ORDONNANCE N° 47
DOSSIER N° RG 22/00040
N° Portalis DBVQ-V-B7G-FHH7-16
[E] [Z]
c/
S.A PLURIAL NOVILIA
Expédition certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire
délivrée le
à
- Me Edith GUILLANEUX
- Me Christophe BARTHELEMY
L'AN DEUX MIL VINGT DEUX,
Et le neuf novembre,
A l'audience des référés de la cour d'appel de REIMS, où était présent et siégeait M. Benoît PETY, président de chambre à la cour, faisant fonction de premier président, spécialement désigné par ordonnance en date du 15 septembre 2022, assisté de Mme Jocelyne DRAPIER, greffier,
Vu l'assignation donnée par la SELARL [R] ET ASSOCIES, huissiers de justice à la résidence de [Adresse 5], en date du 8 septembre 2022,
A la requête de :
M. [E] [Z], né le [Date naissance 1] 1965, à [Localité 6] (BAS-RHIN), de nationalité française, demeurant [Adresse 3],
DEMANDEUR,
représenté par Me Edith GUILLANEUX, avocat au barreau de REIMS,
à
la société PLURIAL NOVILIA, société anonyme d'HLM à conseil d'administration, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro B.335.480.679, ayant son siège social [Adresse 2]), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège,
DEFENDERESSE,
représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS,
d'avoir à comparaître le mercredi 28 septembre 2022, devant le premier président statuant en matière de référé.
L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du mercredi 12 octobre 2022 puis à l'audience du mercredi 26 octobre 2022,
Le 26 octobre 2022, M. Benoît PETY, président de chambre à la cour, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, assisté de Mme Jocelyne DRAPIER, greffier, puis l'affaire a été mise en délibéré au mercredi 9 novembre 2022,
Et ce jour, 9 novembre 2022, a été rendue l'ordonnance suivante par mise à disposition au greffe du service des référés, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile :
Exposé du litige, de la procédure et des prétentions des parties :
Suivant bail du 8 octobre 2019, la SA d'HLM Plurial Novilia loue à M. [E] [Z] un logement à usage d'habitation à [Adresse 3], moyennant le versement d'un loyer hors charges de 486,50 euros par mois.
Suite à la requête du bailleur, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Reims a rendu, le 9 décembre 2021, une ordonnance autorisant la société Plurial Novilia à faire réaliser divers travaux sous réserve que l'isolation du plancher du grenier n'empêche pas son utilisation normale, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la décision.
Par acte d'huissier du 13 janvier 2022, M. [Z] a fait assigner en référé la société Plurial Novilia devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Reims pour voir rétracter la précédente ordonnance sur requête et ordonner une mesure d'expertise.
Par ordonnance du 1er août 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :
- rétracté l'ordonnance du 9 décembre 2021,
- rejeté la demande d'expertise présentée par le locataire,
- autorisé la société Plurial Novilia et toute entreprise par elle mandatée à pénétrer dans le logement de M. [Z] à [Adresse 3], avec si besoin l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique, afin d'y effectuer les travaux suivants :
l'assainissement du mur du garage et éventuellement le traitement des remontées capillaires,
l'isolation du grenier, sous réserve que les travaux n'en empêchent pas l'utilisation normale,
l'achèvement des travaux d'installation de la VMC,
la dépose de la véranda et le remplacement de la porte d'entrée,
- ordonné à M. [Z], comme à tout occupant de son chef, de laisser pénétrer la société Plurial Novilia et les entreprises par elle mandatées dans le logement afin d'y réaliser les travaux ci-dessus mentionnés, et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- désigné la société Act'huiss, huissiers de justice à [Localité 4], afin de faire toutes constatations utiles lors de l'ouverture des lieux loués en présence du serrurier et de la ou des entreprises mandatée(s),
- rejeté la demande de consignation des loyers,
- condamné M. [Z] aux dépens,
- rejeté les autres demandes,
- rappelé que l'ordonnance était exécutoire par provision.
M. [Z] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 3 juin 2022, son recours portant sur l'entier dispositif de cette décision à l'exception de la question des dépens.
Par acte d'huissier du 8 septembre 2022, M. [Z] a fait assigner la SA d'HLM Plurial Novilia devant le premier président de la cour d'appel de Reims, à l'audience du 28 septembre 2022 à 11 heures, au visa de l'article 524 [ancien] du code de procédure civile, aux fins notamment de voir ordonner le sursis à l'exécution de l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du 1er août 2022, les dépens devant être réservés.
Après deux renvois du dossier, l'affaire a été évoquée à l'audience du 26 octobre 2022, au cours de laquelle M. [Z] a réitéré ses demandes initiales.
Il expose qu'il s'est plaint à plusieurs reprises auprès du bailleur pour dénoncer la vétusté de l'immeuble loué, plus particulièrement la mauvaise isolation de celui-ci.
A l'initiative de son assureur, une expertise amiable a été menée par le cabinet d'expertises Braillard le 13 janvier 2021 et la société Plurial Novilia s'est engagée à intervenir pour remédier aux différents désordres. Il ajoute qu'il a désormais perdu confiance et craint que les interventions du bailleur soient réalisées à la va-vite dans l'unique but de cacher les vrais désordres sans y remédier véritablement. C'est ce qu'il a fait constater le 30 août 2022 par le ministère de Me [R], huissier de justice. Une fois les travaux préconisés réalisés, il ne sera plus possible de dresser un constat complet et approfondi de l'étendue des désordres.
M. [Z] maintient que le logement qu'il occupe à [Localité 7] présente d'importants problèmes d'humidité, d'étanchéité et de moisissures à l'intérieur et à l'extérieur du bâtiment. Les travaux ordonnés par la décision du 1er août 2022 ne peuvent régler la totalité des désordres et risquent même d'empêcher toute recherche de l'origine exacte de ces désordres, lesquels sont partiellement la cause de la dégradation de son état de santé. L'exécution de cette ordonnance aurait ainsi des conséquences manifestement excessives le privant de son droit à faire établir de manière objective la réalité des désordres qu'il subit et ainsi tout espoir de voir réaliser un jour les travaux utiles. Pour y parvenir, il est capital qu'une expertise judiciaire soit ordonnée. Les chances de réformation de l'ordonnance querellée sont sérieuses et justifient le sursis à exécution.
La SA d'HLM Plurial Novilia conclut pour sa part au débouté de M. [Z] de sa demande de sursis à exécution et sollicite sa condamnation aux dépens.
La société bailleresse estime en effet que les arguments du requérant sur des travaux de nature à cacher sinon rendre difficile la recherche de l'origine des désordres, à le priver de ses droits à faire établir de manière objective la réalité des désordres ou encore à lui faire perdre tout espoir de réalisation de travaux adéquats ne sont aucunement de nature à constituer des moyens sérieux d'annulation ou de réformation de l'ordonnance entreprise et encore moins d'engendrer des conséquences manifestement excessives au sens de l'article 517-1 du code de procédure civile.
Le bailleur rappelle que les travaux ordonnés par le juge des référés ont justement pour visée de supprimer les désordres évoqués par M. [Z]. Il est en droit d'exiger la réalisation des travaux nécessaires et ordonnés en justice, ce qui ne saurait être suspendu sur la foi de simples craintes par ailleurs non justifiées. A ce sujet, le procès-verbal de constat du 30 août 2022 est sans portée dès lors qu'il ne fait que reprendre les déclarations du mandant.
Les constatations de l'huissier concernent en outre les zones ou pièces où les travaux sont envisagés et autorisés par décision de justice, soit le garage, la véranda et le grenier. Il n'existe donc aucune conséquence manifestement excessive à ce que ces travaux soient réalisés.
La société Plurial Novilia considère par surcroît que le fait pour M. [Z] de s'opposer systématiquement à l'intervention des entreprises dans le logement loué constitue un trouble manifestement illicite au sens de la loi du 6 juillet 1989 (article 7). Les travaux ordonnés par le juge des référés l'ont été au vu du rapport d'expertise amiable diligentée à la demande du locataire et via son propre assureur de protection juridique, ce qui évacue selon le bailleur toute suspicion de partialité. Par ailleurs, les précédentes investigations réalisées en décembre 2019 (recherche de fuite) ont montré que la cause d'infiltrations ne résidait pas chez le voisin mais avait pour siège le pignon extérieur, ce qui explique que des travaux d'assainissement du mur du garage et de traitement des remontées capillaires soient nécessaires.
Enfin, la société défenderesse estime qu'il n'est en rien acquis que la réalisation des travaux autorisés par le juge des contentieux de la protection serait de nature à empêcher toute expertise judiciaire si la cour devait ordonner une telle mesure. Tout expert sera à même de réaliser le cas échéant sa mission si des désordres devaient persister ou réapparaître.
Motifs de la décision :
Attendu que l'article 514-3 du code de procédure civile énonce en son premier alinéa qu'en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives ;
Qu'il n'est pas discutable que cette seule disposition s'applique en l'occurrence, et non l'article 517-1 du code de procédure civile, dès lors que l'exécution provisoire est de droit en matière d'ordonnance de référé, ce que le juge des contentieux de la protection confirme en ne faisant que le rappeler (et non ordonner) au dispositif de son ordonnance ;
Qu'il n'est pas davantage discutable que c'est le cumul des deux critères que sont la perspective sérieuse d'une réformation de la décision dont appel et des conséquences manifestement excessives associées à l'exécution de cette décision dans l'attente de l'examen de l'appel qui autorise le premier président de la cour à envisager (c'est une possibilité, pas une obligation) l'arrêt de l'exécution provisoire ;
Attendu en l'espèce que M. [Z] entend justifier sa demande de sursis à exécution de l'ordonnance de référé dont il a interjeté appel par des chances sérieuses de la voir réformer en ce que la cour fera droit à sa demande d'expertise judiciaire, et en ce que les travaux préconisés par le juge des référés risquent d'empêcher toute investigation future de son logement dans le contexte d'une expertise judiciaire, points que conteste catégoriquement le bailleur ;
Qu'il importe en premier lieu de relever que le juge des référés s'est prononcé au vu d'un rapport d'expertise amiable établi en exécution de la garantie protection juridique dont bénéficie M. [Z] de la part de son assureur, la compagnie Allianz, lequel a diligenté à cette fin le Cabinet d'expertises Braillard ;
Que la lecture de ce document révèle un indéniable problème d'humidité dans le garage sans le rendre pour autant inutilisable, une mauvaise isolation des combles, une défectuosité de la VMC dont l'installation n'est pas finalisée, une déformation importante de la géométrie de la véranda (SAS d'entrée) et une porte d'entrée ne fermant pas correctement ;
Que les travaux ordonnés sous astreinte par le juge des référés tendent justement à remédier à ces quatre désordres en faisant réaliser quatre types d'intervention :
assainissement du mur du garage et éventuellement traitement des remontées capillaires,
isolation du grenier sous réserve que cela n'empêche pas l'utilisation normale de celui-ci,
achèvement des travaux d'installation de la VMC,
enfin dépose de la véranda et remplacement de la porte d'entrée ;
Qu'il s'agit à l'évidence de quatre désordres bien répertoriés et de quatre interventions bien décrites et ciblées de telle sorte qu'il n'apparaît pas que leur réalisation serait de nature à compromettre toute éventuelle visite des lieux par un expert judiciaire si celui-ci devait être désigné, pas plus qu'une investigation des désordres allégués, c'est-à-dire de l'humidité anormale qui règne dans ce logement et qui, aux dires du locataire, est à l'origine directe de ses pathologies notamment respiratoires (asthme, rhinites) ;
Que c'est bien ce phénomène d'humidité anormale que constate le 30 août 2022 l'huissier de justice mandaté par M. [Z] en la personne de Me [G] [R], ce procès-verbal de constat ne faisant que corroborer les premières constatations de l'expert amiable sans pour autant qu'il puisse en être tiré la conclusion que les travaux ordonnés par le juge des référés seraient inadéquats, ou encore moins qu'ils compromettraient toute investigation nouvelle dans le cadre d'une expertise judiciaire future, les craintes ou soupçons à ce sujet du locataire ne caractérisant que des appréhensions subjectives et à tout le moins hypothétiques ;
Que, faute pour le requérant de démontrer que l'exécution de l'ordonnance du juge des contentieux de la protection de Reims du 1er août 2022 engendrerait les conséquences manifestement excessives qu'il allègue, une des conditions du sursis à exécution s'en trouve non remplie de sorte qu'il ne peut être fait droit à sa prétention principale ;
Que M. [Z] sera débouté de sa demande de sursis à l'exécution de l'ordonnance du 1er août 2022 ;
Attendu que le sens de la présente ordonnance conduit à mettre à la charge exclusive de M. [Z] les entiers dépens de la présente instance ;
Par ces motifs :
Statuant publiquement et contradictoirement,
- Déboutons M. [E] [Z] de sa demande de sursis à l'exécution de l'ordonnance de référé rendue le 1er août 2022 par le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Reims;
- Condamnons M. [E] [Z] aux entiers dépens de l'instance.
Le Greffier, Le Président de chambre délégué,