COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 NOVEMBRE 2013
O.B
N° 2013/
Rôle N° 13/06422
SARL PACA INVEST
C/
[O] [R]
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 8]
SCI DHARMA
[S] [B]
[O] [P]
[E] [R]
Grosse délivrée
le :
à :ME MAGNAN
ME ROUILLOT
ME DRUJON
ME GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 24 Février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 08/00336.
APPELANTE
SARL PACA INVEST inscrite au RCS de NICE, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité en son siège social, [Adresse 6]
représentée par Me Joseph-paul MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [O] [R] venant aux droits de sa mère Madame [X], [W] [A] Veuve [R] décédée le [Date décès 1] 2009 à [Localité 1], en sa qualité d'héritière, [Adresse 5]
représentée et plaidant par Me Maxime ROUILLOT de la SCP ROUILLOT/GAMBINI, avocat au barreau de NICE
Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SOCIETE URBANIA [Adresse 1]
défaillante
SCI DHARMA, [Adresse 4]
défaillante
Madame [S] [B]
demeurant [Adresse 7]
représentée par Me Jean-rémy DRUJON D'ASTROS de la SCP DRUJON D'ASTROS/BALDO & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES
Maître [O] [P]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par MeChristophe MACHART, avocat au barreau de NICE,
Monsieur [E] [R]venant aux droits de sa mère Madame [X], [W] [A] Veuve [R] décédée le [Date décès 1] 2009 à [Localité 1], en sa qualité d'héritière
demeurant [Adresse 2]
représenté et plaidant par Me Maxime ROUILLOT de la SCP ROUILLOT/GAMBINI, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2013
ARRÊT
Par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2013,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 19 décembre 2007, par laquelle la SARL PACA Invest a fait citer Madame [X] [A] veuve [R], devant le Tribunal de Grande Instance de Nice.
Vu les appels en la cause, par Madame [X] [A] veuve [R], du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], de la société civile immobilière Dharma, de Maître [O] [P] et de Madame [S] [B].
Vu le décès de Madame [X] [A] veuve [R], le16 janvier 2009.
Vu le jugement, rendu le 24 février 2012, par cette juridiction.
Vu la déclaration d'appel du 5 mars 2012, par la SARL PACA Invest, à l'égard de Monsieur [O] [R] et Monsieur [E] [R].
Vu les appels incidents dirigés par Monsieur [O] [R] et Monsieur [E] [R], à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], de la société civile immobilière Dharma, de Maître [O] [P] et de Madame [S] [B]
Vu les conclusions transmises les 30 mai 2012 et 18 janvier 2013, par l'appelante.
Vu les conclusions transmises le 26 juillet 2012, par Monsieur [O] [R] et Monsieur [E] [R], venant aux droits de Madame [X] [A] veuve [R]. et leurs conclusions récapitulatives du 28 décembre 2012.
Vu les conclusions transmises les 24 septembre 2012 et 5 octobre 2012, par Madame [S] [B].
Vu les conclusions transmises le 20 septembre 2012, par Maître [O] [P].
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] et la société civile immobilière Dharma n'ont pas constitué avocat, ni conclu.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le1er octobre 2013.
SUR CE
Attendu que la société civile immobilière Dharma, pour laquelle la remise de l'acte à Monaco n'est pas justifiée, n'a pas constitué avocat, ni conclu; qu'il convient de statuer par défaut, en application de l'article 474 du Code de procédure civile ;
Attendu que Madame [S] [B] qui sollicite la confirmation de la décision déférée, ne soulève plus, en cause d'appel, l'irrecevabilité des demandes formées par la SARL PACA Invest ;
Attendu que Madame [X] [A] veuve [R] a vendu, selon acte authentique reçu par Maître [Q], notaire de l'acquéreur, avec la participation de Maître [O] [P], notaire, du vendeur, en date du 19 janvier 2007, un appartement avec cave et garage, dans l'immeuble [Adresse 8], situé à [Localité 2] (Alpes Maritimes), pour une surface de 159,40 m², vérifiée par Madame [B], à la SARL PACA Invest, qui l'a revendu à la SCI Dharma ;
Que la SARL PACA Invest expose avoir découvert, par un certificat de superficie habitable, établi à l'occasion de travaux le 18 avril 2007 que celle-ci n'était en réalité que de 101,25 m², une partie du séjour ayant été réalisée sur une terrasse intégrée dans les parties communes de la copropriété, avec usage privatif, ne pouvant être inclue dans la surface habitable ;
Attendu qu'elle sollicite, par application de l'article 46 de la loi du 10 janvier 1965, la réduction du prix, ainsi que des dommages et intérêts, en indemnisation de son préjudice financier ;
Attendu que ce texte prévoit que tout acte de vente d'un lot de copropriété doit mentionner la surface de la partie privative de celui-ci ;
Attendu que l'acte notarié de vente, par Madame [X] [A] veuve [R], à la SARL PACA Invest rappelle l'état descriptif de division et le règlement de copropriété du 25 juillet 1963 et notamment la clause permettant la fermeture de la véranda ;
Attendu que l'état descriptif attribue la jouissance exclusive au lot numéro 37, de la terrasse d'environ 200 m² située au quatrième étage et que le règlement de copropriété précise que le propriétaire de ce lot aura la possibilité de fermer la véranda existante sur la terrasse, à charge par lui d'obtenir toutes les autorisations administratives nécessaires ;
Qu'il précise en sa page 26 que la fermeture de la véranda a été réalisée pour agrandir la salle de séjour, les travaux ayant été entièrement réalisés fin 1963 ;
Attendu que les représentants de la SARL PACA Invest, professionnels de l'immobilier, exerçant l'activité de marchand de biens, ne pouvaient donc ignorer qu'une partie de la pièce de séjour dans l'appartement avait été construite sur des parties communes à usage privatif ;
Attendu que l'acte de vente par la SARL PACA Invest à la SCI Dharma, en date du 17 décembre 2007, mentionne expressément une surface encore supérieure de 163,91 m² et précise que la superficie inclut la surface de la pièce construite sur la terrasse à usage
privatif ;
Attendu que dans ces conditions, l'acquéreur ne peut soutenir ne pas avoir eu connaissance de la superficie réelle des parties privatives du lot vendu ;
Qu'il ne peut donc être fait droit à sa demande ;
Que les appels en garantie, formée à l'encontre du notaire du vendeur, ainsi que du métreur, sont donc sans objet ;
Attendu, sur les dommages et intérêts pour procédure abusive que celle-ci est caractérisée dès lors que le demandeur a agi de mauvaise foi, avec l'intention manifeste de nuire à son contradicteur ;
Attendu qu'en l'espèce, l'action au remboursement d'une partie importante du prix, sur le fondement d'une différence de surface, alors que tous les actes notariés, mentionnent expressément l'utilisation privative de parties communes et que les lieux ont été modifiés sans équivoque et visités par l'acquéreur était manifestement mal fondée ;
Qu'elle n'a pu que perturber la venderesse, de bonne foi, alors âgée de 91 ans et lui causer ainsi un préjudice moral incontestable ;
Qu'il convient, d'accorder, comme une juste indemnisation de celui-ci, à ses héritiers, la somme de 5'000 €, à titre de dommages et intérêts ;
Attendu que ce comportement, manifesté par une action en justice, s'insurgeant d'une erreur de superficie, deux jours après avoir rendu le bien, pour une surface encore plus importante à un tiers, sans produire le protocole qui aurait été conclu avec ce dernier, justifie le prononcé d'une amende civile de 500 €, par application de l'article 32-1 du code de procédure civile ;
Attendu que Monsieur [O] [R] et Monsieur [E] [R] invoquent la prescription acquisitive pour l'agrandissement de la véranda ;
Attendu que la connaissance des termes de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, selon lesquels le propriétaire du lot litigieux est autorisé à fermer la véranda sur la terrasse commune dont il a la jouissance privative exclut la bonne foi exigée par l'article 2272 du Code civil, pour l'obtention de la prescription ;
Attendu que la date d'aménagement de la véranda évoquée par consorts [R] et visée dans l'acte de vente comme déclaration du vendeur n'est pas certaine et que la possession s'est établie sur les actes illicites ou irréguliers, sans autorisation du syndic ou de l'assemblée générale de la copropriété, donc sans publicité ;
Que la demande de constat de l'acquisition de la prescription acquisitive formée par Monsieur [O] [R] et Monsieur [E] [R] est, en conséquence, rejetée ;
Attendu que le jugement est confirmé, sauf à ajouter une décision sur la prescription acquisitive ;
Attendu qu'il convient d'allouer aux consorts [R] la somme de 3 000 €, et à chacun des autres intimés constitués la somme de 2 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Attendu que la SARL PACA Invest qui succombe est condamnée aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, par défaut du fait de la société civile immobilière Dharma et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré, sauf à ajouter une décision, en ce qui concerne la prescription,
Statuant de ce chef,
Rejette la demande de constat de la prescription acquisitive formée par Monsieur [O] [R] et Monsieur [E] [R],
Condamne la SARL PACA Invest à payer à Monsieur [O] [R] et Monsieur [E] [R], ensemble, la somme de 3 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la SARL PACA Invest à payer à Madame [S] [B] la somme de 2 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la SARL PACA Invest à payer à Maître [O] [P] la somme de 2 000 €, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamne la SARL PACA Invest aux dépens d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT