CF/SB
Numéro 24/01957
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 12/06/2024
Dossier : N° RG 23/02491 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IUJN
Nature affaire :
Demande en paiement des charges ou des contributions
Affaire :
S.C.I. PRO LAQUES
C/
Syndicat des copropriétaires de la Residence [4]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 Avril 2024, devant :
Madame FAURE, magistrate chargée du rapport,
assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l'appel des causes,
Madame FAURE, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame FAURE, Présidente
Madame de FRAMOND, Conseillère
Madame BLANCHARD, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.C.I. PRO LAQUES, prise en la personne de son gérant, Monsieur [S] [M] domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Maître SANS, avocat au barreau de TARBES
INTIME :
Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] représenté par son Syndic, le Cabinet COFIMO, dont le siège social est [Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté et assisté de Maître SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocat au barreau de TARBES
sur appel de la décision
en date du 01 AOÛT 2023
rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES
RG numéro : 22/00191
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 18 juin 2012, la SCI Pro Laques a acquis un appartement de Type 3 et une remise constituant les lots n°6 et 19 au sein de la résidence [4] située à [Localité 6] (65).
Par ordonnance du 6 juillet 2021, le juge des référés, saisi sur demande de la SCI Pro Laques, a ordonné l'organisation d'une mesure d'expertise, confiée à M. [H], concernant la survenance d'un dégât des eaux dans l'appartement appartenant à la SCI Pro Laques.
Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2022, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] a fait assigner la SCI Pro Laques devant le président du tribunal judiciaire de Tarbes, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir notamment condamner au paiement d'une somme de 6 178,60 euros au titre des charges de copropriété.
Selon jugement contradictoire du 1er août 2023 (RG n°22/00191), le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :
- condamné la SCI Pro Laques à payer au SDC de la résidence [4] la somme de 6 924,80 euros au titre des charges de copropriété (6 150,80 euros) impayées au 3 janvier 2023, date du dernier décompte, et des charges prévisionnelles pour 2023 (774 euros), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- accordé au SDC de la résidence [4] le bénéfice de l'anatocisme,
- condamné la SCI Pro Laques à payer au SDC de la résidence [4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Pro Laques aux entiers dépens,
- rappelé l'exécution provisoire du jugement.
Pour motiver sa décision, le juge a retenu :
- que le SDC de la résidence [4] a produit les éléments de nature à justifier de sa créance certaine, liquide et exigible à l'encontre de la SCI Pro Laques, et du montant des frais de recouvrement réclamés en sus des charges proprement dites,
- que la reconnaissance de la responsabilité du SDC dans l'aggravation de la consommation d'eau de la SCI Pro Laques du fait de ne pas avoir pris les mesures conservatoires propres à limiter les fuites de canalisations ne serait pas de nature à faire échec à l'action en paiement de la créance de charges, faute d'avoir été judiciairement reconnue,
- que les relevés de compte procèdent à la régularisation des charges provisionnelles en portant au crédit du débiteur le montant de la régularisation correspondante,
- que la SCI Pro Laques n'explique pas en quoi la facturation de sa part de consommation d'eau ne correspondrait pas à sa consommation réelle,
- qu'il n'y a pas lieu de surseoir à statuer dans l'attente du résultat d'une expertise non susceptible, à elle seule, d'avoir une incidence sur l'issue du litige.
Par déclaration du 14 septembre 2023 (RG n°23/02491), la SCI Pro Laques a relevé appel, critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions.
Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 905 et suivants du code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions du 6 octobre 2023, la SCI Pro Laques, appelante, entend voir la cour infirmer le jugement en toutes ses dispositions, et en conséquence :
- débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de ses demandes, fins et conclusions,
- retenir le principe de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] dans la surconsommation d'eau aujourd'hui facturée et objet de l'expertise en cours confiée à M. [H],
A titre subsidiaire,
- surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise de M. [H],
- condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] aux entiers dépens ainsi qu'à la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :
- que suite à la survenance d'un dégât des eaux le 23 novembre 2017, le syndic aurait dû mettre en place les mesures conservatoires préconisées par les experts missionnés par l'assureur de la SCI Pro Laques, et par le syndic alors en place, visant à solidifier la structure de l'immeuble,
- que l'expert judiciaire retient que le syndic n'a pas été diligent pour mettre en place des mesures conservatoires et la réalisation de travaux de réparation,
- que l'ancien syndic a émis des appels de cotisations trimestriels entre juin 2019 et septembre 2021 de 350 euros pour la consommation d'eau de l'ensemble de l'immeuble abritant 11 appartements, dont 168 euros pour le logement loué par la SCI Pro Laques à une seule personne, ce qui paraît excessif, et laisse supposer que cette consommation anormale provient des fuites signalées depuis 2017,
- que la consommation anormale aurait été évitée si le syndic avait effectué les réparations préconisées par son expert, de sorte que le Syndicat des copropriétaires est responsable de la surconsommation et du coût de cette surconsommation.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4], intimé, demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, et ce faisant :
- débouter la SCI Pro Laques de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la SCI Pro Laques à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonner que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans,
- condamner la SCI Pro Laques aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 :
- que l'obligation de paiement de la SCI Pro Laques est incontestable dès lors que l'ensemble des charges est justifié par les décomptes actualisés qu'elle produit, et que ces charges ont été validées lors des assemblées générales,
- que les charges impayées ne concernent pas que la consommation d'eau mais ont attrait au fonds pour travaux et aux provisions sur budget,
- que s'agissant des consommations d'eau, aucun élément ne permet de mettre en cause la responsabilité du Syndicat des copropriétaires d'autant que les fuites d'eau proviennent d'un défaut d'étanchéité de la douche de l'appartement appartenant à la SCI Pro Laques, qui a provoqué des dégâts sur les parties communes et généré une surconsommation d'eau.
L'affaire a été retenue à l'audience du 10 avril 2024 pour y être plaidée.
MOTIFS
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Pour condamner le débiteur, le juge a pour seule obligation de s'assurer que le budget prévisionnel ou les comptes annuels ont été votés, et qu'une mise en demeure de payer a été envoyée et est infructueuse.
Il n'a pas à connaître des contestations des comptes annuels ou du budget prévisionnel régulièrement adoptés par l'assemblée, étant rappelé que les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été judiciairement annulées.
En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] produit le procès-verbal d'assemblée générale du 27 septembre 2021 avec l'accusé de réception par la SCI Pro Laques, approuvant les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2020, les budgets prévisionnels pour 2021 et 2022 et le fonds travaux pour 2022, et le procès-verbal d'assemblée générale du 17 février 2022 avec l'accusé de réception par la SCI Pro Laques, approuvant les comptes pour l'exercice clos le 31 décembre 2021, le budget prévisionnel et le fonds travaux pour 2023.
Il produit un relevé de compte au 3 janvier 2023 faisant état d'un solde débiteur pour la SCI Pro Laques de 6 150,80 euros, ainsi qu'un tableau prévisionnel de charges pour l'année 2023 faisant apparaître un total prévu sur l'année à 1 031 euros, soit trois appels trimestriels de 258 euros chacun restant à payer par la SCI Pro Laques, le premier appel étant comptabilisé dans le relevé de compte du 3 janvier 2023, soit un reste à charge au titre des provisions sur charges de 774 euros pour la SCI Pro Laques.
Par ailleurs, la défaillance de la SCI Pro Laques est avérée par la mise en demeure du 9 septembre 2021, et par l'assignation en paiement devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond du 25 janvier 2022, qui vaut mise en demeure.
La SCI Pro Laques est donc débitrice de la somme de 6 150,80 euros au titre des charges de copropriété impayées au 3 janvier 2023 et de la somme de 774 euros au titre des charges prévisionnelles pour l'année 2023.
En outre, la SCI Pro Laques ne peut pas, dans le cadre de la présente procédure, faire valoir une surfacturation d'eau liée à une fuite, qui justifierait qu'elle ne s'acquitte pas des charges de copropriété afférentes à ses lots, outre une négligence fautive du syndic qui engagerait la propre responsabilité de ce dernier.
Une mesure d'expertise judiciaire est d'ailleurs en cours, et sera à même de déterminer les responsabilités de chaque partie, pouvant ouvrir, le cas échéant, un droit à réparation pour la SCI Pro Laques.
S'agissant des frais de recouvrement, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Le premier juge a exactement retenu que le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] justifiait du montant des frais de recouvrement réclamés par la production du relevé de compte du 3 janvier 2023 qui détaille la part de sommes sollicitées au titre de frais de recouvrement, soit en l'espèce les frais de relance, de mise en demeure et d'honoraires d'avocat, ces frais étant prévus aux contrats de syndic des 27 septembre 2021 et 17 février 2022.
Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
L'équité commande d'allouer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant,
CONDAMNE la SCI Pro Laques à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la SCI Pro Laques aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE