COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT MIXTE
DU 10 FEVRIER 2015
N° 2015/ 82
Rôle N° 13/11957
SCI SAINT PIERRE PAUL
C/
[C] [J] épouse [T]
[G] [T]
SAS L'ANGE BAR
Grosse délivrée
le :
à :
Me Jean-Luc RICHARD
Me Benjamin KERGUENO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 27 Mai 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/04521.
APPELANTE
SCI SAINT PIERRE PAUL, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jean-Luc RICHARD, avocat au barreau de NICE substitué par Me Patrice ZOLEKO TSANE, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [C] [J] épouse [T], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Benjamin KERGUENO, avocat au barreau de NICE
Monsieur [G] [T]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Benjamin KERGUENO, avocat au barreau de NICE
SAS L'ANGE BAR, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin KERGUENO, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Janvier 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Véronique BEBON, Présidente
Madame Frédérique BRUEL, Conseillère
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Février 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Février 2015,
Signé par Mme Véronique BEBON, Présidente et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
La SCI Saint-Pierre Paul est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 2], donnés à bail le 4 mai 2009, avec effet au 1er juillet 2009, aux époux [T], bail transféré par avenant du 22 mai 2009 au profit de la SAS l'Ange Bar, concernant un fonds de commerce de restaurant, bar, glacier, snack en bord de mer, d'une superficie de 220 m² en rez-de-chaussée, une terrasse de 200 m² et en sous-sol, 130 m².
Le 14 avril 2010, un carreau de marbre de la façade de l'immeuble est tombé sur la terrasse de l'établissement exploité par la locataire. Les 15 et 16 avril suivant, une purge de sécurité de la façade de l'immeuble était effectuée sur l'initiative du syndic.
Une seconde chute d'un morceau de marbre survenait le 31 mai 2010 : toutes les dalles de marbre de la façade étaient alors enlevées, travaux terminés le 30 juin.
Le 15 juillet 2010, la SAS l'Ange Bar assignait alors la SCI Saint-Pierre Paul en annulation du bail pour dol et subsidiairement aux fins de résiliation du bail.
Le 27 juillet 2010, la SCI Saint-Pierre Paul faisait délivrer à la société l'Ange Bar un commandement de payer les loyers et une injonction aux fins de reprise de l'exploitation du fonds de commerce et de fourniture de l'attestation d'assurance et assignait à son tour les preneurs le 6 octobre 2010, en résiliation de bail pour non-paiement des loyers.
Les clés des lieux loués étaient restituées par la locataire le 3 mars 2011.
Par jugement du 27 mai 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :
- prononcé la nullité du bail commercial du 4 mai 2009 entre la SCI Saint-Pierre Paul et les époux [T] aux droits desquels vient la SAS l'Ange Bar ;
- condamné la SCI Saint-Pierre Paul à payer à la SAS l'Ange Bar les sommes suivantes:
- 33 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- 18'000 euros au titre des loyers payés du deuxième trimestre 2010 ;
- 139'772,07 euros en réparation du préjudice né de la réalisation de travaux et aménagements engagés pour l'exploitation prévue au bail ;
- 22'000 euros au titre du préjudice né de l'acquisition devenue inutile d'une licence IV de boissons.
La SCI Saint-Pierre Paul a interjeté appel et conclu à la réformation du jugement et au rejet des demandes de la SAS l'Ange Bar.
A titre reconventionnel, elle a conclu à la constatation de la résiliation du bail et à la condamnation solidaire des époux [T] et de la SAS l'Ange Bar au paiement de la somme de 144'000 euros au titre des loyers dus pour les 3ème et 4ème trimestre 2010 et 1er trimestres 2011 et de celle de 50'000 euros à titre de dommages intérêts, outre une somme de 5 000 euros à titre d'indemnité pour frais de procès.
Elle soutient n'avoir pas commis de manoeuvres dolosives au moment de la signature du bail, indiquant que les époux [T] avaient été informés oralement de la première chute de pierre en janvier 2008 et de la procédure engagée contre l'entrepreneur, considérant pour preuve le fait qu'au début de l'année 2010, ils aient interrogé le syndic sur les conditions de réfection de la façade de l'immeuble.
La SCI Saint-Pierre Paul expose que dans la mesure où des professionnels étaient intervenus en 2008, elle ne pouvait imaginer qu'il existait un risque de chute, raison pour laquelle aucune mention de figure dans le contrat de bail, ce dont il découle selon elle l'absence de caractère intentionnel du manquement et ajoutant que les époux [T] exploitant un établissement à proximité, ont nécessairement eu connaissance de la chute d'une dalle de marbre en janvier 2008, l'absence de plusieurs de ces dalles en façade constituant un élément visible qui a été constaté par Mme [T].
Elle fait également valoir l'absence de caractère déterminant de l'élément matériel en affirmant que les locataires auraient conclu le bail malgré la chute de 2008, expliquant après la chute d'une dalle de marbre le 13 avril 2010, les époux [T] ont poursuivi l'exploitation de leur commerce qui a cessé après la seconde chute du 31 mai 2010.
Concernant les travaux de rénovation, elle indique qu'un procès-verbal de constat dressé le 10 août 2010 établit l'état de vétusté de la cuisine et ajoute que du mobilier appartenant au bailleur a été emporté par le preneur.
Par conclusions notifiées le 31 octobre 2013, la société l'Ange Bar demande au principal à la cour de constater la nullité pour dol du bail commercial et subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail au tort de la SCI Saint-Pierre Paul, de condamner cette dernière au paiement de la somme de 222'162,43 euros à titre de dommages et intérêts, à la restitution du dépôt de garantie et au paiement d'une somme de 4 000 euros pour frais de procès.
Elle invoque une faute dolosive du bailleur qui avait connaissance du problème récurrent de chute de pierre en façade et n'en a volontairement pas informé le preneur, alors qu'aucun élément visuel extérieur ne pouvait laisser croire que la sécurité de la façade n'était pas assurée. Elle précise que ce n'est qu'en début de l'année 2010 qu'elle a été informée de la prévision de travaux de rénovation en façade.
La SAS l'Ange Bar explique qu'elle a investi des sommes considérables dans le commerce et n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance du vice affectant la façade, ajoutant qu'elle a fermé son commerce dès la première chute de pierre survenue le 13 avril 2010.
Elle fait valoir la manquement du bailleur à son obligation de délivrance en application de 1719 et 1720 qui comporte également une obligation d'entretien de la chose louée pour solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l'article 1741 du code civil.
M. et Mme [T] ont constitué avocat mais n'ont pas fait déposer de conclusions.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Il est constant que le 14 avril 2010, un carreau de marbre de la façade de l'immeuble est tombé sur la terrasse de l'établissement exploité par la locataire et que, malgré la purge de sécurité de la façade effectuée dans les jours qui ont suivi sur l'initiative du syndic, une seconde chute d'un morceau de marbre survenait le 31 mai 2010 entraînant cette fois l'enlèvement de toutes les dalles de marbre de la façade, travaux qui se sont terminés le 30 juin.
La locataire verse au débat une ordonnance rendue par le juge des référés le 29 janvier 2008 dont l'exposé des faits enseigne qu'au cours du mois de janvier 2008, il s'était déjà produit la chute de nombreuses pierres posées sur la façade de l'immeuble, une expertise étant ordonnée.
Dans son rapport rendu le 19 octobre 2009, l'expert judiciaire indiquait avoir constaté, suite aux réunions du 23 octobre 2008 et du 23 janvier 2009, un état évolutif des désordres, en ce qu'il ne pouvait s'agir d'une chute ponctuelle de quelques pierres mais d'un décollement évolutif des pierres de la façade côté mer.
En état de cette procédure en cours, la SCI Saint-Pierre Paul se devait par loyauté d'en informer son cocontractant, M. et Mme [T] lorsqu'un bail commercial a été signé le 4 mai 2009, information que la bailleresse indique avoir dispensée sans cependant en rapporter la preuve, manquement caractérisant dès lors un dol par réticence, volontairement dissimulé par le bailleur qui en qualité de copropriétaire majoritaire de l'immeuble, avait une connaissance des constatations de l'expert sur l'aggravation des désordres et de ce que ceux-ci avait initialement affecté la terrasse du restaurant « Le Virginia ». Enfin le premier juge doit être approuvé en ce qu'il a retenu le caractère déterminant de ce manquement, la terrasse du commerce de restaurant- bar, même de moindre superficie par rapport aux locaux à l'intérieur, n'en constituant pas moins un élément d'attractivité essentiel en ce qu'elle est située en front de mer, outre que les chutes de pierre n'affectent pas uniquement la terrasse mais également l'entrée de l'établissement.
Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du bail commercial signé le 4 mai 2009 entre les parties et condamné la SCI Saint-Pierre Paul à rembourser à la locataire le montant du dépôt de garantie pour 33 000 euros.
De même il est fait droit à la demande de remboursement de la somme de 18 000 euros au titre des loyers payés du 2ème trimestre 2010 comme conséquence du prononcé de la nullité du bail et du principe de restitution qui en découle, observations faites que le bailleur n'a pas repris la demande qu'il indique avoir formulée devant le premier juge en paiement d'une indemnité de jouissance.
La SAS l'Ange Bar sollicite à titre d'indemnisation de son préjudice, le paiement d'une somme de 182'162,43 euros au titre des travaux de rénovation qu'elle a engagés dans les lieux loués et celle de 22'000 euros pour l'acquisition d'une licence de débit de boissons.
Or il manque au dossier de l'intimée les pièces sur lesquelles ces demandes sont fondées, quoique mentionnées dans son bordereau de communication de pièces, la réouverture des débats devant être ordonnée aux fins de production des dites pièces.
Il est par conséquent sursis à statuer sur le surplus des demandes.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement du 27 mai 2013 prononcé par le tribunal de grande instance de Nice en ce qu'il a prononcé la nullité du bail commercial du 4 mai 2009 et condamné la SCI Saint-Pierre Paul à payer à la, SAS l'Ange Bar les sommes de 33'000 euros à titre de restitution du dépôt de garantie et 18'000 euros au titre des loyers payés du deuxième trimestre 2010 ;
Ordonne la réouverture des débats à l'audience du mercredi 11 mars 2015 à 9 heures concernant les demandes au titre des travaux de rénovation et de l'acquisition d'une licence de débit de boissons ;
Invite la SAS l'Ange Bar à produire les pièces 6 et 7 de son bordereau de communication de pièces et les pièces 22 à 76 ;
Sursoit à statuer sur le surplus des demandes jusqu'à la date ci-dessus ;
Réserve les dépens.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,