COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT MIXTE
(EXPERTISE)
DU 12 NOVEMBRE 2013
N° 2013/ 545
Rôle N° 11/19311
[X] [Q] épouse [E]
C/
SAS HOTEL DE VERDUN
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAYNARD SIMONI
SCP ROUILLOT/GAMBINI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 22 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/04250.
APPELANTE
Madame [X] [Q] épouse [E]
née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Christophe DUPONT de la SCP ALINOT-DUPONT, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SAS HOTEL DE VERDUN prise en la personne de son représentant légal y domicilié, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SCP ROUILLOT/GAMBINI, avocat au barreau de NICE constitué aux lieu et place de Me Colette TOUBOUL de la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoué
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Daniel ISOUARD, Président chargé du rapport, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2013,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 1er octobre 1961 Monsieur [K] a donné en location commerciale à la société Hôtel de Verdun des locaux situés à [Adresse 4] où elle exploite un hôtel. Ce bail a été renouvelé à de multiples reprises et la dernière fois le 30 septembre 1989. Le 17 août 2007 Madame [Q] venant aux droits de Monsieur [K] a donné congé à la société Hôtel de Verdun pour le 29 septembre 2008 avec refus de renouvellement et refus d'une indemnité d'éviction.
Par jugement du 22 septembre 2011 le tribunal de grande instance de Nice a déclaré nul ce congé et a débouté Madame [Q] de sa demande en résiliation du bail et l'a condamnée à payer à la société Hôtel de Verdun la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 10 novembre 2011 Madame [Q] a interjeté appel de cette décision. Elle argue de la validité de son congé dont la régularité ne dépend pas de la pertinence des motifs du refus de l'indemnité d'éviction. Ensuite elle prétend que la demande en paiement de cette indemnité est forclose et qu'ainsi la société Hôtel de Verdun se trouve occupante sans droit ni titre.
Subsidiairement elle reproche à la société Hôtel de Verdun la suppression de 6 chambres, la conclusion d'un contrat de location-gérance dissimulant une location puis devenant fictif, la production de documents mensongers lors d'une procédure et le défaut de règlement du commandement de payer du 21 janvier 1998 dans le mois de cet acte.
Très subsidiairement elle sollicite le constat du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement de la somme commandée le 21 janvier 1998 dans le mois de ce commandement.
Dans tous les cas elle réclame l'expulsion de la société Hôtel de Verdun et sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation de 11 000 euros par mois à compter du 30 septembre 2008 ainsi que la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La société Hôtel de Verdun reconnaît la validité du congé mettant fin au bail le 29 septembre 2008 mais conteste les motifs invoqués par Madame [Q] pour refuser le paiement d'une indemnité d'éviction et réclame la désignation d'un expert afin de fixer celle-ci dont la demande ne se trouve pas prescrite.
Elle oppose aux griefs formulés par Madame [Q] les décisions de justice déjà rendues qui ont statué sur ces griefs pour les rejeter. Subsidiairement concernant le constat du jeu de la clause résolutoire, elle sollicite si la Cour estimait que Madame [Q] n'avait pas renoncé à ce constat, un délai de grâce de trois mois à compter du 15 février 1998 pour régler le montant du commandement, le constat du paiement de la somme commandée dans ce délai et dès lors l'absence de jeu de cette clause.
Elle souhaite la condamnation de Madame [Q] à lui payer la somme de 15 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article L. 145-17 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'une indemnité d'éviction s'il justifie d'un motif grave et légitime. Le défaut d'un tel motif n'entache pas la validité du congé qui produit ses effets et met fin au bail mais impose au bailleur, sauf exercice de son droit de repentir, de régler l'indemnité d'éviction.
Le congé donné le 17 août 2007 n'a pas contesté autrement que par l'absence de motifs graves et légitime et a mis fin au bail le 29 septembre 2008.
Vainement Madame [Q] soutient-elle que la demande d'indemnité d'éviction de la société Hôtel de Verdun serait forclose. D'une part une telle demande n'encourt plus la forclusion mais la prescription ; en effet si lors du congé du 17 août 2007 l'article L. 145-9 du Code de commerce prévoyait que la saisine du tribunal devait intervenir à peine de forclusion dans les deux ans de la date pour laquelle il avait été donné, sa rédaction après la loi du 4 août 2008 entrée en application avant la date d'effet du congé n'énonce plus que ce délai de deux ans est à peine de forclusion et il est nécessairement devenu un délai de prescription.
Quoiqu'il en soit la société Hôtel de Verdun a introduit son action en contestation du congé par assignation du 8 juillet 2009 soit dans le délai de deux ans commençant à courir le 30 septembre 2008 et cet acte lui a réservé la possibilité de former à toute hauteur de la procédure une demande en paiement de l'indemnité d'éviction.
Ainsi la demande en paiement de l'indemnité d'éviction par la société Hôtel de Verdun présentée pour la première fois lors de la procédure d'appel ne s'avère pas prescrite ni éventuellement forclose.
La société Hôtel de Verdun évoque une précédente procédure ayant opposé les parties et prétend que les griefs allégués par Madame [Q] ont déjà été rejetés sans cependant lui opposer la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée.
La société Hôtel de Verdun avait demandé le renouvellement de son bail et en défense à cette prétention Madame [Q] avait sollicité la résiliation du bail formant les mêmes reproches que ceux soutenus dans l'actuelle procédure. Par arrêt du 3 mai 2007 cette Cour a rejeté tant la demande de renouvellement que celle de résiliation, arrêt devenu irrévocable à la suite du rejet du pourvoi par la Cour de cassation.
L'autorité de la chose jugée exige que la chose demandée soit la même et n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et a été tranché dans son dispositif. La demande en validité de congé sans offre de renouvellement et sans paiement d'une indemnité d'éviction n'est pas la même que celle en résiliation de bail même s'il existe une identité de moyens à l'appui de ces deux prétentions.
Ainsi la société Hôtel de Verdun ne peut se prévaloir de l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 3 mai 2007.
Il convient d'examiner les griefs invoqués par Madame [Q] afin de vérifier s'ils constituent un motif grave et légitime dispensant le bailleur qui a donné congé, du paiement de l'indemnité d'éviction.
Sur le défaut de paiement du commandement du 21 janvier 1998 :
Le 21 janvier 1998 Monsieur [K], alors propriétaire des locaux, a délivré à la société Hôtel de Verdun un commandement de payer dans le délai d'un mois sous peine du jeu de la clause résolutoire la somme de 141 542,22 francs représentant les loyers des 4ème trimestre 1997, 1er trimestre 1998, la taxe foncière, le droit au bail et les frais de l'acte.
Ainsi que cela ressort des termes mêmes du congé de Madame [Q] du 17 août 2007 cette somme a été payée pour partie le 15 février 1998 soit dans le délai d'un mois et pour le solde (32 266 F) le 5 avril 1998.
Pendant deux ans aucune conséquence n'a été tirée soit par Monsieur [K] soit par Madame [Q] du versement du reliquat après le délai d'un mois et aucune action en justice n'a été intentée avant la demande reconventionnelle de celle-ci en résiliation du bail. Depuis aucun autre incident de paiement n'est invoquée.
Ce retard partiel du paiement du loyer dans le délai d'un mois avec une régularisation moins de trois mois après la date du commandement ne peut constituer plus de neuf ans après un motif grave et légitime.
Madame [Q] demande pour la première fois dans cette procédure le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. Contrairement à ce que prétend la société Hôtel de Verdun il n'a pas été jugé que la bailleresse avait renoncé au bénéfice de cette clause et le principe de la concentration des moyens n'interdit pas à une partie qui succombe sur la demande en prononcé de la résiliation de bail de former une demande en constat de cette résiliation, les deux demandes n'étant pas identiques.
L'article 145-41 du Code de commerce alinéa 2 énonce 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par la clause résolutoire par le juge'.
Il convient compte tenu de l'absence de retard de paiement du loyer pour les échéances antérieures et du règlement de la majeure partie de la somme commandée dans le délai d'un mois, d'accorder à la société Hôtel de Verdun un délai pour régler le solde jusqu'au 15 avril 1998 et de suspendre les effets de la clause de résiliation. Il doit être constaté que dans ce délai la société Hôtel de Verdun a payé le solde dû et dit que la clause résolutoire n'a pas joué.
Sur la suppression de six chambres :
Le bail stipule que la société locataire 'ne pourra faire dans les locaux loués aucune construction, démolition, modification ou changement de distribution sans le consentement préalable du bailleur'. Il ne précise pas le nombre de chambres exploitées et ne fournit aucune autre précision sur la répartition des locaux.
Les documents produits montrent que l'hôtel avait été classé en hôtel de tourisme deux étoiles pour 42 chambres en 1969 et qu'il a été classé en hôtel de tourisme deux étoiles pour 36 chambres en 1993.
Mais cette réduction du nombre de chambres homologuées établit seulement que moins de chambres sont exploitées. Elle ne démontre pas une modification ou un changement de distribution des locaux, des pièces servant de chambres ayant pu cesser d'être exploitées ou ayant eu une autre affectation sans que cela nécessite une modification des lieux.
Contrairement à ce que Madame [Q] soutient, le contrôle des services incendie de 1993 dont il n'est produit que le plan d'intervention ne révèle pas une modification de la distribution des lieux.
Ce grief n'est pas établi.
Sur la sous-location et la cession occulte :
À l'appui de son grief de sous-location et de cession occulte Madame [Q] développe une argumentation quelque peu confuse.
Aucune disposition du bail n'interdit le locataire commercial de donner son fonds en location-gérance.
À l'origine le fonds de commerce d'hôtellerie était directement exploité par la société Hôtel de Verdun puis le 24 mai 1984 elle a donné son fonds en location-gérance à la société d'exploitation Hôtel de Verdun créée à cet effet. Ce contrat de location-gérance ne présente aucune particularité inhabituelle nonobstant ce qu'insinue Madame [Q] ; il s'intitule contrat de location-gérance, prévoit la location du fonds de commerce contre une redevance et décrit les principaux éléments de ce fonds donnés en location.
Le 1er juillet 1988 les parts sociales constituant le capital social de la société Hôtel de Verdun et de la société d'exploitation Hôtel de Verdun ont été détenues par les mêmes personnes. Contrairement à ce que prétend Madame [Q] la réunion de ces parts sociales n'empêchait pas la poursuite du contrat de location-gérance. Puis en septembre 2006 le contrat de location-gérance a pris fin par la fusion-absorption de la société d'exploitation Hôtel de Verdun par la société Hôtel de Verdun.
Madame [Q] ne cerne pas l'infraction de ces différentes opérations au bail. Rien ne démontre l'existence d'une sous-location du local, la société d'exploitation Hôtel de Verdun exploitant dans les lieux loués le fonds de commerce de la société Hôtel de Verdun ni celle d'une cession du fonds de commerce qui toujours resté la propriété de la société Hôtel de Verdun qui en a récupéré l'exploitation en 2006.
Ce grief n'est pas établi.
Sur la production de documents mensongers au cours d'une procédure :
Le jugement du 24 mai 2004 du tribunal de grande instance de Nice avait entre autres dispositions jugé que le loyer avait été déplafonné et désigné un expert pour calculer la valeur locative des locaux, décision qui sera réformée par arrêt de cette Cour du 24 janvier 2008 qui dira n'y avoir lieu à fixation d'un nouveau loyer.
Entre ces deux décisions, les opérations d'expertise se sont déroulées et la société Hôtel de Verdun a produit certains documents que Madame [Q] accuse d'être mensongers.
En réalité elle lui reproche d'avoir produit des documents comptables concernant la société d'exploitation Hôtel de Verdun et critique la manière dont ont été établis ceux de la société Hôtel de Verdun.
Mais la société Hôtel de Verdun n'a jamais prétendu que les bilans de la société d'exploitation Hôtel de Verdun étaient les siens et les éventuelles irrégularités que présenteraient ses propres bilans difficiles à apprécier compte tenu des éléments fournis n'en font pas des documents mensongers.
Ce grief manque également.
Il convient d'ajouter que la Cour ayant dit qu'il n'y avait pas lieu à fixation de loyers cette expertise est devenue sans objet.
Ainsi aucun des griefs formés par Madame [Q] contre la société Hôtel de Verdun ne constitue un motif réel et sérieux de refus de renouvellement du bail sans paiement de l'indemnité d'éviction.
Le droit à cette indemnité doit être reconnue et la Cour ne disposant pas d'éléments suffisants pour la déterminer il convient de recourir à une expertise confiée à Madame [N] avec la mission indiquée au dispositif.
Par application de l'article L. 145-28 du Code de commerce, la société Hôtel de Verdun a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.
Il convient de condamner la société Hôtel de Verdun au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 29 514,13 euros par an.
La provision sur les honoraires de l'expert sera mise à la charge de Madame [Q] débitrice de l'indemnité d'éviction et fixée à 3 500 euros.
Succombant à l'essentiel de la procédure, Madame [Q] doit être condamnée à payer à la société Hôtel de Verdun la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du 22 septembre 2011 ;
Statuant à nouveau :
Déclare valable le congé donné par Madame [Q] à la société Hôtel de Verdun pour le 29 septembre 2008 ;
Accorde à la société Hôtel de Verdun un délai expirant au 15 avril 1998 pour payer le solde du commandement du 21 janvier 1998, suspend les effets de la clause résolutoire, constate le paiement de ce solde dans le délai prescrit et dit que la clause résolutoire n'a pas produit ses effets ;
Déclare non prescrite la demande en indemnité d'éviction de la société Hôtel de Verdun ;
Reconnaît à la société Hôtel de Verdun le droit à une indemnité d'éviction ;
Avant dire droit sur son montant désigne comme expert Madame [L] [N], à [Adresse 3], avec la mission :
- de fournir à la Cour tous les éléments permettant de fixer l'indemnité d'éviction due à la société Hôtel de Verdun en recherchant notamment la valeur du fonds de commerce suivant les usages de la profession, les frais accessoires normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation ;
- de déterminer l'indemnité d'occupation selon les usages observés dans la branche d'activité ;
Dit que Madame [Q] devra consigner au greffe dans le délai de deux mois à compter de la signification qui lui sera faite de la présente décision la somme 3 500 euros destinée au paiement des frais et honoraires de l'expert ;
Dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat de la mise en état, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;
Dit que s'il estime insuffisante la provision initiale, ainsi fixée, l'expert devra lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, dresser un programme de ses investigations et évaluer d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;
Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au magistrat chargé du contrôle de l'expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire ;
Dit qu'en cours d'expertise, l'expert pourra conformément à l'article 280 du Code de procédure civile, solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, la consignation d'une provision complémentaire dès lors qu'il établira que la provision allouée s'avère insuffisante ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe dans le délai de six mois à compter de la notification qui lui sera faite par les soins du greffier de la consignation à moins qu'il ne refuse sa mission. Il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai si celui-ci s'avère insuffisant ;
L'informe que les dossiers des parties sont remis aux avocats de celles-ci ;
Dit que l'expert devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs explications et répondre à leurs dires ;
Dit qu'à défaut de pré-rapport, il organisera, à la fin de ses opérations, un 'accedit de clôture' où il informera les parties du résultat de ses investigations et recueillera leurs ultimes observations, le tout devant être consigné dans son rapport d'expertise ;
Dit que conformément à l'article 173 du Code de procédure civile, l'expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties (ou des représentants de celles-ci) en mentionnant cette remise sur l'original ;
Commet Monsieur [W] [F], président de chambre ou en cas d'empêchement le conseiller de la mise en état pour surveiller les opérations d'expertise et prendre toutes décisions concernant celles-ci ;
Condamne la société Hôtel de Verdun à payer à Madame [Q] une indemnité d'occupation provisionnelle de 29 514,13 euros par an ;
Renvoie l'affaire à l'audience du 3 septembre 2014 à 9 heures ;
Condamne Madame [Q] à payer à la société Hôtel de Verdun la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Madame [Q] aux dépens engagés et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;
Réserve les dépens à venir.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT