droit ni titre
-juger que le préjudice de pertes d'exploitation subi par la SARL Shohey sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 10.000 euros
-ordonner en tant que de besoin la compensation des créances respectives des parties
En tout état de cause
-condamner la SARL Shohey qui succombe à payer la somme de 6.000 en application de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner la SARL Shohey aux entiers dépens de l'instance et autoriser Me Isabelle Mercier-Barroco à en recouvrer directement le montant, pour ceux la concernant.
Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 27 janvier 2022, la SARL Shohey demande à la cour, au visa des articles L145-41 et suivants du code de commerce, de :
Sur l'appel principal
-déclarer la SCI François Charles irrecevable et mal fondée en ses demandes,
Par conséquent
-confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral
Sur l'appel incident
-infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
.déclaré valable le commandement de payer délivré le 26 octobre 2016 à la SARL Shohey à hauteur de la somme de 2.578,14 euros,
.constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial liant les parties au 26 novembre 2016
.constaté que la SARL Shohey a été expulsée des lieux loués le 5 avril 2018 et que les biens les garnissant ont été saisis
.condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles la somme de 7.734,41 euros au titre des loyers dus au 26 octobre 2016
.condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles à titre d'indemnité d'occupation la somme de 70.941,12 euros pour la période du 26 novembre 2016 au 5 avril 2018
.condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 220.000 euros en réparation de son préjudice financier
.débouté la SARL Shohey de sa demande au titre du préjudice de jouissance
.condamné la SARL Shohey aux entiers dépens.
Et statuant à nouveau dans cette limite
-juger que la SCI François Charles a manifestement manqué à ses obligations de délivrance de réparation et de garantie de jouissance paisible conformément aux dispositions des articles 1719, 1720, 1721 du code civil
-juger que la SCI François Charles devra réparer les entiers préjudices subis par la SARL Shohey
-juger que le commandement de payer, délivré au mois d'octobre 2016 par la SCI François Charles, n'est pas suffisamment explicite sur les manquements invoqués à l'encontre de la SARL Shohey et que ledit commandement réclame en outre le paiement de sommes non exigibles
-juger que la SCI François Charles n'a pas mis la SARL Shohey en mesure de connaître exactement l'ampleur de sa dette à la date du commandement de payer,
-juger que la SCI François Charles a fait preuve de mauvaise foi lors de la mise en jeu de la clause résolutoire du contrat de bail commercial, et juger, en conséquence que cette dernière n'est aucunement fondée à se prévaloir de la clause résolutoire du fait de sa mauvaise foi
Par conséquent
-juger que le commandement de payer est nul et de nul effet
-juger que le contrat de bail en date du 13 juillet 2005 et ses avenants portant sur des locaux situés au [Adresse 7], «commerce 7 et commerce 3» ne sont pas résiliés
-enjoindre à la SCI François Charles de remettre à la SARL Shohey les clés lui permettant d'accéder aux locaux commerciaux objet du bail et de lui permettre de réintégrer lesdits locaux, sous astreinte de de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir
-condamner la SCI François Charles à verser la somme de 657.245 euros à la SARL Shohey au titre de son préjudice financier
-condamner la SCI François Charles à verser la somme de 205.988,81 euros à la SARL Shohey au titre de son préjudice de jouissance
En tout état de cause
-débouter la SCI François Charles de toutes ses demandes, prétentions, fins et conclusions les plus amples et ou contraires
-condamner la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
-condamner la SCI François Charles aux entiers dépens incluant les coûts des procès-verbaux de constat d'huissier de justice.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 31 janvier 2022 et l'affaire a reçu fixation pour être plaidée à l'audience collégiale du 6 avril 2022. Le prononcé de l'arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 6 juillet 2022 prorogé au 9 novembre 2022.
SUR CE, LA COUR
A titre liminaire
D'une part, le jugement déféré doit être d'ores et déjà confirmé en ce qu'il a condamné la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles à titre d'indemnité d'occupation la somme de 70.941,12 euros pour la période du 26 novembre 2016 au 5 avril 2018, constaté que la SARL Shohey a été expulsée des lieux loués le 5 avril 2018 et que les biens les garnissant ont été saisis et débouté la SCI François Charles de ses demandes d'expulsion et de saisie, ces dispositions n'étant en réalité pas discutées en cause d'appel par les intéressés.
D'autre part, il convient de rappeler qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater' ou 'donner acte' ou encore 'considérer que' voire 'dire et juger que' et la cour n'a dès lors pas à y répondre.
Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire
La SARL Shohey soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul et de nul effet, faute d'indiquer de façon suffisamment précise les manquements invoqués à son encontre : l'infraction n'est pas mentionnée et le commandement ne tient pas compte des paiements effectués. Elle en déduit que, quand bien même une dette locative existerait, elle n'a pas été mis en mesure de connaître exactement l'ampleur de sa dette à la date du commandement.
Selon la SCI François Charles, le commandement de payer visant la clause résolutoire est parfaitement valable : il mentionne expressément sa volonté de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de paiement de ses causes dans le mois suivant sa délivrance et le décompte y annexé mentionne distinctement chacun des termes de loyer échus et impayés ainsi que les paiements intervenus dans le courant du mois d'août 2016. Elle fait valoir que conformément à une jurisprudence constante un commandement délivré pour une somme supérieure au montant des sommes dues n'est pas nul mais demeure valable à hauteur des sommes réellement dues et quelle que soit l'importance de la disproportion. Elle ajoute qu'il est établi que la somme de 2.578,13 euros correspondant à la moitié du terme du loyer du mois de septembre 2016 était incontestablement échu à la date de délivrance du commandement de payer et qu'il s'en suit que le non-respect par le preneur d'à tout le moins un terme de loyer à son échéance est établi et qu'en conséquence, la clause résolutoire lui est acquise dès le 26 novembre 2016, soit dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.
Sur quoi,
Pour rappel, aux termes de l'article 1728 du code civil :
« Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
Aux termes de l'article L145-4 1du code commerce dans sa rédaction applicable au litige :
« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »
Ainsi, la clause résolutoire a pour objet de sanctionner l'inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d'avoir obtempéré dans le délai d'un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été auparavant signifiée et l'article L145-41 du code de commerce énonce les conditions dans lesquelles la clause résolutoire insérée dans le bail commercial peut recevoir application.
La mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose :
-une faute du preneur consistant en une infraction commise à l'encontre des charges et conditions du bail
-une clause résolutoire qui doit être interprétée strictement
-une clause résolutoire invoquée de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur qui peut également tenter de s'en exonérer en invoquant la force majeure
-un manquement du preneur perdurant au-delà d'un mois après commandement ou mise en demeure.
Il appartient au bailleur d'établir que le preneur a contrevenu aux clauses et conditions du bail, de même que la persistance de l'infraction au-delà du délai d'un mois.
La clause résolutoire ne peut être mise en 'uvre que pour sanctionner un manquement à une clause expresse.
La mise en demeure ou le commandement doit indiquer avec précision les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre, ce qui implique la justification et le détail des sommes mises en recouvrement au titre du loyer ou des charges.
À l'expiration du délai d'un mois, le preneur qui n'a pas totalement obtempéré au commandement ou à la mise en demeure, dès lors que l'imputabilité des faits et l'application de la clause résolutoire ne peuvent être contestées, s'expose à une initiative judiciaire du bailleur.
Si néanmoins, la clause résolutoire est reconnue acquise au bailleur, le preneur n'est plus débiteur à compter de la date d'acquisition du loyer qui découle conventionnellement du bail mais d'une indemnité d'occupation.
En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 15 juin 2007, la SCI François Charles a donné à bail commercial à la SARL Shohey, dans un immeuble situé au [Adresse 7], dénommé « [Adresse 6] » une boutique d'une surface de 98,30 m² (commerce 7) ainsi qu'une boutique d'une surface de 178,10 m² (commerce 3) pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 26.977,44 euros HT en ce qui concerne le commerce 7 (loyer ramené à 2.000 euros par mois pendant la première année) et 17.995,20 euros HT pour le commerce 3, étant précisé que les loyers sont payables à terme échu, le 5 de chaque mois par chèque ou par virement sur le compte du bailleur et que le bail est assujetti à la TVA.
Aux termes de la « CLAUSE RESOLUTOIRE » figurant au bail en page 9 :
« Il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ces engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause.
A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d'un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation. »
Suivant « TRANSACTION » daté du 6 décembre 2011, la SARL Shohey :
-a reconnu être débitrice d'un loyer mensuel de 4.752,32 euros HT, soit la somme mensuelle de 5 .156,27 euros TTC
-a reconnu être redevable de la somme de 57.599,36 euros d'arriérés locatifs
-s'est engagée à régler à la SCI François Charles la somme de 20.000 euros selon les modalités suivantes : 5.000 euros à la signature de la transaction et 15.000 euros en 24 mensualités de 625 euros chacune payable le 15 de chaque mois à compter du 15 janvier 2012
-s'est engagée à régler le loyer mensuel de 5.156,27 euros TTC au plus tard le 15 de chaque mois
Sous condition de la parfaire exécution du règlement, la SCI François Charles a renoncé au surplus de sa créance et a abandonné le solde restant dû de 37.599,36 euros, cette somme redevenant exigible en cas de non-respect de la transaction.
La transaction a précisé que « la SARL Shohey réglera la taxe d'ordures ménagères et la taxe foncière des locaux loués au plus tard le 15 octobre de chaque année ».
Suivant acte d'huissier en date du 17 juin 2016, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer en matière commerciale visant l'article L145-41 du code de commerce pour la somme en principal de 5.156,27 euros.
Aux termes dudit commandement : « A défaut de satisfaire au présent COMMANDEMENT et dans le délai d'UN MOIS EXPIRE, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la CLAUSE RESOLUTOIRE insérée au bail et reproduite ci-après ». Ladite clause a été reproduite in extenso dans l'acte ainsi que l'article L145-41 du code de commerce. A été annexé à l'acte le « compte locataire » sur lequel il apparaît que le preneur n'a pas réglé le loyer du mois de mai 2016.
Suivant acte d'huissier en date du 17 août 2016, le bailleur a de nouveau fait délivrer au preneur un commandement de payer en matière commerciale visant l'article L145-41 du code de commerce pour la somme en principal de 7.734,41 euros comportant les mêmes mentions et le « compte locataire » en annexe.
Enfin, suivant acte d'huissier en date du 26 octobre 2016, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer en matière commerciale visant l'article L145-41 du code de commerce pour la somme en principal de 15.263,69 euros comportant les mêmes mentions et le « compte locataire en annexe » relatif aux loyers des mois mai à octobre 2016, outre une taxe foncière 2016 (38.467,44 euros au total) et les règlements effectués par le preneur (23.203,75 euros au total), à savoir :
-5.156,27 euros réglé par virement du 3 juin 2016
-2.578,13 euros réglé par virement du 5 juillet 2016
-5.156,27 euros réglé par virement du 7 juillet 2016
-2.578,14 euros réglé par virement du 19 août 2016
-2.578,40 euros réglé par virement du 26 août 2016
-2.578,40 euros réglé par virement du 26 août 2016
-2.578,14 euros réglé par virement du 5 septembre 2016
(38.467,44 ' 23 .203,75 = 15.263,69 euros)
Il résulte de ce qui précède que, contrairement aux affirmations du preneur, le commandement de payer n'est pas nul, celui-ci reproduisant in extenso la clause résolutoire visée, ainsi que l'article L141-41 du code de commerce, le montant de la somme due accompagné du « compte locataire » précisant sans ambiguïté possible les loyers dus et les versements effectués par le preneur, même si, les premiers juges ont, à juste titre, considéré que le loyer d'octobre 2016, non échu, n'était pas exigible et que la preuve de l'exigibilité de la quote-part de la taxe foncière par la SARL Shohey à la date du commandement de payer n'était pas rapportée, ce qui est sans emport sur la validité dudit commandement.
C'est donc à bon droit que les premiers juges ont considéré que le preneur était en mesure, en comparant les décomptes, de connaître les sommes dues et qu'il ne rapportait pas la preuve de les avoir réglées dans le délai d'un mois, soit au 26 novembre 2016.
Sur l'exception d'inexécution et la mauvaise foi du bailleur
Après avoir rappelé qu'en vertu de son obligation de délivrance et d'entretien, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et qu'en vertu de son obligation de garantie des vices cachés, le bailleur doit garantir des vices à l'origine de la gêne pour le locataire dans l'usage des lieux loués, la SARL Shohey soutient que la responsabilité du bailleur est engagée, celui-ci ayant donné en location un bien altéré par d'importants problèmes d'étanchéité affectant la structure de l'immeuble, d'une part, et bien qu'étant avertie des infiltrations et de l'ensemble des désordres dont elle a été victime, celui-ci n'ayant rien fait pour qu'il y soit remédié, d'autre part. Elle considère que, ce faisant, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et d'entretien.
La SARL Shohey soutient encore que la clause de renonciation à recours opposée par le bailleur est privée d'effet compte tenu de son imprécision et de fait qu'elle est mentionnée dans la clause type « ASSURANCES » tout en coexistant avec une clause « NON RESPONSABILITE DU BAIL », ce qui la rend ambiguë.
La SARL Shohey ajoute qu'il n'est pas établi que les troubles qu'elle subis sont consécutifs aux faits d'un tiers susceptibles d'exonérer le bailleur. Elle estime au contraire que, quel que soit l'origine des désordres, le comportement et les agissements du bailleur ont très largement participé aux troubles : le bailleur n'a réalisé aucun travaux et n'a pas même mis en oeuvre de solution provisoire de nature à faire cesser le trouble dans la jouissance. Elle ajoute qu'au lieu de faire diligence, le bailleur a mis en 'uvre la clause résolutoire à son encontre et qu'une fois qu'elle a été expulsée, il a entrepris des travaux pour relouer le local.
La SARL Shohey soutient enfin que la clause résolutoire n'est pas acquise compte tenu de la mauvaise foi de la SCI François Charles. Elle fait ainsi valoir que :
-le bailleur a volontairement « gonflé » le quantum de la dette en intégrant la taxe foncière 2016 alors qu'elle a toujours accepté que cette taxe soit remboursée à compter du mois de novembre et en plusieurs mensualités, et ce, dans le but de la faire passer pour un mauvais payeur
-le bailleur n'a jamais exécuté son obligation de délivrance des lieux loués : dès 2008, elle a déploré des infiltrations de plus en plus importantes dans les locaux et l'a placée dans l'impossibilité d'exploiter son activité commerciale, d'où une situation financière insurmontable
-le bailleur a mis en 'uvre la clause résolutoire au moment même où les opérations d'expertise étaient en cours afin de déterminer et chiffrer les travaux nécessaires, sans attendre la fin des opérations ni proposer de réaliser des travaux pour faire cesser les troubles
-le bailleur a signé un nouveau contrat de bail le 1er avril 2019 alors qu'il savait qu'elle menait des actions pour réintégrer le local.
La SCI François Charles fait valoir que seule une impossibilité totale du fait du bailleur de jouir de la chose louée conformément à l'activité prévue au bail ou des manquements particulièrement graves du bailleur à ses obligations sont de nature à justifier la suspension des loyers et qu'en conséquence, l'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en 'uvre par le preneur que dans les cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le preneur reconnaît lui-même n'avoir jamais été dans l'impossibilité totale d'exploiter et d'user des locaux, ayant du, tout au plus, fermer 5 jours en janvier 2016.
La SCI François Charles fait encore valoir que le trouble invoqué par le preneur est exclusivement imputable aux propriétaires des logements sus-jacents, lesquels sont des tiers au sens de l'article 1725 du code civil, tout comme le syndicat des copropriétaires, ainsi qu'aux parties communes de l'immeuble de sorte qu'elle n'est tenu à aucune garantie. Elle en déduit que l'objet du litige porte sur des troubles subis du fait de tiers et qu'en conséquence aucune faute ne peut lui être reprochée. Elle ajoute que cela est d'autant plus vrai qu'elle n'a cessé d'intervenir afin de faire cesser le trouble de jouissance allégué par le preneur tandis que ce dernier à fait obstruction au bon déroulement de l'expertise qui avait été diligentée par l'assureur dommage-ouvrage pour analyser et identifier les causes du sinistre ayant affecté le plafond de son local de stockage, contribuant ainsi à l'aggravation de son préjudice.
La SCI François Charles soutient enfin que le preneur ne démontre pas qu'elle était de mauvaise foi à la date de délivrance du commandement de payer : elle a systématiquement été diligente pour tenter de remédier aux dégâts des eaux que subissait sa locataire du fait de tiers et ce, nonobstant la clause expresse du bail excluant tout recours contre le bailleur à raison notamment de dégâts des eaux et du fait que le siège des désordres ne se trouvait ni dans les locaux loués eux-mêmes, ni dans les locaux lui appartenant par ailleurs. Elle rappelle que l'article 1721 du code civil n'étant pas d'ordre public, il peut y être déroger par des conventions particulières et qu'ainsi, conformément à la stipulation du bail emportant renonciation à tous recours en responsabilité contre le bailleur en cas notamment de dégâts des eaux est donc licite et a pour conséquence que le preneur devait faire son affaire personnelle des désordres pouvant apparaître dans ses locaux et effectuer lui-même les diligences nécessaires pour y mettre fin.
Sur quoi,
Pour rappel,
La mise en 'uvre de la clause résolutoire suppose, notamment, qu'elle soit invoquée de bonne foi par le bailleur.
D'une part,
Il ressort des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février que :
'Les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que leur consentement mutuel ou pour des causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.'
L'obligation de loyauté et de sincérité ainsi que le devoir de coopération associés à l'exigence de bonne foi s'imposent en matière contractuelle et présentent un caractère d'ordre public. La bonne foi est toujours présumée et c'est à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver.
D'autre part,
Aux termes de l'article 1719 du code civil :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Les obligations du bailleur sont développées dans les articles 1720 à 1727 du code civil.
Aux termes de l'article 1720 du code civil :
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de tout espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
L'article 1720 met donc à la charge du bailleur une obligation de délivrance ainsi qu'une obligation d'entretien.
La délivrance est la remise au preneur de la disposition de la chose, objet du contrat. Cette obligation de délivrance incombe au bailleur tout au long de l'exécution du contrat. Elle porte également sur l'accès et les accessoires de la chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale. Il convient dans le silence du contrat de se référer à l'intention présumée des parties en se fondant sur ce qui est habituel en la matière. L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l'usage auquel ils sont destinés.
Dans le cadre de cette obligation, le bailleur doit fournir un local clos et couvert pendant la durée du bail.
Le manquement à l'obligation de délivrance est sanctionnée par la résiliation du bail aux torts du bailleur ou par l'attribution de dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance si les manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail.
S'agissant de l'obligation d'entretien, elle découle de l'obligation de délivrance mais concerne l'exécution du contrat.
Même en cas de stipulations répartissant la charge d'entretien, le bailleur est tenu des grosses réparations dont font partis le clos et couvert. Le bailleur doit exécuter son obligation au cours du bail au fur et à mesure des besoins en réparation. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose en état de servir à l'usage auquel elle a été louée mais il incombe au preneur de l'informer des travaux à réaliser. Ainsi, le preneur ne peut reprocher au bailleur le défaut d'exécution de cette obligation particulière lui imposant de réaliser des travaux dont il ne peut pas connaître de lui-même qu'ils lui incombaient car l'obligation du preneur d'user de la chose louée en « bon père de famille » comprend celle d'informer le bailleur des réparations qui lui incombent.
La clause exonérant le bailleur des travaux de grosses réparations est interdite.
Le bailleur est tenu d'effectuer les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure malgré la présence de clauses exonératoires concernant toute réparation lors de l'entrée dans les lieux et en cours de bail. Néanmoins l'obligation est de réparer et non de reconstruire.
Ainsi, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que s'agissant de la clause de non-recours et de la clause de prise des lieux en l'état contenues dans le contrat de bail, celles-ci ne sauraient faire échec à l'obligation du bailleur de maintenir les lieux en l'état.
Lorsque la chose louée est détruite en totalité par force majeure et qu'elle devient impropre à tout usage, le bail se trouve résilié de plein droit en application de l'article 1722, sans indemnité.
En cas de perte partielle, les dommages subis par la chose n'empêchent pas tout usage, dans ce cas, l'article 1722 laisse le choix au preneur entre la résiliation du bail ou une diminution de loyer mais si le preneur opte pour la diminution de loyer, il ne pourra plus par la suite demander au bailleur la réalisation de travaux.
Les dispositions de l'article 1720 du code civil ne sont pas d'ordre public, les parties peuvent donc y déroger. Pour autant, la clause par laquelle le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur et à toute demande de réduction de loyer en cas d'humidité, infiltrations, dégâts des eaux dus à, l'engorgement des canalisations, ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ni de celle d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle est destinée : l'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail ne cesse qu'en cas de force majeure.
Par ailleurs, aux termes de l'article 1721 du même code :
« Il est dû garanti au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.
S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. »
L'article 1721 du code civil n'est pas d'ordre public, il peut donc y être dérogé par des conventions particulières dès lors qu'elles comportent à ce sujet des clauses claires, précises et non équivoques. Ces clause sont interprétées de façon restrictive.
Le bailleur est responsable des vices cachés de la chose louée apparus en cours de bail dès lors qu'il n'a pris aucune disposition ou des dispositions insuffisantes pour y remédier dans un délai raisonnable et ce, même en l'absence de mise en demeure.
Cependant, la responsabilité du bailleur ne peut être recherchée sur le fondement de l'article 1721 du code civil dans la mesure où les désordres ne proviennent pas d'un vice de la chose louée, mais d'un vice affectant une partie commune de l'immeuble, extérieure à la chose louée.
L'obligation de garantie comprend, outre la garantie des vices de la chose louée, l'obligation de maintenir au preneur la jouissance paisible des lieux pendant la durée du bail.
Cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure.
Le bailleur fautif qui n'a pas exécuté son obligation d'entretien du local loué ne saurait se prévaloir du droit de résiliation de plein droit du bail et doit être condamné à effectuer les travaux de réfection indispensables ainsi qu'à payer une indemnité en réparation de son préjudice.
Le bailleur est également tenu à une obligation de garantie du fait des tiers : le bailleur doit éviter au preneur de souffrir des agissements des tiers qui pourraient restreindre son droit de jouissance paisible et il doit répondre des conséquences dommageables à son égard mais cette garantie est limitée aux troubles de droit, c'est à dire aux revendications par un tiers d'un droit réel sur la chose louée.
Le respect de cette obligation conduit soit à une réfaction du prix du bail soit à la résiliation du contrat. Le bailleur n'est pas tenu à des dommages et intérêts à raison du trouble de jouissance subi par le preneur sauf si le trouble de droit s'accompagne d'une faute ou d'une négligence du bailleur.
Pour autant, aux termes de l'article 1725 du même code : « Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. »
Ainsi, la garantie du fait des tiers est exclue pour les troubles de fait commis par des tiers : le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait sans prétendre à aucun droit sur la chose louée. Une faute imputable au bailleur doit avoir contribué au préjudice du preneur soit en l'aggravant soit en la rendant possible pour que le bailleur soit tenu à garantie.
Enfin, le bailleur est tenu à une obligation de garantie du fait personnel ; il doit s'abstenir de tout fait pouvant troubler la jouissance paisible du preneur. Il répond aussi du fait de ses salariés et des colocataires quant il est bailleur commun.
Conformément aux dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur, quant à lui, est tenu de deux obligations principales : celle d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.
L'obligation de conservation de la chose louée comprend l'obligation de procéder aux réparations locatives, l'obligation d'user de la chose louée en bon père de famille et implique la mise en jeu de la responsabilité du preneur en cas de dégradations de la chose louée. (article 1732)
S'agissant de l'obligation de payer le loyer et les charges, l'exception d'inexécution ne peut être utilement mise en 'uvre par le preneur que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutile au regard de l'activité prévue au bail.
En l'espèce, aux termes des CHARGES ET CONDITIONS du bail :
ETAT DES LIEUX ' Le preneur prendra les lieux loués dans leur état au jour de l'achèvement de la construction et de la remise des clefs, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles le cas échéant expressément envisagées aux présentes.
(')
ENTRETIEN ' REPARATIONS ' Le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements de devantures, vitrine, glaces, et vitres, volets ou rideau de fermetures. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures. »
Aux termes de «NON RESPONSABILITE DU BAIL » :
« Le bailleur ne garanti pas le preneur et, par conséquent, décline toute responsabilité dans les cas suivants :
a) en cas de vol, cambriolage ou autres cas délictueux et généralement en cas de troubles apportés par des tiers par voie de fait
b) en cas d'interruption, ainsi qu'il a été dit ci-dessus dans le service des installations des locaux, étant précisé ici qu'il s'agit des eaux, de l'électricité et de tous autres services provenant soit du fait de l'administration qui en dispose, soit de travaux, accidents ou réparations, soit de gelée, soit de tous autres cas de force majeure
c) en cas d'accident pouvant survenir du fait de l'installation desdits services dans les lieux loués. »
Le bailleur verse aux débats, notamment :
-le rapport d'expertise judiciaire de M. [R], désigné par ordonnance de référé des 21 avril 2017 et 28 février 2020 du président du tribunal de grande instance de Paris à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] et la SCI François Charles, victimes de désordres, dont il ressort que les nombreux désordres (61 listés par l'expert) se trouvent sur tous les niveaux communs de la résidence
-le rapport général de visite de février et mars 2016 établi par M. [B] expert sollicité par le syndic 4C Immo pour le compte des copropriétaires de la [Adresse 7] listant notamment 56 désordres situés dans les parties communes et s'agissant du magasin Urban Déco d'importantes traces d'infiltrations avec écoulement d'eau, en plafond et sur les murs ou encore au droit d'encoffrement ou de poutres dues à un défaut du revêtement d'étanchéité du toit terrasse et relevant de la garantie assurance dommage ouvrage et concluant à un défaut d'évacuation des EP au niveau du RDC au-dessus des locaux commerciaux, aggravés par la défaillance ponctuelle de l'étanchéité existante
-divers courriels échangés entre le gestionnaire du bailleur et le syndic concernant les interventions d'un plombier courant 2017 afin de remédier aux désordres
-une note d'information établie le 21 octobre 2016 par M. [Y] du cabinet Saretec Construction mandaté par la MAF à la demande de la SCCV [Adresse 7] s'agissant d'infiltrations et dégâts des eaux concernant le local de stockage du preneur (local 122) et faisant état de ce que M. [O], gérant de la société Shohey a refusé l'accès au local sinistré
-une attestation de Mme [T], gérante du syndic de la résidence, attestant sur l'honneur que la SCI François Charles a toujours fait le maximum pour faire traiter les problèmes d'in'ltrations affectant le local loué à la SARL Shohey.
Le preneur produit au dossier, notamment, :
-plusieurs procès-verbaux de constat réalisés les 28 mars 2008, 4 et 18 avril 2008, 6 et 7 janvier 2016, 25 février 2016, 9 avril 2016, 22 septembre 2017, 2 et 14 novembre 2017, 6 et 27 décembre 2017 faisant mention d'écoulement d'eau provenant du plafond
-les déclarations de sinistre des 25 février 2008, 4 avril 2008 et 10 février 2009
-un courrier recommandé avec avis de réception du preneur au bailleur daté du 8 janvier 2015 informant ce dernier que la société Shohey a été contrainte de fermer son commerce les 5, 6 et 7 janvier car le local commercial était inondé dans son ensemble coté [Adresse 7], constatant des dégâts important à leur stock, le preneur indiquant : « Nous vous avions informé dès constatations des premières infiltrations dès le 18 décembre que nous déplorons qu'aucune intervention n'a été ordonnée pour arrêter cette inondation depuis cette date »
-un courrier recommandé avec avis de réception du preneur au bailleur du 25 février 2016 signalant à ce dernier qu'il subit « à nouveau ce jour » « des dégâts des eaux au niveau des deux locaux suivants : local 2138 [Adresse 1] et local [Adresse 2], se plaignant de ce que ces infiltrations lui causent un préjudice énorme à son activité et endommagent fortement ses marchandises qu'il ne peut ignorer, invoquant une jouissance partielle du local du fait de ces infiltrations, déplorant ne pas avoir une jouissance paisible des locaux loués, désordres « répétitif depuis le 18 décembre 2015 » et demandant au bailleur d'apporter une solution dans les plus brefs délais et de l'en informer afin qu'il puisse retrouver la jouissance paisible des locaux.
-un courrier adressé par le cabinet d'expertise amiable EX.LR le 4 avril 2018 au preneur, sur sollicitation du conseil du preneur, indiquant être intervenu à la demande de la compagnie Allianz (assureur du preneur) pour des sinistres dégâts des eaux multiples les 5 janvier et 4 mars 2016, les 8 février 22 et 27 septembre, 2 et 6 novembre 2017 et 18 janvier 2018 ainsi rédigé :
« La cause principale des infiltrations d'eau touchant le contenu, les agencements et perturbant la bonne exploitation de votre commerce était liés à des défauts d'étanchéité des canalisations d'évacuation d'eau pluviales collective de l'immeuble et l'étanchéité de la toiture terrasse végétalisée recouvrant le local à usage de stockage de marchandises.
Au cours de nos opérations, nous avons procédé à la mise en cause de la [Adresse 7] représentée par son syndic le Cabinet 4C Immobilier ainsi que le propriétaire de votre local M. [N] [Z] [P].
D'après le peu d'informations recueillies auprès de Mme [T] qui s'est refusée à établir une déclaration de sinistre auprès de l'assureur de la copropriété, les origines de ce sinistre pourraient relever de l'assurance dommages-ouvrage, le bâtiment étant sous garantie décennale, ainsi que d'autres occupants qu'aucune autre information n'ai pu nous être communiquée.
En tout état de cause, nous n'avons pu que constater que depuis le 5 janvier 2016 les sinistres se reproduisent de façon récurrente à l'occasion de chaque intempérie.
Ce fait a perturbé de façon inéluctable votre activité professionnelle.
Je vous confirme par la présente qu'il n'a pas pu être réalisé le calcul de votre éventuelle perte d'exploitation, cette dernière ne pouvant être chiffrée qu'après la reprise normale de votre activité.
Nous avons noté que différentes procédures auraient été engagées tant par vous que par votre propriétaire ou le Cabinet 4C Immobilier et que des actions en justice étaient en cours ou en instance. »
-lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2018 par lequel le preneur a mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser le trouble constitué par l'infiltration d'eau dans le local [Adresse 2] et le local 2138[Adresse 1].
Il résulte de ce qui précède qu'il est constant que les locaux loués par la société Shohey ont subi des dégâts des eaux à répétition, endommageant la marchandise stockée et ayant même amené le preneur à fermer son magasin pendant 5 jours en janvier 2016 du fait de ces inondations.
Pour autant, l'exception d'inexécution ne peut être retenue, l'impossibilité d'exploiter son fond n'étant, en tout état de cause, pas totale, de l'aveu même du preneur.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et comme le relève à juste titre les premiers juges, que la cause des dégâts des eaux ayant affecté les locaux loués par la SARL Shohey provient des logements supérieurs et des parties communes, ainsi que d'un défaut d'étanchéité des plafonds.
Dans ces conditions, conformément aux dispositions des articles 1721 et 1725 du code civil, l'obligation de garantie mise la charge du bailleur ne peut trouver application : les désordres ne proviennent pas d'un vice de la chose louée, mais d'un vice affectant une partie commune de l'immeuble, extérieure à la chose louée et en tout état de cause, le bailleur n'est pas garant des voies de fait commis par des tiers en l'absence de toute faute imputable au bailleur.
Enfin, la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle s'apprécie lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci comme le précisent à bon droit les premiers juges, n'est pas davantage démontrée, le bailleur ayant manifestement tenté de remédier aux désordres, que ce soit directement ou indirectement, en en recherchant les causes et en agissant en justice.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a déclaré valable le commandement de payer délivré le 26 octobre 2016 à la SARL Shohey à hauteur de la somme de 2.578,14 euros et constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial liant les parties au 26 novembre 2016, la société Shohey ne justifiant ni d'un manquement fautif du bailleur, que ce soit au titre de son obligation de délivrance au sens large englobant l'obligation de délivrance au sens strict et l'obligation d'entretien et de réparation, ou au titre de son obligation de garantie, englobant tant la responsabilité pour trouble de jouissance du fait personnel et du fait des tiers, que la responsabilité pour vice caché, susceptible de constituer une exception d'inexécution, ni de la mauvaise foi de celui-ci dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire.
Sur les demandes en paiement de loyers
La SCI François Charles soutient qu'à la date d'acquisition de la clause résolutoire, soit le 26 novembre 2016, les loyers, charges et taxes impayées s'élevaient à la somme de 17.841,82 euros et estime que c'est donc à tort que le tribunal a limité la condamnation du preneur à une somme de 7.734,41 euros.
En l'espèce, c'est par une juste appréciation des faits de la cause et des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont condamné la société Shohey à payer à la SCI François Charles la somme de 7.734,41 euros au titre des loyers impayés au 26 novembre 2016, estimant que le bailleur ne rapportait pas la preuve de l'exigibilité de la quote-part de la taxe foncière par la SARL Shohey à la date du commandement de payer, l'immeuble loué se trouvant au centre-ville du [Localité 5], quartier prioritaire de la politique de la ville et bénéficiant à ce titre d'une exonération de paiement de la taxe foncière prévue par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014.
Sur les préjudices financier, de jouissance et moral
Aucun faute n'étant retenue à l'encontre du bailleur, c'est à tort que les premiers juges ont fait droit aux demandes d'indemnisation formées par le preneur.
En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Shohey de sa demande au titre du préjudice de jouissance et infirmé en ce qu'il a condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 220.000 euros en réparation de son préjudice financier et la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral.
Dans ces conditions, il convient, statuant à nouveau, de débouter la SARL Shohey de ses demandes au titre des préjudices financier et moral.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Shohey, partie perdante pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel.
L'équité commandant de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SCI François Charles, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 4.000 euros pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, en matière commerciale, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;
CONFIRME le jugement rendu le 18 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion, sauf en ce qu'il a :
-condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 220.000 euros en réparation de son préjudice financier,
-condamné la SCI François Charles à payer à la SARL Shohey la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
LE REFORME sur ces points ;
Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés,
DEBOUTE la SARL Shohey de ses demandes au titre des préjudices financier et moral ;
Y ajoutant,
CONDAMNE la SARL Shohey à payer à la SCI François Charles la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
LA CONDAMNE aux dépens d'appel qui seront recouvrés au profit de Me Mercier-Barraco, avocate, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE SIGNE LA PRÉSIDENTE