Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2011
(n° 481 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 09/06722
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Février 2009 - Tribunal d'Instance de PARIS 03ème arrondissement - RG n° 11-08-000173
APPELANTE :
- Madame [M] [J]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués à la Cour
assistée de Maître Stéphanie BENHAMOU-KNELER, avocat plaidant pour le Cabinet DDP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, toque R167
INTIMÉ :
- Monsieur [G] [D]
demeurant [Adresse 4])
représenté par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU et PELIT JUMEL, avoués à la Cour
assisté de Maître Anne-Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS, toque E391
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Claude JOLY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier :
lors des débats et du prononcé : Madame OUDOT
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Madame OUDOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La cour est saisie de l'appel interjeté par Mme [M] [J], d'un jugement rendu le 16 février 2009, par le tribunal d'instance de Paris 3ème arrondissement, qui a :
- condamné Mme [M] [J] à porter et à payer à M. [G] [D] la somme de 6 432 €, au titre du solde locatif assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement ;
- débouté Mme [J] de toutes ses demandes reconventionnelles ;
- rejeté toute autre demande ;
- condamné Mme [J] à porter et à payer à M. [D] la somme de 1 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamné Mme [J] aux dépens.
Par acte sous seing privé daté du 20 janvier 1994, M. [N] [X] a loué à M. [D] un appartement en duplex sis à [Adresse 5], composé, au :
¿ 5ème étage, d'une entrée, d'un wc séparé, d'une cuisine à l'américaine équipée, d'un salon, d'une chambre à coucher séparée avec placards, et d'une salle de bains séparée avec un wc ;
¿ 6ème étage (accessible par un escalier), d'une chambre à coucher, d'une salle de bains avec un wc et d'une grande pièce principale avec coin cuisine et d'un wc.
Cette location, qui a donné lieu au versement d'un dépôt de garantie de 3 628,29 € (23 800 Frs), était soumise à la loi n°89-462 modifiée du 6 juillet 1989.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré par le bailleur le 12 juillet 2007, puis, suivant acte d'huissier du 27 septembre 2007, M. [X] a fait assigner en justice M. [D], aux fins de paiement d'un arriéré locatif et en expulsion.
M. [D] ayant, le 15 décembre 2007, réglé la somme de 10 000 €, les parties se sont rapprochées et ont conclu le 14 février 2008 un protocole d'accord ; le bail a pris fin 16 février 2008, par la libération des lieux par le locataire.
M. [D], qui avait informé verbalement le bailleur de la sous-location du 5ème étage à Mme [J], a, suivant acte d'huissier daté du 10 septembre 2008, fait assigner cette dernière devant le tribunal d'instance aux fins, notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de la voir condamner au paiement de la somme de 8 532 €, au titre des arriérés de loyers, de l'assurance habitation et de l'état des lieux de sortie.
Le 16 février 2009, le tribunal d'instance a rendu le jugement dont Mme [J] a relevé appel.
La clôture a été prononcée le 18 octobre 2011.
Dans ses dernières conclusions n°2 signifiées le 27 septembre 2011, Mme [M] [J] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :
- prendre acte de ce qu'elle reconnaît devoir à M. [D] la somme de 1 619,80 €, au titre des sous-loyers échus pour la période allant du mois de novembre 2007 au 31 décembre 2007 ;
- débouter M. [D] du surplus de ses demandes ;
- dire que M. [D] est redevable envers Mme [J] d'un trop perçu d'un montant total de 10 730,50 €, au titre des sous-loyers payés par cette dernière pour la période allant du mois de novembre 2003 au mois d'octobre 2007 ;
- ordonner en conséquence la compensation judiciaire entre les créances ;
- condamner M. [D] à payer à Mme [J] la somme de 9 110,70 € (10 730,50 € - 1 619,80 €), avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- condamner M. [D] à payer à Mme [J] la somme de 1 000 €, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [D] à payer à Mme [J] la somme de 2 500 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- le condamner au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement pourra être poursuivi par la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 août 2011, M. [G] [D] demande à la cour de déclarer irrecevables l'appel et les conclusions signifiées au nom de Mme [J], en l'absence d'adresse, de confirmer partiellement le jugement entrepris, mais de l'infirmer en ce qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité des demandes de M. [D] et, en conséquence, de :
- condamner Mme [J] à payer à M.[D] les sommes suivantes :
- 7 932 €, au titre des arriérés de loyers, de l'assurance habitation et de l'état de sortie des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2008, date de la première mise en demeure ;
- 3 000 €, à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le montant sera recouvré par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL, avoué, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.
Par conclusions de procédure notifiées le 21 octobre 2011 à l'avoué de l'intimé, Mme [J] a demandé à la cour le rabat de l'ordonnance de clôture et subsidiairement le rejet des pièces numérotées 25 à 33 communiquées par M. [D] le 18 octobre 2011.
SUR CE, LA COUR
sur la demande de Mme [J] tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture
En l'absence de cause grave, cette demande sera rejetée.
sur la recevabilité des conclusions d'appel de Mme [J]
Bien que M. [D] se prévale de l'irrecevabilité de l'appel, son argumentation ne porte que sur l'irrecevabilité des conclusions d'appel.
À supposer que le domicile du [Adresse 2], mentionné sur les écritures de l'appelante signifiées le 27 septembre 2011 corresponde à l'appartement inhabité de sa mère (cf: la lettre de maître [T], huissier de justice, du 5 août 2009), il convient de constater que cet huissier de justice, missionné par l'intimé pour recouvrer sa créance, a envoyé à Mme [J] une lettre datée du 26 août 2011, détaillant le montant de la créance de son client, à une adresse ([Adresse 1]) qui est celle qui figure sur le relevé de compte chèques versé aux débats par l'intéressée (sa pièce n°31).
Le fait, pour l'appelante, d'avoir omis de rectifier son adresse sur ses dernières écritures ne justifie pas qu'il soit fait droit à la fin de non recevoir soulevée par M. [D].
sur les pièces communiquées le 18 octobre 2011
Il est constant que les pièces numérotées 25 à 33 - dont certaines concernent les comptes de Mme [D], mère de l'intimé, pour les années 2004 à 2006 et un courriel de M. [X] daté du 15 février 2003 - ont été communiquées par M. [D] le 18 octobre 2011, soit le jour de la clôture, ce qui empêche Mme [J] de les examiner et de faire valoir ses observations, alors que, comme le fait valoir avec raison l'appelante, l'affaire est pendante devant la cour depuis le mois de mars 2009 (appel interjeté le 13 mars 2009) et que la vérification des comptes entre les parties est au coeur du litige les opposant.
Cette méconnaissance délibérée du principe du contradictoire par l'intimé - qui avait déjà tardivement constitué avoué (le 16 octobre 2009) et qui avait attendu l'avis de fixation du 7 avril 2011, non pour conclure au fond, mais pour signifier des conclusions d'incident (24 mai 2011), alors que l'appelante avait alors déjà conclu au fond à deux reprises (les 13 juillet et 16 octobre 2009) (cf: l'ordonnance d'incident du 28 juin 2011) - sera sanctionnée par le rejet des débats des pièces sus-visées.
sur le montant du sous-loyer et sur les comptes entre les parties
Si Mme [J] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un accord verbal censé avoir été passé 'dès décembre 1995', avec M. [D] et portant sur le paiement, par la sous-locataire, d'un sous-loyer correspondant aux 2/5ème du loyer principal, elle est en revanche fondée à se prévaloir des dispositions de l'article 8, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Or, il ressort du plan dressé le 2 juillet 2009 par un géomètre que la superficie de l'appartement du 5ème étage est de 44,5 m², alors que celle du 6ème étage est de 70,10 m².
L'échéance mensuelle du sous-loyer prévu étant passé successivement de 930 €, à 950 €, à 986 €, à 1 015 €, puis à 1 043 €, le différentiel s'établit, pour la période de novembre 2003 à octobre 2007 (non atteinte par la prescription), sur la base d'un prix au m² passant de 16,20 €, à 16,50 €, à 17,20 € (à compter de mars 2006), à 17,60 m² et à 18,20 m², aux sommes mensuelles de :
- 209,10 € (930 € - 720,90 €), de novembre 2003 à janvier 2004 inclus ;
- 215,75 € (950 € - 734,25 €), de février 2004 à janvier 2005 inclus ;
- 220,60 € (986 € - 765,40 €), de février 2005 à février 2006 inclus ;
- 231,80 € (1 015 € - 783,20 €), de mars 2006 à février 2007 inclus ;
- 233,10 € (1 043 € - 809,90 €) de mars 2007 à octobre 2007 inclus.
Ne justifiant pas avoir payé l'intégralité des sous-loyers des années 2003 et 2004, ni celui du mois de janvier 2008 et se contentant d'affirmer avoir quitté l'appartement concerné, non le 15 février, mais le 11 février 2008, Mme [J] reste redevable, pour les deux exercices sus-visés, de deux mois d'arriérés 1 455,15 € (720,90 € + 734,25 € ) et de la somme de 1 214,85 € (809,90 € + (809,90 € : 2=) 404,95 €) pour la période du 1er janvier 2008 au 15 février 2008 inclus, ainsi que des sous-loyers des mois de novembre et de décembre 2007 inclus, à savoir 1 619,80 € (809,90 € x 2), qu'elle reconnaît devoir sans qu'il y ait lieu de lui en donner acte, soit une somme totale de (1 455,15 € + 1 619,80 € + 1 214,85 €=) 4 289,80 €.
Aucun élément ne prouvant l'existence d'un accord au sujet des modalités de la prise en charge de l'assurance du duplex, les comptes entre les parties s'établissent comme suit :
¿ arriéré dû par la sous-locataire : 4 289,80 €
¿ trop perçu par l'intimé :
un mois fin 2003 : 209,10 €
onze mois de février 2004 à janvier
2005 : (215,75 € x 11 =) + 2 373,25 €
treize mois de février 2005 à février
2006 : (220,60 € x 13 =) + 2 867,80 €
douze mois de mars 2006 à février
2007 : (231,80 € x 12 =) + 2 781,60 €
huit mois de mars à octobre 2007 :
(233,10 € x 8 =) + 1 864,80 €
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10 096,55 € - 10 096,55 €
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soit, en faveur de Mme [J], par compensation,
un reliquat de : - 5 806,75 €
Le jugement sera en conséquence infirmé.
sur les dégradations locatives
S'il n'est pas contesté que M. [X] a limité à 400 € la retenue effectuée par ses soins sur le dépôt de garantie et si, contrairement à ce que soutient l'appelante, elle doit répondre des dégradations survenues de son fait, il ressort des pièces produites par elle (constat amiable de dégât des eaux survenu en août 2006, fax émis par la MAAF et synthèse comptable) que ce sinistre a pour origine une canalisation d'alimentation privative du 6ème étage, qui a causé des dégâts dans l'appartement du 5ème étage (peintures), sinistre pour lequel M.[D] a été indemnisé à hauteur de 1 273 €.
Il s'ensuit que l'intimé ne rapporte pas la preuve - qui lui incombe - que les dégradations reprochées seraient imputables à la sous-locataire; il sera débouté de sa demande au titre de l'état des lieux de sortie.
M. [D] sera en conséquence condamné à rembourser à Mme [J] la somme de 5 806,75 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
* sur les demandes en paiement de dommages et intérêts
Ni Mme [J], ni M. [D] ne justifient de l'existence d'un préjudice susceptible de permettre de leur allouer, à l'un ou à l'autre, des dommages et intérêts.
Ces demandes seront en conséquence rejetées.
Sur les frais irrépétibles
Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elles à l'occasion du présent litige.
Leurs demandes, présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
Déclare recevables les conclusions de Mme [M] [J] du 27 septembre 2011 ;
Écarte des débats les pièces produites le 18 octobre 2011 par M. [G] [D], sous les numéros 25 à 33 ;
Infirme le jugement entrepris, statuant à nouveau et y ajoutant :
Condamne M. [G] [D] à rembourser à Mme [M] [J] la somme de 5 806,75 €, au titre du trop perçu pour la période allant de fin 2003 à octobre 2007 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Déboute Mme [M] [J] de ses demandes tendant à l'octroi de dommages et intérêts et au paiement de frais irrépétibles ;
Déboute M. [G] [D] de ses demandes tendant au paiement d'un arriéré incluant une assurance habitation et une indemnité au titre de l'état des lieux de sortie, à l'octroi de dommages et intérêts et au paiement de frais irrépétibles ;
Condamne M. [G] [D] en tous les dépens de première instance et dépens d'appel, avec, pour ces derniers, droit de recouvrement direct au profit de la SCP BASKAL CHALUT-NATAL, avoués associés, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
La Greffière, La Présidente,