COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 50D
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 12 MAI 2014
R.G. N° 12/07899
AFFAIRE :
M. [Z] [T]
...
C/
Mlle [R] [H]
...
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 1er Octobre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE
N° Chambre : 2ème
N° RG : 11/03039
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphane CHOUTEAU
Me Pierre GUTTIN
SCP RONZEAU & ASSOCIES
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE DOUZE MAI DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [Z] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [V] [M] épouse [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par Maître Stéphane CHOUTEAU de l'Association AARPI AVOCALYS avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 000738 vestiaire : 624
plaidant par Maître Michel TARTERET avocat au barreau du HAVRE
APPELANTS
Mademoiselle [R] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Monsieur [C] [X]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Maître Pierre GUTTIN, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 12000761 vestiaire : 623
plaidant par Maître Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire A 0376
Société BG IMMOBILIER 'SARL'
N° Siret : 429 764 889 R.C.S. PONTOISE
Ayant son siège [Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat postulant d barreau de PONTOISE N° du dossier 1019665 vestiaire : 9
plaidant par Maître Christiane ROBERTO, de la SCP RONZEAU & ASSOCIES avocat au barreau de PONTOISE vestiaire : 9
INTIMES
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Décembre 2013 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Josèphe JACOMET, président chargé du rapport et Madame Anna MANES, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Mme Claire MORICE, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX,
FAITS ET PROCEDURE,
Monsieur [Z] [T] et Madame [V] [M] épouse [T] ont vendu, suivant acte notarié du 14 décembre 2007, précédé d'une promesse de vente régularisée le 15 septembre 2007 par l'intermédiaire de la SARL BG Immobilier exerçant sous le nom commercial Cabinet Quero, à Monsieur [C] [X] et à Madame [R] [H] une maison située [Adresse 3] moyennant le prix de 341.000 euros.
Postérieurement à la prise de possession, Monsieur [X] et Madame [H] ont constaté qu'une fissure avait été réparée sur le pignon droit du garage.
Au cours du mois de juillet 2008, une fissure est apparue sur le pignon gauche.
Monsieur [X] et Madame [H] ont fait constater, par huissier, le 22 décembre 2008, l'existence de nombreuses fissures affectant les murs intérieurs et extérieurs de la maison.
Ils ont obtenu, par ordonnance de référé du 28 avril 2009, la désignation, en qualité d'expert, de Monsieur [Z] [E] qui a déposé son rapport le 7 novembre 2010.
Par actes d'huissiers des 21 et 26 avril 2011, Monsieur [X] et Madame [H] ont fait assigner Monsieur et Madame [T], ainsi que la société BG Immobilier en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts, devant le tribunal de grande instance de Pontoise qui, par jugement du 1er octobre 2012, a :
- prononcé la résolution de la vente intervenue entre Monsieur [Z] [T] et Madame [V] [M] épouse [T] d'une part, Monsieur [C] [X] et Madame [R] [H] d'autre part :
selon acte authentique en date du 14 décembre 2007 passé devant Maître [J], notaire à [Localité 3], publié à la conservation des hypothèques de [Localité 4], volume 2007 PN n° 8194,
sur le bien immobilier cadastré AC numéro [Cadastre 1], à [Adresse 3], pour une surface de 2 ares et 25 centiares,
- condamné Monsieur et Madame [T] à restituer à Monsieur [X] et Madame [H] la somme de 341.000 euros au titre du prix de vente et celle de 4.061,23 euros au titre des frais d'acte notarié, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2011,
- condamné Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur [X] et Madame [H] à titre de dommages et intérêts :
la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral,
celle de 4.858,53 euros au titre des frais liés aux essais demandés par l'expert,
celle de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire,
-condamné Monsieur et Madame [T] aux dépens comprenant les honoraires de l'expert judiciaire.
Suivant déclaration du 19 novembre 2012, Monsieur [Z] [T] et Madame [V] [M] épouse [T] ont interjeté appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions du 4 avril 2013, Monsieur [C] [X] et Mademoiselle [R] [H] ont sollicité la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente intervenue entre Monsieur et Madame [T] et eux mêmes, condamné Monsieur et Madame [T] à leur restituer la somme de 341.000 euros au titre du prix de vente et celle de 4.061,23 euros au titre des frais d'acte notarié, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2011, condamné Monsieur et Madame [T] à leur payer à titre de dommages et intérêts la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral, celle de 4.858,53 euros au titre des frais liés aux essais demandés par l'expert judiciaire, celle de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, formant appel incident la condamnation de la société BG Immobilier à leur verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, la condamnation de Monsieur et Madame [T] et de la société BG Immobilier, in solidum, à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions du 10 avril 2013, la société BG Immobilier a demandé qu'il soit dit qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [X] et de Mademoiselle [H], que ces derniers ne justifient pas subir un préjudice né, réel et certain en relation directe avec l'existence de la fissure située sur le linteau droit côté garage à l'avant du pavillon, le débouté de Monsieur [X] et de Mademoiselle [H] de leur appel incident, de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre en cause d'appel, la confirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes formulées à son encontre, leur condamnation in solidum à lui payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières écritures du 22 mai 2013, Monsieur et Madame [Z] [T] ont conclu à l'infirmation du jugement, qu'il soit dit que Monsieur [X] et Madame [H] avaient connaissance du vice affectant la propriété qu'ils ont acquise au moment de la vente par la signature des documents annexés à la promesse de vente et à l'acte authentique du 14 décembre 2007, qu'il soit dit que le vice ayant affecté la propriété qu'ils ont acquise était apparent pour eux, au débouté des demandes de Monsieur [X] et de Madame [H] en résolution de la vente de la maison conclue le 14 décembre 2007, qu'il soit dit que le vice affectant la maison qu'ils ont vendue n'a jamais été porté à leur connaissance avant la vente et la signature de la promesse de vente, qu'ils sont fondés à se prévaloir de la clause de non garantie stipulée dans l'acte authentique du 14 décembre 2007, au débouté de Monsieur [X] et de Madame [H] de leur demande de résolution de la vente intervenue le 14 décembre 2007, qu'il soit dit que Monsieur et Madame [H] ne rapportent pas la preuve de manoeuvres dolosives de leur part, au débouté de Monsieur [X] et de Madame [H] de leur demande de résolution de la vente sur le fondement des dispositions de l'article 1116 du code civil, à la condamnation de ces derniers à leur payer une somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée par ordonnance du16 décembre 2013.
Considérant que Monsieur et Madame [Z] [T] font grief au jugement de les avoir condamnés aux motifs que le fait que la reprise de la fissure était visible ne démontre aucunement que le vice affectant la maison était connu des acquéreurs, l'existence d'une simple fissure (rebouchée ou pas) prise isolément ne présentant pas en elle-même un caractère inquiétant, révélateur d'un vice touchant la solidité de la maison, pour un non professionnel de la construction, alors que le tribunal aurait occulté totalement le contenu des documents annexés à la promesse de vente du 15 septembre 2007 et à l'acte authentique du 14 décembre 2007 qui démontreraient le caractère apparent du vice affectant la propriété acquise par Monsieur [X] et Madame [H], information capitale quant à l'issue de la procédure, alors que l'analyse du tribunal ne serait pas pertinente au regard des conclusions auxquelles est parvenu l'expert judiciaire quant à l'origine du sinistre et de la connaissance que ces derniers auraient nécessairement de cette origine par la signature des documents annexés à la promesse de vente et à l'acte authentique ; qu'ils font également grief au jugement d'avoir écarté l'application de la clause de non garantie contenue dans l'acte de vente en se livrant à une véritable caricature des faits s'apparentant à une dénaturation complète de la situation pour considérer qu'ils avaient connaissance du vice qui affectait la propriété qu'ils ont vendue, alors que jusqu'à la date à laquelle la promesse de vente et l'acte authentique ont été signés, ils auraient ignoré totalement que leur maison était soumise à des risques de mouvements de terrain très importants, alors que les événements survenus entre la date de leur acquisition de la maison en 1989 et sa revente en 2007, n'auraient pas été de nature à les informer des contraintes géologiques réelles qui affectaient le sous-sol de leur propriété, alors qu'ils seraient donc fondés à se prévaloir du contenu de la clause de non garantie stipulée en page 10 de l'acte authentique signé le 14 décembre 2007 ; qu'ils soutiennent enfin que la preuve n'est pas rapportée par Monsieur [X] et Madame [H] d'une quelconque manoeuvre ou réticence dolosive de leur part dans la mesure où, au moment de la vente, ils ignoraient la nature réelle du sol et les causes ayant conduit à la survenance des désordres affectant la propriété de Monsieur [X] et Madame [H] ;
Considérant que l'article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ;
Considérant que l'article 1643 du code civil énonce que le vendeur est tenu des vices cachés, quant même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ;
Considérant que Monsieur [T], modeleur, et Madame [T], chef de section commercial, lors de l'achat de la maison le 12 mai 1989, et en retraite lors de la vente de celle-ci le 14 décembre 2007, ne peuvent être considérés comme des vendeurs professionnels présumés avoir la connaissance des vices de la chose vendue ;
Considérant que cet acte de vente du 14 décembre 2007 contient la clause suivante : l'acquéreur prendra le bien vendu dans l'état où il se trouvera le jour de l'entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison - soit de l'état des constructions, de leurs vices mêmes cachés sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires analysées le échéant ci-après, - soit de l'état du sol et du sous-sol à raison de fouilles ou excavations qui auraient pu être pratiquées sous le bien, de mitoyenneté, d'erreur ou d'omission dans la désignation qui précède, - soit même de l'état parasitaire de l'immeuble vendu notamment concernant les termites ou autres insectes xylophages et ennemis des matériaux ;
Considérant que Monsieur et Madame [T] admettent qu'antérieurement à la vente de leur bien, celui-ci était affecté d'une fissure sur le pignon droit du garage, laquelle a été bouchée, et repeinte avec une couleur différente, par Monsieur [T] avant la signature de l'acte de vente ; qu'il ressort, toutefois, des éléments versés aux débats que cette fissure était visible pour un profane en matière de construction, l'agent immobilier attestant que la fissure était visible lors des visites et la lettre de Monsieur [X] et de Madame [H], du 2 octobre 2008, faisant état de témoins qui avaient constaté l'apparition de la fissure avant la signature chez le notaire ; qu'en outre, les opérations d'expertise judiciaire ont mis en évidence que cette fissure avait pour cause un défaut de construction, à savoir l'absence de ferraillage vertical dans les poteaux du garage au droit du linteau, et donc de la liaison horizontale et verticale des aciers ;
Considérant qu'il est également admis par Monsieur et Madame [T] que le muret de clôture de leur propriété, édifié postérieurement à leur acquisition, a subi une fissuration au cours de l'année 2001, également par absence de ferraillage ;
Considérant que, postérieurement à la vente du 14 décembre 2007, sont apparus, ainsi qu'il ressort de la lettre du 2 octobre 2008 de Monsieur [X] et de Madame [H] une fissure sur le pignon gauche du garage en juillet 2008, ainsi qu'il ressort du constat d'huissier dressé le 22 décembre 2008, notamment des fissures dans la salle de séjour, dans les deux salles de bains, à l'extérieur au niveau du mur de la cuisine, à l'angle du mur pignon droit et du mur de façade, au niveau de la salle de bains 1, ainsi que diverses micro-fissures sur les murs extérieurs, et un jour entre le pied du mur du pavillon et les dalles de la terrasse ;
Considérant que, par lettre du 6 juillet 2009, Monsieur [X] et Madame [H] ont informé la mairie de [Localité 2] qu'une procédure judiciaire était engagée à la suite de la dégradation de leur maison, avec désignation d'un expert ; qu'ils se sont étonnés de l'engagement, le 3 juillet précédent, de travaux au niveau du réseau de l'arrivée des eaux à proximité de leur maison, sans arrêté municipal affiché ; qu'ils ont demandé aux services techniques et d'urbanisme de faire cesser toute activité qui pourrait nuire aux opérations d'expertise en cours et de leur adresser le compte-rendu des inspections de canalisations d'eau à proximité immédiate de leur maison, leur rappelant que, très récemment, ils avaient réparé une fuite importante d'eau à quelques mètres en aval de leur maison ; qu'en réponse la mairie indiquait, notamment, qu'aucun délai prévisionnel d'instruction n'avait pu lui être donné par la préfecture pour sa demande de reconnaissance d'état de catastrophe naturelle 'sècheresse/réhydratation' ;
Considérant que l'expert judiciaire, désigné par ordonnance du 28 avril 2009, a constaté l'existence de ces désordres et leur aggravation en cours d'expertise ; que, dans un premier temps, il a estimé qu'il s'agissait de fissures de retrait des matériaux entre eux et d'un problème d'entretien ; que, par la suite, et après diverses investigations pratiquées en cours d'expertise, dont rapport de sol, inspection par caméra des canalisations du pavillon, il a indiqué que la cause des désordres réside dans un affaissement du terrain du à des circulations d'eau en provenance des canalisations du réseau public, de la circulation des eaux souterraines, des eaux de surface recueillies au moment des pluies en raison de la présence de fissures du revêtement de la chaussée et des faïençages, ainsi que des canalisations percées et fissurées du pavillon ; que le sol est très sensible aux variations hydriques, que des fissures et cassures existent sur le réseau enterré et notamment sur le réseau qui passe en cuisine ; qu'il a expliqué que la cause des désordres réside dans la nature du terrain argileux et la présence d'eau dans le sol, que les fondations du pavillon en place n'ont pas été conçues, au moment de la construction, pour reposer sur un tel sol ; que les rapports d'inspection des réseaux d'eaux pluviales par la communauté de communes en 2006 et d'eaux usées en 2009 montrent l'existence de fissures ouvertes, de raccordements ouverts sur canalisations, piquages, raccordements, déboîtement de canalisations, qui sont, aux dires de l'expert, très certainement la cause des affaissements des voiries et des regards en raison des écoulements permanents dans le corps de la chaussée d'où les fontis constatés lors du retrait de l'enrobé de la chaussée devant le pavillon de Monsieur [X] ; que l'expert en a conclu que les nombreuses fissures constatées dans ces rapports tant sur les eaux pluviales que sur les eaux usées ont participé activement à la déstabilisation des sols du pavillon de Monsieur [X] et à l'affaissement de la chaussée ainsi que des regards ;
que l'expert a d'ailleurs relaté un incident qui s'est produit le 9 juillet 2010 sur la canalisation du pavillon voisin, à savoir la rupture d'une canalisation matérialisée par un geyser important ; qu'il a encore signalé que l'abattage d'arbres sur la propriété voisine pourrait, par la suite, provoquer des désordres complémentaires dans le pavillon de Monsieur [X], compte tenu de la nature des sols hydriques ;
Considérant qu'il se déduit de ces énonciations que la fissure affectant le garage avant la vente était visible pour les profanes en matière de construction, que les désordres apparus postérieurement à la vente proviennent d'un vice du sol préexistant à cette vente, vice qui n'a été révélé que par les opérations d'expertise réalisées postérieurement et qui était donc caché lors de la vente tant pour Monsieur [X] et Madame [H] que pour Monsieur et Madame [T] ; que, toutefois, eu égard à la clause exonératoire de garantie incluse dans l'acte de vente du 14 décembre 2007 excluant la garantie du vendeur pour les vices cachés et le vice du sol, il convient de rejeter les demandes en résolution de la vente et paiement de dommages et intérêts en découlant, les vendeurs n'ayant pas manqué à leur obligation de renseignement à l'égard des acheteurs ;
Considérant que la demande en nullité de la vente pour dol ne peut prospérer, eu égard aux pièces versées aux débats et aux énonciations susvisées, aucune manoeuvre ou réticence dolosive n'étant caractérisée et démontrée de la part de Monsieur et Madame [T] et l'existence du vice à l'origine des désordres n'ayant été révélée que par les opérations d'expertise, n'étant, par ailleurs, pas établi que la réparation de la fissure, qui était apparente lors des visites du bien, avait pour objet de tromper les acquéreurs ;
Considérant que c'est exactement que le tribunal a rejeté la demande dirigée contre l'agence immobilière qui n'est pas un professionnel de la construction, étant ajouté qu'en tant qu'intermédiaire, elle n'est pas un vendeur, qu'elle n'était pas à même de détecter un vice seulement mis en évidence par l'expert judiciaire et que la fissure du garage était visible pour un profane ;
Considérant que les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [X] et de Madame [H], qui ne sont pas fondées eu égard à la décision rendue, sont rejetées ;
Considérant que l'équité commande que chaque partie conserve la charge des frais qu'elle a exposés tant en première instance qu'en appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que Monsieur [X] et Madame [H], qui succombent en leurs prétentions, doivent supporter les dépens de première instance, comprenant les frais d'expertise, et d'appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant réformées ;
PAR CES MOTIFS
La cour
Statuant contradictoirement
Réforme le jugement en ce qu'il a :
- prononcé la résolution de la vente intervenue entre Monsieur [Z] [T] et Madame [V] [M] épouse [T] d'une part, Monsieur [C] [X] et Madame [R] [H] d'autre part :
selon acte authentique en date du 14 décembre 2007 passé devant Maître [J], notaire à [Localité 3], publié à la conservation des hypothèques de [Localité 4], volume 2007 PN n° 8194,
sur le bien immobilier cadastré AC numéro [Cadastre 1], à [Adresse 3], pour une surface de 2 ares et 25 centiares,
- condamné Monsieur et Madame [T] à restituer à Monsieur [X] et Madame [H] la somme de 341.000 euros au titre du prix de vente et celle de 4.061,23 euros au titre des frais d'acte notarié, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2011,
- condamné Monsieur et Madame [T] à payer à Monsieur [X] et Madame [H] à titre de dommages et intérêts :
la somme de 8.000 euros au titre du préjudice moral,
celle de 4.858,53 euros au titre des frais liés aux essais demandés par l'expert,
celle de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur et Madame [T] aux dépens,
Le confirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant
Rejette les demandes formées par Monsieur [X] et Madame [H] à l'encontre de Monsieur et Madame [T],
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Monsieur [X] et Madame [H] aux dépens de première instance, incluant les frais d'expertise, et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER,Le PRESIDENT,