REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 11 Avril 2013
(n° 13/47 , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 10/15705 J.P.G.
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 Mai 2010 par le tribunal de grande instance de EVRY RG n° 09/00066
APPELANTS ET INTIMES
Monsieur [A] [J], [Adresse 11]
Monsieur [Q] [V], [Adresse 11]
Madame [X] [J] veuve [D], [Adresse 10]
Monsieur [B] [W], [Adresse 1]
Madame [R] [J], [Adresse 9]
Monsieur [O] [W], [Adresse 4]
Comparant en personne
Monsieur [S] [W], [Adresse 13]
Madame [Z] [H] épouse [J], [Adresse 9]
Monsieur [K] [W], [Adresse 14]
Comparant en personne
Tous représentés par la SCP NARRAT PEYTAVI (avocats au barreau de PARIS) et assistés de Me Albert COHEN, avocat au barreau de l'ESSONNE.
Madame [T] [W] épouse [C], [Adresse 8]
Représentée par Me Frédéric VOS (SELARL L.V.I. AVOCATS ASSOCIES) avocat au Barreau de Paris Toque P0205
INTIMES
COMMUNE DE [Localité 3], [Adresse 15]
Représentée par Me François DAUCHY (Cabinet DS AVOCATS) avocat au barreau de PARIS, toque : T07)
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE, [Adresse 3]
Représenté par Madame [Y] [L] (Commissaire du gouvernement) en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Février 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Claudine CLERISSE-RATTIER, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PARIS, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président et par Madame GUICHARD, Greffier.
***
La commune de [Localité 3] a décidé de la ZAC [Adresse 12] comprenant essentiellement des logements et quelques commerces et services utiles aux habitants de ce quartier, ZAC qui s'étend sur une surface d'environ 32 600 m². Ce projet a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 29 avril 2008 ;
A l'intérieur du périmètre de la ZAC figurent les 3 parcelles de l'indivision [J]-[W] ;
L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 9 mars 2009 ;
Par jugement du 3 mai 2010, le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance d'EVRY a :
- Fixé les indemnités dues à l'indivision [J]-[W] pour l'éviction des parcelles cadastrées D[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situées [Adresse 17]
à 2 538 080 euros pour l'indemnité principale
et à 253 808 € pour l'indemnité de remploi
soit au total: 2 791 888 euros. ;
- Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la commune de [Localité 3] aux entiers dépens ;
1ER APPEL
[A] [J], [Q] [V] [X] [J] veuve [D], [B] [W], [R] [J], [O] [W], [S] [W], [Z] [H] épouse [J] et [K] [W] ont interjeté appel de cette décision et, par mémoire déposé le 22 septembre 2010 notifié les 29 septembre et 2 octobre 2010, ont demandé à la cour :
- de fixer les indemnités d'expropriation dues par la commune de [Localité 3] aux consorts [J]-[W] aux sommes suivantes :
- indemnité principale de dépossession pour la parcelle D [Cadastre 3] : 220 000 €
- indemnité principale de dépossession pour les parcelles D [Cadastre 1] et [Cadastre 2] :5 091 600 €
- indemnité de remploi pour ces parcelles : 532 160 €
soit au total 5 843 760 € ;
- de fixer l'indemnité de dépossession due à M. et Mme [A] [J] à la somme de 78 800 € ;
- de condamner la commune à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens devant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
La commune de [Localité 3] a demandé à la cour, par mémoire déposé le 22 octobre 2010 :
- d'infirmer le jugement ;
- de fixer comme suit et en la forme alternative le montant de l'indemnité à revenir à l'indivision [J]-[W] :
1ère hypothèse : en l'absence de reconnaissance d'un droit à indemnité d'éviction au profit de monsieur et madame [A] [J] :
1- INDEMNITE PRINCIPALE.
- parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour 8.486 m²:
· terrains de première zone:
1.800 m² X 300 € 540.000 €
· terrains de seconde zone:
3.343 m² X 210 € 702.030 €
· terrains de troisième zone:
3.343 m² X 150 € 501.450 €
TOTAL 1.743.480 €
- parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3]
méthode globale - terrain intégré :
45 m² utiles X 3.200 € 144.000 €
Montant total de l'indemnité principale valeur libre 1 887.480 €
II - INDEMNITE ACCESSOIRE
-Frais de remploi (20, 15 et 10 %) 189.748 €
Montant total de l'indemnité de dépossession foncière 2.077.228 €
2° Hypothèse: Reconnaissance d'un droit à indemnité d'éviction au profit de monsieur et madame [A] [J]
- parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour 8.486 m²:
terrains de première zone:
1.800 m2 X 300 € 540.000 €
· terrains de seconde zone:
3.343 m2 X 210 € 702.030 €
· terrains de troisième zone:
3.343 m2 X 150 € 501.450 €
TOTAL 1.743.480 €
Déduire abattement pour occupation: 78.000 €
Reste valeur occupée: 1.665.480 €
-parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3]
méthode globale - terrain intégré :
45 m² utiles X 3.200 € 144.000 €
Montant total de l'indemnité principale valeur occupée 1 809.480 €
II - INDEMNITÉ ACCESSOIRE.
-Frais de remploi (20, 15 et 10 %) 181.948 €
Montant total de l'indemnité de dépossession foncière 1.991.428 € ;
Le commissaire du gouvernement a demandé à la cour, par mémoire adressé le 28 octobre 2010, de fixer l'indemnité principale à hauteur de 3 598 830 € plus l'indemnité de remploi à hauteur de 360 883 € pour l'ensemble des biens libres et l'ensemble des indivisaires ;
2èME APPEL
Madame [T] [W], épouse [C] a également interjeté appel du jugement du 3 mai 2010 du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance d'EVRY et, par mémoire déposé le 27 septembre 2010 et notifié le 4 octobre 2010 a demandé à la cour :
- d'infirmer le jugement ;
- de fixer les indemnités d'expropriation dues par la commune de [Localité 3] à la somme de 7 960 348,80 €, indemnité de remploi comprise ;
- que lui soit attribué ce qui correspond à sa part indivise au regard de cette somme laissant au reste des indivisaires le bénéfice de leurs propres conclusions ;
- de condamner la commune de [Localité 3] à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Elle a déclaré à l'audience retirer ses conclusions déposées le 11 février 2013 et non communiquées à la commune de [Localité 3] ni au commissaire du gouvernement ;
La commune de [Localité 3] a demandé à la cour, par mémoire déposé le 3 novembre 2010 :
- d'infirmer le jugement ;
- de fixer comme suit le montant de l'indemnité à revenir à l'indivision [J]-[W]- [C] pour dépossession des parcelles cadastrées à [Localité 3] section D n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]
1- INDEMNITÉ PRINCIPALE.
- parcelles cadastrées section D n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] pour 8.486 m²:
· terrains de première zone: 540.000 €
1.800 m2 X 300 €
· terrains de seconde zone: 702.030 €
3.343 m2 X 210 €
· terrains de troisième zone: 501.450 €
3.343 m2 X 150 €
TOTAL 1.743.480 €
- parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3]
méthode globale - terrain intégré :
45 m2 utiles X 3.200 € 144.000 €
Montant total de l'indemnité principale valeur libre 1 887.480 €
II - INDEMNITE ACCESSOIRE. 189.748 €
-Frais de remploi (20, 15 et 10 %)
Montant total de l'indemnité de dépossession foncière 2.077.228 €
Le commissaire du gouvernement a demandé à la cour, par mémoire adressé le 28 octobre 2010, de fixer l'indemnité principale à hauteur de 3 598 830 € plus l'indemnité de remploi à hauteur de 360 883 € pour l'ensemble des biens libres et l'ensemble des indivisaires ;
[A] [J], [Q] [V] [X] [J] veuve [D], [B] [W], [R] [J], [O] [W], [S] [W], [Z] [H] épouse [J] et [K] [W], par mémoire déposé le 15 novembre 2010 notifié les 14 16 et 17 novembre 2010, ont demandé à la cour :
- de fixer les indemnités d'expropriation dues par la commune de [Localité 3] aux consorts [J]-[W] aux sommes suivantes :
- indemnité principale de dépossession pour la parcelle D [Cadastre 3] : 220 000 €
- indemnité principale de dépossession pour les parcelles D [Cadastre 1] et [Cadastre 2] : 5 091 600 €
- indemnité de remploi pour ces parcelles : 532 160 €
soit au total 5 843 760 € ;
- de fixer l'indemnité de dépossession due à M. et Mme [A] [J] à la somme de 78 800 € ;
- de condamner la commune de [Localité 3] à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens devant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
Considérant qu'il convient à titre liminaire de déclarer irrecevables les pièces adressées à la cour par RPVA en cours de délibéré par l'indivision [J] - [W] ;
Qu'il convient d'ordonner la jonction des instances ouvertes sur les déclarations d'appel de l'indivision [J]-[W], d'une part, et de madame [W], épouse [C], d'autre part, sous le numéro de RG 10/15705 ;
Considérant que madame [W], épouse [C], a évoqué pour la première fois en cause d'appel la nullité du jugement dans le corps de son mémoire pour violation de l'article R. 13-32 du code de l'expropriation, le commissaire du gouvernement n'ayant pas notifié ses conclusions aux parties à l'instance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au moins 8 jours avant la visite des lieux et violation de l'article 13-25 du code l'expropriation, le commissaire du gouvernement n'ayant pas annexé à son mémoire les documents et pièces qu'il entendait produire ;
Mais considérant que madame [W], outre le fait qu'elle s'est fondée en page 18 de son mémoire sur les éléments du mémoire du commissaire du gouvernement du 30 décembre 2009 dont elle avait auparavant mentionné qu'il lui paraissait irrecevable et donc susceptible d'entraîner la nullité du jugement, n'a formé aucune demande de nullité dans le dispositif de son mémoire mais a au contraire demandé l'infirmation du jugement, ce qui est incompatible avec une demande en nullité de cette décision ;
Qu'il n'apparaît pas que la cour soit saisie d'une véritable demande en nullité du jugement, 'étant observé d'ailleurs qu'il est encore évoqué la 'nullité' de la décision dans le corps du mémoire en raison de l'appréciation insuffisante des indemnités par le premier juge et parce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR LE FOND
Considérant que le bien immobilier en cause, situé sur la commune de [Localité 3] donnant [Adresse 17], composé de trois parcelles, forme une unité foncière de 8 631 m² de forme rectangulaire avec une façade de 43 mètres sur la rue ;
Considérant que la parcelle D [Cadastre 3] d'une superficie de 145 m² supporte une ancienne maison d'habitation d'environ 45 m², de construction médiocre des années 30, catégorie cadastrale 6, avec une façade rue sur environ l0 mètres ; que la parcelle D [Cadastre 2], qui supporte l'entrée principale sur environ 28 mètres, a une superficie de 2 190 m² et supporte quelques hangars délabrés ; que la parcelle D [Cadastre 1], située en fond mais avec une petite bande qui arrive à la rue sur environ 5 mètres, d'une superficie de 6 296 m², est composée de jardins potagers avec des abris délabrés ;
Que ces parcelles sont classées en zone Uab, la parcelle D [Cadastre 1] étant en partie en zone NAUa, selon le PLU révisé le 27 juin 2005 qui est à prendre en compte pour établir la date de référence ; qu'il n'y a pas de COS mais une SHON à construire autorisée de 2 751 9 m² ;
Que les époux [A] [J] invoquent l'existence d'un bail rural à leur profit ;
Considérant que, conformément à l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ;
Considérant que les parcelles en cause sont situées en centre ville dans un secteur du PLU désigné comme constructible ; qu'en raison de l'intégration desdits terrains dans le périmètre de la ZAC [Adresse 12], il y a lieu d'apprécier la dimension des réseaux au regard de l'ensemble de la zone devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble ;
Considérant que les parcelles situées en centre ville -qui bénéficient au demeurant d'une situation privilégiée- donnent directement sur la voie publique ; que les réseaux existent en façade des parcelles et que leur proximité au sens de l'article L.13-15 du code l'expropriation apparaît établie en tenant compte de la profondeur de l'unité foncière expropriée entourée de toutes parts par des parcelles bâties ;
Considérant que la commune verse aux débats la notice descriptive de travaux VRD devant être effectués dans le cadre de la réalisation de la ZAC ; qu'elle soutient que le montant de ces travaux démontre qu'au regard des besoins générés par l'ensemble de l'opération d'aménagement, le critère de desserte de l'article L.13-15 du code l'expropriation n'est pas rempli ;
Mais considérant que cette notice descriptive de travaux VRD comporte principalement des travaux de terrassement, la création d'emplacements réservés au stationnement constitués d'une structure lourde et matérialisés par un chaînage en pavés granit, la construction d'une clôture composée d'un muret et de panneaux barrodés, la construction de bornes rétractables et d'un éclairage par candélabres et par bornes lumineuses, la création d'un système d'arrosage du parc et d'un système de protection des arbres ; que le montant total de l'investissement n'est pas de nature à démontrer, comme le soutient l'expropriant, l'insuffisance des réseaux ;
Qu'il apparaît au contraire que l'ensemble de la ZAC est effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable situés à proximité immédiate et qui sont adaptés à la capacité de construction de l'ensemble de ladite zone ;
1°) parcelle bâtie D [Cadastre 3]
Considérant que l'indivision [J]- [W] qui ne propose aucun terme de comparaison demande une indemnité d'un montant de 220 000 € en application de la méthode d'évaluation globale (terrain intégré) pour 45 m ² utiles en ne se fondant que sur une étude immobilière réalisée par le cabinet Potiron ;
Considérant que les références du commissaire du gouvernement dans ses conclusions du 30 décembre 2009, invoquées par madame [W], étaient les suivantes, toutes situées à [Localité 3] :
- 20/07/09 [Adresse 2] 51m2 cat.5M 243 000 € soit 4 765 € le m²
- 13/08/09 [Adresse 5] 50m2 cat. 6 200 000 € soit 4 000 € le m²
- 22/04/09 [Adresse 7] 48 m2 cat.6 200 000 € soit 4 167 € le m²
- 05/12/08 [Adresse 6] 55 m2 cat.5M 235 000 € soit 4 273 € le m² ;
Considérant que les références portant sur les biens de catégorie 6 doivent être retenues comme constituant les termes les plus comparables avec le bien en cause ; que l'évaluation de ce bien proposée à 4 000 € par le commissaire du gouvernement apparaît justifiée sans qu'il y ait lieu de lui appliquer un pourcentage d'augmentation comme proposé par madame [W] ;
Considérant que la commune de [Localité 3] ne conteste pas les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement aboutissant à une évaluation de 4 000 € du mètre carré mais estime qu'un abattement de 20 % et non de 10 % aurait dû être pratiqué par le premier juge en raison de la vétusté de la maison d'habitation ;
Considérant cependant que c'est par une juste appréciation que le premier juge a tenu compte de la vétusté de la maison d'habitation en cause en pratiquant un abattement de 10 % sur la valeur de 4 000 € du m² proposée à juste titre par le commissaire du gouvernement ;
Qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une indemnité principale de 162 000 € ;
2°) parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2]
Considérant qu'il n'y pas lieu de découper en trois zones ces parcelles de terrain à bâtir qui forment une unité foncière homogène ;
Considérant que le premier juge a retenu la méthode d'évaluation par la SHON qu'autorise la qualification de terrain à bâtir des parcelle en cause ;
Considérant que la ZAC [Adresse 12] présente une superficie de l'ordre de 32.600 m² au sol ;
Considérant que l'article 14 du règlement de la zone UA, relatif au COS, dispose que dans le secteur UAb, qui correspond au périmètre de la ZAC [Adresse 12], il n'est pas fixé de COS mais une SHON égale à 29.000 m² ; que cette constructibilité de 29 000 m² doit être retenue à l'exclusion de celle du bilan de la ZAC, de sorte que le COS moyen théorique s'établit à 0,90 comme le soutient madame [W], épouse [C] ;
Que pour les parcelles en cause, la constructibilité peut s'établir à 8 486 x 0,9 = 7 637,40 m² SHON ;
Qu'il n'y a pas lieu de rechercher, comme le préconise madame [W], si les parcelles D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] supporteront à elles seules un COS moyen effectif supérieur à 0,90 dans le projet de la ZAC ;
Considérant que les références du commissaire du gouvernement ont été les suivantes :
- vente du 23 février 2007, terrain de 9 155 ²2 à [Localité 3], COS 1, m² SHON : 9 155, Prix HT 1 357 550 €, Valeur unitaire : 148 €
- vente du 29 juin 2007, terrain de 2426 m² à [Localité 3], COS 1, m² SHON : 2 426, Prix HT 1 520 000, Valeur unitaire : 626 €
- vente du 6 novembre 2007, terrain de 2 877 m² à [Localité 3], COS 1, m² SHON : 2 877 Prix HT 863 100 €, Valeur unitaire : 300 €
- vente du 24 novembre 2006, terrain de 6 181 m² à [Localité 2] COS 0,7, m² SHON : 4 327, Prix HT 2 200 000 €, Valeur unitaire : 508 €
- vente du 11 juin 2008, terrain de 2 433 m² à [Localité 2], COS 0,71, m² SHON 1 727, Prix HT 971 500 €, Valeur unitaire : 562 €
- vente du 4 novembre 2008, terrain de 7 572 m² à [Localité 1], COS 0,77, m² SHON : 5830, Prix HT 2 350000 €, Valeur unitaire :403 € ;
Considérant que les références de la commune de [Localité 3] sont les suivantes :
- cession consentie le 7 septembre 2004 par les appelants de parcelles situées à [Adresse 16], constituant une unité foncière d'une superficie de 5 660 m² vendue au prix de 1 294 272,20 € soit 228,67 € le mètre carré ;
- vente du 24 novembre 2006, d'une parcelle à [Localité 2], d'une contenance de 6.181 m², moyennant un prix de 2.200.000 € soit une valeur de 355 €/m²,
- vente à [Localité 1] du 4 novembre 2008 d'un ensemble de parcelles d'une contenance globale de 7.572 rn2, moyennant un prix de 2.350.000 €, soit une valeur de terrain de 310 €/m² ;
Considérant que la référence proposée par l'indivision est celle de la vente du 29 juin 2007 d'un terrain sis à [Localité 3], au prix de 626 € le mètre carré ;
Que cette vente unique est atypique comme le relève le commissaire du gouvernement et porte sur une superficie largement inférieure à celle des parcelles D [Cadastre 1] et D[Cadastre 2], de sorte qu'elle ne constitue pas un terme de comparaison pertinent, contrairement à ce que soutient madame [W] ;
Considérant qu'eu égard au prix du marché plus élevé à [Localité 2] qu'à [Localité 3] et de l'ancienneté des références proposées par la commune de [Localité 3] mais aussi par le commissaire du gouvernement, il y a lieu de retenir un prix de 450 € le m² SHON ;
Que la valeur des parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2] s'établit donc à 7 637,40 m² x 450 = 3 436 830 €
3°) indemnités d'éviction et de remploi
Considérant que la qualification de terrain à bâtir exclut pour les expropriés tout droit de demander une indemnité pour éviction agricole ;
Considérant que l'indemnité de remploi s'établit sur la base de 20 % pour la fraction de l'indemnité principale de 3 598 830 € (3 436 830 €+162 000 €) inférieure à 5 000€, 15 % pour la fraction de l'indemnité principale comprise entre 5 000 € et 15 000 € et 10 % au-delà de 15 000 € ; qu'elles est donc égale à 360 883 € ;
PAR CES MOTIFS
La cour
Déclare irrecevables les pièces non sollicitées par la cour adressées par RPVA en cours de délibéré par l'indivision [J] - [W] ;
Ordonne la jonction des instances ouvertes sur les déclarations d'appel de l'indivision [J]-[W], d'une part, et de madame [W], épouse [C], d'autre part sous le numéro de RG 10/15705 ;
Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a fixé les indemnités dues à l'indivision [J]-[W] pour l'éviction des parcelles cadastrées D [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situées [Adresse 17] à :
à 2 538 080 euros pour l'indemnité principale
et à 253 808 € pour l'indemnité de remploi
soit au total: 2 791 888 euros. ;
Statuant à nouveau :
- Fixe les indemnités dues à l'indivision [J]-[W] pour l'éviction des parcelles cadastrées D[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] situées [Adresse 17] à :
- 3 598 830 € pour l'indemnité principale,
- 360 883 € pour l'indemnité de remploi ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité d'éviction au profit de monsieur et madame [A] [J] ;
Condamne la commune de [Localité 3] à payer à [A] [J], [Q] [V] [X] [J] veuve [D], [B] [W], [R] [J], [O] [W], [S] [W], [Z] [H] épouse [J] et [K] [W] la somme globale de 2 000 € et à madame [W] [C] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT