COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 11 DECEMBRE 2014
FG
N°2014/691
Rôle N° 13/24400
[H] [I]
C/
[D] [A]
SA SAFER
Grosse délivrée
le :
à :
Me Yves JOLIN
Me Paul GUEDJ
Me [B] [F]
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 24 Octobre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/04228.
APPELANTE
Madame [H] [I]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 4] (95),
demeurant [Adresse 2]
représentée et assistée par Me Julien DUMOLIE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Frédéric BERENGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Maître [D] [A],
Notaire
[Adresse 1]
représenté Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté
par Me François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN.
SOCIETE D'AMENAGEMENT FONCIER ET D'ETABLISSEMENT RURAL PROVENCE ALPES CÔTE D'AZUR dite SAFER PACA,
dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son directeur général délégué en exercice domicilié ès qualités audit siège.
représentée et assistée par Me Yves JOLIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 12 Novembre 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François GROSJEAN, Président, et Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, chargés du rapport.
Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2014.
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Mme [H] [I] a acquis diverses parcelles de terre à [Localité 3] (Var) en étant substituée par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Provence Alpes Côte d'Azur dite SAFER PACA :
- les parcelles cadastrées section C.n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 4] de 66a 50ca pour 4.573 €, par acte reçu le 10 avril 2003 par Me [E], notaire associé à [Localité 5],
- une parcelle de terre cadastrée section C n° [Cadastre 2] de 49a 20ca pour 2.286 €, par acte reçu le 20 juin 2003 par Me [D] [A], notaire, à [Localité 2] (Var) avec la participation de Me [X], notaire à [Localité 1];
Par la suite, par acte reçu les 22 et 26 janvier 2004 par Me [D] [A], notaire, à [Localité 2] elle a acquis directement auprès des vendeurs, M.[G] [S], Mme [R] [K] épouse [U] et Mme [J] [L] les parcelles cadastrées section C n°s [Cadastre 7] de 17a 23ca, [Cadastre 5] de 22a 50ca et [Cadastre 1] de 24a 27ca , au prix total de 3.048,49 €.
Enfin, par acte reçu le 23 juin 2008 par Me [A], elle a acquis la parcelle C.[Cadastre 6] de 20a 35ca de la société La Bastide Neuve au prix de 1.500 €.
Mme [H] [I] a obtenu un permis de construire en date du 2 juillet 2008, pour l'édification sur ces parcelles d'un logement et de 11 box pour chevaux.
Suivant promesse de vente signée les 4 et 8 décembre 2009, Mme [H] [I] s'est engagée à vendre aux époux [W], l'ensemble des parcelles qu'elle avait acquises, tant par la SAFER que directement auprès des vendeurs , moyennant le règlement d'une somme de 250.000€, la vente étant consentie sous diverses conditions suspensives dont notamment celle de l'obtention par les acquéreurs d'un prêt.
L'acte définitif de vente devait être signé le 31 janvier 2010.
Suivant courrier en date du 19 janvier 2010, la SAFER PACA a informé Me [A] de ce qu'elle n'autorisait pas la vente des parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].
Aux termes des actes de vente établis les 10 avril et 20 juin 2003, la SAFER avait en effet imposé à Mme [I] le respect d'un cahier des charges prévoyant l'interdiction pour cette dernière de procéder à la vente des parcelles acquises pendant une durée de 10 ans à compter de leur acquisition. Les actes de vente précisaient que si Mme [I] entendait pendant ce délai, vendre ces parcelles, l'acte de cession devrait être soumis à l'agrément de cet organisme.
Finalement, la SAFER PACA a autorisé la vente envisagée par Mme [I] moyennant une réduction du prix de vente initialement fixé.
Les acquéreurs M. et Mme [W] ont refusé de réitérer l'acte de vente, indiquant d'une part que le délai fixé pour la réitération de la vente était largement dépassé et d'autre part qu`ils n`avaient pas été informés avant la signature du compromis de vente, des conditions imposées par la SAFER PACA.
Mme [H] [I] a alors fait assigner Me [D] [A] et la SAFER PACA devant le tribunal de grande instance de Draguignan sur le fondement des dispositions des articles 1147 et 1382 du code civil.
Par jugement contradictoire en date du 24 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- débouté Mme [H] [I] de ses demandes dirigées d'une part contre Me [D] [A] et d'autre part contre la SAFER PACA,
- condamné Mme [H] [I] à verser à Me [D] [A] la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Mme [H] [I] à verser à la SAFER PACA la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l`exécution provisoire de la présente décision.
- rejeté toute autre demande,
- condamné Mme [H] [I] aux dépens avec distraction au profit de la SCP [O] [Z] et Me [M] [T], avocats.
Par déclaration de Me [B] [F], avocat, en date du 20 décembre 2013, Mme [H] [I] a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 31octobre 2014, Mme [H] [I] demande à la cour de:
- réformer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
- dire la réponse de la SAFER du 26 mars 2010 est tardive, comme étant intervenue postérieurement au délai de deux mois,
- die que la SAFER était forclose pour s'opposer au projet de vente ou à faire valoir son droit de préférence, en tout état de cause dire que la SAFER ne n'a pas exercé,
- dire que la déclaration de la SAFER du 26 mars 2010 équivaut à un détournement de pouvoir,
- dire que la SAFER a commis une faute engageant sa responsabilité,
- dire Me [A] a manqué à son devoir de conseil, de diligence et d'information,
- condamner in solidum Me [A] et la SAFER au paiement de la somme de 200.000€ à titre de dommages et intérêts,
- les condamner chacun au paiement de la somme de 3.000 € à titre de frais irrépétibles, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de Me DUMOLIE, avocat.
Mme [I] fait valoir que la notification par Me [A] le 22 janvier 2010 a fait courir le délai de préemption et le droit de préférence et qu'en l'absence de réponse dans les deux mois rien ne s'opposait à la vente. Elle fait remarquer que la SAFER n'a pas décidé d'exercer son droit de préemption et qu'elle a confondu droit de préférence et droit de blocage. Elle rappelle que le droit de préférence ne pouvait concerner que les parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et non pas les parcelles
[Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7]. Elle estime qu'il s'agit d'un détournement de pouvoir par la SAFER.
Mme [I] estime que Me [A] a commis une faute en omettant de préciser dans sa première notification que la SAFER disposait d'un droit de préférence, et omettant des parcelles.
Elle estime son préjudice comme consistant en la perte de valeur de son fonds.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 4 novembre 2014, la société d'aménagement foncier et d'établissement rural de Provence Alpes Côte d'Azur dite SAFER PACA demande à la cour de:
- confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
- condamner Mme [I] au paiement de la somme de 2.000 € à titre de frais irrépétibles, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens.
La SAFER expose que les actes de ventes des 10 avril et 20 juin 2003 contenaient un pacte de préférence et qu'elle disposait en outre d'un droit de préemption d'origine légale. Elle expose que Me [A] lui a notifié l'intention d'aliéner et avoir précisé qu'elle n'autorisait pas cette vente en raison d'un avis défavorable du comité technique. Elle rappelle que les actes précisaient que pendant une durée de dix ans les biens ne pouvaient pas être aliénés, sauf agrément de la SAFER. La SAFER estime avoir rempli sa fonction de régulation du marché en luttant contre la spéculation foncière et aussi parce que les acquéreurs ne pouvaient pas respecter le cahier des charges imposé. Elle estime que le refus de la SAFER ne peut être considéré comme fautif.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 avril 2014, Me [D] [A] demande à la cour de:
- confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions,
- débouter Mme [I] de ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner au paiement de la somme de 2.500 € à titre de frais irrépétibles, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de la SCP [C], avocats.
Me [A] estime n'avoir commis aucune faute et fait observer que Mme [I] ne justifie pas d'un préjudice lié à une faute prétendue du notaire alors que son préjudice vient de choix personnels de libérer les lieux pour effectuer une autre activité alors que l'acte authentique n'était pas passé.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 5 novembre 2014.
MOTIFS,
Mme [H] [I] a intenté deux actions en responsabilité civile, l'une contre la SAFER, l'autre contre le notaire.
-I° sur l'action contre la SAFER PACA :
Mme [I] reproche à la SAFER d'avoir commis un détournement de pouvoir en l'empêchant de vendre.
Mme [I] a décidé de vendre l'intégralité des terres dont elle était propriétaire à [Localité 3] (Var) soit les parcelles cadastrées C.n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 4] qu'elle avait acquise en étant substituée à la SAFER le le 10 avril 2003, la parcelle cadastrée C n° [Cadastre 2] qu'elle avait acquise en étant également substituée à la SAFER le 20 juin 2003, les parcelles cadastrées C n°s [Cadastre 7] , [Cadastre 5] et [Cadastre 1] qu'elle avait acheté aux consorts [S]-[U]-[L] les 22 et 26 janvier 2004 et la parcelle C.[Cadastre 6] qu'elle avait acquise de la société La Bastide Neuve le 23 juin 2008, soit au total sept parcelles.
En ce qui concerne les trois parcelles cadastrées C.n°s [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 2], la SAFER disposait , en plus de son droit de préemption, d'un droit de préférence résultant des actes de vente des 30 avril et 20 juin 2003.
En ce qui concerne les quatre parcelles cadastrées C.n°s [Cadastre 7], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 6], la SAFER disposait de son droit de préemption de l'article L.143-1 du code rural.
Le droit de préférence résultant des actes du 10 avril 2003 et du 23 juin 2003 était ainsi libellé
>>.
A la suite de l'information donnée pour le compte de Mme [I] du projet de vente, la SAFER a répondu par lettre du 19 janvier 2010 : ...nous avons le regret de vous informer que nous n'autorisons pas ce projet, en l'état, qui s'est vu opposer un refus de notre comité technique départemental...>> puis par lettre du 23 mars 2010 : nous vous confirmons que ce projet a reçu un avis défavorable de notre comité technique départemental...>>.
Ce n'est que par lettre du 27 mai 2010 que la SAFER a autorisé la revente de la propriété au montant de 160.000 € et ce alors que les acquéreurs ont fait savoir qu'en raison du trop long délai d'attente ils avaient renoncé à acquérir.
Dans ses conclusions la SAFER PACA a précisé avoir 'rempli sa fonction de régulation du marché en luttant contre la spéculation foncière' .
Ainsi, bénéficiaire d'un droit de préférence qui lui donner préférence pour acquérir, et d'un droit de préemption, la SAFER PACA s'est comportée en autorité s'investissant d'un pouvoir d'autoriser ou non une vente selon que le prix lui paraissait conforme à ses critères personnels, comme une autorité chargé d'autoriser ou non une transaction.
Les pouvoirs donnés aux sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural sont déterminés à l'article L.141-1 §II du code rural, et consistent en celui d'acquérir dans le but de les rétrocéder les biens ruraux, de se substituer des attributaires, d'acquérir des parts de sociétés civiles à objet agricole, de prêter leur concours à des opérations immobilières.
Le droit de préférence contractuellement mentionné dans les titres de propriété de Mme [I] pour trois des parcelles concernées donnaient à la SAFER PACA le droit 'de se rendre acquéreur aux conditions, charges, modalités et prix qui devront lui être communiqués' des trois parcelles visées par ce droit de préférence, c'est à dire de les acquérir ou non, mais en aucun cas de donner son accord à une vente si elle ne souhaitait pas exercer son droit de préférence.
De même pour les autres parcelles, ou la SAFER exerçait son droit de préemption, ou elle ne l'exerçait pas. Mais si elle ne l'exerçait pas, elle n'avait pas à donner son agrément.
Il s'agit clairement d'un abus de pouvoir de la part de la SAFER PACA. La faute est établie.
Le préjudice dont elle demande réparation pour cette faute à la SAFER PACA consiste aux frais engagés par Mme [I] lors de son déménagement, avec le transport de 26 chevaux, la location de terrains dans le Gers, la location d'une habitation, la perte de valeur de son exploitation abandonnée, les frais bancaires.
Ce préjudice est lié à la décision prise par Mme [I], avant certitude de la transaction, avant la conclusion de l'acte authentique de vente, de déménager tout de suite.
Il s'agit de frais liés à un déménagement et à un réaménagement. Ces frais liés à la décision de Mme [I] n'ont pas de lien de causalité direct avec la faute de la SAFER PACA.
Mme [I] ne demande pas d'indemnisation pour perte de chance d'avoir pu vendre son bien plus vite ou plus cher.
Le préjudice dont elle demande réparation n'a pas de lien causal avec l'abus de pouvoir de la SAFER PACA.
Mme [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de la SAFER.
Celle-ci l'indemnisera seulement de ses dépens et de ses frais irrépétibles.
-II°) l'action contre Me [A], notaire :
Mme [I] reproche à Me [A] d'avoir commis des erreurs dans les notifications effectuées à l'égard de la SAFER et d'avoir manqué à son obligation de conseil.
Me [A] a notifié à la SAFER PACA l'intention de Mme [I] de vendre les sept parcelles concernées mais a demandé à la SAFER PACA de bien vouloir ..faire parvenir..autorisation de revente par Mme [I] [H] des parcelles cadastrées sises à [Localité 3] (Var) section C. numéro [Cadastre 1] ...numéro [Cadastre 2]...numéro [Cadastre 3] ..numéro [Cadastre 4] moyennant partie d'un prix total de deux cent cinquante mille euros...>>.
Cette notification contenait une double erreur de formulation :
- les parcelles avec droit de préférence étaient les parcelles cadastrées section C. n°s [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], comme il avait été pourtant justement précisé en début de ce courrier, et ne comprenaient pas la parcelle C.[Cadastre 1], comme indiqué par erreur en fin de ce courrier de notification,
- la SAFER n'avait pas à donner son autorisation de revente, comme il était indiqué de manière raccourcie et prêtant à confusion, mais à indiquer seulement si elle entendait ou non exercer son droit de préférence.
En tout état de cause, il n'est pas établi que cette formulation erronée soit à l'origine du retard apporté à la réponse de la SAFER.
Il n'est pas établi que Me [A] aurait manqué à son devoir d'information et de conseil.
Par ailleurs le préjudice dont Mme [I] demande réparation à Me [A] est le même que celui dont elle demande réparation à la SAFER PACA, les frais engagés lors de son déménagement, avec le transport des chevaux, la location de terrains dans le Gers, la location d'une habitation, la perte de valeur de son exploitation abandonnée, les frais bancaires, tous préjudices résultant de la décision prise par Mme [I], avant certitude de la transaction, avant la conclusion de l'acte authentique de vente, de déménager tout de suite.
Ce préjudice allégué n'a pas de lien causal avec la faute de Me [A].
Mme [I] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l'égard de Me [A].
Celui ci l'indemnisera seulement de ses dépens et de ses frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme partiellement, avec substitution de motifs, le jugement rendu le 24 octobre 2013 par le tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a débouté Mme [H] [I] de ses demandes de dommages et intérêts dirigées d'une part contre Me [D] [A] et d'autre part contre la SAFER PACA, dit que Me [D] [A], notaire, et la SAFER PACA ont commis chacun une faute, mais que le préjudice dont Mme [I] demande réparation n'a pas de lien causal avec ces fautes,
Infirme le jugement pour le surplus et statuant à nouveau de ce chef,
Condamne a Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural SAFER Provence Alpes Côte d'Azur à payer à Mme [H] [I] la somme de deux mille cinq cents euros
(2.500 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Me [D] [A], notaire, à payer à Mme [H] [I] la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural SAFER Provence Alpes Côte d'Azur et Me [D] [A], notaire, aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT