COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2013
hg
N° 2013/311
Rôle N° 12/13524
SARL LVC
C/
[E] [P]
[C] [L] divorcée [O]
[R] [W]
Grosse délivrée
le :
à :
la SELARL BAGNOLI CHAMBONNAUD SECHER
Me Paul GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Juin 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 08/00413.
APPELANTE
SARL LVC, dont le siège social est [Adresse 4]
représentée par Me Frédéric BOURGUET-MAURICE, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Madame [C] [L] divorcée [O]
née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL BAGNOLI CHAMBONNAUD SECHER, avocats au barreau de NICE substituée par Me Olivier CHARLES-GERVAIS, avocat au barreau de NICE
Maître [R] [W] , Notaire associée - demeurant [Adresse 2]
Me Paul GUEDJ, avocat associé de la S.C.P. COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVALGUEDJ, aux lieu et place de Me Laurent COHEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Hélène BERLINER,
Monsieur [E] [P], assigné en intervention forcée le 17/10/12 (PVRI)
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]
défaillant
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Mai 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2013
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2013,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE:
Suivant jugement du tribunal de grande instance de Nice du 15 décembre 2005, la SARL LVC a acquis un local en rez de chaussée ayant son entrée [Adresse 6] lot [Cadastre 5] avec 3/100 ème des parties communes, et une cave lot [Cadastre 4] sans quote part déterminée, dans un immeuble situé à [Adresse 5]... cadastré section LB n° [Cadastre 7], au prix de 43 000 €.
[E] [P] est propriétaire des lots n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6], suivant acte notarié du 30 septembre 2004 établi par Me [R] [W].
Le décembre 2007, la SARL LVC a assigné [E] [P] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins qu'il soit condamné à lui payer:
- 100 € d'astreinte par jour de retard à restituer les lieux qu'il s'est accaparé,
- 1 000 € par mois de décembre 2005 à novembre 2007 en réparation d'un préjudice locatif,
- 800 € par mois à compter de novembre 2007,
- 2 000 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile.
Le 25 avril 2008, [E] [P] et la SARL «'le cinquième jour'» ont assigné en appel en garantie [T] [K] et [C] [L] [O], ses vendeurs et Me [W], notaire.
Aux termes du jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du 14 juin 2012':
- la demande en nullité de l'assignation délivrée à Me [W] a été déclarée irrecevable,
- l'ensemble des demandes de la SARL LVC a été rejeté,
- il a été constaté que les appels en garantie étaient devenus sans objet,
- les demandes de dommages et intérêts de [E] [P] et [C] [L] [O] ont été rejetées,
- la SARL LVC a été condamnée à payer à [E] [P], [C] [L] [O] et Me [W] la somme de 1 200 euros chacun sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Le 16 juillet 2012, la SARL LVC a interjeté appel de cette décision.
[E] [P] n'ayant pas constitué avocat, a été assigné par procès verbal de recherches du 17 octobre 2012, avec signification des conclusions du 16 octobre 2012, mais n'a pas comparu.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2013.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 27 mai 2013.
Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 16 octobre 2012, auxquelles il convient de se référer, la SARL LVC sollicite:
- la réformation du jugement,
- qu'il soit constaté que [E] [P] s'est accaparé une partie de sa propriété,
- que soit ordonnée la remise en état de la séparation du lot n° [Cadastre 5] avec le lot n° [Cadastre 6], tel qu'elle ressort des demandes de la SARL LVC, du plan annexé à l'état descriptif de division,
- que [E] [P] soit condamné à lui payer:
- 1 000 € par mois de décembre 2005 à décembre 2012, soit 84 000 € , puis 1 000 € par mois à compter de avril 2011, en réparation d'un préjudice locatif,
- 10 000 € de dommages et intérêts,
- 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens.
Elle fait valoir que':
- l'ancien lot 1 a été divisé en lots [Cadastre 5] 3/100 ème des parties communes et [Cadastre 6] 4/100 ème des parties communes le 27 novembre 1995, avec publication à la conservation des hypothèques;
- l'auteur de [E] [P], Monsieur [K] ( et Madame [L]), a fait procéder à des travaux et notamment à la mise en place d'une cloison entre le bar et le restaurant;
- [E] [P] transforme des caves d'autres propriétaires en appartement;
- depuis l'état descriptif de division, il y a un problème de répartition des tantièmes entre les lots [Cadastre 5] et [Cadastre 6], que l'administration fiscale a bien voulu corriger après visite sur les lieux;
[C] [L] [O], par ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 21 décembre 2012, auxquelles il convient de se référer, sollicite:
- la confirmation du jugement,
- la condamnation de la SARL LVC aux dépens, ainsi qu'à lui payer 6 000 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour elle':
- aucune demande n'est formée à son encontre,
- la SARL LVC n'a été spoliée d'aucun droit, puisque le jugement d'adjudication fait apparaître qu'elle a acquis 27,08 m²;
- les deux lots [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sont conformes dans leur contenance à ce que prévoyaient les différents titres au fur et à mesure des cessions et divisions;
- alors que les locataires du lot [Cadastre 6] avaient abattu la cloison les séparant du lot [Cadastre 5] (à l'époque en succession vacante) pour occuper toute la surface, l'administration des domaines les avaient ensuite contraints à la rétablir dans sa situation antérieure;
Me [R] [W], par ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 14 décembre 2012, auxquelles il convient de se référer, sollicite:
- la confirmation du jugement,
- la condamnation de la SARL LVC aux dépens, ainsi qu'à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour elle':
- aucune demande n'est formée à son encontre,
- aucune preuve de l'annexion d'une partie du lot [Cadastre 5] par les propriétaires du lot [Cadastre 6] n'est rapportée.
MOTIFS DE LA DECISION :
La SARL LVC prétend que [E] [P] s'est approprié une partie du lot [Cadastre 5] en ayant apposé, du temps où les locaux étaient vacants, une cloison qui empiète sur son lot d'au moins 20 m².
Aux termes de l'acte d'acquisition du 30 septembre 2004, établi par Me [R] [W],
le lot [Cadastre 6] dont [E] [P] est devenu propriétaire consiste en «'un local commercial composé de': sas, une entrée, une pièce, un couloir, un placard dressing, deux wc, une cuisine, et une pièce, avec 4/100ème des parties communes générales'», le vendeur déclarant une superficie de 83,59 m² pour ce lot, suivant mesurage effectué par le cabinet [I] à [Localité 1] le 27 novembre 2003.
Aux termes du jugement d'adjudication du 15 décembre 2005 par lequel la SARL LVC a acquis un local en rez de chaussée ayant son entrée [Adresse 6] lot [Cadastre 5] avec 3/100 ème des parties communes, et de son cahier des charges renvoyant à une attestation de superficie, le local est de 27,08 m².
Ainsi, les titres des parties sont clairs sur la répartition des superficies, et rien n'établit que la SARL LVC ne dispose pas des 27,08 m² pour lesquels elle est titrée.
L'immeuble où se situent les lots litigieux a été mis en copropriété suivant:
- cahier des charges ( règlement de copropriété ) du 17 juillet 1924 déposé au rang des minutes de Me [J] notaire à [Localité 1] le même jour et transcrit au premier bureau des hypothèques de [Localité 1] le 18 septembre 1924 , volume 258 numéro [Cadastre 6]';
- un état descriptif de division établi le 8 juillet 1959, transcrit audit bureau le 3 août 1959 volume 2689 numéro 6;
- un modificatif audit état descriptif de division établi le 31 octobre 1995 publié au premier bureau des hypothèques de [Localité 1] le 27 novembre 1995 volume 1995 AP numéro 8680.
La division de l'ancien lot 1, le 27 novembre 1995, a conduit à la création des lots':
- [Cadastre 5], pour la partie de cave ayant appartenu aux consorts [V] ( Madame [S]) avec 3/100 ème des parties communes';
- [Cadastre 6], pour la partie de cave ayant appartenu aux consorts [K]-[L] avec 4/100 ème des parties communes.
Aucun descriptif plus précis de la répartition des superficies entre ces deux lots n'est donné dans les pièces produites aux débats, et notamment dans les extraits des états descriptifs de division du 17 juillet 1924 ou du 31 octobre 1995 (pièce 5 de la SARL LVC).
Cette société entend tirer des conséquences sur la répartition des millièmes afférents aux lots [Cadastre 5] et [Cadastre 6], qui dans la mesure où ils sont de 3 et 4/100 ème, devraient correspondre à des superficies de caves approximativement équivalentes, et non à des lots dont l'un est trois fois plus important que l'autre.
Cet argument est cependant inopérant pour prétendre disposer d'un droit de propriété supérieur à celui de son titre.
Il est également prétendu que [E] [P] a profité de la vacance des locaux pour modifier la séparation des deux lots.
A cet égard, il résulte des pièces produites aux débats :
- qu'avant que la SARL LVC acquiert le lot [Cadastre 5], à l'époque où l'Administration des domaines gérait ce bien en succession vacante, elle avait reproché à [T] [K] (auteur de [E] [P]) l'appropriation par ses locataires d'une partie du lot [Cadastre 6] après destruction du mur de séparation et aménagement d'une salle de restaurant, et l'avait sommé de remettre les lieux en état par courrier du 19 décembre 2002';
- que les travaux de remise en place du mur de séparation ont été réalisés le 13 novembre 2003.
- que l'Administration des domaines a vendu le bien vacant à la suite de cette remise en état le 15 décembre 2005.
L'ensemble des pièces et arguments avancés par la SARL LVC ne permet pas d'établir':
- qu'elle peut prétendre à une superficie supérieure à 27,08 m² pour son lot [Cadastre 5] acquis aux enchères le 15 décembre 2005.
- que [E] [P] occuperait une partie de sa propriété alors qu'il n'est produit aucun élément relatif à la situation actuelle d'occupation des lots [Cadastre 5] et [Cadastre 6].
Le jugement ayant rejeté toutes les prétentions de la SARL LVC doit donc être totalement confirmé.
PAR CES MOTIFS':
La cour, statuant publiquement et par défaut,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Condamne la SARL LVC à payer 2 000 euros à [C] [L] [O], et 2 000 € à Me [W],en application de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne également aux dépens d'appel qui seront distraits dans les conditions prévue par 1'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT