COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 11 MARS 2014
N°2014/158
Rôle N° 12/10118
[N] [Z]
C/
[H] [O]
Syndicatdescoproprié-
taires Immeuble [Adresse 3] [Adresse 3]
Grosse délivrée
le :
à :
Me Eric TARLET
SCP LATIL PENARROYA-LATIL
Me Francoise MICHOTEY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 19 Mars 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/001370.
APPELANT
Monsieur [N] [Z]
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Eric TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Clément ACAR, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
Madame [H] [O]
née le [Date naissance 1] 1936 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Syndicat des copropriétaires Immeuble [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, la SARL LES CLES DU SUD, [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Francoise MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Daniel ISOUARD, Président, et, Sylvie PEREZ, conseillère, chargés du rapport.
Sylvie PEREZ, conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2014.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2014.
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE:
Mme [O] a donné à bail d'habitation à M. [Z] un appartement situé dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, pour lequel la mairie de [Localité 2] a rendu un arrêté de péril non imminent le 21 janvier 2009, impartissant aux copropriétaires d'avoir à effectuer divers travaux.
Se prévalant de désordres affectant son appartement, et sur la base d'un rapport d'expertise, Monsieur [Z] a assigné Madame [O] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en paiement de sommes au titre de travaux exécutés lui-même et à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et aux fins de voir condamner le bailleur à réaliser un surplus de travaux.
Par jugement du 19 mars 2012, le tribunal d'instance de Toulon a partiellement fait droit aux demandes de Monsieur [Z] en condamnant Madame [O] à changer trois volets en façade et à poser des grilles d'aération dans les vantaux des ouvertures du séjour et à lui payer une somme de 232 € en réparation de son préjudice de jouissance et de 500 € au titre de déménagements successifs, mais a rejeté sa demande tendant au remboursement d'une facture de 4 500 € et à la prise en charge de fourniture de matériaux pour 2 256,88 €, l'a condamné à payer à Madame [O] la somme de 800,12 €, montant de charges impayées et a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [O] la somme de 3 424,12 € à titre de dommages-intérêts, considérant que celui-ci a méconnu son obligation d'entretien des parties communes, l'arrêté municipal concernant la cage d'escalier et la couverture.
M. [Z] a fait appel du jugement.
Il conclut à la réformation du jugement en ce qu'il a :
- rejeté ses demandes de remboursement des sommes de 4 500 € et 2 256,88 €, demandes pour lesquelles il sollicite la condamnation de Madame [O],
- et l'a condamné au paiement de la somme de 800,12 € à titre de charges, concluant au débouté de Madame [O] de ce chef.
Il sollicite en outre le paiement d'une indemnité pour frais de procès de 2 000 € à l'encontre de Madame [O].
Monsieur [Z] demande l'indemnisation des travaux qu'il a fait faire, des fournitures achetées et indique que le bailleur n'a pas justifié des charges.
Par conclusions signifiées le 26 décembre 2013, Madame [O] conclut au débouté de Monsieur [Z] de ses demandes et à la confirmation du jugement en toutes ses disposions, en tout état de cause, à la condamnation du syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toutes condamnations relatives aux parties communes et condamner ce dernier et Monsieur [Z] au paiement de la somme de 2 000 € pour frais de procès.
Elle fait valoir qu'elle n'a pas donné son accord aux travaux réalisés par le locataire qui relèvent, à l'exception des travaux d'électricité réalisés par elle, du gros oeuvre et donc des parties communes de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires conclut à la réformation du jugement, au débouté de Monsieur [Z] de sa demande de condamnation d'exécution de travaux sous astreinte, au débouté du locataire et du bailleur de leurs demandes et à leur condamnation au paiement de la somme de 800 € pour frais de procès.
Il expose qu'il n'existe aucun lien de causalité entre les désordres affectant les parties communes et le trouble de jouissance ou les désordres subis par le locataire et qu'aucun défaut d'entretien ne lui est imputable, ayant justifié de ses diligences pour l'exécution des travaux nécessaires au ravalement de façade.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1. Dans les rapports entre locataire et bailleur:
1.1. Monsieur [Z] soutient devoir être indemnisé d'une facture de 4 500 € représentant les travaux de remise en état des fissures des murs et cloisons de son appartement tels que préconisés par l'expert, mais réalisés alors que dans une note du 6 avril 2010, l'expert avait rappelé aux parties qu'aucuns travaux ne devaient être entrepris pendant les opérations d'expertise et sans autorisation de Madame [O], le dire du 15 novembre 2010 adressé à l'expert auquel fait référence Monsieur [Z] affirmant cette absence d'autorisation, l'acceptation par Madame [O] ainsi qu'il y est noté in fine de 'l'entreprise choisie par Monsieur [Z] et les modifications souhaitées par celui-ci' ne se référant qu'à des travaux qualifiés par la bailleresse d'embellissements et qui à ce titre ne requièrent aucune autorisation du bailleur.
Enfin, l'exigence d'une mise en demeure préalable du bailleur, même en l'état de travaux nécessaires et dont celui-ci était informé de la nécessité dans le cadre des opérations d'expertise, permettait au locataire de constater la carence du bailleur et, en application des dispositions combinées des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1144 du code civil, d'être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur.
A défaut de recourir à cette procédure, Monsieur [Z] s'est privé du droit de réclamer le coût des travaux financés par lui.
Enfin, si les travaux allégués ont effectivement été réalisés, ni la facture produite par Monsieur [Z], qui n'est pas acquittée, ni la justification d'un versement de la somme de 4 500 € tirée sur le compte d'un sieur [W] [I] et qui en atteste mais dont les relevés de compte ne font pas apparaître le destinataire de ce versement, ne permettent de justifier de la réalisation desdits travaux.
Monsieur [Z] demande également le remboursement d'une somme de 2256,88 € au titre de la réfection des peintures de l'appartement ensuite de la reprise des fissures, demande qui ne peut non plus prospérer pour les motifs juridiques ci-dessus indiqués d'absence de constatation de la carence de la bailleresse, la demande étant au surplus sollicitée sur la base de factures de magasins de bricolage dénuées de caractère probant quant à l'affectation des fournitures.
Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [Z] de ses demandes de remboursement de sommes.
1.2. Concernant la demande reconventionnelle de Madame [O], il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [Z] au paiement de la somme de 800,12 € pour solde de loyers et de charges, justifié par la production d'un décompte et des avis d'imposition pour les années considérées.
2. Dans les rapports entre bailleur et le syndicat des copropriétaires:
Le syndicat des copropriétaires expose qu'il ne pouvait être condamné au titre des désordres affectant les parties communes, qu'à la condition que ces désordres soient constatés et qu'ils soient à l'origine du préjudice subi par le locataire.
En première instance, le syndicat des copropriétaires a été condamné au paiement de la somme de 3 424,12 € à titre de dommages et intérêts, équivalents au montant des loyers que Madame [O] aurait dû percevoir sur la période du 1er mars 2009 au 31 mai 2010 s'il n'y avait pas eu la prise par le maire de [Localité 2] le 21 janvier 2009 d'un arrêté de péril qui sera levé le 3 mai 2010, Monsieur [Z] étant exonéré par le premier juge du paiement de ces loyers sur le fondement de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation.
Que des désordres affectant le seul logement loué par Monsieur [Z] aient été constatés et dont la réparation incombe à la seule bailleresse ne fait aucun doute, il y a lieu de rappeler qu'à l'occasion de son premier accès dite, l'expert a constaté que la quasi-totalité des griefs énoncés par le locataire intéressaient le gros oeuvre et la copropriété, de sorte que sa mise en cause a été nécessaire ce qui a été fait par Madame [O] le 23 mars 2010, celle-ci faisant valoir à bon droit que le syndicat des copropriétaires peut être tenu pour responsable des dommages survenus sur des parties privatives à l'usage d'un locataire, dès lors que ces dommages ont pour origine d'autres dommages apparus dans les parties communes.
Une mise en demeure du 2 octobre 2008 avait été adressée au syndicat des copropriétaires par la ville de [Localité 2] relevant un certain nombre de désordres pouvant mettre en cause la sécurité publique, relatifs au mauvais état général de la cage d'escalier.
Un arrêté de péril de non imminent va ensuite être notifié au syndic le 2 février 2009 qui sera levé le 3 mai 2010 suite à la réalisation des travaux prescrits, un procès-verbal d'assemblée générale de la copropriété qui s'est tenue le 31 juillet 2009 mentionnant également au titre des travaux la réfection de la toiture.
Il est produit un procès-verbal d'assemblée générale du 11 décembre 2010 par lequel la copropriété s'engage à procéder au traitement des fissures sur les murs, cloisons et plafonds, désordres constatés dans le cadre de l'expertise de Monsieur [L].
L'expert a noté que l'immeuble n'avait pas été reconstruit par l'indemnisation des dommages de guerre ce qui a entraîné des fissurations de ses structures et cloisons, rappelant que ces fissures étaient bien visibles et imputables tant à la vétusté qu'au manque d'entretien généralisé de l'immeuble, mentionnant également la lenteur des prises de position et d'intervention pour la remise en état.
En effet, les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires l'ont été après mise en demeure de la ville de [Localité 2] et mise en cause dans la présente procédure mais pas dans le cadre normal de l'exécution par le syndicat de son obligation d'entretien.
Le jugement de première instance sera par conséquent confirmé.
Il y a lieu de condamner Monsieur [Z] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [O] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS:
La Cour,
Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,
Confirme le jugement du 19 mars 2012 prononcé par le tribunal d'instance de Toulon;
Y ajoutant:
Condamne Monsieur [Z] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [O] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [Z] et le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT