Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/22413
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/03943
APPELANT
Monsieur [U] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant
assisté de Me Michel REVAULT D'ALLONNES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1043, avocat plaidant
INTIMÉE
La SARL SOCIETE D'ETUDE ET D'EXPLOITATION DE MATERIEL MEDICAL ET ELECTRO-RADIOLOGIQUE - SEEMME, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant
assistée de Me Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, NAN 702, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Odile BLUM, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Odile BLUM a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
*
Par acte sous seing privé du 22 novembre 1991 modifié par avenant du 29 mai 2000, M. [U] [J] a donné à bail commercial à la s.a.r.l. d'études et d'exploitation de matériel médical et d'électro-radiologie, dite Seemme, pour une durée de douze années à compter du 1er décembre 1991, des locaux situés [Adresse 1] à destination de l'activité d'étude et d'exploitation de matériel médical et électro-radiologique à l'exclusion de toute autre activité commerciale non liée à l'exploitation de son fonds de commerce.
Par acte extrajudiciaire du 28 mai 2003, M. [J] a donné congé à sa locataire pour le 30 novembre 2003 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer sur le montant duquel les parties ne se sont pas accordées, l'affaire étant portée le 31 mai 2007 devant le juge des loyers commerciaux qui a désigné M. [T] en qualité d'expert sur la valeur locative.
Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2008, M. [J] a rétracté son offre de renouvellement en déniant à la société Seemme le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux au motif qu'aucun fonds de commerce n'est exploité dans les lieux loués dès lors qu'ils sont sous-loués à une société civile de moyens regroupant des médecins radiologistes à laquelle l'intégralité des loyers appelés est refacturée. Par cet acte, il s'est également prévalu d'un motif grave et légitime tenant à la sous-location irrégulière à la société [1], cette infraction irréversible justifiant, à titre subsidiaire, la rétractation de l'offre de renouvellement, sans offre d'indemnité d'éviction.
La société Seemme a protesté par acte extrajudiciaire du 30 mai 2008 puis elle a assigné M. [J], le 23 février 2010, en fixation d'une indemnité d'éviction.
Par jugement rendu le 17 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que le congé sans offre de renouvellement délivré le 28 mai 2003 par M. [J] à la Seemme a mis fin à compter du 30 novembre 2003 au bail du 22 novembre 1991,
- avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, ordonné une expertise,
- ordonné l'exécution provisoire,
- réservé les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
M. [U] [J] a relevé appel de cette décision le 15 décembre 2011. Par ses dernières conclusions du 4 juin 2013 auxquelles il est expressément renvoyé pour le surplus des moyens, il demande à la cour, au visa des articles L.145-1 et suivants, L.145-8 et suivants, L.145-14 et suivants, plus précisément des articles L.145-17 et L.145-31 du code de commerce, d'infirmer le jugement et de :
- constater que la société Seemme n'exploite aucun fonds de commerce dans les lieux loués, que ces lieux sont en fait exclusivement occupés par la société civile de moyens [1] en violation des stipulations contractuelles du bail, que la Seemme ne justifie pas avoir consenti une quelconque sous-location même partielle à la s.c.m. [1] se bornant à soutenir qu'il s'agit d'un sous-bail verbal ; dire, comme l'ont précisé les premiers juges dans leur motivation que "Cette affirmation ne peut être retenue sans enlever toute portée juridique aux articles L. 145-31 du code de commerce qui prévoit qu'en cas de sous-location autorisée, le bailleur doit être appelé à concourir à l'acte et qui prévoit les formalités substantielles pour rendre la sous-location opposable au propriétaire" ; constater qu'en sa qualité de bailleur, il n'a pas été appelé à concourir à un quelconque acte de sous-location, que la société Seemme n'a pas pu consentir un sous-bail à la s.c.m. [1] dès lors que le Dr [W] [P] n'est plus associé de cette société,
- dire que la Seemme ne peut prétendre au renouvellement de son bail et qu'il est parfaitement fondé à le lui refuser sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction,
- condamner la société Seemme à lui payer la somme de 5.980,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction.
Par ses dernières conclusions du 4 juin 2013 auxquelles il est expressément renvoyé pour le surplus des moyens, la s.a.r.l. d'étude et d'exploitation de matériel médical et électro-radiologique (Seemme) demande à la cour au visa des articles L.145-1, L. 145-14, L. 145-17, L.l45-3l et L. 145-60 du code de commerce, de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter M. [J] de toutes ses demandes,
- en conséquence, dire qu'elle exploite un fonds de commerce dans les locaux loués et bénéficie du statut des baux commerciaux ; subsidiairement, dire que les parties ont adopté volontairement le statut des baux commerciaux, ce qui la dispense d'avoir à satisfaire aux conditions légales d'app1ication du statut et lui ouvre droit à une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux ; dire que la sous-location qu'elle a consentie à la [1] est régulière, que M. [J] est irrecevable à se prévaloir du défaut d'appel du bailleur à concourir à l'acte prévu par les dispositions de l'article L.145-31 du code de commerce, l'action en contestation du droit au renouvellement du locataire pour ce motif étant prescrite, que si la sous-location était jugée irrégulière au motif qu'elle serait contraire aux clauses du bail, M. [J] est irrecevable à s'en prévaloir comme motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité, faute d'avoir notifié préalablement à la Seemme la mise en demeure prévue par l'article L. 145-17 du code de commerce et d'avoir agi dans les deux ans ; dire que M. [J] avait parfaitement connaissance de cette sous-location et l'a agréée de manière non équivoque ; dire, en tout état de cause, que les motifs invoqués par M. [J] dans sa rétractation du 3 avril 2008 ne sont pas suffisamment graves pour justifier un refus de renouvellement du bail sans indemnité ; dire qu'elle a droit au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu'à son paiement,
- condamner M. [J] à lui payer la somme de 1.500.000 € au titre de l'indemnité d'éviction, sauf à parfaire au vu des opérations d'expertise confiées à Mme [V]~[C],
- condamner M. [J] à lui payer la somme de 256.258,77 € TTC au titre du remboursement du trop versé d'indemnité d'occupation pour la période courant du 1er décembre 2003 arrêtée provisoirement au 30 juin 2013, sauf à parfaire en fonction des conclusions définitives de l'expert judiciaire,
- condamner M. [J] aux entiers dépens d'appel dont distraction ainsi qu'à lui payer une somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile.
SUR CE,
Considérant qu'après avoir offert le renouvellement du bail par le congé délivré le 28 mai 2003 pour le 30 novembre 2003, M. [J] s'est rétracté près de cinq ans plus tard motif pris d'une part, de ce que la société Seemme n'exploitant aucun fonds, elle ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux, d'autre part, qu'il justifie de motif grave et légitime au regard de la sous-location irrégulière qu'elle a consentie à la s.c.m. [1], cette infraction étant irréversible ;
Sur le bénéfice du statut des baux commerciaux :
Considérant que M. [J] expose qu'il a été constaté le 18 mars 2008, au cours du rendez-vous organisé par l'expert alors désigné dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé que les locaux étaient sous-loués en totalité à une société civile de moyens regroupant des médecins radiologistes à laquelle l'intégralité des loyers appelés par lui était refacturée, qu'aucun fonds de commerce n'était donc exploité dans les lieux ; qu'il fait grief aux premiers juges de n'avoir retenu que le chiffre d'affaires annuel de la société Seemme s'élevant à 177.220 € en 2003 sans s'intéresser à ses composantes au vu de son compte de résultat et sans rapprocher ces éléments de l'objet social de la société Seemme à savoir "l'étude, la mise au point, la fabrication et la vente de tout matériel médical, plus particulièrement du matériel d'Électro-Radiologie, et plus généralement toutes opérations industrielles, commerciales, mobilières et immobilières se rattachant directement ou indirectement à cet objet ou de nature à favoriser le développement de la Société" ; qu'il soutient qu'il revient à la société Seemme de rapporter la preuve qu'elle exploite un fonds de commerce, ce qu'elle ne le fait pas ;
Mais considérant que la s.a.r.l. Seemme est une société commerciale dont il n'est pas contesté qu'elle était immatriculée, comme à présent, au registre du commerce et des sociétés à la date de délivrance et d'effet du congé à l'adresse des locaux loués qui constituent son siège social et seul établissement ; que le bilan au 31 décembre 2003 qu'elle produit montre que son chiffre d'affaires net était alors de 177.220 € environ dont 24.319,68 € pour vente de marchandises et 152.900,06 € pour prestations de services ; que la fourniture de prestations de services dédiées aux matériels radiologiques est une activité commerciale et relève de l'objet social de la société commerciale locataire ; que M. [J] qui ne démontre pas l'absence totale de clientèle, s'attache dès lors vainement au détail du compte de résultat ; qu'il n'est pas fondé à dénier à la société Seemme le droit au bénéfice du statut des baux commerciaux ;
Sur le motif grave et légitime et la sous-location :
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-17 I 1° du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu de l'article L 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit à peine de nullité être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser les motifs invoqués et reproduire les termes du présent alinéa ;
Considérant que dans son acte de rétractation du 3 avril 2008, M. [J] reproche à la société Seemme d'avoir en contravention avec les clauses du bail et l'article L 145-31 du code de commerce, sous-loué la totalité des locaux alors que le bail ne lui permettait qu'une sous-location partielle, d'avoir sous-loué à une société civile de moyens [1] dont le Dr [P] n'est pas associé et de ne pas l'avoir appelé à concourir à l'acte ;
Considérant qu'aux termes de ses dernières écritures, M. [J] fait valoir qu'aucune sous-location partielle n'a été conclue entre la société Seemme et la s.c.m. [1] et que si l'existence de cette sous-location partielle devait être admise, elle serait irrégulière pour n'être pas conforme, d'une part, à la seule dérogation convenue à l'interdiction contractuelle de sous-location, d'autre part à la formalité prévue par l'article L 145-31 du code de commerce puisqu'il n'a pas été appelé à concourir à l'acte ;
Considérant que la société Seemme établit qu'ayant son siège social et son seul établissement dans les locaux loués, elle y a constamment réalisé un chiffre d'affaires, qui sans être considérable, n'est pas négligeable ; que par ailleurs la société Seemme relève, sans que M. [J] ne lui oppose de preuve contraire, que l'équivalence "mathématique" du loyer principal et du sous loyer versé par la s.c.m. [1] n'est pas un indice de l'occupation totale des lieux par celle-ci puisque le sous-loyer englobe les prestations qu'elle lui fournit directement comme la mise à disposition des matériels radiologiques qui lui appartiennent ou qui lui ont été confiés grâce à divers partenariats ; que le défaut d'exploitation par la société Seemme de son fonds de commerce n'est donc pas prouvé ; que la société Seemme exploitant son fonds dans les lieux, la sous-location de ces mêmes lieux n'a pu être totale ;
Considérant que la société Seemme soutient pour le surplus que le sous-bail consenti à la s.c.m. [1] est un sous-bail purement verbal conforme à l'autorisation contractuellement donnée par le bailleur et que le sous-bail étant verbal, elle n'avait pas à appeler le bailleur à concourir à une sous-location dont il avait connaissance et qu'il avait accepté ;
Considérant qu'il sera relevé à titre liminaire que la société Seemme a été constituée en 1957 par des médecins radiologues qui ont successivement cédé leurs parts à des confrères, ceux-ci étant parallèlement associés dans une société civile de moyens ;
Considérant que le bail consenti le 22 novembre 1991 à la société Seemme alors représentée par le Dr [P] prévoit une dérogation à l'interdiction faite au preneur de concéder la jouissance des lieux loués, de sous-louer en tout ou partie à des tiers, ainsi rédigée :
"Par dérogation unique à la présente clause, le Preneur est expressément autorisé à sous-louer une partie des lieux à la Société Civile de Moyens "[1]" des Docteurs [P] et [H] - laquelle société pourra avoir d'autres associés - ou à toute autre personne morale dont lesdits Docteurs [P] et [H] seraient associés" ;
Considérant que cette clause, claire et précise, ne donne pas prise à l'interprétation ; que la dérogation s'entend au profit de la s.c.m. [1] ayant pour associés M. [P] et M. [H] qui pourront être rejoints par d'autres associés ; que M. [J] verse aux débats la lettre en date du 8 octobre 1993 du conseil de la société Seemme qui faisait alors la même lecture de la clause en ses termes : "...la sous-location ...est expressément prévue au bail au profit de la S.C.M. dont il est dit qu'elle "pourra avoir d'autres associés" (ce qui sous entend d'autres personnes que celles énumérées précédemment à savoir les Docteurs [P] et [H])" ; que la sous-location au profit de la s.c.m. [1] qui ne comprendrait plus M. [P] comme associé n'a pas été autorisée et qu'elle est irrégulière ;
Considérant qu'en outre, en vertu des alinéas 2 et 4 de l'article L 145-31 du code de commerce, "en cas de sous-location autorisée le propriétaire est appelé à concourir à l'acte" et que "le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception" ; que ces formalités légales sont substantielles et leur non-respect rend la sous-location irrégulière ;
Considérant que la société Seemme, qui se borne vainement à faire état d'une sous-location verbale, s'est mise de son propre aveu en contravention avec les dispositions légales ; que si la connaissance par M. [J] d'une "sous-location" à la s.c.m. [1] est acquise au vu de ses propres pièces ainsi qu'il sera vu ci-dessous, la société Seemme ne fait pas la preuve, qui à ce stade lui incombe, d'une renonciation de son bailleur à se prévaloir du non-respect des formalités de l'article L 145-31 ; que la sous-location nécessairement partielle que la société Seemme dit avoir consenti à la s.c.m. [1] est également irrégulière pour ce motif ;
Mais considérant qu'il demeure que M. [J] a été partie aux différentes instances judiciaires ayant opposées dés 1994 M. [P] à son confrère [H] à l'occasion de la cession de ces parts dans la s.a.r.l. et la s.c.m. avec effet rétroactif au 6 octobre 1993 ; qu'il a notamment été partie à une expertise judiciaire dont le rapport lève toute obscurité sur les nécessaires relations entre la société Seemme et la s.c.m. [1] exerçant toutes deux leurs activités dans les locaux et le conflit opposant M. [P] à M. [H] ; qu'au vu des pièces versées aux débats, il ne peut sérieusement prétendre n'avoir pu "imaginer un seul instant l'existence d'un sous-bail a fortiori verbal au profit de la s.c.m. [1]" ; que c'est en parfaite connaissance de l'entière situation, et sans s'en prévaloir alors, qu'il a offert en mai 2003 à la société Seemme le renouvellement de son bail avant de soutenir cinq ans plus tard que cette même situation constituait pour lui un motif suffisamment grave et légitime pour justifier sa rétractation et l'éviction de son locataire sans indemnité d'éviction ce qui ne résiste pas à l'examen ; que la demande de la société Seemme en paiement d'une indemnité d'éviction ou les prétentions récentes de la s.c.m. [1] à son encontre ne sauraient donner aux motifs qu'il a tardivement avancés dans l'acte du 3 avril 2008, la gravité et la légitimité qu'ils n'avaient pas pour lui à la date du congé ;
Considérant, pour ces motifs et ceux non contraires des premiers juges, le surplus de l'argumentation des parties devenant inopérant, que le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que les demandes de la société Seemme au titre de l'indemnité d'éviction et d'un prétendu trop perçu d'indemnités d'occupation sont prématurées et seront rejetées ;
Considérant que M. [J] qui succombe sur son recours sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Seemme la somme de 3.000 € pour ses frais irrépétibles sa propre demande à ce titre étant rejetée ;
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement ;
Déboute M. [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le condamne à payer à ce titre à la société Seemme la somme de 3.000 € ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne M. [J] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE