PC/AM
Numéro 15/931
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 10/03/2015
Dossier : 13/02684
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
[L] [W] née [U]
C/
[N] [Y]
[G] [X]
[A] [X]
[Z] [X]
SARL AGENCE DE LA NIVELLE 'ORPI'
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 mars 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 21 octobre 2014, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame NICOLAS, Conseiller
assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
Madame [L] [W] née [U]
née le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 6] (Sénégal)
de nationalité française
[Adresse 6]
[Localité 3]
représentée et assistée de Maître DEFOS DU RAU, avocat au barreau de DAX
INTIMES :
Madame [N] [Y]
née le [Date naissance 3] 1939 à [Localité 1] (Suisse)
de nationalité suisse
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
SUISSE
Monsieur [G] [X] ès qualités d'héritier de sa mère Madame [I] [Y] divorcée [K]
né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 7] (Suisse)
de nationalité suisse
[Adresse 1]
[Localité 1]
SUISSE
Madame [A] [X] ès qualités d'héritière de sa mère Madame [I] [Y] divorcée [K]
née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 7] (Suisse)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 1]
SUISSE
Monsieur [Z] [X] ès qualités d'héritier de sa mère Madame [I] [Y] divorcée [K]
né le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 7] (Suisse)
de nationalité suisse
[Adresse 5]
[Localité 2]
SUISSE
représentés par Maître MARBOT, avocat au barreau de PAU
assistés de la SCP BLANC & BUROSSE-GOURGUE, avocats au barreau de BAYONNE
INTIMEE ET APPELANTE :
SARL AGENCE DE LA NIVELLE 'ORPI'
[Adresse 3]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée et assistée de Maître Jean René ETCHEGARAY, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 29 AVRIL 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
*
Le 10 novembre 2009, la SARL Le Chistera, société en cours de constitution représentée par Mme [L] [W] a, par l'intermédiaire de la SARL Agence de la Nivelle, signé un acte sous seing privé par lequel Mme [Q] [V] s'engageait à vendre, moyennant le prix de 578 000 € outre une commission de 22 000 € à la charge de l'acquéreur, un bien immobilier sis à [Localité 3] à ladite société, laquelle s'engageait à acquérir sous réserve de conditions suspensives.
Cet acte, signé par Mme [V] le 27 novembre 2007, stipulait une condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier de 585 000 €, remboursable sur six ans au taux maximum de 4,5 %, en précisant que la durée de validité de la convention était fixée à 45 jours, soit jusqu'au 18 décembre 2009, l'acquéreur s'engageant à déposer une ou plusieurs demandes de prêt et à en justifier dans les dix jours.
L'acte fixait au 15 février 2010 la date de signature de l'acte authentique par devant Me [E], notaire à [Localité 5], stipulait une clause pénale de 60 000 € et prévoyait le versement par l'acquéreur, entre les mains du notaire, institué séquestre, d'une somme de 30 000 € dont le versement s'imputerait sur le prix de la vente, sauf application d'une condition suspensive, auquel cas il serait restitué intégralement à l'acquéreur.
La vente n'ayant pas été finalisée, Mme [V] a, par acte du 12 octobre 2010, fait assigner la SARL Le Chistera, prise en la personne de son représentant légal, Mme [W], devant le tribunal de grande instance de Bayonne qui, par jugement réputé contradictoire du 9 mai 2011, a condamné la SARL Le Chistera à payer à Mme [V] la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts.
Exposant n'avoir pu obtenir le versement de cette somme au titre du séquestre prévu dans l'acte sous seing privé, à défaut pour la SARL Le Chistera d'avoir effectivement versé le montant convenu entre les mains du notaire, les ayants droit de Mme [V] (décédée le [Date décès 1] 2011) ont fait assigner Mme [W] et la SARL Agence de la Nivelle pour les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts, sur le fondement des articles 1843 et 1992 du code civil et L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation.
Par jugement réputé contradictoire du 29 avril 2013, le tribunal de grande instance de Bayonne a :
- condamné solidairement Mme [W] et la SARL Agence de la Nivelle à payer à Mme [N] [S] [Y], Melle [A] [X], M. [G] [X] et M. [Z] [X] les sommes de 30 000 € en principal, à titre de dommages-intérêts et de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SARL Agence de la Nivelle de sa demande principale en paiement de commission et de sa demande subsidiaire en dommages-intérêts formées contre Mme [W].
Mme [W] et la SARL Agence de la Nivelle ont interjeté appel de cette décision selon déclarations remises au greffe de la cour les 12 et 23 juillet 2013.
Ces deux instances, enrôlées sous les RG n° 13/02684 et 13/02830, ont été jointes, sous le RG n° 13/02684 par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 12 février 2014.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 1er septembre 2014.
Dans ses dernières conclusions déposées le 27 août 2014, Mme [W] demande à la Cour :
- de réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a condamnée à payer aux consorts [Y] - [X] la somme de 30 000 € en principal, de les débouter de toutes leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SARL Agence de la Nivelle de ses demandes à son encontre et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement les consorts [Y] et la SARL Agence de la Nivelle aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle expose en substance :
1 - à l'égard des consorts [Y] - [X] :
- que le jugement du 9 mai 2011 doit être déclaré inexistant et/ou non avenu pour avoir été prononcé à l'encontre d'une entité qui n'a jamais acquis de personnalité morale pour n'avoir pas été immatriculée et qu'en toute hypothèse cette décision lui est inopposable,
- que l'acte sous seing privé des 10 et 27 novembre 2009 doit être annulé en sa clause stipulant les modalités de la condition suspensive d'obtention d'un financement qui sont contraires aux dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation (prévoyant que la durée de validité de la condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l'acte) puisque la clause litigieuse fixe la date d'échéance de la condition suspensive au 18 décembre 2009, soit moins d'un mois après la signature de l'acte par la venderesse, intervenue le 27 novembre 2009,
- qu'elle a respecté les obligations résultant du sous seing privé en termes de recherche de financement et qu'elle ne peut être tenue responsable des conséquences d'une modification du PLU qui ne permettait plus la réalisation de son projet initial et nécessitait l'obtention d'un nouveau permis de construire,
- que la mandataire de feue Mme [V] avait accepté une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive dont le défaut d'accomplissement est imputable à la décision de la commune de [Localité 3] de surseoir à statuer pendant deux ans en suite de l'annulation du PLU par la juridiction administrative,
- que les consorts [Y] - [X] ne justifient d'aucun préjudice puisque le bien a été vendu à un prix largement supérieur à celui stipulé dans le compromis litigieux,
2 - à l'égard de la SARL Agence de la Nivelle :
- que l'agence ne peut prétendre à paiement de la commission stipulée dans le compromis à défaut de réitération par acte authentique (article 6 de la loi du 2 janvier 1970),
- qu'elle n'a commis aucune faute dans les démarches accomplies en vue de la réalisation de la condition suspensive dont la SARL Le Chistera bénéficiait et qu'il ne peut être considéré que le fait pour la banque d'exiger la justification d'un permis de construire impliquait que la demande de prêt n'était pas destinée à financer exclusivement l'acquisition du bien.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 17 décembre 2013, les consorts [Y] - [X] sollicitent la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de Mme [W] et de la SARL Agence de la Nivelle à leur payer la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse.
Ils exposent pour l'essentiel :
1° - à l'égard de Mme [W] :
- que celle-ci est irrecevable à contester la validité du jugement du 9 mai 2011,
- qu'elle a été condamnée sur le fondement de l'article 1843 du code civil, à titre personnel et non simplement en référence à la condamnation prononcée à l'encontre de la SARL Le Chistera,
- que le compromis ne stipulait aucune condition suspensive relative à l'octroi d'un permis de construire, que Mme [W] n'a justifié ni du dépôt des demandes de prêt ni de l'obtention du crédit dans les délais fixés par l'acte sous seing privé, que la prorogation de délai consentie par la venderesse ne peut s'analyser en une acceptation tacite d'une condition suspensive supplémentaire d'obtention d'un permis de construire,
- que dès lors, en application stricte des clauses du contrat, passé le délai du 18 décembre 2009, reporté au 15 avril 2010 par la venderesse et en l'absence d'obtention du crédit par la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout autre abus de droit de l'acquéreur, comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêt, ils sont fondés à solliciter l'octroi de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation du bien,
- que la négligence de Mme [W] consiste à ne pas s'être renseignée, avant la signature de l'acte, sur l'obtention du permis de construire, étant considéré que ses relations avec la commune de [Localité 3] leur sont inopposables dès lors que le compromis ne prévoyait aucune condition suspensive de ce chef,
2 - à l'encontre de la SARL Agence de la Nivelle :
- que dès lors que le compromis précise que l'acquéreur effectue 'à l'instant' le dépôt de garantie, l'agence immobilière rédactrice de l'acte aurait dû recueillir le chèque et le transmettre au notaire désigné comme séquestre,
- qu'il y a lieu en l'espèce de faire application des dispositions de l'article L. 272-1 alinéa 2 du code de la construction et de l'habitation prévoyant la possibilité d'un versement immédiat de somme puisque l'acte a été conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente et que les parties ont expressément convenu de placer leurs relations sous l'égide de ce texte,
- que la négligence de l'agence leur a causé un préjudice certain puisqu'ils n'ont pu compter sur une garantie d'indemnisation que représentait le séquestre,
- qu'une condamnation solidaire de l'agence avec Mme [W] est possible puisque les fautes de chacune d'entre elles ont concouru au même préjudice,
- que les dispositions de l'article 1589-1 du code civil prohibant tout versement immédiat de sommes dans le cadre d'un engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien immobilier dès lors que, dans la mesure où Mme [W] avait déclaré son intention d'acquérir le bien au prix transigé, la promesse de vente valait vente dès sa signature par l'acquéreur, avec obligation à l'instant même de déposer le séquestre.
Dans ses dernières conclusions déposées le 25 novembre 2013, la SARL Agence de la Nivelle demande à la Cour :
- à titre principal, infirmant le jugement entrepris, de débouter les consorts [Y] - [X] de leurs demandes à son encontre et de les condamner à lui payer la somme de 22 000 € au titre de la commission contractuelle,
- subsidiairement, infirmant le jugement entrepris, de débouter les consorts [Y] - [X] de leurs demandes à son encontre et de condamner Mme [W] à lui payer la somme de 22 000 € à titre de dommages-intérêts,
- en toute hypothèse, de condamner in solidum Mme [W] et les consorts [Y] - [X] à lui payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle soutient pour l'essentiel :
1 - à l'égard des consorts [Y] - [X] :
- que l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation est inapplicable puisque l'acquéreur (la SARL Le Chistera en cours de constitution) était un professionnel,
- qu'en toute hypothèse, ce texte ne créerait aucune obligation particulière pour elle, puisque, s'il peut alors être demandé le versement d'un dépôt de garantie, l'intermédiaire n'en est pas nécessairement le séquestre comme, en l'espèce, cela résulte du compromis qui institue séquestre le notaire instrumentaire et ne prévoit de ce chef aucune intervention de sa part,
- qu'aucune négligence ne peut lui être reprochée dès lors qu'elle ne pouvait réclamer aucun versement à l'acquéreur (par application de l'article 1589-1 du code civil et dans la mesure où le compromis n'a acquis la qualification de promesse synallagmatique que par la signature postérieure de la venderesse), que le reçu de séquestre devait être adressé directement au vendeur par le notaire et qu'elle n'avait pas mandat d'en contrôler l'existence puisque ce versement n'avait pas été érigé en condition suspensive,
- qu'en toute hypothèse, il n'existe aucun lien de causalité entre le non versement du dépôt de garantie et la non réalisation de la vente,
2 - à l'encontre de Mme [W] :
- dès lors qu'il est considéré que la condition suspensive est réalisée puisque c'est l'acquéreur qui a empêché l'accomplissement, la vente doit être considérée comme parfaite par application de l'article 1589 du code civil et elle est en droit de prétendre au bénéfice de la commission contractuellement mise à la charge de l'acquéreur,
- qu'en toute hypothèse, elle est fondée à obtenir, en application de l'article 1382 du code civil, paiement d'une indemnité d'un montant correspondant à celui de la commission qu'elle aurait dû percevoir dès lors que la non réitération de la vente est imputable à la négligence de l'acquéreur dans la recherche d'un financement.
MOTIFS
I - Sur les demandes des consorts [Y] - [X] :
1 - Sur les demandes dirigées contre Mme [W] :
Le jugement du 9 mai 2011 emportant condamnation de la SARL Le Chistera au profit de feue Mme [V] est inopposable à Mme [W], assignée à titre personnel sur le fondement de l'article 1843 du code civil afin de répondre des actes par elle accomplis au nom de ladite société, alors en formation.
La circonstance qu'en raison de l'éloignement géographique des parties, le contrat a été signé par feue Mme [V] à une date postérieure à sa signature par Mme [W], ès qualités, est sans incidence sur la validité de la clause fixant à la date de la signature de l'acte par l'acquéreur le point de départ de la durée de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.
En effet, dans la mesure où les dispositions de l'article L. 312-16 du code de la consommation sont applicables à tout acte (y compris les promesses unilatérales de vente acceptées) afférent à une transaction immobilière conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un financement, il y a lieu de considérer que le point de départ du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du crédit est la date de signature de l'acte par l'acquéreur.
L'acte sous seing privé objet du présent litige stipule que si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil, avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre.
En l'espèce, Mme [W] soutient que la non obtention d'un crédit est imputable au refus des banques de financer le projet immobilier de la SARL Le Chistera en raison de l'incertitude existant sur la délivrance d'un permis de construire (permettant la réalisation du programme immobilier envisagé par la société en formation), en raison de l'évolution de la réglementation d'urbanisme locale sur laquelle elle n'avait aucun pouvoir d'intervention.
Force est cependant de constater :
- d'une part, que la délivrance d'un permis de construire n'a pas été érigée en condition suspensive de la vente,
- d'autre part, que les demandes de prêt déposées pour le compte de la SARL Le Chistera avaient pour objet le financement non seulement de l'acquisition elle-même mais également des travaux de rénovation de l'immeuble en vue de sa transformation en appartements ainsi qu'il résulte :
> de la confirmation de la demande de financement établie par la Société Générale (pièce n° 4 produite par Mme [W]) faisant état d'une demande de prêt de 1 115 800 € en vue de l'acquisition d'un immeuble de 600 000 € et de travaux pour 515 828 €,
> du courrier du 15 octobre 2009 (pièce n° 5 produite par Mme [W]) par lequel le BNP Paribas indique ne pouvoir donner de suite favorable à la demande d'étude d'un financement dans le cadre d'une opération marchand de biens consistant en une acquisition immobilière et transformation en appartements,
> du courriel adressé par Mme [W] à son architecte (pièce n° 6 de l'appelante) ainsi rédigé : 'quant au financement par la BPSO, ces gens-là ne raisonnent qu'avec les garanties que l'on peut leur proposer pour garantir les crédits, il leur faut aussi un bilan prévisionnel de l'opération et surtout un planning financier qui leur permet de voir comment on gère l'opération, en particulier au départ. Si vous démarrez avec 60 % de précommercialisation ou mieux, 75 %, vous n'avez plus besoin d'eux. A ce moment là, ce sont les premiers à vous ouvrir une ligne de crédit'.
La circonstance que Mme [V] a accepté de proroger la délai de réalisation de la condition suspensive d'octroi de crédit est sans incidence dès lors que le courrier du 11 mars 2010 formalisant cette acceptation (lettre de Me [O], notaire, pièce n° 19 produite par les consorts [Y] - [X]) est exclusif de la caractérisation d'un accord des parties sur l'adjonction d'une condition suspensive d'obtention d'un permis de construire (Après avoir consulté ma cliente, celle-ci me fait remarquer les points suivants : le compromis signé n'a jamais fait mention d'une condition suspensive d'obtention de permis de construire, le prix a d'ailleurs été fixé en considération de l'absence d'une telle clause, à ce jour l'acquéreur nous informe qu'elle ne peut acquérir car son prêt dépend du permis de construire qui n'est toujours pas acquis. En conséquence, ma cliente considère que l'acquéreur n'a pas respecté ses engagements. Elle consent cependant à accorder une prorogation du compromis jusqu'au 15 avril 2010, date à laquelle l'acquéreur devra avoir obtenu son prêt pour l'achat pur et simple de la maison).
Par ailleurs, il y a lieu d'observer que dans un courriel du 22 mars 2010 adressé à l'agence immobilière dans les locaux de laquelle elle avait signé l'acte sous seing privé, Mme [W] indique 'Me [E] ne voulait pas que je signe et il n'était pas content que je le fasse
sans que tous les papiers administratifs soient en règle et en notre possession. Il voulait que je demande la condition suspensive d'obtention du permis de construire car nous ne savions pas si celui qui existait était encore valable et transmissible. Or il n'est plus valide. Il avait donc raison mais votre cliente ne me laissant pas le choix, j'ai pris le risque...'.
Il apparaît donc que Mme [W] a, pour le compte de la SARL Le Chistera, déposé des demandes de prêt ne correspondant pas aux caractéristiques énoncées dans l'acte sous seing privé en ce qui concerne tant l'objet même (financement de l'acquisition du bien et des travaux de transformation) que le montant d'un prêt dont les établissements bancaires avaient subordonné l'acceptation à l'obtention d'un permis de construire que les parties n'avaient pas érigée en condition suspensive.
Le fait de déposer des demandes de prêt non conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente constitue une faute justifiant l'application de l'article 1178 du code civil et engageant la responsabilité personnelle de Mme [W], tenue par application de l'article 1843 du code civil, des obligations nées des actes par elle accomplis au nom de la SARL Le Chistera en formation.
La circonstance que les consorts [Y] - [X] ont, postérieurement au décès de feue Mme [V] vendu le bien à un prix nettement supérieur à celui stipulé dans l'acte sous seing privé conclu avec Mme [W], ès qualités, n'est pas exclusive de la caractérisation d'un préjudice résultant de l'immobilisation injustifiée du bien jusqu'au 6 juillet 2010, date à laquelle Mme [V] a notifié sa décision de se prévaloir de la clause de non réalisation de la condition suspensive et de la résiliation de la promesse.
Au regard des éléments de la cause, le préjudice résultant de l'immobilisation abusive du bien sera compensé, compte tenu de la valeur du bien et de la durée de l'immobilisation abusive, par l'octroi d'une indemnité de 30 000 €.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [W] à payer aux consorts [Y] - [X] la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts.
2 - Sur la demande formée contre la SARL Agence de la Nivelle :
L'acte prévoyait en son paragraphe 'Versement de l'acquéreur - Séquestre' :
'L'acquéreur effectue à l'instant le dépôt, entre les mains de Me [E], choisi d'un commun accord entre les parties comme dépositaire de ce versement dont le montant s'élève à 30 000 €. Ce versement s'imputera sur le prix convenu de la vente, sauf application de l'une des conditions suspensives, auquel cas il sera intégralement restitué à l'acquéreur.
'Le séquestre remettra au vendeur dans les 8 jours ouvrables, copie du reçu délivré à l'acquéreur et conservera la somme qui lui est confiée avec pour mission de la ventiler suivant les cas exposés ci-avant. La remise de cette somme à l'une ou l'autre des parties selon ces prévisions déchargera le séquestre de sa mission... Toutefois, en cas de non résiliation pure et simple, le délai de rétractation (le cas échéant) étant écoulé et les conditions suspensives réalisées, il ne pourra remettre les fonds qu'en vertu d'un accord amiable signé entre les parties ou d'une décision judiciaire'.
Les consorts [Y] - [X] font grief à l'agence immobilière rédactrice de l'acte sous seing privé de ne pas avoir exigé la remise d'un chèque libellé au nom du notaire pour transmission à celui-ci et, en toute hypothèse, de ne pas s'être assurée du versement effectif du séquestre, toutes fautes leur ayant causé un préjudice lié directement à l'absence des fonds séquestrés en vue de les indemniser de l'immobilisation abusive du bien.
La SARL Agence de la Nivelle s'oppose à cette demande en soutenant :
- que les dispositions de l'article L. 271-2 du code de la construction et de l'habitation sont en l'espèce inapplicables, la SARL Le Chistera, non plus que Mme [W] prise à titre personnel, ne pouvant être considérées comme des acquéreurs non professionnels,
- que l'article L. 271-2, à le supposer applicable, n'était créateur d'aucune obligation à son égard dès lors que les parties avaient librement - et régulièrement - convenu d'une clause de séquestre exclusive de toute intervention de sa part,
- qu'à la date de son intervention (limitée à l'établissement de l'acte sous seing privé et sa signature par l'acquéreur potentiel), ledit acte ne constituait qu'en engagement unilatéral d'acquérir exclusif, par application de l'article 1589-1 du code civil, de toute possibilité d'exiger le versement d'une quelconque somme qui ne pouvait en l'espèce intervenir qu'après la signature de l'acte par la venderesse, transformant l'acte en une promesse synallagmatique,
- que dans la mesure où le versement du dépôt de garantie n'était pas érigé en condition de validité de la vente, elle n'avait aucune obligation contractuelle d'en contrôler l'existence,
- qu'en toute hypothèse, il n'existe aucun lien de causalité entre l'absence de versement du dépôt de garantie entre les mains du séquestre et l'annulation de la vente.
Compte tenu du décalage temporel résultant de l'éloignement géographique empêchant sa signature simultanée par les parties, seule la signature de l'acte par la venderesse pouvait conférer à celui-ci un caractère synallagmatique marquant l'engagement réciproque des parties d'acheter et de vendre aux conditions stipulées dans la promesse.
Ainsi, jusqu'à sa signature par Mme [V], l'acte litigieux ne constituait qu'un 'engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien immobilier' au titre duquel l'article 1589-1 du code civil prohibe, sous peine de nullité, tout versement, quelle qu'en soit la cause et la forme, de la part de celui qui s'engage.
La SARL Agence de la Nivelle est donc fondée à soutenir que, nonobstant les clauses de l'acte, pré-rédigées de manière indifférenciée sans tenir compte de la situation de l'espèce, elle ne pouvait, sauf à enfreindre les dispositions d'ordre public de l'article 1589-1 du code civil, exiger de la SARL Le Chistera la remise immédiate d'un chèque correspondant au dépôt de garantie dont l'acte ne prévoyait d'ailleurs pas la remise entre ses mains pour transmission au notaire désigné séquestre.
Par ailleurs, dans la mesure où aucune clause de l'acte ne prévoyait de sanction en cas de non versement du séquestre, il y a lieu de considérer qu'il n'appartenait contractuellement pas à l'agence immobilière (au demeurant non destinataire du reçu de versement du séquestre qui devait être adressé directement au vendeur) de s'assurer du versement effectif du dépôt de garantie entre les mains du notaire.
Enfin, le préjudice résultant de la prétendue faute de la SARL Agence de la Nivelle ne peut consister dans le préjudice financier causé par l'immobilisation indue du bien, exclusivement imputable à la défaillance de la condition suspensive par la faute de l'acquéreur (et ne pourrait donc justifier une condamnation solidaire, ni même in solidum, de l'agence avec celui-ci) mais seulement, en termes de tracas divers, dans la perte de la garantie de versement effectif d'une indemnité d'immobilisation que pouvait représenter le séquestre, préjudice totalement distinct de celui résultant de l'immobilisation du bien, ne faisant l'objet d'aucune demande de réparation par les consorts [Y] - [X].
Il convient donc, réformant le jugement entrepris, de débouter les consorts [Y] - [X] de leur demande tendant à la condamnation solidaire de la SARL Agence de la Nivelle, avec Mme [W], à leur payer la somme de 30 000 € à titre de dommages-intérêts.
II - Sur la demande formée par la SARL Agence de la Nivelle contre Mme [W] :
A défaut de réalisation de la vente en vue de laquelle elle avait mis les parties en relation, l'agence de la Nivelle ne peut prétendre au paiement d'une commission qui n'est exigible, selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, que lorsque la transaction a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Elle est cependant recevable et fondée à solliciter indemnisation par Mme [W], sur le fondement des règles de la responsabilité quasi-délictuelle, du préjudice résultant pour elle de la perte du droit à commission qu'a entraîné le comportement fautif de Mme [W] dans la recherche du financement de l'acquisition tel que caractérisé ci-dessus.
Compte tenu des diligences effectuées par la SARL Agence de la Nivelle et du montant de la commission à laquelle elle pouvait prétendre, il lui sera alloué de ce chef une indemnité de 15 000 €.
III - Sur les demandes accessoires :
L'équité commande de condamner Mme [W], en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer d'une part, aux consorts [Y] - [X], ensemble, et, d'autre part, à la SARL Agence de la Nivelle, la somme globale de 3 000 € chacun au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu'en cause d'appel et de rejeter les autres demandes formées de ce chef.
Mme [W] sera condamnée aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse et de la SCP Etchegarray & Associés.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 29 avril 2013,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [L] [W] à payer aux consorts [Y] - [X] la somme de 30 000 € (trente mille euros) à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2010,
Réformant le jugement entrepris pour le surplus :
- Déboute les consorts [Y] - [X] de leurs demandes contre la SARL Agence de la Nivelle,
- Condamne Mme [W] à payer à la SARL Agence de la Nivelle la somme de 15 000 € (quinze mille euros) à titre de dommages-intérêts,
- Condamne Mme [W],en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer d'une part, aux consorts [Y] - [X], ensemble, et, d'autre part, à la SARL Agence de la Nivelle, la somme globale de 3 000 € (trois mille euros) chacun au titre des frais irrépétibles par eux exposés tant en première instance qu'en cause d'appel,
- Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamne Mme [W] aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de la SELARL Lexavoué Pau-Toulouse et de la SCP Etchegarray & Associés.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Françoise PONS