Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 12 JUIN 2024
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/11745 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCHLN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS CEDEX 17 - RG n° 19/10001
APPELANTE
S.C.I. ASK
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] et [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet CONCILIA, SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 520 911 553
C/O Société CONCILIA
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Xavier GUITTON de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
*
FAITS & PROCÉDURE
La société civile immobilière ASK est propriétaire des lots 2, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40 et 41 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7].
Par assignation du 23 août 2019, après vaine sommation en paiement du 2 juin 2017, le syndicat des copropriétaires a sollicité du tribunal de grande instance de Paris la condamnation de la société civile immobilière ASK à lui payer l'arriéré de charges de corpropriété dont elle est débitrice à hauteur de 16 363,52 euros au 1er juillet 2019. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI ASK fait régulièrement l'objet de procédures en recouvrement de charges pour avoir déjà été condamnée par jugements des 18 octobre 2011, 14 janvier 2014 et 21 mars 2016.
Par jugement en date du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société civile immobilière ASK à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 4] ) :
- la somme de 16 363,52 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019, appel du 1er juillet 2019 inclus ;
- la somme de 224,45 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la même date ;
Lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2019.
-la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens;
La SCI ASK a relevé appel de la décision le 5 août 2020.
La procédure devant la cour a été clôturée le 12 avril 2024.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 5 novembre 2020 par lesquelles la SCI ASK, invite la cour, à :
- la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;
- infirmer le jugement du 20 mai 2020 du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué par Me Stéphane Fertier, SELARL JRF & Associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions notifiées le 28 janvier 2021 par lesquelles syndicat des copropriétaires de l'immeuble intimé, demande à la cour de :
-confirmer le jugement du 20 mai 2020 du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses
dispositions ;
Statuant à nouveau
- constater que la SCI ASK est de nouveau débitrice envers le syndicat des
copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet Concilia, pour la période du 2 juillet 2019 au 15 janvier 2021, s'élève à la somme de 3.873,33 €;
- Condamner en conséquence la SCI A.S.K à payer au syndicat des copropriétaires de
l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet Concilia, au titre de son arriéré de charges impayées pour la période du 2 juillet 2019 au 15 janvier 2021, une somme de 3.873,33 € arrêtée au 15 janvier 2021 inclus, en ce non compris l'ensemble des frais de contentieux et des dépens, et avec intérêts au taux légal conformément aux termes de l'article 1231 du code civil ;
- Condamner la SCI ASK à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé
[Adresse 3] et [Adresse 4], la somme de 4.000 € au titre de
l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel;
- condamner la SCI ASK aux entiers dépens dont le recouvrement sera effectué par Maître [C] conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le 12 janvier 2022, Me [O] (AARPI Audineau [O]), s'est constitué aux lieu et place de Me [C] suite à son départ à la retraite ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges et travaux
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu de l'article 1353 du code civil, Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
En première instance la demande du syndicat portait sur l'arriéré des charges de la période arrêtée à la somme de 16 363,52 au 1er juillet 2019 ;
Faisant valoir avoir procédé au règlement des causes de l'assignation délivrée à son encontre le 23 août 2019 dès le 8 novembre 2019 et pensant ainsi avoir mis un terme au litige la SCI ASK estime infondée la condamnation prononcée à son encontre le 20 mai 2020 ;
Toutefois, il ressort de la chronologie factuelle de la procédure que :
-la SCI ASK a été assignée le 23 août 2019
-qu'elle a procédé au règlement de sa dette trois mois plus tard le 8 novembre 2019
-qu'elle n'a pas constitué avocat
-que le dossier a été plaidé en l'état de l'assignation en première instance ;
Il résulte de ce qui précède qu'aucun élément de nature à renseigner le tribunal de ce que la SCI ASK s'était libérée de sa dette n'a été versé aux débats de première instance alors même qu'en vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil précité, et plus précisément pris en son alinéa 2 qui énonce que 'celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ', il appartenait à la SCI ASK de porter à la connaissance du syndicat des copropriétaires qu'elle s'était effectivement libérée de sa dette ;
Par ailleurs il n'est pas contesté que le syndic a tenu compte du versement effectué en cours de procédure et la décision n'a été exécutée que pour les dommages et intérêts et les frais irrépétibles prononcés par le tribunal, ainsi que cela résulte du décompte de la SCP Heldt Claise Le Marec du 21 décembre 2020
En conséquence il apparaît que c'est par des motifs exacts et pertinents que le premier juge a condamné la SCI ASK au paiement de la somme de 16. 363,52 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019, appel du 1er juillet 2019 inclus outre de la somme de 224,45 € au titre des frais de recouvrement arrêtés à la même date ; le jugement sera confirmé sur ce point ;
En ce qui concerne les dommages et intérêts, et ainsi que l'a justement rappelé le premier juge l'article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire» ;
Le non-paiement des charges par un copropriétaire lorsqu'il est délibéré et répété traduit sa
mauvaise foi ; Il a pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la corpropriété en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l'engagement des dépenses collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, il génère une répartition inéquitable des charges au détriment des copropriétaires respectueux de leur obligation se trouvant dans l'obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants ;
En l'espèce, le syndicat verse aux débats trois jugements antérieurs condamnant la SCI au paiement de charges de copropriété, soit un jugement du tribunal d'instance de Paris 20ème en date du 18 octobre 2011, un jugement du tribunal d'instance de Paris 20ème du 14 janvier 2014 et un jugement du Tribunal de Grande instance de Paris du 21 mars 2016 ;
C'est donc à juste titre que le retard systématique pris par la SCI ASK dans le paiement de ses charges justifie de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € en répartion du préjudice subi ;
Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur l'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires :
Selon l'article 564 du code de procédure civile «à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait» ;
Il résulte de l'article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent» ;
Par application des dispositions légales précitées, il est constant que les charges sont payables à réception des appels de fonds indépendamment de toute relance ou mise en demeure et qu'une demande d'actualisation de la créance en cause d'appel ne constitue pas une prétention nouvelle ;
L'article 1342-10 du Code civil dispose que:
«Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter.
A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement» ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir actualiser sa demande en cause d'appel à la somme de 3.873,33 € arrêtée au 15 janvier 2021 inclus pour la période du 2 juillet 2019 au 15 janvier 2021, en ce non compris l'ensemble des frais de contentieux et des dépens ;
Al'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires justifie de ce que :
- au 8 novembre 2019, malgré le règlement de la SCI ASK, le compte était encore débiteur de 1.190,59 € (16.363,52 € ' 15.172,93 €),
-d'autres appels de fonds sont intervenus depuis l'assignation du 23 août 2019 à savoir :
01/10/2019 Appel budget 01/10/19 au 31/12/19 1.033,52 €
01/01/2020 Appel budget 01/01/20 au 31/03/20 1.113,66 €
01/01/2020 Fonds Loi ALUR 192,25 €
14/02/2020 TX Ravalement pignon n°1 273,60 €
15/03/2020 TX Ravalement pignon n°2 273,60 €
01/04/2020 Appel budget 01/04/20 au 30/06/20 1.113,66 €
01/04/2020 Fonds Loi ALUR 192,25 €
01/07/2020 Appel budget 01/07/20 au 30/09/20 1.113,66 €
01/07/2020 Fonds Loi ALUR 192,25 €
30/09/2020 TX Ravalement pignon n°3 337,31 €
01/10/2020 Fonds Loi ALUR 192,25 €
22/10/2020 Appel budget 01/10/20 au 31/12/20 1.113,66 €
01/01/2021 Appel budget 01/01/21 au 31/03/21 1.093,66 €
soit un total de 8.235,33 € ;
Le syndicat des copropriétaires justifie en outre avoir pris en compte les régularisations de charges opérées par la SCI ASK sur la période considérée, à savoir :
06/12/2019 Règlement RATEAU KOVACIC SUZA 828,46 €
07/01/2020 Règlement RATEAU KOVACIC SUZA 828,00 €
06/02/2020 Règlement RATEAU KOVACIC SUZA 828,00 €
27/07/2020 Règlement RATEAU KOVACIC SUZA 500,00 €
17/08/2020 Règlement RATEAU KOVACIC SUZA 500,00 €
17/09/2020 Règlement ASK 568,13 €
17/12/2020 Règlement ASK 1000,00 €
soit un total de 5.552,59 € ;
Ainsi, le décompte des sommes dues par la SCI ASK pour la période du 2 juillet 2019 au 15 janvier 2021 s'élève à la somme de 3.873,33 € ( 1.190,59 € + 8.235,33 € - 5.552,59 €= 3.873,33 € ) pour la période arrêtée au 15 janvier 2021 inclus ;
Il y a donc lieu de condmaner la SCI ASK à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3.873,33 € arrêtée au 15 janvier 2021 inclus, correspondant à l'arriéré de charges impayées pour la période du
2 juillet 2019 au 15 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI ASK, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Il y a lieu de rejeter toute autre demande ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI ASK à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Paris 20ème arrondissement :
-la somme de 3.873,33 € arrêtée au 15 janvier 2021 inclus, correspondant à l'arriéré de charges impayées pour la période du 2 juillet 2019 au 15 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Condamne la SCI ASK aux dépens d'appel, avec distraction au profit de Me [O] constitué aux lieu et place de Me [C] ;
Condamne la SCI ASK à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Paris 20ème arrondissement la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT