République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 13/06/2024
N° de MINUTE : 24/521
N° RG 23/01598 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U2W3
Jugement (N° 11-22-0760) rendu le 16 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes
APPELANTE
SCI APA pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Massin, avocat au barreau de Valencienne, avocat constitué
INTIMÉE
Madame [S] [E]
née le 31 Juillet 1985 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Blin, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué,
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/003376 du 21/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
DÉBATS à l'audience publique du 16 avril 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 mars 2024
Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2018, la société civile immobilière APA a consenti à Mme [S] [E] un bail d'habitation portant sur une maison située [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 750 euros, outre des charges forfaitaires pour la somme de 20 euros.
Le service local de l'ARS a établi un rapport le 2 décembre 2020 relevant de multiples désordres.
Le 8 décembre 2020, la société DIAG a procédé à un diagnostic du risque d'intoxication au plomb du logement concluant à la présence de plomb dans des revêtements dégradés.
Par arrêté préfectoral du 28 décembre 2020, la SCI APA a été mise en demeure de procéder à des travaux urgents de mise en état du logement sous un délai de 30 jours.
Par arrêté préfectoral du 25 février 2021, le logement loué a été déclaré insalubre avec mise en demeure de la bailleresse de réaliser des travaux de remise en état avant le 1er juin 2021 avec suspension du paiement des loyers à compter du premier jour du mois qui a suivi l'envoi de l'arrêté préfectoral du 28 décembre 2020 et obligation de relogement durant la réalisation des travaux.
Par acte d'huissier du 6 juillet 2021, dénoncé le 8 juillet suivant par courrier électronique adressé au Préfet du Nord, la SCI APA a fait assigner Mme [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d'obtenir, au visa de l'article 1729 du code civil et sous bénéfice de l'exécution provisoire à titre principal le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion de Mme [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] avec si besoin le concours de la force publique, la condamnation de la locataire au paiement des loyers et charges jusqu'à la date de la résiliation du bail, la condamnation de la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer à compter de la résiliation et jusqu'au départ de lieux, la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.
Suivant jugement contradictoire en date du 16 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :
-déclaré la SCI APA recevable en son action,
- débouté la SCI APA de l'ensemble de ses demandes,
- ordonné à la SCI APA de réaliser les travaux suivants, dans le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2],
- mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une arrestation de conformité consuel en rénovation et mise eu sécurité des bâtiments d'habitation,
- remise en état de la toiture et de ses accessoires (gouttières, chéneaux, descentes...) et raccordement au réseau d'eaux pluviales existant.
- remise en état de la charpente pour en assurer la stabilité avec attestation d'un professionnel à fournir,
- remise en état ou remplacement des menuiseries pour en assurer l'étanchéité, le fonctionnement normal et la stabilité,
- recherche et suppression des causes d'humidité,
-réalisation d'une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques,
- suppression des causes d'infiltrations notamment au droit des fenêtres au travers des planchers et remise en état (étanchéité et stabilité) des revêtements des murs (intérieurs et extérieurs) des sols et des plafonds détériorés par l'humidité ou dégradés,
- suppression durable de l'accessibilité au plomb par recouvrement des revêtements dégradés contenant du plomb et/au remplacement de certains éléments de construction si nécessaire, avec nettoyage minutieux garantissant l'absence d'accessibilité au plomb (taux de plomb dans les poussières inférieur au seuil réglementaire), et avec établissement d'un CREP à l'issue concluant au bon état (ou à l'absence) des revêtements contenant du plomb,
- mise en place d'un système de ventilation général et permanent avec préconisation forte d'un système de balayage,
- condamné la SCI APA sous astreinte de 50 euros par jour de retard pour la régularisation des travaux pour une durée de 6 mois, à compter passé le délai d'un mois après notification de la décision,
- ordonné à la SCI APA de reloger, à ses frais, Mme [S] [E] et les occupants de son chef dans un logement adapté et décent pour la durée des travaux et jusqu'à décision de main levée de la décision d'insalubrité par arrêté préfectoral, sauf application de l'article L.421-3-1 VII du code de la construction et de l'habitat,
- condamné la SCI APA sous astreint de 50 euros par jour de retard dans l'exécution de son obligation de relogement pour une durée de 6 mois à compter d'un délai d'un mois suivant notification de la présente décision sauf application de l'article L.421-3-1 VII du code de la construction et de l'habitat,
- dispensé Mme [S] [E] de son obligation de paiement des loyers et des charges jusqu'à décision de main levée de la décision d'insalubrité par arrêté préfectoral,
- déclaré la responsabilité contractuelle pour faute de la SCI APA engagée et condamné la SCI APA à payer à Mme [S] [E] les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : 3 000 euros en réparation du préjudice de jouissance, 4000 euros en réparation du préjudice moral,
- débouté les parties de leurs demandes respectives en paiement au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI APA aux entiers dépens de première instance. avec recouvrement selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1991 en matière d'aide juridictionnelle,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
La SCI APA a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 3 avril 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.
Mme [S] [E] a constitué avocat le 9 mai 2023.
Par ses dernières conclusions en date du 16 novembre 2023, la SCI APA demande la cour de :
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valenciennes le 16 février 2023,
Statuant à nouveau,
- prononcer la résiliation du bail pour manquements graves et répétés du locataire dans l'exécution de son obligation de jouir paisiblement des lieux loués,
- ordonner en conséquence l'expulsion de ces derniers ainsi que celles de tout occupant de son chef, au besoin en recourant à la force publique,
- condamner Mme [E] [S] à payer les loyers et les charges jusqu'à la date de la résiliation du bail,
- la condamner au règlement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et ce, de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux,
- débouter Mme [E] [S] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'un montant de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Par ses dernières conclusions en date du 29 novembre 2023, Mme [S] [E] demande à la cour de :
- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la
protection le 16 février 2023 en ce qu'il a débouté la SCI APA de l'ensemble de ses demandes, ordonné à la SCI APA de réaliser les travaux prescrits par les arrêtés préfectoraux des 28 décembre 2020 et 25 février 2021 concernant l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai d'un mois suivant la notification de la décision, ordonné à la SCI APA de reloger la famille [E] à ses frais pour le temps des travaux et jusqu'à décision de mainlevée de l'arrêté d'insalubrité, condamné la SCI APA à reloger ses locataires sous astreinte de 50 euros par jour de retard et pour une durée de 6 mois, passé le délai d'un mois après notification de la décision, dispensé Mme [E] du paiement des loyers et des charges jusqu'à mainlevée de la décision d'insalubrité, condamné la SCI APA à payer à Mme [E] la somme de 4000 euros au titre de son préjudice moral, condamné la SCI APA aux dépens,
- infirmer ledit jugement en ce qu'il a condamné la SCI APA à lui payer la somme de 3000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, débouté Mme [E] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant de nouveau sur ces dispositions :
- condamner la SCI APA à payer à Mme [E] la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,
- condamner la SCI APA à payer à Mme [E] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,
- condamner la SCI APA à payer à Mme [E] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel, outre les dépens.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
L'arrêté préfectoral du 25 février 2021 a suspendu de droit le paiement des loyers par le locataire. Toutefois, il résulte des pièces produites et notamment du mémoire en défense du Préfet du Pas de Calais dans le cadre d'une instance en référé expertise que la SCI APA avait fait un recours en annulation contre ledit arrêt qui se serait soldé par un jugement de déboutement rendu par le tribunal administratif. La question de l'exigibilité finale des loyers par le bailleur dépend en réalité de l'issue finale cette procédure en annulation. Il convient donc pour la cour d'ordonner la réouverture des débats en invitant les parties à fournir toute information de ce chef.
Il convient par ailleurs d'inviter les parties dans le cadre de cette même réouverture des débats à produire le rapport d'expertise réalisé suite au référé-expertise administratif.
Les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Ordonne la réouverture des débats à l'audience du 1er octobre 2024 à 14 heures en invitant les parties :
-à justifier de l'issue finale de la procédure en annulation concernant l'arrêté prononçant l'état d'insalubrité de l'immeuble donné à bail ;
-à faire parvenir à la cour le rapport d'expertise établi à la suite du référé administratif ;
Réserve les dépens.
Le greffier
Harmony POYTEAU
Le président
Véronique DELLELIS