Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 JUILLET 2013
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/09938
Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Avril 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/17331
APPELANTE
La SOCIÉTÉ NATIONALE DE RADIODIFFUSION RADIO FRANCE, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, toque : E0235,
INTIMÉE
La SA VISUAL TV, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
assistée de Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Mars 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.
*
EXPOSE DU LITIGE
La société nationale de radiodiffusion Radio France a donné à bail à la société France 102 Studio, aux droits de laquelle vient la société Visual 102, actuellement dénommée Visual TV, divers locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 4], par acte sous seing privé en date du 9 septembre 1998, à effet du 1er juin 1997 pour se terminer le 31 mai 2006.
Par acte d'huissier de justice en date du 12 décembre 2005, la société Visual TV a demandé le renouvellement de bail, ce à quoi la société Radio France s'est opposée en signifiant son refus de renouvellement par acte d'huissier de justice en date du 9 mars 2006, offrant le paiement d'une indemnité d'éviction.
Le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, par ordonnance du 25 avril 2006 a désigné M. [V] en qualité d'expert avec mission de donner tous éléments pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de vérifier notamment si l'éviction entraîne la perte du fonds ou si celui-ci peut être transférable dans d'autres locaux sans perte conséquente de clientèle. L'expert a déposé son rapport le 10 novembre 2009 et a estimé que l'indemnité d'éviction devait prendre le caractère d'une indemnité de remplacement.
Par acte d'huissier de justice du 27 décembre 2007, la société Visual TV a assigné la société nationale de radiodiffusion Radio France aux fins de voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 17 645 000 € et la voir condamner à rembourser le trop-perçu d'indemnité d'occupation.
Le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 5 avril 2011 a :
- dit que par l'effet du refus de renouvellement signifié le 9 mars 2006, le bail a pris fin le 1er juin 2006,
- dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société Visual TV dans les locaux appartenant à la société nationale de radiodiffusion Radio France situés à [Adresse 4],
- fixé à la somme de 2 894 244 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la société nationale de radiodiffusion Radio France à la société Visual TV,
- en tant que de besoin, condamné la société nationale de radiodiffusion Radio France à payer ladite somme à la société Visual TV outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que la société Visual TV est redevable à l'égard de la société nationale de radiodiffusion Radio France d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2006,
- fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 525 000 € outre les taxes et charges,
- condamné la société national de radiodiffusion Radio France à payer à la société Visual TV la somme de 274 105 € trop perçue pour la période entre le 1er juin 2006 et le 20 novembre 2006,
- condamne la société Visual TV à payer à la société nationale de radiodiffusion Radio France la somme de 21 172,50 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que la compensation entre les créances réciproques s'opérera de plein droit,
- condamné la société nationale de radiodiffusion Radio France à payer à la société Visual TV la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société nationale de radiodiffusion Radio France aux entiers dépens,
- ordonné l'exécution provisoire.
La société nationale de radiodiffusion Radio France a relevé appel de cette décision et par ses dernières conclusions du 24 novembre 2011, demande à la Cour de :
Infirmer le jugement déféré,
Dire et juger que la société Visual TV ne saurait prétendre à une indemnité d'éviction toutes causes confondues supérieure à la somme de 30 000 €,
Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que la société Visual TV est redevable à l'égard de la société Radio France d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juin 2006,
Recevant toutefois la société Radio France en son appel en ce qui concerne le montant de l'indemnité et y faisant droit,
Fixer l'indemnité d'occupation due par la société Visual TV à la somme annuelle de1 145,515 € pour la période du 1er juin 2006 au 30 novembre 2006,
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Visual TV à rembourser à la société Radio France la somme de 21 172 € au titre des frais de déblaiement et de déchargement des locaux abandonnés en novembre 2006,
Débouter la société Visual TV de toutes ses demandes, fins et conclusions, notamment exprimées dans ses écritures du 26 septembre 2011,
Décharger la société Radio France de la condamnation prononcée à son encontre en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société Visual TV aux entiers dépens.
La société Visual TV a relevé appel incident du jugement et, par ses conclusions en date du 26 septembre 2011, demande à la Cour de :
Confirmer le jugement du 5 avril 2006 en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation de la somme annuelle de 565 200 € ht et hc et condamner la société Radio France au remboursement de la somme de 274 105 € avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2007,
Recevoir la société Visual TV en son appel incident,
Reformer le jugement entrepris et statuant de nouveau,
A titre principal,
Fixer à la somme de 7 829 000 € l'indemnité d'éviction due par la société Radio France à la société Visual TV pour le refus de renouvellement du bail des locaux commerciaux,
Par conséquent condamner la société Radio France à payer à la société Visual TV la somme de 7 829 000 € avec intérêts de droit à compter du 27 décembre 2007,
A titre subsidiaire, en cas de perte du fonds de commerce,
Fixer à la somme de 13 120 000€ l'indemnité d'éviction due par la société Radio France à la société Visual TV pour le refus de renouvellement du bail,
Condamner la société Radio France à payer à la société Visual TV la somme de 13 120 000€ avec intérêts de droit à compter du 27 décembre 2007,
Débouter la société Radio France de sa demande de paiement de la somme de 21 172, 50 €
La condamner au paiement de la somme de 30 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
SUR CE,
L'expert, dont les constatation ont été reprises par les premiers juges, a exactement rappelé le caractère exceptionnel des lieux quittés du fait de l'architecture symbolique et singulière de la Maison de la radio, emblème de la période de l'ORTF, leur emplacement de premier ordre tant en raison de leur situation géographique non loin du triangle de la communication formée par les communes de [Localité 5], [Localité 6] et le [Localité 1] où sont concentrées des sociétés audiovisuelles et multi média, que de la qualité des locaux offrant des studios de grande surface devenue cependant au fil du temps surdimensionnée, ou encore de la très bonne desserte en transports en commun ; l'expert rappelle que les locaux inaugurés en 1963 requéraient une sérieuse rénovation en terme de mise en conformité notamment ; les travaux confiés à l'agence Architecture studio se sont échelonnés 2006 à 2012 ; ils ont permis la création d'un nouvel auditorium de 1500 places aménagé aux lieux et place des studios 102 et 103 et la redistribution des divers espaces.
La société Visual 102 en vertu du bail qui a été consenti suivant acte sous seing privé du 9 septembre 1998 à la société France 102 studio aux droits de laquelle elle s'est trouvée, occupait une surface telle que décrite dans le rapport d'expertise et rappelée précisément dans le jugement auquel il convient de se référer sur ce point et comprenant notamment les studios 101 et 102 d'une superficie respective de 1016 m² et 2800 m², des locaux en sous sol de 400 m² et en étage de 50 m², outre une surface complémentaire de 28,20 m² mise à disposition par l'avenant du 1er août 2000 ;
Elle y exerçait jusqu'à son départ le 30 novembre 2006 une activité de location de studios audiovisuels à destination de clients composés de sociétés de productions ou de chaînes de télévision qui y réalisaient leurs émissions, qui disposaient ainsi d'un ensemble de moyens techniques et humains, la conception des émissions étant réalisée les clients. Le nombre de jours d'émissions a connu une évolution caractérisée par une augmentation importante dans les années 1999/2000 avant de connaître un effritement régulier que l'expert attribue à l'évolution du paysage audio visuel avec l'apparition de nombreuses chaînes de télévision notamment thématiques disposant de moyens moins importants, d'où des émission plus courtes à moindre coût.
1- Sur l'indemnité d'éviction :
Les parties s'opposent sur le principe et la nature de l'indemnité d'éviction réclamée par la société Visual 102 aujourd'hui Visual TV à la suite de son départ des locaux suite au congé opposé par la société bailleresse à la demande de renouvellement du bail.
La société Radio France soutient que le fonds de commerce de la société Visual 102 aujourd'hui Visual TV exploité au sein des locaux de Radio France était largement déficitaire depuis plusieurs années pour des raisons étrangères à la société Radio France, en raison de l'inadaptation croissante des locaux à l'évolution des techniques audiovisuelles ; que la nécessité parallèle des travaux de restructuration et de rénovation a donné à la société Visual le prétexte de solliciter le renouvellement, en sachant pertinemment qu'elle s'exposait à un refus, que la stratégie ainsi mise au point ne vise qu'à faire financer par le bailleur un nouveau fonds de commerce situé à [Localité 4] et qui est sans aucun rapport avec celui exploité dans les locaux de Radio France et à obtenir une indemnité d'éviction alors que les locaux ayant été quittés et le fonds délaissé pendant plusieurs mois, il a perdu toute sa valeur, que la perte de chance retenue par l'expert comme indemnisable et consistant dans la capacité de la société à pouvoir transformer des contrats oraux avec les sociétés clientes en contrats écrits cessibles est purement hypothétique, la société Visual ayant toujours admis qu'elle exerçait son activité sur la base de contrats oraux, qu'elle ne peut prétendre qu'à l'existence d'un trouble commercial du fait de son éviction qui peut être indemnisé par l'allocation d'une somme de 10 000 €, à laquelle s'ajoutent les frais de déménagement de 20 000 €, étant observé que de nombreux matériels obsolètes ont été laissés sur place, qu'aucune somme ne peut lui être attribuée au titre des frais de remploi puisque le fonds n' a pas été transféré, qu'aucun frais d'agence n'a été exposé et que le site d' [Localité 4] n'ayant rien à voir avec celui de Radio France, aucune indemnité pour frais de réinstallation ne doit donc lui être attribuée, que concernant les licenciements, la société Visual TV malgré les demandes de l'expert n'a pas justifié des sommes exposées au titre des salariés licenciés, étant observé que s'agissant des intermittents du spectacle, la bailleresse ne saurait supporter les conséquences des protocoles signés avec ces derniers auxquels elle est étrangère.
La société Visual TV fait valoir que la baisse du chiffre d'affaires constatée à partir de 2005 est due à l'annonce en 2004 de travaux de rénovation et de restructuration de l'immeuble de Radio France qui a porté atteinte à son image, qu'il y a bien eu un transfert du fonds de commerce dans les locaux du site d'[Localité 4], que c'est à tort que le tribunal a écarté la possibilité d'un transfert du fonds alors que l'existence d'une clientèle constituée de chaînes de TV ou de sociétés de production, n'est pas le seul critère d'appréciation de l'existence et du transfert du fonds, compte tenu de la nature particulière de l'activité exercée par Visual TV, dont la valeur du fonds tient à la qualité des équipements mis à disposition, que la concurrence dans ce secteur est limitée puisque seules deux sociétés se partagent le marché, Euromédia d'une part, TDF dont elle est une filiale d'autre part, que son activité a repris sur le site d'[Localité 4] en janvier 2011, ce qui lui a permis de récupérer ses anciens clients dont Reservoir prod ou France télévision, que l'indemnité due est donc une indemnité de transfert et non de remplacement, dont le montant doit être déterminé par rapport à la perte de chance calculée sur le chiffre d'affaires moyen des trois années 2002, 2003 et 2004, ce qui représente une indemnité de 991 000 €, que s'agissant des frais de réinstallation, ils sont dus qu'il y ait remplacement ou déplacement du fonds, que les nouveaux locaux doivent être considérés comme équivalents à ceux quittés, qu'elle conteste l'abattement de 60 % pratiqué par l'expert et réclame une indemnité de 4 377 196 €, que l'indemnité de licenciement versée aux salariés permanents et certifiée par le commissaire aux comptes s'est élevée à la somme de 501 886 € dont elle est fondée à obtenir le remboursement, somme à laquelle s'ajoutent les indemnités versées aux salariés qui ont quitté volontairement la société pour un montant de 60 747 € ainsi que celles versées aux intermittents du spectacle suivant protocoles d'accord, outre les autres indemnités accessoires pour trouble commercial, frais de remploi, frais de déménagement, frais divers soit une indemnité globale de 7 829 704 € ; que l'indemnité due au cas où la cour retiendrait l'hypothèse de la perte du fonds, calculée sur un coefficient multiplicateur de la capacité bénéficiaire de 2002 à 2004 telle qu'indiquée dans le rapport de l'expert [Y], serait de 6 282 000€, soit une somme inférieure ;
Le locataire évincé peut prétendre à une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par l'éviction et qui prend la forme soit d'une indemnité dite de remplacement en cas de perte du fonds soit d'une indemnité de transfert en cas de déplacement du fonds sans perte conséquente de clientèle.
La société Visual TV dont il n'est pas contesté qu'elle vient aux droits de la société Visual 102 revendique que bien qu'ayant quitté les locaux loués en novembre 2006, elle a transféré son activité dans un nouveau local situé à [Localité 4] pris à bail en 2008 ou elle retrouvé ses clients et notamment Reservoir prod et France télévision depuis le début de l'exploitation effective des locaux en janvier 2011.
La bailleresse tout en soutenant que le fonds exploité dans les nouveaux locaux n'a rien à voir avec le fonds précédemment exploité dans la Maison de la radio n'opère aucune démonstration à cet égard, dans la mesure où elle ne conteste pas sérieusement que la société Vicual TV vient aux doits de Visual 102, que l'activité de la société Visual est toujours celle conforme à son objet de prestataire d'activités de production dans le domaine audiovisuel, de captation, diffusion et transmission d'images et de sons, de conseil et de fabrication, que la société Visual se développe actuellement au sein de l'autre pole audio visuel qu'est [Localité 7], qu'elle ne conteste pas sérieusement l'affirmation de la société Visual selon laquelle celle-ci n'a eu aucun mal à retrouver ses clients dans la mesure où la concurrence dans le secteur de la mise à disposition de studios et d'équipes techniques pour l'enregistrement et la diffusion d'émissions est réduite, seules deux sociétés dominant le marché : Euromédia et elle-même qui est adossée au groupe TNT et au capital de laquelle vient d'entrer AMP ;
Il n'est pas au surplus contesté que la société Visual a continué après son départ de la maison de la radio à exercer une activité de tournage en plateaux accueillant un public plus restreint dans les studios rive Gauche quai Citroën qu'elle avait à sa disposition ;
Il s'ensuit que la preuve n'est faite ni d'un changement d'objet social ni, malgré l'interruption relative d'activité et le défaut d'installation dans des nouveaux locaux pendant une période de plus de deux ans, de la disparition de la clientèle à la suite de l'éviction, que la société bailleresse ne peut se borner à faire état des seules difficultés financières avérées de la société Visual 102 devenue Visual TV qui aurait du conduire selon elle inexorablement à la disparition du fonds pour contester un transfert de celui-ci devenu effectif en janvier 2011 à la suite de la prise à bail en 2008 de nouveaux locaux.
Il s'ensuit que la société Visual est fondée à solliciter que l'indemnité d'éviction prenne la forme d'une indemnité de transfert qui est par principe calculée par la capitalisation de l'économie de loyer que l'expert a estimé inexistante ; la société Visual ne critique pas cette appréciation mais demande que l'indemnité principale de transfert soit égale à 'la perte de chance de pouvoir relancer l'activité puisque celle-ci était lourdement déficitaire et qu'il n'existe aucune valeur de droit au bail au sens d'économie de loyer', calculée sur un pourcentage de 10 % du chiffre d'affaires des trois exercices 2002, 2003 et 2004 à l'exclusion de 2005, année où la bailleresse a entrepris d'importants travaux dans les lieux qui ont eu pour conséquence de décourager les clients potentiels et de réduire l'activité ;
Or la société Visual ne conteste pas avoir pu s'installer dans de nouveaux locaux à [Localité 4] pour y exercer la même activité que celle précédemment exercée dans la Maison de la radio, indiquant avoir retrouvé aisément ses clients historiques ; elle ne peut dans ces conditions plaider 'la perte de chance de pourvoir relancer son activité' que l'expert n'a retenu dans son rapport que dans l'hypothèse précisément de la disparition du fonds qui n'est pas soutenue par la société Visual et n'a pas été retenue.
Il s'ensuit que l'indemnité d'éviction à laquelle peut prétendre la société Visual, prendra, faute de valeur de droit au bail, la forme des indemnités accessoires.
Sur les frais de remploi :
L'expert a retenu dans son rapport que si la société évincée choisissait de passer par une agence immobilière pour relouer des locaux non aménagés plutôt que de les rechercher elle-même par le 'bouche à oreille', elle devrait en ce cas régler une somme évaluée à 15 % du montant du loyer prévisible soit 13 500€ , en outre de frais de rédaction d'acte évalués à 10 000 € ; la société Visual fait observer que le calcul de l'expert se fonde sur une surface de locaux équivalents de 1200 m², ce qui n'est pas pertinent et demande de retenir une indemnité de 90 000 € représentant 10 % de l'indemnité principale ;
Elle ne produit cependant aux débats ni la facture des frais et honoraires qu'elle a pu éventuellement réglés à l'agence immobilière, à supposer qu'elle soit passée par cet intermédiaire pour la recherche des locaux situés à [Localité 4], ni le bail concernant ces nouveaux locaux ne permettant pas d'apprécier les frais d'acte qu'elle a pu exposer et qui seront forfaitairement évalués à la somme de 10 000 € ; elle sera déboutée du surplus de sa demande ;
Sur les frais de déménagement :
L'expert a estimé ces frais à 52 200 € en se fondant sur un chiffrage de la société Visual qu'elle ne produit pas aux débats ; elle ne verse aucune facture du déménagement de mobiliers qu'elle aurait exposés, l'expert indiquant que le déménagement a été fait par ses soins sans qu'elle produise de document comptable appuyant le chiffrage avancé de sorte qu'il ne peut être fait droit à sa demande que dans la limite de la proposition de la société bailleresse de 20 000 €.
Sur les frais de réinstallation :
L'expert a justement retenu que pour déterminer le coût de la réinstallation, il convenait de raisonner par équivalence des surfaces et a proposé que cette équivalence entre la surface quittée et celle prise à bail soit de 1200 m² compte tenu du fait que la société n'occupait plus les 5065 m² de locaux donnés à bail à la maison de la radio ; il a proposé que le coût des aménagements rapporté à la surface de 5065 m², recalculé pour tenir compte d'une surface équivalente de 1200 m², soit augmenté de 30 % pour tenir compte des frais fixes non proportionnels puis diminué de 70 % pour vétusté , ce qui représente une somme de 1 400 000 € qui est critiquée par la société Visual laquelle demande de retenir le coût réel d'aménagement des nouveaux locaux qui sont indispensables à l'exercice de son activité pour un montant d'une part de 1 482 693 € sur lequel il ne peut être pratiqué selon elle d'abattement et d'autre part de 5 789 007 € sur lequel il peut être pratiqué un abattement de 50 % ; dans un second temps, l'expert a proposé de pratiquer sur le coût des travaux d'un montant total de 9 839 200 € un abattement de 60 % pour vétusté et inadaptation des locaux quittés ; la société bailleresse demande pour sa part d'écarter ce poste en raison de l'absence de corrélation entre les nouveaux locaux et ceux quittés, d'autant que l'expert s'est fondé pour ses évaluations sur un document qui n'est plus invoqué par la société Visual.
Le calcul des frais d'installation auxquels la société Visual peut prétendre du fait de son éviction ne peut se faire qu'au prorata des surfaces quittées ; le plan du site d'accueil à [Localité 4] montre une surface totale de trois plateaux de 2 530 m² au total, alors que le site d'origine comportait deux plateaux de 1016 m² (studio 101)et 2800 m² (studio 102) ; la circonstance qu'au fil du temps et en raison des nouvelles techniques et de la réduction des coûts, le plateau du studio 102 ait été moins utilisé, l'activité du studio 101 représentant en fin de bail la moitié voire les deux tiers des émissions réalisées, ne saurait conduire à considérer que la surface utile dont disposait la société Visual était cependant réduite à 1200 m² et qu'elle a donc acquis des m² à équiper ;
Elle produit une pièce n° 20 sur laquelle elle demande à la cour de se fonder et qui constitue une estimation détaillée des frais de rénovation des studios 101 et 102 avant son départ des lieux de sorte qu'elle est sans intérêt pour apprécier les frais d'installation des nouveaux locaux; elle produit également un avant- projet d'aménagement du bâtiment 210 concerné qui porte sur un montant total de 1 097 600 € puis un dossier 'reinstallation version finale' pour un montant total de 7 271 700 € qui doit être retenu comme le récapitulatif des frais d'installation réalisés ; ce dernier document comporte non seulement des travaux d'adaptation des nouveaux locaux constitués d'un vaste entrepôt en parpaing pour les doter de trois studios mais également des travaux de gros oeuvre, de charpente métallique, de couverture, de menuiseries extérieures, de chauffage et de climatisation qui constituent des travaux de construction qui s'incorporent à l'immeuble nu et font accession au propriétaire de sorte que la somme exposée au titre des seuls frais d'installation proprement dits (cloisons acoustiques, plafonds suspendus, menuiseries intérieures, revêtements de sol, peinture, électricité...) ne saurait être supérieure à celle totale de 3 244 819 € exposée pour 3838 m² de surface d'oeuvre, soit rapportée aux 2530 m² de surface équivalente à la surface quittée, celle de 2 432 665 €, frais de maîtrise d'oeuvre et de bureaux de contrôle inclus, qu'il convient de retenir ;
Sur le trouble commercial :
L'expert indique que le congé est survenu à un moment où la société se trouvait en grande difficulté financière et qu'elle a perdu la possibilité de remettre en cause des orientations stratégiques et acquérir de nouveaux contrats ; l'expert propose de chiffrer le préjudice commercial subi en allouant deux mois de la masse salariale de l'exercice 2006, le personnel ayant du géré un déplacement, soit la somme de 503 818 €.
Or il n'est nullement établi que le congé ait provoqué une situation de difficulté qui était déjà constituée depuis plusieurs années à sa date d'effet ; il n'en demeure pas moins que le congé a accéléré la nécessité de reconsidérer la situation de l'entreprise par la recherche de nouveaux locaux mieux adaptés à son activité, ce qui constitue un trouble commerciale et qui justifie l'octroi d'une somme calculée suivant la méthode visuelle suivie par le propre expert de la société, à savoir trois mois de capacité bénéficiaire, soit 261 750 €.
Sur les frais de licenciement :
La société Visual employait 22 salariés permanents dont 10 ont été licenciés à la suite de son départ des locaux de la maison de la radio et ont bénéficié d'un plan de sauvegarde d' un montant de 623 566,54 € certifié par le commissaire aux comptes, la société Ernst et Young, de sorte que la société est bien fondée à demander le paiement des indemnités légales dues à ces salariés pour un montant de 501 886 € ;
Elle est fondée également à demander le remboursement des indemnités versées aux salariés qui ont bénéficié d'un départ volontaire qui est la conséquence du non renouvellement du bail et qui représentent-indemnités conventionnelles et préavis - une somme totale de 60 747 € certifiée par le commissaire aux comptes.
S'agissant des intermittents du spectacle, la société Visual fait valoir qu'à la suite de la fermeture des plateaux 101 et 102, elle a cessé d'employer des intermittent du spectacle lesquels ont alors saisi le conseil des prud'hommes pour voir requalifier la relation de travail entre les parties en contrats à durée indéterminée et obtenir le bénéfice d'indemnités consécutives à la rupture des relations contractuelles, qu'elle a négocié avec ces personnels des protocoles mettant fin au litige et leur a versé une somme globale de 3 160 680 € dont elle demande aujourd'hui le remboursement à la société bailleresse au motif que ce versement a un lien direct avec la fermeture des studios ;
Or le choix de Visual d'employer des intermittents du spectacle au risque de voir requalifier les conventions sans cesse reconduites en contrats de travail à durée indéterminée auquelle elle a été exposée à la suite des instances introduites devant le conseil des prud'hommes, ne saurait être supporté par la société bailleresse, s'agissant d'un mode de gestion financière choisi délibérément par la société Visual et dont les conséquences exceptionnelles auxquelles elle a été exposée ne relèvent ni d'une exploitation normale du fonds dans la mesure où la présence des intermittents était loin d'être ponctuelle ni de la conséquence inéluctable du choix opéré qui devait conduire logiquement à ne pas exposer d'indemnités de rupture.
Elle sera déboutée de ce chef de demande.
Sur les frais divers :
Ils ont été appréciés à la somme de 50 000 € par le tribunal qui a suivi l'avis de l'expert lequel a proposé cette somme au titre 'des consultations juridiques, arrêté de compte, organisation du déménagement et résiliation de divers contrats' ;
Or aucune justification n'est produite des sommes qui auraient été ainsi exposées et il n'y a lieu en conséquence de ne faire droit à cette demande que dans la limite de la somme figurant dans le rapport du propre expert de la société, soit 5 000 €.
2- Sur l'indemnité d'occupation :
L'expert a proposé que l'indemnité d'occupation soit fixée à la valeur locative annuelle de 628 000 € en procédant à une évaluation distincte suivant l'affectation des locaux qui a été entérinée par les premiers juges ;
La société bailleresse sans remettre en cause la méthode de l'expert indique que compte tenu de la situation exceptionnelle des locaux quittés, le chiffre proposé par l'expert est nettement sous évalué ; elle en veut pour preuve le fait qu'elle a dû elle même procéder à une location au mois de juillet 2003 d'une importante surface à proximité de la maison de la radio au prix de 3 540 348 € pour une superficie de 7380 m², ce qui représente une valeur unitaire de 479€/m² ;
Les chiffres tels que proposés par l'expert pour les différentes parties des locaux sont peu élevés mais tiennent compte du caractère obsolète des locaux de sorte que la seule comparaison avec l'ensemble immobilier loué par la bailleresse [Adresse 3], [Adresse 1] n'est pas pertinente ; ils ne sont d'ailleurs pas éloignés des chiffres émanant du propre expert de la société Visual qui propose à titre de comparaison les anciens studios de Canal + , quai Citroën, pour une valeur de marché de 230€ /m² réduite à 200 € la première année puis à 215 € la seconde année, ni de ceux de l'expert de la bailleresse qui propose une valeur moyenne unitaire de 200 € qui a été retenue pour les studios, les autres locaux de moindre intérêt ayant été justement évalués à des valeurs moindres.
Il convient d'observer que les locaux étaient devenus surdimensionnés et qu'ils devaient faire l'objet d'une importante opération de rénovation avant de pouvoir être exploités à nouveau de sorte que le montant de l'indemnité de 565 000 € /an retenue par le tribunal est justifiée, l'abattement pour précarité de 10 % n'étant pas contesté par ailleurs ;
La société Visual ayant réglé pendant la période d'occupation allant du 1er juin 2006 au 30 novembre 2006 une somme de 556 075 €, elle est créancière pour cette période d'une somme de 274 105 € ainsi qu'il a été jugé.
3-Sur la demande reconventionnelle :
La société bailleresse justifie par la production d'un constat d'huissier que les lieux ont été laissés à la suite du départ des lieux de la locataire encombrés de divers objets mobiliers dont certains jonchent le sol et qu'elle a dû procéder à leur enlèvement ; elle produit un devis de 21 172,50 € correspondant au travail de 6 manutentionnaires et d'un chef d'équipe pendant 15 jours pour une évacuation par benne de 450 m3 de déchets ;
Sans contester les constatations de l'huissier concernant la présence d'objets mobiliers, la société Visual fait grief à la société bailleresse de n'avoir produit aucune facture de déménagement du mobilier ;
Or elle s'est engagée au terme du bail à laisser les locaux vides de toute occupation après son départ des lieux et s'oblige ainsi à supporter le coût du déblaiement des divers objets laissés dans les lieux sans pouvoir exiger que la bailleresse en fasse l'avance. Le jugement sera confirmé sur ce point.
4-Sur les autres demandes :
La société Radio France qui est à l'origine de la procédure en raison de la délivrance du congé refus de renouvellement supportera les entiers dépens en ce compris le coût de l'expertise ; il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel , la somme alloués sur ce fondement à la société Visual en première instance lui restant acquise.
PAR CES MOTIFS
Réformant le jugement déféré en ses seules dispositions relatives au montant de l'indemnité d'éviction,
Statuant à nouveau,
Fixe à la somme de 3 292 048 € le montant de l'indemnité d'éviction toutes causes confondues due par la société nationale de radiodiffusion Radio France à la société Visual TV,
Condamne en tant que de besoin la société nationale de radiodiffusion Radio France à payer cette somme à la société Visual TV, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et met les dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile à la charge de la société nationale de radiodiffusion Radio France.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE