COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2013
N° 2013/361
Rôle N° 12/15384
SCI LES DEUX E
C/
[R] [K]
[P] [V]
[Q] [J]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN
Me CLEGUER-FERRARI
SCP COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de TOULON en date du 18 juillet 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 08/05483.
APPELANTE
LA SCI LES DEUX E
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par Me Bernard COLLOMB, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉS
Mademoiselle [R] [K]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 5]
[Localité 1]
représentée et plaidant par Me Evelyne CLEGUER-FERRARI, avocat au barreau de TOULON
Monsieur [P] [V]
demeurant [Localité 2]
Monsieur [Q] [J]
demeurant [Adresse 1]
représentés par la la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-Michel GARRY, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 juin 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les faits , la procédure et les prétentions:
Selon compromis par acte sous seing privé en date du 13 octobre 2007, la société civile immobilière les deux E a vendu, par l'intermédiaire d'une agence immobilière [Adresse 3], à une demoiselle [K] le lot numéro sept d'un immeuble en copropriété située à [Localité 2], au [Adresse 4], pour un prix de 210'000 €;
La vente a été réitérée par acte authentique en date du 27 décembre 2007 par devant M° [V], notaire, l'acheteuse non comparante en personne ayant donné le 5 décembre précédent procuration notariée à Mlle [H], clerc de notaire, pour la représenter à l'acte, qui a été publié le 18 janvier 2008 au deuxième bureau de la conservation des hypothèques de [Localité 3] ;
Il est apparu que si la procuration de l'acquéreur avait bien été annexée à l'acte authentique, l'acte de vente lui-même n'avait pas été signé par l'acheteuse représentée ;
Selon acte authentique complémentaire reçu par le même notaire le 11 septembre 2008, publié le 17 septembre à la même conservation, mlle [H] a expressément confirmé, d'une part l'acceptation de la procuration que lui avait donnée Mlle [K], d'autre part, en réparation de l'omission matérielle affectant l'acte authentique de vente du fait de l'absence de sa signature, déclaré en accepter tous les termes sans aucune réserve et considéré dès lors ladite vente comme parfaite ;
La société demanderesse Les deux E considère que ces deux actes authentiques sont nuls et a assigné son acheteuse ainsi que les notaires Me [V] et Me [J], selon assignation en date du huit et du 15 octobre 2008, tout en initiant une procédure d'inscription de faux principal à l'encontre de M° [V].
Par jugement en date du 18 juillet 2012, le tribunal de grande instance de Toulon a déclaré parfaite avec effet rétroactif au 27 décembre 2007 la vente immobilière dont s'agit ;
la société civile Les Deux E a été déboutée de l'ensemble de ses demandes, tout comme les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles.
La société civile immobilièreLes Deux E a relevé appel à l'encontre de Mlle [K], et des notaires [V] et [J], selon déclaration régulière et non contestée en date du huit août 2012.
L'appelante a conclu le 14 mai 2013 et demande à la cour de bien vouloir réformer. La cour jugera que :
- l'acheteuse était absente ,et non représentée à l'acte par Mme [H] également , le 27 décembre 2007, l'acte ayant été reçu par M. [W], clerc de notaire ;
- l'absence de signature et de paraphes par l'acheteuse ou son représentant résultent de cette absence et non d'une prétendue erreur matérielle ;
- M. [W] n'a ni donné lecture de l'acte notarié, ni recueilli les signatures conformément aux fausses mentions figurant dans l'acte ;
- le notaire [V] a, a posteriori, signé et paraphé l'acte du 27 décembre 2007, irrégulièrement reçus par son clerc, au mépris et en toute connaissance de l'absence de représentation de l'acheteuse, et de l'absence de signature et de paraphes de cet acte notarié par l'acheteuse ou son représentant ;
- il s'agit de vices de forme infectant l'acte de nullité absolue et le privant de caractère authentique exécutoire ;
La cour prononcera la nullité absolue de l'acte notarié du 27 décembre 1000 cent et sa privation de caractère authentique exécutoire, l'acte de publication du 18 janvier 2008 comportant un faux matériel et un faux intellectuel reconnu par la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 21 février 2013 ;
La cour jugera que l'acte notarié du 27 décembre 2007 n'a même pas valeur d 'écrit sous signatures privées, et que l'acte notarié du 11 septembre 2008 ne peut opérer aucune confirmation rétroactive de l'acte du 27 décembre 2007 frappé de nullité absolue ;
L'acte complémentaire du 11 septembre 2008 est inopposable à l'appelante, et frappé en toute hypothèse de la même nullité tenant à son caractère de faux ;
Aucun transfert de propriété n'est donc intervenu au profit de Mlle[K] qui se trouve donc occupante sans droit ni titre ;
la cour prononcera l'inopposabilité à l'appelante, l'inutilité et la nullité des deux actes de main levée du 28 mai 2008 et du 28 août 2008 ;
Mlle [K] est tenue de satisfaire aux obligations du compromis, et M° [G], notaire, sera désigné pour établir l'acte notarié, avec astreinte de 100 euros par jour de retard pour régulariser l'acte à l'encontre de Mlle [K] ;
Il sera donné acte de la perception d'une somme de 205'375 € à valoir sur le prix de cession
et Mlle [K] devra payer la somme de 4625 euros restant due sur le prix, sachant que le régime fiscal applicable à la vente sera celui en vigueur au jour où s'opérera le transfert de propriété ;
Mlle [K] sera condamnée en conséquence à prendre en charge l'imposition au titre des plus-values dont va se trouver redevable l'appelante au jour où s'opérera le transfert de propriété, soit 30'084 € selon simulation au 1er mai 2013, sauf à parfaire, la réforme du 1er février 2012 ayant passé la période d'exonération de 15 à 30 ans ;
Elle sera aussi condamnée à payer 33'000 € au titre de la clause pénale liant les parties, outre 5000 € à titre de dommages-intérêts au titre de ses agissements dolosifs et de sa résistance abusive, outre la prise en charge des sommes allouées par le tribunal aux sociétés [Adresse 3] et GTI CÔTE d'Azur ;
Les notaires seront condamnés solidairement pour le moins in solidum à réparer l'entier préjudice subi par l'appelante, et à prendre en charge l'intégralité des frais, débours émoluments à l'occasion de tous les actes annulés ;
Ils seront condamnés solidairement ou pour le moins in solidum avec l'acheteuse à payer la somme de 4625 € restant dûe sur le prix convenu, outre la somme de 30'084 € au titre de la plus-value applicable au jour du transfert, et les condamnations au profit des deux sociétés intermédiaires ;
Me [V] sera condamné à payer 15'000 € à titre de dommages-intérêts, et M° [J] 5000 € au même titre ;
Les trois intimés seront condamnés solidairement ou pour le moins in solidum à payer 15'000 € au titre des frais inéquitablement exposés ;
Me [V] et [J], notaires intimés, ont conclu le 28 mai 2013 au visa de l'article 1338 et de l'article 1304 du Code civil à la confirmation, sauf en ce que le premier juge les a déboutés de leurs demandes légitimes de dommages-intérêts ;
Mlle [K] sera déboutée de sa demande subsidiaire de garantie contre les notaires ;
Statuant de nouveau, la cour prononcera une condamnation de l'appelante à payer à chaque notaire 3000 € à titre de dommages-intérêts, et 3000 € au titre des frais inéquitablement exposés.
Mlle [K], intimée, a conclu le 22mars 2013 en demandant à la cour à titre principal de constater que l'appelante ne justifie aucun intérêt légitime à agir à l'encontre d'elle ;
la cour déclarant en conséquence l'action irrecevable à son encontre ;
Subsidiairement, le jugement sera confirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente et prononcé un débouté ;
Très subsidiairement, la cour constatera que par le compromis la vente était parfaite, et que par la procuration donnée et les paiements effectués, elle a respecté la clause du compromis relative au transfert de propriété ;
L'imperfection de l'acte du 27 décembre 2007 n'entraîne que la nullité de l'acte et non pas de la vente qui était parfaite depuis le compromis ;
La cour constatera donc la vente et ordonnant la publication, avec la condamnation solidaire en tant que de besoin des notaires à restituer les frais et émoluments relatifs à la vente annulée ;
A titre infiniment subsidiaire, Mlle [K] n'est pas opposé à renouveler sa signature sur un nouvel acte établi par Me [V] qui sera désigné à cet effet, l'appelante devant comparaître sous astreinte à la signature de ce nouvel acte, et les notaires devant en tant que de besoin en assumer les frais solidairement ;
En toute hypothèse, les notaires devront relever et garantir de toute éventuelle condamnation prononcée contre Mlle [K], et une somme de 30'000 € est réclamée à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice physique, moral et patrimonial subi du fait de l'attitude et de l'acharnement procédural dont a fait preuve l'appelante ;
Une somme de 3000 € est réclamée à cette dernière au titre des frais inéquitablement exposés ;
L'ordonnance de clôture est en date du 30 mai 2013.
SUR CE:
Attendu que la cour est liée par les écritures régulièrement communiquées qui cernent le débat qui lui est soumis, et doit répondre aux demandes formulées au dispositif des conclusions ;
Attendu que l'appelante sollicite d'abord le prononcé de la nullité absolue de l'acte notarié du 27 décembre 2007, en conséquence de l'absence de comparution et de signature de l'acheteuse, que ce soit à titre personnel ou représentée par Mlle [H], clerc de notaire à laquelle elle avait consenti procuration pour procéder en son nom à l'achat ;
Attendu que de cette nullité découlent de façon certaine, lorsque l'on met en perspective l'ensemble du dispositif de l'appelante, toutes les autres demandes à savoir l'impossibilité de toute confirmation d'un acte frappé de nullité absolue, l'inopposabilité et la nullité absolue de l'acte complémentaire du 11 septembre 2008, l'absence de transfert de propriété, la nullité des actes de main levée, et l'obligation pour l'acheteuse de se soumettre au compromis sous astreinte avec toutes conséquences financières tirées de la perception par le vendeur d'une somme de 205 375 €« à valoir sur le prix de cession », avec un manque de 4625 € restant dûs, et la prise en charge par l'acheteuse de la plus-value applicable lors du nouvel acte ;
Attendu que de cette nullité première découlent aussi dans le dispositif de l'appelant les condamnations sollicitées au détriment des notaires ;
Attendu qu'il ne peut être sérieusement contesté que l'acte du 27 décembre 2007 est nul, l'acheteuse n'ayant pas été présente ou représentée, ce dont le vendeur a eu la confirmation certaine à partir du procès-verbal établi le 10 juillet 2008 par Me [U], huissier de justice commis sur l'ordonnance présidentielle en date du 11 juin 2008 ;
Mais attendu que l'acheteuse soulève l'absence d'intérêt légitime de l'appelante,, sur le fondement de l'article 31 du code de procédure civile, l'absence d'intérêt privant selon elle de toute action les vendeurs ;
Attendu que si le prononcé de la nullité a un caractère rétroactif, il n'en demeure pas moins qu'au jour de l'assignation, les vendeurs pouvaient se prévaloir d'un acte sous seing privé en date du 13 octobre 2007 qui vaut incontestablement vente, avec accord sur la chose et sur le prix, seul le transfert de propriété étant repoussé à la réitération par acte authentique ;
Attendu qu'au jour de l'assignation, le prix convenu avait été payé (les prélèvements dont se plaignent les vendeurs ne résultant que de la purge opérée par les notaires, sans aucun rapport avec le prix net convenu qui a été payé effectivement par l'acheteuse) et les vendeurs avaient consenti à la prise de possession du bien, l'occupation de Mlle [K] étant donc sans titre tenant la nullité de l'acte, mais certainement pas sans droit , à savoir celui résultant de la remise des clés par les vendeurs, qui ne l'ont jamais sommée de déguerpir ;
Attendu qu'au jour de l'assignation, un acte complémentaire en date du 11 septembre 2008, publié le 17 septembre, et donc opposable erga omnes, exposait la confirmation par Mlle [H], au nom et comme mandataire de Mlle [K], de son acceptation du mandat et de l'acte de vente du 27 décembre 2007 dont elle avait pris connaissance, requérant ainsi le notaire [V] d'établir cet acte confirmatif de sa volonté ;
Attendu que les appelants contestent l'opposabilité de cet acte à leur égard, même s'il a été publié, et son inutilité juridique pour pallier la nullité de l'acte de vente antérieur ;
Mais attendu qu'au jour de l'assignation, cet acte authentique régulièrement publié consacrait de façon certaine la volonté de Mlle [K], régulièrement représentée, de consentir à la vente du 27 décembre 2007, dont la nullité (à la date de publication de l'acte rectificatif) n'était ni constatée, ni même sollicitée en justice puisque l'assignation est postérieure ;
Attendu que dans ce cadre reprécisé, la cour estime que l'appelante ne pouvait à la fois solliciter la nullité de la vente et la désignation d'un notaire pour établir un nouvel acte authentique devant opérer le transfert de propriété, en application du compromis, c'est-à-dire strictement aux mêmes conditions que celles apparaissant à la fois dans l'acte contesté et dans l'acte complémentaire ;
Attendu que l'acheteuse ayant de façon certaine confirmé sa volonté de réitérer l'achat consenti au compromis et donc nécessairement renoncé à toute possibilité de contester l'acte de vente, et aucune conséquence ne pouvant être tirée du délai écoulé entre l'acte de vente contesté et l'acte complémentaire, les vendeurs n'avaient donc aucun intérêt à solliciter à la fois la nullité de l'acte et sa réitération aux mêmes conditions ;
Attendu que l'exception fondée sur l'article 31 du code de procédure civile doit donc prospérer ;
Attendu que la cour relève en toute hypothèse et dans un souci d'exhaustivité, que loin de tirer les conséquences habituelles de la nullité sollicitée, l'appelante ne propose nullement de restituer le prix et de récupérer l'appartement, mais demande à la cour de lui donner acte de
« ce qu'elle a perçu la somme de 205'375 € à valoir sur le prix de cession », alors même qu'elle ne peut ignorer la cause de la nullité depuis l'acte précité en date du 10 juillet 2008 ;
Attendu que cette formule, qui lie le débat soumis à la cour, constitue par son libellé une confirmation tacite de la réitération de la vente par acte authentique, au sens de l'article 1338 du Code civil invoqué par les notaires, et emporte renonciation aux moyens de nullité invoqués contre cet acte ;
Attendu qu'ainsi la règle fondamentale régissant l'action du justiciable (article 31 du code de procédure) rejoint la logique de fond instituée par le Code civil à l'encontre de celui qui reconnaît ou confirme un acte nul (article 1338 du Code civil) ;
Attendu que l'appelant qui succombe en son recours devra supporter les dépens, sans que la cour estime justifié d'allouer une somme quelconque à titre de dommages-intérêts ou de frais inéquitablement exposés aux notaires qui doivent justement supporter les conséquences prévisibles d'une erreur grossière ayant consisté à ne pas s'assurer au pied de l'acte, et au moment de cet acte, du recueil de l'ensemble des signatures ;
Attendu qu'en revanche, Mlle [K] qui n'est responsable en rien de la genèse ou des causes du litige et qui a parfaitement rempli les obligations découlant du compromis, caractérise à suffisance un préjudice moral découlant de la précarité de sa situation en relation avec l'action persistante et infondée de l'appelant , sur la durée de l'instance, et se trouve fondée à solliciter à ce titre une somme de 1000 €, outre 2500 € au titre des frais inéquitablement exposés ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare l'appel infondé ;
Dit et juge que l'appelante était dépourvue d'intérêt légitime à agir, au sens de l'article 31 du code de procédure civile, son action étant donc irrecevable ;
Confirme le jugement premier ressort en ce qu'il a déclaré parfaite la vente du 27 décembre 2007 et statué sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'appelante à payer à Mlle [K] une somme de 1000 € au titre du préjudice moral, outre 2500 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
Condamne l'appelante aux entiers dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,
S. Massot G. Torregrosa