RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/00105 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F4K3
Minute n° 24/00174
[P]
C/
S.A.S. CDC HABITAT SAINTE BARBE
Jugement Au fond, origine TJ de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 01 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 1122000165
COUR D'APPEL DE METZ
3ème CHAMBRE - TI
ARRÊT DU 13 JUIN 2024
APPELANTE :
Madame [B] [P]
[Adresse 2]
Représentée par Me Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 57463-2023-000892 du 03/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ)
INTIMÉE :
S.A.S. CDC HABITAT SAINTE BARBE
[Adresse 1]
Représentée par Me Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.
A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :
PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre
ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller
M. KOEHL, Conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier
ARRÊT :
Contradictoire
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 26 juin 2020, la SAS CDC Habitat Sainte Barbe (la SCI CDC) a consenti un bail à Mme [B] [P] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 432,93 euros outre 119,28 euros de provision sur charges.
Par acte d'huissier du 16 février 2022, elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
Par acte d'huissier du 30 juin 2022, elle l'a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et la voir condamner au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 1er décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 18 avril 2022
- condamné Mme [P] à verser à la SAS CDC la somme de 2.786,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 outre intérêts
- homologué la transaction conclue le 29 juin 2022 par les parties et annexée au jugement et précisé pour la bonne exécution de la transaction que':
' Mme [P] doit payer chaque mois, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du jugement sauf meilleur accord des parties, le loyer courant augmenté de la provision sur charges (après déduction des éventuelles aides au logement), ainsi que la somme de 30 euros pour apurement de la dette locative
' les effets de la clause résolutoire et mesure d'expulsion sont suspendus tant que Mme [P] respecte le paiement de ces échéances mensuelles
' si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise et le bail d'habitation pour se poursuivre
' dans le cas contraire toute mensualité concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet':
que la clause résolutoire retrouvera son effet
que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible
qu'à défaut pour Mme [P] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et sous réserve de l'article L421-6 du code des procédures civiles d'exécution la SAS CDC pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique le cas échéant
que Mme [P] sera condamnée à verser à la SAS CDC une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges actualisés conformément au contrat, tels qu'ils auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs
- condamné Mme [P] aux dépens, en compris le coût du commandement de payer du 16 février 2022, de sa dénonce à la CCAPEX du 3 février 2022, de l'assignation du 30 juin 2022 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 1er juillet 2022, et à payer à la SAS CDC la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- rejeté toute autre demande.
Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 13 janvier 2023, Mme [P] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.
En l'état de ses dernières conclusions du 13 avril 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement et de :
- débouter la SAS CDC de ses demandes
- constater l'homologation de l'accord intervenu entre elle et la SAS CDC et la bonne exécution de l'accord conclu le 29 juin 2022
- dire n'y avoir lieu à prononcer l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 20 juin 2020 et à la condamner au paiement d'un arriéré locatif
- débouter la SAS CDC de ses demandes relatives au paiement des dépens et des divers frais de procédure
- la condamner aux dépens d'instance et d'appel et à payer à Me Déborah Bemer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 2° du code de procédure civile.
Elle indique contester la somme de 2.786,42 euros retenue au titre de l'arriéré locatif et précise avoir respecté l'accord conclu avec le bailleur le 29 juin 2022, s'être acquittée des sommes mentionnées dans le commandement de payer et détaille sa situation financière précaire.
Aux termes de ses dernières conclusions du 12 décembre 2023, la SAS CDC demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 avril 2022
- constater que la transaction du 29 juin 2022 et le nouveau protocole d'accord du 27 avril 2023 n'ont pas été exécutés par Mme [P]
- en conséquence juger que la clause résolutoire a retrouvé son plein effet
- condamner Mme [P] à lui verser la somme de 5.558,24 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2023 outre intérêts
- confirmer le jugement ayant condamné Mme [P] aux dépens de première instance, en ce compris du commandement de payer du 16 février 2022, de sa dénonce à la CCAPEX du 3 février 2022, de l'assignation du 30 juin 2022 et de sa notification à l'autorité préfectorale du 1er juillet 2022, et à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle expose que Mme [P] n'a pas respecté le plan d'apurement signé le 29 juin 2022, cessant tout paiement à compter de septembre 2022, qu'elle lui a adressé une demeure par courrier recommandé du 16 janvier 2023 conformément aux dispositions du jugement entrepris et a mis en 'uvre la procédure d'expulsion. Elle précise qu'un protocole de cohésion sociale a été signé le 27 avril 2023 mais n'a pas été respecté, que la locataire a été expulsée le 24 octobre 2023 et que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 5.558,24 euros arrêtée au 24 octobre 2023.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur l'homologation de l'accord
Selon les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation, ainsi qu'un bordereau récapitulatif des pièces annexé. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l'espèce, si l'appelante a visé à sa déclaration d'appel les dispositions du jugement relatives à l'homologation de la transaction du 29 juin 2022, il est constaté qu'elle ne forme aucune critique de ces dispositions ni aucune demande en appel, et que l'intimée ne forme aucun appel incident, étant rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater' qui ne visent pas à la reconnaissance d'un droit mais à une constatation, laquelle ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile. En conséquence le jugement ayant homologué la transaction est confirmé.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié à Mme [P] le 16 février 2022 d'avoir à payer la somme de 1.170,47 euros au titre de l'arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois ainsi qu'il ressort du décompte produit par le bailleur. L'appelante ne justifie par aucune pièce s'être acquittée du montant mentionné au commandement de payer.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 avril 2022.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire, l'accord transactionnel du 29 juin 2022 homologué par le jugement a prévu des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire tout en précisant que celle-ci retrouvera son effet en cas de non paiement d'une mensualité, sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. L'intimée justifie du non paiement des mensualités prévues et de l'envoi d'un courrier recommandé de mise en demeure à l'appelante le 16 janvier 2023. En conséquence, il convient de constater le non respect de l'accord conclu le 29 juin 2022 et de dire que la clause résolutoire a retrouvé ses effets.
Sur la demande en paiement
En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, à la lecture du décompte arrêté au 24 octobre 2023, il apparaît que l'appelante reste devoir la somme de 5.558,24 euros, déduction faite du dépôt de garantie de 432,93 versé lors de la conclusion du bail, et l'appelante ne justifie par aucune pièce de versements qui n'auraient pas été pris en compte.
En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de condamner Mme [P] à payer à la SAS CDC la somme de 5.558,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations échues impayés, selon décompte arrêté au 28 novembre 2023.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.
Mme [P], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et il est équitable qu'elle soit condamnée à verser à la SAS CDC la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [B] [P] à payer à la SAS CDC Habitat Sainte Barbe la somme de 2.786,42 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2022 et statuant à nouveau,
CONDAMNE Mme [B] [P] à payer à la SAS CDC Habitat Sainte Barbe la somme de 5.558,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés au 28 novembre 2023 ;
CONFIRME le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
DIT que la clause résolutoire a retrouvé ses effets';
CONDAMNE Mme [B] [P] à verser à la SAS CDC Habitat Sainte Barbe la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Mme [B] [P] de sa demande au titre de l'article 700 2°du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [B] [P] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT