RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/00401 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IKSQ
LM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
04 janvier 2022 RG :21/00075
[R]
[M]
C/
S.C.I. SCI ARCALAF
Grosse délivrée
le
à Me Largier
SCP Lemoine Clabeaut
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section C
ARRÊT DU 13 JUIN 2024
Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 04 Janvier 2022, N°21/00075
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre
Laure MALLET, Conseillère
Sandrine IZOU, Conseillère
GREFFIER :
Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 07 Mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2024 prorogé à ce jour.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTES :
Mme [W] [R]
née le 11 Octobre 1982 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Odile-Marie LA SADE de la SCP LA SADE CLUSAN, Plaidant, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Représentée par Me Marie-laure LARGIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Mme [U] [M]
née le 22 Août 1958 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Odile-Marie LA SADE de la SCP LA SADE CLUSAN, Plaidant, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Représentée par Me Marie-laure LARGIER, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. ARCALAF inscrit au RCS de Nîmes sous le numéro 444 201 966 représenté par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Christèle CLABEAUT de la SCP LEMOINE CLABEAUT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Décembre 2023
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 Juin 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 8 janvier 2014 et avenant du 10 avril 2018, la SCI Arcalaf donné à bail à usage d'habitation à Mme [U] [M] et Mme [W] [R] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] moyennant un loyer de 768outre une provision sur charges de 70 € .
Le syndic de ladite copropriété est la Sarl Patrimoine et Habitat.
Par mandat du 16 avril 2014, la SCI Arcalaf a confié à la société Patrimoine et Habitat la gestion de son bien.
Se plaignant de divers désordres concernant l'installation de chauffage, la VMC et les volets roulant de la baie vitrée puis des fuites du balcon du dessus et des dégâts des eaux dans la cave, Mme [M] a fait assigner la SCI Arcalaf par acte d'huissier en date du 27 novembre 2015 par devant le juge des référés près le tribunal d'instance de Nîmes aux fins de désignation d'un expert.
Par ordonnance du 15 février 2016, M. [Z] [K] était désigné en qualité d'expert judiciaire.
La SCI Arcalaf appelait en cette cause la Sarl Patrimoine et Habitat.
M. [K] a déposé son rapport le 26 avril 2017.
Mme [U] [M] a fait assigner la SCI Arcalaf par acte du 3 août 2017 sollicitant notamment l'homologation du rapport et la condamnation de sa bailleresse sous astreinte à la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire et l' indemnisation de ses préjudices.
La SCI Arcalaf appelait en cette cause la Sarl Patrimoine et Habitat.
Un protocole amiable transactionnel intervenait entre Mme [M] et la SCI Arcalaf le 10 avril 2018.
L'affaire était radiée puis réenrôlée par Mme [M] et Mme [R] bénéficiaire d'un avenant du 10 avril 2018 lui conférant la qualité de co-locataire, qui a abouti à un jugement du juge du contentieux et de la protection près du tribunal de Nîmes du 28 mars 2023 (RG 11 - 19- 1941) qui a notamment constaté la péremption d'instance engagée par Mme [M] le 3 août 2017.
Par déclaration du 17 mai 2023, Mme [U] [M] et Mme [W] [R] ont relevé appel de ce jugement.
Cette procédure est en cours.
Le 23 juillet 2019, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un congé pour la date du 31 janvier 2020 aux fins de vente du logement au prix de 250 000 €.
Par acte du 10 juillet 2020, la SCI Arcalaf a fait citer Mme [U] [M] et Mme [W] [R] devant le juge des référés du tribunal judicaire de Nîmes aux fins principalement de voir constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des lieux des locataires.
Par ordonnance du 15 février 2021, le juge des référés a ordonné le renvoi de l'affaire devant le juge du fond.
Par jugement du 4 janvier 2022 (RG 21-00075), le juge des contentieux de la protection près du tribunal judicaire de Nîmes a :
-dit n'y voir lieu à ordonner la jonction de la présente procédure avec l'affaire enrôlée sous le numéro RG 11 - 19- 1941 ;
-validé le congé pour vente délivré à Mme [U] [M] et Mme [W] [R] par exploit d'huissier du 23 juillet 2019 ;
-constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [U] [M] et Mme [W] [R] depuis le 31 janvier 2020 du bien sis [Adresse 2] appartenant à la SCI Arcalaf du fait de ce congé ;
-prononcé la résiliation du bail précité à compter du 31 janvier 2020 ;
-ordonné l'expulsion de Mme [U] [M] et Mme [W] [R] dudit bien, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ; et la remise des clés ;
-condamné Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à payer en deniers et quittances à la SCI Arcalaf, le 1er de chaque mois, à compter du 1er février 2020, jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés, à titre d'indemnité d'occupation, la somme mensuelle de 874,10 euros ;
-dit que, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de Mme [U] [M] et Mme [W] [R], en un lieu choisi par ses soins, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés à ses frais en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à Mme [U] [M] et Mme [W] [R] d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois,
-condamné Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à payer à la SCI Arcalaf la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamné Mme [U] [M] et Mme [W] [R] aux dépens ;
-débouté la SCI Arcalaf de sa demande en dommages et intérêts ;
-débouté la SCI Arcalaf de sa demande aux fins de prévoir une régularisation de la réévaluation annuelle ;
-débouté la SCI Arcalaf de sa demande aux fins d'ordonner l'établissement d'un état des lieux de sortie ;
-débouté Mme [U] [M] et Mme [W] [R] de leur demande aux fins de voir ordonner une expertise ;
-rejeté les autres demandes, plus amples ou contraires de la SCI Arcalaf ;
-rejeté les autres demandes, plus amples ou contraires de Mme [U] [M] et Mme [W] [R] ;
-rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Par déclaration du 2 février 2022, Mme [U] [M] et Mme [W] [R] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 décembre 2023, auxquelles il est expressément référé, Mme [U] [M] et Mme [W] [R] demandent à la cour de :
-déclarer l'appel de Mesdames [U] [M] et [W] [R] recevable, le dire juste et bien fondé,
-infirmer et réformer partiellement le jugement du 4 janvier 2022 du juge du contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes (RG 21/00075),
-prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 23 juillet 2019, et le déclarer frauduleux,
-dire et juger qu'il n'y a en conséquence pas lieu à validation du congé du 23 juillet 2019,
-dire et juger que la SCI Arcalaf a commis des fautes dont les locataires sont en droit d'obtenir réparation,
-ramener à 838 € par mois, le montant de l'indemnité d'occupation dû, à compter du 1er février 2020, et condamner en conséquence la SCI Arcalaf à rembourser aux concluantes les sommes perçues au-delà de ce montant, soit la somme de 1552,30 € du 1er février 2020 au 31 août 2023,
-condamner la SCI Arcalaf à délivrer à ses locataires les quittances de loyer justifiant des versements effectués depuis le mois de janvier 2020, sous astreinte de 50 € par jour et par document outre restitution du dépôt de garantie à hauteur de 768 euros,
-confirmer de ce fait les dispositions du jugement ayant débouté la SCI Arcalaf de ses demandes (dommages et intérêts, régularisations réévaluations annuelles, état des lieux ...),
-dire et juger que la SCI Arcalaf a commis des fautes dont les locataires sont en droit d'obtenir réparation,
-condamner en conséquence la SCI Arcalaf à verser aux concluantes des dommages et intérêts équivalents au préjudice subi soit :
5 000 € à chacune en réparation du préjudice subi du fait du congé abusivement notifié,
3 500 € à chacune des appelantes en réparation du préjudice fait de l'absence de remise des documents nécessaires (quittances, reçus d'indemnité d'occupation, attestation de loyers) afin de pouvoir se reloger et obtenir le prêt et les aides auxquelles Mesdames [U] [M] et [W] [R] avaient droit,
*1 500 € à Mme [U] [M] en compensation des aides non obtenues par la caisse de retraite du fait du défaut de quittances,
-confirmer le jugement entrepris en ce qu' il a débouté la SCI Arcalaf de ses demandes (dommages et intérêts, régularisations réévaluations annuelles, état des lieux...),
En tout état de cause,
-condamner la SCI Arcalaf à verser à Mesdames [U] [M] et [W] [R] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Les appelantes soutiennent :
-que le congé délivré par la bailleresse est frauduleux en ce qu'il a pour but de mettre fin aux procédures judiciaires diligentées à son encontre, notamment pour manquement à ses obligations d'entretien et de délivrance d'un bien en bon état,
-qu'il n'a pas été répondu à leur demande d'information sur le bien ; le dossier étant pas ailleurs incomplet,
-qu'il n'y a eu aucune réelle démarche pour vendre le bien de la bailleresse, le mandat de vente n'ayant été confié à une agence immobilière que 10 mois après la date de délivrance du congé de vente, qui mentionne que le bien est vendu loué,
-que le prix est excessif ne correspondant pas à l'état du marché et ne prenant pas en compte l'état de l'appartement qui nécessite la réalisation de nombreux gros travaux, tel que cela ressort du rapport d'expertise de M. [K],
-que la non délivrance des quittances de loyers et reçus d'indemnité d'occupation les ont empêché d'obtenir les aides auxquelles elles pouvaient prétendre.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 décembre 2023, auxquelles il est expressément référé, la SCI Arcalaf demande à la cour de :
Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 15-11 de la loi du 6 juillet 1989,
-constater que Mme [U] [M] et Mme [W] [R] ont quitté les lieux litigieux courant septembre 2023,
-condamner Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à communiquer leur nouvelle adresse dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai,
Confirmant la décision entreprise,
- constater la validité du congé pour vente,
-juger la clause résolutoire acquise.
En conséquence,
-constater la résiliation du bail d'habitation pour le logement sis [Adresse 2].
En conséquence,
-ordonner la libération des lieux par Mme [U] [M] et Mme [W] [R] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie ;
-autoriser à faire procéder à l'expulsion immédiate de Mme [U] [M] et Mme [W] [R] et de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique ;
-ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Mme [U] [M] et Mme [W] [R],
-condamner Mme [U] [M] et Mme [W] [R] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant de 874,10 € actuel du loyer par mois, du 31 janvier 2020 jusqu'à la libération des locaux et la restitution des clés, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, somme à parfaire au prononcé du jugement à intervenir,
-condamner Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à payer aux demandeurs les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,
-condamner Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à régulariser la réévaluation annuelle qui n'a jamais été réglée malgré les nombreuses demandes estimée à la somme de 5028 euros à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir,
-condamner Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à payer à la SCI Arcalaf la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
-rejeter les prétentions nouvelles en cause d'appel à savoir les demandes suivantes :
« Condamner la SCI ARCALAF à délivrer à ses locataires les quittances de loyer justifiant des versements effectués depuis le mois de janvier 2020, sous astreinte de 50 € par jour et par document. Subsidiairement, au cas où le congé serait validé, Ramener à 838 € par mois, le montant de l'indemnité d'occupation dû, à compter du 1 er février 2020. »,
Si par extraordinaire, la cour de céans devait recevoir la demande tenant à la délivrance des quittances de loyers depuis le mois de janvier,
-constater que la SCI Arcalaf a confié par mandat de gestion en date du 16 avril 2015 la gestion locative du bien objet du litige à la société Patrimoine et Habitat,
-constater que la société Patrimoine et Habitat adresse chaque mois depuis l'origine et donc depuis le mois de janvier 2020 l'avis d'échéance et de quittance à Mesdames [M] et [R],
Et par conséquent,
-rejeter la demande de condamnation de la SCI Arcalaf à délivrer à ses locataires les quittances de loyer justifiant des versements effectués depuis le mois de janvier 2020, sous astreinte de 50 € par jour et par document,
En outre,
-rejeter l'intégralité des demandes fins et prétentions de Mme [U] [M] et Mme [W] [R], celles-ci étant infondées et injustifiées,
-condamner Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à porter et payer à la SCI Arcalaf la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'intimée soutient :
-que les demandes relatives à la délivrance des quittances et reçus d'indemnités d'occupation sont des demandes nouvelles et partant irrecevables en appel et que subsidiairement la société Patrimoine et Habitat chargée de la gestion locative du bien objet du présent litige a adressé chaque mois aux locataires l'avis d'échéance et de quittance,
-que le prix projeté correspond à la valeur vénale du bien sur le marché, que les pièces produites par les intimées ne démontrent pas que le prix est excessif, ni que d'importants travaux doivent être réalisés de nature à déprécier substantiellement la valeur du bien,
-que mesdames [M] et [R] ont refusé toute possibilité d'établissement des diagnostics et de visites, bloquant ainsi de manière totalement abusive la vente du bien,
-que les locataires n'ont formulé aucune proposition d'acquisition dans le délai imparti.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 décembre 2023.
A l'audience, la cour a rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture en l'absence de cause grave intervenue postérieurement.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
En préliminaire, il y lieu de constater que le jugement déféré n'est pas critiqué concernant le rejet la demande d'expertise judiciaire et qu'aucune demande n'est formulée de ce chef en cause d'appel.
Aucune critique n'est formulée à l'encontre du jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI Arcalaf de sa demande aux fins d'ordonner l'établissement d'un état des lieux de sortie.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
Sur la validité du congé,
Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé :
« I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...)
Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
(...)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
(...)
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local. (...) »
Mme [U] [M] et Mme [W] [R] soutiennent que le congé délivré le 23 juillet 2019 est frauduleux.
La charge de la preuve de l'intention frauduleuse repose sur les locataires.
Les appelantes font valoir que ce n'est qu'après le réenrôlement de la procedure pour manquement à ses obligations d'entretien et de délivrance d'un bien en bon état, que la SCI Arcalaf a fait délivrer le congé pour vendre en y indiquant un prix excessif et disproportionné avec la réalité du marché immobilier, sans démarches pour vendre puisque le mandat de vente a été signé le 14 mai 2020 soit 10 mois après la délivrance du congé en mentionnant un « bien loué » de même que l'annonce publiée, sans aucune visite.
Elles ajoutent que le prix est d'autant plus excessif que des travaux importants sont à effectuer dans le logement comme l'a relevé l'expert judiciaire dans son rapport.
En l'espèce et contrairement à l'affirmation des appelantes, le congé pour vendre a été délivré antérieurement au réenrôlement de la procédure sur les « désordres » initiée par les locataires à l'encontre de la bailleresse puisqu'elle a été remise au rôle le 13 août 2019 et non en juin 2019, cette date correspondant uniquement à la transmission des conclusions de réenrôlement par le conseil de mesdames [M] et [R] à ses clientes.
Dès lors, au moment de la délivrance du congé, la SCI Arcalaf n'avait pas connaissance de la reprise de cette procédure.
Il y a lieu de relever que pendant le délai de préavis du congé et même jusqu'au mandat de vente, les appelantes n'ont pas contesté l'intention de la SCI Arcalaf de vendre.
Il résulte des estimations faites par quatre agences immobilières, dont une seule a visité le logement, produites aux débats par les appelantes, que le prix du bien a été estimé à une somme maximale de 150 00 €, soit à un prix inférieur de 60 % au prix mentionné dans le congé.
Il convient néanmoins de relever qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [K] que les travaux à réaliser se limitent à la somme de 4 356 € HT dont seulement 2 706 € HT à la charge de la bailleresse, ce qui ne justifie pas la diminution substantielle de la valeur du bien.
Cependant, il convient de rappeler que la fixation d'un prix excessif ne peut être à elle-seule la preuve d'une intention frauduleuse, la surestimation du prix pouvant être la seule résultante d'une ambition de vendre au plus cher, laquelle n'est pas en elle-même prohibée car il ne saurait être raisonnablement reproché à un propriétaire-bailleur de rechercher le meilleur prix du bien qu'il souhaite vendre.
Par ailleurs, si l'intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d'un projet de vente et donc de toute démonstration d'un état de nécessité, le locataire est toutefois fondé à contester l'intention réelle et sérieuse de vendre.
Or, il résulte des pièces produites aux débats que la SCI Arcalaf a entrepris des démarches sérieuses attestant de la réalité du processus de vente.
Ainsi, la bailleresse a signé un mandat de vente le 14 mai 2020, soit uniquement 3,5 mois après la fin de la date à laquelle les locataires devaient quitter les lieux en indiquant certes que le bien était loué mais qu'un congé pour vendre avait été délivré pour le 31 janvier 2020 mais que les locataires étaient toujours en place à ce jour et qu'une procédure était en cours pour libérer les lieux.
Cette mention ne faisait que retranscrire en toute transparence la réalité de la situation et le seul fait que ce mandat ait été donné à la Sarl Patrimoine et Habitat, par ailleurs syndic de la copropriété et donc la mieux placée pour connaître la résidence et le bien, ne démontre pas la connivence entre cette dernière et le bailleur invoquée par les appelantes.
En effet, le courriel en date du 14 mai 2020 envoyé par le mandataire à la bailleresse ne fait que refléter la réalité de la situation et du climat existant entre les parties.
Il est en outre établi que des annonces ont régulièrement été publiées sur le site de la Sarl Patrimoine et Habitat.
A supposer même que le mandat de vente et les annonces comportent des irrégularités, celles-ci ne remettent pas en cause la réalité de la mise en vente du logement.
Concernant les visites, il ressort des courriels échangés entre Mme [S] (la Sarl Patrimoine et Habitat) et Mme [M] les 7 et 14 décembre 2020 qu'un couple d'investisseurs était intéressé par le bien et souhaitait le visiter le 15 décembre, demande qui n'a pas pu aboutir.
Enfin, et comme l'a justement relevé le premier juge, l'absence de réponse aux demandes de renseignements alléguée par les appelantes n'est pas de nature à remettre en cause la validité du congé délivré, dès lors qu'il est constant que les locataires n'ont formulé aucune proposition d'acquisition dans le délai imparti.
En conséquence, il ressort de l'ensemble de ces éléments que le congé n'est pas frauduleux.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a validé le congé pour vendre délivré le 23 juillet 2019.
Les appelantes sont ainsi sans droit ni titre depuis le 1er février 2020, le bail ayant pris fin par l'effet du congé.
Il n'est pas contesté que mesdames [M] et [R] ont quitté les lieux en septembre 2023.
Les demandes relatives à l'expulsion et le sort des meubles sont dès lors devenues sans objet en cause d'appel.
Eu égard à la présente décision, la demande de dommages et intérêts des appelantes pour congé abusif n'est pas justifiée.
Elles seront déboutées de cette demande.
Sur l'indemnité d'occupation,
Les appelantes ayant occupé les lieux sans droit ni titre depuis le 1er février 2020 jusqu'au mois de septembre 2023, sont redevables d'une indemnité d'occupation pour cette période.
Elles ne contestent pas le paiement d'une indemnité mais soutiennent que celle-ci doit être limitée à la somme de 838 € correspondant au loyer initial.
En préliminaire, il y lieu de constater que les appelantes ne formulent aucune demande au titre de l'indemnité d'occupation se contentant de critiquer la décision déférée quant à son quantum.
Aucune demande n'étant formulée, elle ne peut être qualifiée de nouvelle.
Il convient de rappeler qu'il appartient au seul juge de fixer le montant de l'indemnité d'occupation qui doit correspondre le plus possible à la valeur locative du bien.
Ainsi, peu importe pour la fixation du montant de l'indemnité d'occupation, que l'indexation n'ait pas été appliquée ou ait été appliquée de manière erronée pendant l'exécution du bail comme le soutiennent les appelantes, celle-ci devant correspondre à la reparation intégrale du prejudice.
En consequence, le jugement déféré pour ces motifs sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme justement evaluée de 874,10 € sans indexation.
Par suite, la demande des appelantes en remboursment de la somme de 1 552,30 € sera rejetée.
Sur les demandes au titre de la délivrance des quittances de loyers,
Au terme de leur dispositif, les appelantes demandent la condamnation de l'intimée à leur délivrer les quittances de loyer à compter du mois de janvier 2020.
Cette demande ne peut être qualifiée de nouvelle étant une demande accéssoire au congé.
Elle sera en consequence déclarée recevable.
Pour autant, il convient de rappeler que le congé ayant été validé, mesdames [M] et [R] sont devenues sans droit ni titre et ne peuvent dès lors solliciter les quittances de loyer pour cette période.
Elles seront déboutées de ce chef de demandes.
Quant aux préjudices invoqués du fait de la non délivrance des quittances de loyers (non obtention de l'APL, du prêt mobilité, caisse de retraite), il ressort des pièces produites que les aides n'ont pas été attribuées précisément pour non production des quittances de loyer.
N'étant plus locataires, les appelantes ne pouvaient donc plus se prévaloir de ce titre pour obtenir les aides sollicitées.
En conséquence, elles ne rapportent pas la preuve de leur préjudice et du lien de causalité nécessaire à une indemnisation.
Elles seront donc déboutées de leurs demandes de ces chefs.
Sur la demande de restitution du dépôt de garantie,
Il n'est pas constesté par la SCI Arcalaf que le dépôt de garantie n'a pas été restitué et elle n'invoque aucune dégradation locative et ne justifie d'aucun impayé.
Il sera en consequence fait droit à cette demande.
A cette fin, et conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les appelantes devront communiquer à l'intimée leur nouvelle adresse dans un délai de 15 jours à compter du present arrêt sans qu'une asteinte soit necessaire.
Sur la demande de la SCI Arcalaf au titre de la réevalution annuelle et au titre des charges,
La demande au titre des charges n'étant pas chiffrée, elle sera rejetée.
Quant à la demande au titre d'une régularisation de la réévaluation annuelle, l'intimée ne produit aucun décompte se contentant d'une demande 'estimée à la somme de 5 028 €'.
Pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Arcalaf pour resistance abusive,
L'exercice d'une voie de recours ou d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu'en cas de légèreté blâmable non démontrée en l'espèce.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions du jugement déféré concernant les dépens seront confirmées.
Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à payer à la SCI Arcalaf la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelantes supporteront les dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimée ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Vu l'évolution du litige,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Mme [U] [M] et Mme [W] [R], statué sur le sort des meubles et condamné Mme [U] [M] et Mme [W] [R] à payer à la SCI Arcalaf la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et sauf à préciser que l'indemnité d'occupation est due jusqu'au 31 août 2023,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Déclare sans objet la demande d'expulsion et la demande au titre du sort des meubles,
Déboute Mme [U] [M] et Mme [W] [R] de leur demande de remboursement de la somme de 1 552,30 € au titre de l'indemnité d'occupation,
Déclare recevable la demande de Mme [U] [M] et Mme [W] [R] au titre de la délivrance des quittances de loyers,
Déboute Mme [U] [M] et Mme [W] [R] de leur demande au titre de la délivrance des quittances de loyers,
Déboute Mme [U] [M] et Mme [W] [R] de leurs demandes de dommages et intérêts pour congé abusif,
Déboute Mme [U] [M] et Mme [W] [R] de leurs demandes au titre du préjudice du fait de l'absence de remise des documents nécessaires,
Déboute Mme [U] [M] de sa demande au titre de la non obtention des aides de la caisse de retraite du fait du défaut de quittances,
Condamne la SCI Arcalaf à restituer à Mme [U] [M] et Mme [W] [R] le dépôt de garantie d'un montant de 768 €,
Dit que Mme [U] [M] et Mme [W] [R] devront communiquer dans les 15 jours du présent arrêt à la SCI Arcalaf leur nouvelle adresse,
Condamne Mme [U] [M] et Mme [W] [R] aux dépens d'appel,
Déboute la SCI Arcalaf de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,