Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRÊT DU 11 DÉCEMBRE 2013
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/23623
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Décembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de CRÉTEIL - RG n° 11/10343
APPELANT
Monsieur [D] [G]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté et assisté de Me Manuel RAISON de la SELARL RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444
INTIMÉE
Madame [B] [S] épouse [N]
née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Marc SUSINI de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, toque : K0030
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 05 novembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Dominique REYGNER, président,
Madame Nathalie AUROY, conseiller
Madame Monique MAUMUS, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé de l'arrêt : Madame Marie-France MEGNIEN
ARRÊT :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique REYGNER, président, et par Madame Marie-France MEGNIEN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Par acte notarié du 31 mars 1999, Mme [B] [S] et M. [D] [G] ont acquis en indivision, chacun pour moitié, un immeuble, situé à [Adresse 5].
En août 1999, il ont mis fin à leurs relations.
Par jugement du 16 novembre 2001, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 janvier 2006, le tribunal de grande instance de Créteil, saisi par Mme [S] épouse [N] d'une demande de dommages-intérêts pour rupture abusive d'une promesse de mariage, l'a déboutée de cette demande et a ordonné qu'il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision.
Par jugement du 11 décembre 2012, ce même tribunal, saisi par Mme [N], a :
- dit recevable la demande de licitation formée par Mme [N],
- ordonné qu'aux requête, poursuites et diligences de Mme [N], en présence de M. [G], il soit procédé en l'audience des criées de ce tribunal, à la vente par licitation aux enchères publiques de l'immeuble indivis situé à [Adresse 6]) cadastré sous les références RI [Cadastre 1], lieu dit « [Adresse 5] », sur la mise à prix de 180 000 € avec faculté de baisse du quart puis du tiers à défaut d'enchères,
- rappelé la condamnation de M. [G] par arrêt rendu par la cour d'appel de Paris le 27 janvier 2006 confirmant le jugement rendu par ce tribunal le 16 novembre 2001 au paiement de la somme de 457,37 € par mois à titre d'indemnité d'occupation de l'immeuble indivis à compter du 27 mars 2001 et jusqu'au jour du partage à raison de l'occupation privative qu'il fait de l'immeuble indivis,
- dit que Mme [N] doit à M. [G] la somme de 16 259, 34 € au titre du prêt Banque Populaire,
- dit qu'elle lui doit la somme de 1 136 € au titre des taxes foncières,
- dit que M. [G] lui doit la somme de 3 552,06 € au titre des frais de notaire pour l'acquisition de l'immeuble indivis,
- dit que Mme [N] et M. [G] sont chacun redevables des charges de copropriété à hauteur de moitié conformément à leurs droits respectifs dans l'indivision,
- condamné M. [G] à payer la somme de 50 000 € à Mme [N] à titre de dommages et intérêts,
- débouté les parties de leurs autres demandes,
- condamné M. [G] à payer à Mme [N] la somme de 2 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [G] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [G] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 27 décembre 2012.
Dans ses dernières conclusions du 21 octobre 2013, il demande à la cour de :
- constater que le retard dans la liquidation de l'indivision ne lui est pas imputable,
- constater sa volonté non équivoque de vendre l'immeuble indivis,
- constater le refus de Mme [S] d'accepter l'offre d'achat en date du 16 février
2011,
- constater son refus d'accepter son offre d'achat de ses parts,
- constater sa volonté de sabotage de la vente du 22 octobre 2011,
- constater qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un préjudice,
- en conséquence,
- dire qu'il n'a commis aucune faute à son encontre,
- dire qu'elle n'a subi aucun préjudice,
- constater le caractère abusif et disproportionné de la demande de dommages et intérêts formulée par elle,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à verser à Mme [S] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- constater que le montant total du prêt bancaire s'élève à la somme de 105 460,16
euros,
- constater que la quote-part par moitié indivise s'élève à la somme de 52 730,08 euros,
- constater que Mme [S] n'a réglé que la somme de 32 585,46 euros,
- en conséquence,
- infirmer le jugement en ce qu'il a retenu qu'elle lui doit au titre du prêt Banque
Populaire, la somme de 16 259,34 euros,
- la condamner à lui verser la somme de 20 144,62 euros au titre du remboursement du prêt Banque Populaire,
- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer à Mme [S] la somme de
2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement en qu'il l'a condamné aux entiers dépens,
- confirmer le jugement dans l'ensemble de ses autres dispositions,
- en toute hypothèse,
- condamner Mme [S] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens de l'instance avec application des dispositions de l'article 699 du même code.
Dans ses dernières conclusions du 16 septembre 2013, Mme [S], épouse [N] demande à la cour de :
- déclarer recevable son appel incident,
- infirmer le jugement uniquement en ce qu'il a exclu des comptes des indivisaires les sommes dues par M. [G] au titre des loyers non perçus par l'indivision depuis 2005 et en ce qu'il a limité l'indemnisation de son préjudice à la somme de 50 000 euros,
- condamner M. [G] à lui payer la somme de 33 606,78 euros au titre des comptes de l'indivision,
- le condamner à lui payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,
- confirmer ledit jugement pour le surplus,
- condamner M. [G] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens.
SUR CE, LA COUR,
sur les dommages-intérêts
Considérant qu'après l'échec de l'adjudication de l'appartement indivis devant la chambre des notaires de Paris en mai 2009, les parties sont convenues de confier un mandat de vente à l'agence immobilière Joffard le 2 novembre 2009 pour le prix de 250 000 € ;
Considérant que cette agence a présenté deux offres d'acquisition, l'une du 3 février 2010 à 240 000 €, l'autre du 1er juin 2010 à 200 000 €, ;
Considérant que l'agent immobilier a informé l'avocat de M. [G] par lettre du 2 juin 2010 de la situation en ces termes : 'pendant de nombreuses semaines, il nous a été impossible de faire visiter l'appartement des consorts [A]. En effet , M. [G] avait à notre insu décidé de prêter l'appartement à un ami de passage sur la région parisienne. Cette personne a fait changer la serrure ; nos négociateurs ne pouvaient dès lors plus faire visiter le bien. Ils l'ont découvert en tentant précisement de faire visiter le bien à des clients.(...)
Ce n'est que le 31 mai dernier que M. [G] nous a remis la nouvelle clef de l'appartement. Ce dernier a subi quelques dégats qui le rendent moins présentable ; il en résulte qu'il ne sera plus possible d'en obtenir le prix du mandat.
Entre temps M. [O] a acheté un autre bien et n'est donc plus intéressé ; ce revirement est lié au fait qu'il souhaitait revisiter le bien et que nous n'étions pas en mesure de satisfaire cette demande. Deux autres pistes se sont effondrées pour la même raison';
Considérant que le 28 avril 2011, M. [G] a signé un mandat de vente au profit de l'agence Anne Carole pour un prix net vendeur de 285 000 € ;
Considérant qu'eu égard à l'échec de la vente devant la chambre des notaires de Paris et compte-tenu des offres précitées bien en dessous du prix de 285 000 €, ce mandat surévalué est tout à fait inopérant pour démontrer la volonté sérieuse de M. [G] de faire aboutir la vente amiable et ce alors que par lettre du 14 décembre 2010, son conseil avait indiqué à Me [X] qu'il était d'accord pour une vente à M. [U] au prix de 185 000 € ;
Considérant en outre que l'introduction dans les lieux de M. [Z], établie par le procès-verbal du 30 mars, 4 et 5 avril 2011 de Me [L], a conduit des acquéreurs M. [F] et Melle [P], qui avaient conclu un compromis de vente le 22 octobre 2011 portant sur le bien indivis pour un prix de 250 000 €, à se rétracter dès lors que M. [Z] apparaissait comme un locataire potentiel bénéficiaire d'un bail verbal pouvant prétendre à un droit de préemption ;
Que M. [G] ne s'est même pas présenté au dernier rendez-vous organisé le 15 février 2012 par le notaire chargé de la vente aux fins de clarifier la situation par la production d'un écrit de M. [Z] déclarant renoncer irrévocablement à tout droit et action fondés sur son occupation des lieux ;
Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments, ainsi que les premiers juges l'ont, à juste titre, retenu, que le comportement de M. [G], qui a tout fait pour pérenniser sa jouissance privative au détriment de Mme [N] en faisant obstacle aux ventes amiables sans aucun motif légitime, retardant ainsi pendant de nombreuses années la sortie de l'indivision, est constitutif d'une faute ;
Considérant qu'il y a lieu d'ajouter que M. [G], qui jouissait des lieux à titre privatif puis les louait à des tiers, comme il sera vu ci-après, n'a pas réglé les charges de copropriété de sorte que le syndicat des copropriétaires a réclamé la somme de 24 926,32 € en principal aux termes de ses conclusions du 9 mars 2012 dans l'instance diligentée à l'encontre des indivisaires devant le tribunal de grande instance de Créteil ;
Considérant que le préjudice qui a consisté pour Mme [N] en l'immobilisation de ce bien et en l'impossibilité d'investir les fonds correspondant, outre les nombreuses démarches (les procès-verbaux de constat, les sommations du 9 février 2012 aux fins de signature de l'acte de vente) qu'elle a du entreprendre, justifie l'octroi de la somme de 50 000 € de dommages-intérêts allouée par le tribunal dont il convient de confirmer le jugement de ce chef ;
Qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande supplémentaire de l'intimée à ce titre ;
sur la somme due au titre du prêt
Considérant que M. [G] estime que le tribunal a commis une erreur lorsqu'il a dit que Mme [N] lui doit la somme de 16 259, 34 € au titre du prêt Banque Populaire ; que selon lui, le montant total du prêt étant de 105 460,16 €, chaque indivisaire devait régler 52 730,08 € et Mme [N] n'ayant réglé que
32 585,46 €, lui doit : 52 730,08 € - 32 585,46 € = 20 144,62 € ;
Considérant que Mme [N] soutient que les échéances du prêt consenti par la Banque Populaire pour l'acquisition du bien ont été prélevées d'avril à juillet 1999 sur le compte joint des deux indivisaires, et donc payées par moitié par elle et que les mensualités restantes ont été ensuite prélevées, jusqu'en septembre 2006, pour moitié, sur les comptes personnels de chacun des indivisaires ; qu'en exécution du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 25 mars 2010, M. [G] a payé à la Banque Populaire, le solde du prêt, dont le montant a été fixé à la somme de 27 612,15 euros , et qu'en conséquence, elle ne lui doit que la moitié de cette somme soit 13 806 euros, au lieu de celle de 16 259, 34 € retenue par le tribunal, M. [G] prétendant avoir payé la somme totale de 32 192,96 euros, sans apporter la moindre preuve de ce paiement ;
Considérant que le prêt devait être remboursé par 120 mensualités de 814,08 € chacune soit 97 689,60 € et non 105 460,16 € ;
Considérant que selon le projet d'état liquidatif, la somme de 32 585,46 € retenue au ttire des versements de Mme [N], alors qu'en septembre 2006, 90 mensualités étaient échues, proviendrait, selon M. [G], de ce qu'elle n'aurait pas réglé les échéances d'avril à juillet 1999 ;
Considérant toutefois que cette période étant antérieure à leur rupture et M. [G] ne contestant pas l'existence d'un compte-joint entre eux, il ne peut être fait aucun compte entre les parties sur leur contribution au remboursement du prêt pour cette période, étant souligné qu'au regard de la banque, les échéances ne sont impayées qu'à compter de septembre 2006 ;
Considérant en conséquence que Mme [N] ne contestant pas que M. [G] a payé à la Banque Populaire le solde du prêt, dont le montant a été fixé à la somme de 27 612,15 euros par le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 25 mars 2010, il convient de dire qu'elle lui doit la moitié de cette somme, soit 13 806 euros, qui devra être intégrée aux opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision ordonnée par jugement du 16 novembre 2001 ;
sur l'indemnité d'occupation
Considérant que par arrêt de la cour d'appel de Paris du 27 janvier 2006 confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 16 novembre 2001, M. [G] a été condamné au paiement de la somme de 457,37 € par mois à titre d'indemnité d'occupation de l'immeuble indivis à compter du 27 mars 2001 et jusqu'au jour du partage à raison de l'occupation privative qu'il fait de l'immeuble indivis ;
Considérant que Mme [N] soutient que M. [G] n'occupe pas les lieux personnellement et les loue depuis 2005 ;
Considérant qu'aux termes du procès-verbal du 11 mai et du 27 juin 2005 de Me [H], huissier commis par ordonnance du 7 avril 2005 du président du tribunal d'instance de Nogent sur Marne, il résulte que l'huissier lors de sa première visite sur les lieux au [Adresse 5], a rencontré la gardienne qui lui a déclaré que l'appartement était occupé depuis le mois d'avril 2004 par un locataire se dénommant M. [T] ; qu'à la suite de son passage, l'huissier a reçu un appel téléphonique de M. [T] qui lui a confirmé être locataire de l'appartement de M. [G] mais qu'il ne souhaitait pas répondre à l'huissier avant d'avoir obtenu l'accord de M. [G] ;
Considérant qu'aux termes du procès-verbal du 30 mars, 4 et 5 avril 2011 de Me [L], huissier commis par ordonnance du 8 mars 2011 du président du tribunal d'instance de Nogent sur Marne, l'huissier commis a constaté que le nom de [G] ne figure pas sur l'interphone, que la gardienne a indiqué que M. [G] n'était pas domicilié à cette adresse et que l'appartement est occupé par M. [Z] ; que ce nom figure sur l'interphone ;
Que l'huissier indique que M. [Z], qui n'a pas voulu le recevoir, lui a déclaré par l'interphone qu'il est hébergé dans cet appartement par M. [G] ;
Considérant, par ailleurs, qu'il résulte des pièces produites par M. [G] lui-même qu'il est domicilié selon l'arrêt du 27 janvier 2006, [Adresse 2], au [Adresse 1] selon le jugement du juge de l'exécution du 25 mars 2010, puis, [Adresse 4] selon sa lettre du 13 février 2012 alors que dans sa déclaration d'appel du 27 décembre 2012, il fait figurer au titre de son domicile, l'adresse du [Adresse 5] ;
Considérant que louer ou même héberger gracieusement une personne dans les lieux indivis sans l'accord du coindivisaire contrairement aux dispositions de l'article 815-3 du code civil et de plus fort lorsqu'à compter de mai 2009, une vente du bien a été convenue entre les parties, et que toute occupation des lieux rendra nécessairement compliquée la vente projetée, constitue un fait nouveau de nature à justifier la modification à compter du 28 juin 2005, des conditions de la jouissance privative des lieux par M. [G] fixées par la cour d'appel dans son arrêt du 27 janvier 2006 qui correspondaient à une occupation personnelle ;
Que dès lors que M. [G] n'occupe plus les lieux, qui sont occupés par des tiers, l'indemnité due par à l'indivision doit donc être calculée en prenant en compte la valeur locative du bien depuis le 28 juin 2005 puisque l'indivision aurait du percevoir des loyers et subirait un manque à gagner, si l'indemnité due était maintenue à celle fixée pour l'occupation personnelle par l'indivisaire ;
Considérant que Me [X], lors de son évaluation de l'appartement du 2 septembre 2008, ayant estimé la valeur locative du bien, il convient pour établir les comptes entre les parties de retenir les estimations qu'il avait effectuées comme suit :
année 2005 : 12,82 €/m² × 50,45 m² = 646,77 € par mois
année 2006 : 13,53 €/m² × 50,45 m² = 682,59 € × 12 mois = 8 191 €
année 2007 : 14,18 €/m² × 50,45 m² = 715,38 € × 12 mois = 8 585 €
année 2008 : 14,70 €/m² × 50,45 m² = 741,61 € × 12 mois = 8 899 € ;
Considérant qu'il convient de renvoyer les parties devant le notaire liquidateur après réalisation de la licitation pour qu'il soit procédé aux opérations de comptes, liquidation et partage susvisées, aucune condamnation ne pouvant intervenir en l'état comme le sollicite Mme [N], la somme qui lui est éventuellement due ne pouvant être déterminée qu'à l'issue de ces opérations ;
Considérant que les autres dispositions du jugement non critiquées doivent être confirmées ;
PAR CES MOTIFS,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a rappelé la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 457,37 € par mois à titre d'indemnité d'occupation de l'immeuble indivis à compter du 27 mars 2001 et jusqu'au jour du partage, et en ce qu'il a dit que Mme [N] lui doit la somme de 16 259, 34 € au titre du prêt Banque Populaire,
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Dit que M. [G] est redevable envers l'indivision d'une indemnité d'occupation d'un montant de 646,77 € par mois du 28 juin 2005 au 31 décembre 2005,
puis pour l'année 2006, de 8 191 €,
pour l'année 2007, de 8 585 €,
pour l'année 2008, de 8 899 € ( 741,61€ × 12 mois),
puis de 741,61 € par mois à compter du 1er janvier 2009, jusqu'au jour du partage,
Dit que Mme [N] doit à M. [G] la somme de 13 806 euros au titre du prêt Banque Populaire,
Rejette toutes autres demandes,
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [G] , le condamne à payer à Mme [N] la somme de 4 000 €,
Le condamne aux dépens.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,