Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2015
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/03923
Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 12/10198
APPELANTS
Monsieur [V] [B] né le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 3]
et
Madame [C] [N] EPOUSE [B] née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 3]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Elsa CROZATIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1873
INTIMÉS
Monsieur [Z] [L] né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2]
et
Madame [U] [L] épouse [L] née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 4]
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Dominique RICHARD de la SCP SCP RICHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0376
SCP [P] prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au [Adresse 2]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Décembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
Sous l'égide de Me [P], M, et Mme [L] ont souscrit en date du 8 juillet 2011 un acte authentique de promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. et Mme [B], portant sur un appartement constitué des lots n°36,37 et 42 dans un immeuble situé [Adresse 1], pour le prix de 1.438.000€ outre 22.000€ pour le mobilier et 45.000€ de commission d'agence ; cette promesse stipulait une condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un crédit bancaire de 500.000€, devant être réalisée avant le 3 octobre 2011 dont il devait être justifié à cette date au notaire, la réalisation de la vente devant intervenir au plus tard le 3 novembre 2011 à peine de caducité. Il a été également convenu d'une indemnité d'immobilisation de 146.000€ dont une somme de 73.000€ a été versée et séquestrée entre les mains du caissier de l'office notarial.
Le 29 septembre 2011, M. et Mme [B] ont transmis un courrier de la banque BNP PARIBAS leur refusant un prêt-relais de 843.622,03€ sur 12 mois et un prêt de 661.377,97€ d'une durée de 300 mois, demandant un rendez-vous pour négocier « un avenant à la promesse de vente prorogeant le délai de la condition de prêt et le délai de la réalisation », ce que les promettants ont refusé.
Par décision contradictoire du 11 février 2014, le Tribunal de Grande Instance de Paris a:
- Débouté M. et Mme [B] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme. [L] et de la SCP [P] ;
- Donné acte à la SCP [P] de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur le bénéficiaire de la somme de 73.000€ qu'elle détient en qualité de séquestre ;
- Faisant droit à la demande reconventionnelle de M. et Mme [L], dit qu'ils ont droit à l'indemnité d'immobilisation de 146.000€ prévue à la promesse de vente et en conséquence :
- dit que la SCP [P] devra leur remettre la somme de 73.000€ qu'elle détient en qualité de séquestre
- condamne M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [L] la somme complémentaire de 73.000€, plus intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- Condamné M. et Mme [B] à payer sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 3.500€ à M. et Mme [L] et celle de 1.500e à la SCP [P] ;
- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses disposition.
Vu l'appel interjeté de cette décision par M. et Mme [B] et leurs dernières conclusions en date du 6 mai 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de:
- Infirmer l'ensemble des dispositions du jugement entrepris.
Statuant à nouveau sur ces chefs :
A titre principal :
- Constater l'existence d'une contradiction dans les termes du compromis ;
- Constater que la commune intention des parties, concernant le financement du bien par les époux [B] nécessitait la vente préalable de leur bien, ou à tout le moins l'obtention d'un prêt relais ;
- Constater que le refus de prêt des époux [B] est conforme à l'intention des parties ;
- Constater la non-réalisation de la condition suspensive, la non-levée d'option des époux [B] et donc la caducité du compromis.
En conséquence,
- Ordonner la restitution des 73.000€ consignés par Maître [P] à la Caisse des Dépôts et Consignation, avec intérêt au taux légal majoré de moitié à compter du 19 novembre 2011 ;
- Condamner les époux [L] à la somme de 912,50€ correspondant à la perte des intérêts depuis le 4 novembre 2011 jusqu'au jour de l'acquisition de leur nouveau bien si la somme séquestrée avait été placée sur un compte rémunéré à hauteur de 2,5%';
- Condamner les époux [L] au coût de l'emprunt supplémentaire que les époux [B] ont été contraints de contracter pour faire face à la somme de 73.000€ séquestrée, et ce, jusqu'à ce qu'une décision définitive soit intervenue.
A titre subsidiaire,
- Si par extraordinaire la Cour considérait que le refus de prêt des époux [B] du 28 septembre 2011, complété par la lettre du 27 décembre 2011, n'est pas conforme à l'intention des parties,
- Constater que le compromis litigieux ne mentionne que partiellement le financement du bien par les époux [B] ;
- Constater que Maître [P] a commis une faute en tant que rédacteur de l'acte en ne mentionnant pas l'ensemble des éléments du financement ;
- Constater que Maître [P] a manqué à son obligation de conseil.
En conséquence,
- Condamner la SCP [P] à relever et garantir les époux [B] de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre au profit des époux [L] ;
- Condamner la SCP [P] à la somme de 912,50€ au titre des intérêts que les époux [B] auraient pu percevoir en plaçant la somme séquestrée sur un compte rémunéré à hauteur de 2,5% pendant 6 mois';
- Condamner la SCP [P] au coût de l'emprunt supplémentaire que les époux [B] sont contraints de contracter pour faire face à la somme de 73.000€ séquestrée, et ce, jusqu'à ce qu'une décision définitive soit intervenue.
En toute hypothèse,
- Condamner tout succombant à verser aux époux [B] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de M. et Mme [L] en date du 23 juin 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de Paris du 11 février 2014 ;
- Condamner les époux [B] à payer aux époux [L] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de la SCP [P], Notaire associés en date du 10 juin 2014 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Dire et juger la SCP [P], Notaire associés, recevable et bien fondée en ses conclusions ;
- Confirmer le jugement rendu par la 2eme chambre du Tribunal de Grande Instance e Paris le 11 février 2014 en toutes ses dispositions ;
- Donner acte à la SCP [P] de ce qu'elle s'est exécutée en vertu de la décision précitée en transmettant la somme de 73'000euros au Conseil de M. et Mme [L].
En tout état de cause,
- Dire et juger que la demande subsidiaire en garantie formulée par M. et Mme [B] à l'encontre du Notaire est infondée faute de démonstration de l'existence d'une faute, d'une préjudice et d'un lien de causalité ;
- Condamner M. et Mme [B], ou toute partie qui succombera, au paiement de la somme de 3'000euors au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE
LA COUR
Considérant que c'est par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte que le tribunal a considéré que les époux [B] avaient empêché la réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt ;
Qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que si l'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, il n'est pas permis au juge, lorsque les termes sont clairs et précis de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elle renferme ;
Or considérant qu'en l'espèce, il a été prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt d'un montant total de 500'000 € sur une durée de 25 ans au taux de 4,3 % l'an ;
Que cette clause est particulièrement claire dans sa rédaction et ce d'autant plus que les parties, acquéreurs et vendeurs et le notaire rédacteur de la promesse étaient au courant de la nécessité pour les époux [B] de vendre leur bien ;
Que cette circonstance a été prise en compte de l'aveu même des appelants dans le délai plus long qui leur a été accordé ;
Qu'il en résulte que dans ce contexte si la vente du bien des époux [B] n'a pas été érigée en condition suspensive c'est que les époux [L] n'ont pas voulu accepter cette condition, peu important qu'ils n'aient pas immédiatement invoqué la caducité de la promesse lorsqu'ils ont été informés de l'absence de financement des acquéreurs ;
Qu'il n'appartient donc pas à la cour de modifier les clauses d'un contrat négocié entre les parties ;
Que par ailleurs, il sera rappelé qu'une ordonnance de référé n'a pas autorité de chose jugée, au principal ;
Que les époux [B] en sollicitant un prêt relais de 843'622 €,03 sur 12 mois et un prêt de 661'377,97 euros sur 300 mois qui leur a été refusé et ce contrairement aux stipulations contractuelles, ont aggravé la condition ;
Que les époux [B] ayant fait défaillir la condition, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a dit que les époux [L] était bien fondés à obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Considérant qu'en ce qui concerne la responsabilité du notaire, les appelants ont écrit en page 12 de leurs conclusions: '- lors du rendez-vous de signature qui a duré plus d'une heure, maître [P], rédacteur unique de l'acte, a pris le soin d'attirer l'attention des époux [L] sur la difficulté des époux [B] de vendre leurs bien. Tout le rendez-vous s'est en effet centré sur cette question.
-Les parties ont décidé, d'un commun accord, de fixer comme date-butoir le 3 octobre 2011, soit un délai de 87 jours contre 45 jours d'usage, ce délai ayant pour seul et unique objet de leur permettre de vendre leur bien' ;
Qu'ils ne peuvent donc valablement soutenir que le notaire a failli à son obligation de conseil et d'information alors qu'au contraire, il ressort du compte rendu de ce rendez-vous fait par les époux [B] eux-mêmes que le notaire s'est efforcé de défendre leurs intérêts dans leurs négociations avec les époux [L] quant à la condition suspensive relative au prêt relais mais que ceux-ci ont refusé ;
Qu'il leur appartenait donc de ne pas signer la promesse sachant qu'un prêt de 500'000 € ne pouvait leur permette de financer cette acquisition ;
Que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des époux [B] ;
Que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, excepté en celle relative à la condamnation des époux [B] au paiement d'une somme de 3500 € aux époux [L], au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Qu'en effet, l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 tant en première instance qu'en cause d'appel, au profit des époux [L] ;
Qu'en revanche, elle commande d'allouer, à ce titre en cause d'appel, à la SCP de notaires la somme que précise le dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, excepté en celle relative à la condamnation des époux [B] au paiement d'une somme de 3500 € aux époux [L], au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Statuant à nouveau, de ce seul chef,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en appel, au profit des époux [L] ;
Y ajoutant,
Condamne les époux [B] à payer au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, en cause d'appel à la SCP [P] une somme de 1500 € ;
Rejette toutes les autres demandes ;
Condamne les époux [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,