4ème Chambre
ARRÊT N° 136
N° RG 23/01642
N° Portalis DBVL-V-B7H-TTFX
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 13 JUIN 2024
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller en charge du secrétariat général de la première présidence, désigné par ordonnance du premier président rendue le 08 janvier 2024
GREFFIER :
Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 19 Mars 2024, devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, entendue en son rapport, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 13 Juin 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 30 Mai 2024 prorogée au 13 Juin 2024
APPELANTS :
Madame [F] [U]
née le 06 Février 1961 à [Localité 6]
[Adresse 5]
Représentée par Me Bertrand AUDREN de la SELARL AUDREN & MULLER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Monsieur [L] [U]
né le 13 Août 1959 à [Localité 7]
[Adresse 5]
Représenté par Me Bertrand AUDREN de la SELARL AUDREN & MULLER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
INTIMÉES :
S.A.R.L. OLIVIER CHAPOTEL
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1]
Représentée par Me Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
ès qualités d'assureur de la société Olivier Chapotel
[Adresse 2]
Représentée par Me Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
Exposé du litige
Suivant proposition d'honoraires acceptée le 12 juillet 2019, M. [L] [U] et Mme [F] [U] ont confié à la société Olivier Chapotel la maîtrise d''uvre complète des travaux de construction d'une maison sur un terrain leur appartenant au Conquet.
Le permis de construire leur a été accordé le 12 septembre 2019.
Un contrat d'architecte a été signé le 26 septembre 2019.
Par courrier du 29 octobre 2019, l'architecte s'est prévalu de la clause de résiliation insérée à l'acte.
Le 4 septembre 2020, l'ordre des architectes a procédé à une tentative de conciliation, en vain.
Par actes des 13 janvier et du 26 janvier 2021, M. et Mme [U] ont fait assigner la société Olivier Chapotel et la société MAF devant le tribunal judiciaire de Brest en indemnisation de leurs préjudices.
Par un jugement en date du 16 février 2023, le tribunal judiciaire de Brest a :
- débouté M. et Mme [U] de toutes leurs demandes ;
- condamné M. et Mme [U] à payer à la société Olivier Chapotel une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté le surplus des demandes ;
- condamné M. et Mme [U] aux dépens et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.
M. et Mme [U] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 mars 2023, intimant la société Olivier Chapotel et la société MAF.
Dans leurs dernières conclusions en date du 28 février 2024, M. et Mme [U] au visa des articles 1104, 1217 et 1231-1 du code civil, demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
En conséquence, statuant à nouveau,
- condamner in solidum la société Olivier Chapotel et la MAF à leur verser la somme de 43 600 euros, à titre de dommages-intérêts, calculés comme suit :
- 7 000 euros au titre des honoraires de maîtrise d''uvre ;
- 600 euros au titre des frais d'étude thermique ;
- 8 000 euros au titre du préjudice moral ;
- 28 000 euros au titre du préjudice pour perte de revenus locatifs ;
- condamner in solidum la société Olivier Chapotel et la MAF à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
- condamner in solidum la société Olivier Chapotel et la MAF à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner in solidum la société Olivier Chapotel et la MAF aux entiers dépens.
M et Mme [U], au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil rappellent que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et que le maître d''uvre, sauf à engager sa responsabilité, doit exécuter l'ensemble de ses engagements contractuels. Ils ajoutent que le contrat ne peut être résilié par le maître d''uvre qu'en présence d'une impossibilité d'exécuter normalement sa mission.
Ils soutiennent que la résiliation par la société Chapotel n'était pas justifiée et est fautive compte tenu de ses manquements dans l'exécution de ses missions qui leur ont occasionné un préjudice.
Ils font grief à l'intimée qui connaissait la date butoir du 31 juillet 2019 fixée pour la réalisation de la condition suspensive de dépôt de permis de construire prévue dans la promesse de vente du terrain de ne pas avoir respecté le budget prévu de 200 000€, assurance dommage-ouvrage incluse, d'avoir déposé une demande de permis de construire comportant des modifications par rapport au plan convenu et d'avoir réalisé un projet totalement irréalisable d'un coût de 340 000€, qui ne comprenait pas tous les lots ni les frais annexes. Ils contestent avoir modifié de façon incessante les prestations demandées, ayant fait des remarques sur la disposition d'un balcon seulement la veille de dépôt de la date butoir pour déposer le permis.
Ils estiment que le coût de construction annoncé par l'architecte sur la base de devis obtenus six mois après la résiliation n'est pas crédible au regard notamment de différences de coût inexpliquées de l'ensemble des lots et plus particulièrement de ceux des fondations, de la charpente, de la plomberie.
Ils ajoutent que le permis de construire sollicité par l'architecte est affecté d'une irrégularité puisque la société Chapotel n'a pas pris en compte l'existence d'une servitude non aedificandi grevant leur fonds et portée dans leur titre, ce que le propriétaire voisin leur a immédiatement rappelé.
Ils contestent également avoir adopté un comportement inadapté et discourtois au sein de l'agence d'architecte. Ils relèvent sur ce point l'identité de rédaction des attestations dactylographiées produites aux débats.
Les appelants font en outre remarquer que le contrat comportait des dispositions stipulant qu'une fois le permis de construire accordé, les deux parties pouvaient d'un commun accord décider de mettre fin à la mission, ce qui ne permettait plus de résilier unilatéralement le contrat comme l'a fait la société intimée, sauf à la fonder sur un comportement fautif de leur part, ce qui imposait une mise en demeure préalable.
Ils en déduisent que la société doit les indemniser des honoraires versés en pure perte des frais engagés et de la perte locative qu'ils ont subi.
Dans leurs dernières conclusions en date du 1er mars 2024, la société Olivier Chapotel et la MAF demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- débouté M. et Mme [U] de toutes leurs demandes ;
- condamné M. et Mme [U] à payer à la société Olivier Chapotel une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. et Mme [U] aux dépens et dit qu'il sera fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande ;
Y additant,
- condamner M. et Mme [U] à verser à la société Olivier Chapotel et à la MAF la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la société Belwest ;
A titre subsidiaire,
- débouter M. et Mme [U] de leurs demandes ;
- condamner M. et Mme [U] à verser à la société Olivier Chapotel et à la MAF la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au profit de la société Belwest ;
A titre très subsidiaire,
- dire que la police de la MAF, assureur de la société Chapotel s'appliquera dans les limites et les conditions de la police qui contient notamment une franchise opposable aux tiers lésés.
La société Chapotel fait observer qu'elle a dû en permanence travailler dans l'urgence sur le projet n'ayant eu connaissance de la date butoir de réalisation de la condition suspensive d'acquisition du terrain du 31 juillet 2019 que le 13 juin précédent, lui laissant un délai beaucoup plus court du délai habituel de 2 à 3 mois nécessaire à l'établissement d'un dossier de permis de construire. Elle explique que M. et Mme [U] étant en vacances à la date limite de dépôt du permis, elle a obtenu la validation des plans par sms, que la suppression de la fenêtre du pignon a été validée, alors que la réintroduction du balcon dont la suppression avant été acceptée n'aurait pas permis de respecter le délai de limite de dépôt.
Elle ajoute que l'urgence s'est également répétée concernant les demandes des maîtres d'ouvrage d'obtenir des devis pour obtenir le déblocage bancaire.
Elle conteste avoir dépassé l'enveloppe budgétaire annoncée, alors que le contrat rappelait le caractère indicatif de cette somme et une possibilité d'évolution en fonction des demandes des maîtres d'ouvrage, mention dont M. [U] agent d'assurances, habitué à la contractualisation n'a pu méconnaitre la portée. Elle relève qu'aucun budget prévisionnel définitif n'avait été arrêté. La société ajoute qu'à réception des premiers estimatifs de 317 993€, les appelants n'ont pas fait de remarques sur le dépassement par rapport à leur capacité financière, que les estimations étaient majorées du fait des souhaits de M et Mme [U] et correspondaient à des devis qui devaient ensuite être négociés en supprimant éventuellement des prestations, de sorte que le caractère irréalisable du projet n'est pas établi. Le maître d''uvre fait de plus observer que les appelants n'ayant supporté aucun surcoût lié aux travaux ne peuvent invoquer aucun préjudice de ce chef.
L'intimée conteste pareillement que la preuve que les plans de permis de construire ne respectaient pas la servitude grevant le fonds acquis par M et Mme [U] n'est pas rapportée, en l'absence de tout document en ce sens émanant d'un professionnel ayant vérifié l'assiette de cette servitude.
Elle soutient que la mention contenue dans les dispositions particulières du contrat ne la privait pas de la possibilité de mettre fin au contrat en justifiant de motifs juste et raisonnables et invoque à ce titre l'obligation de travailler dans l'urgence, l'immixtion des appelants et leur comportement au sein de l'agence.
L'intimée conteste les préjudices allégués et relève que les honoraires correspondant à la phase d'obtention du permis de construire sont dus, que le remboursement des frais d'étude thermique n'est pas justifié et que la perte de revenus locatifs n'est étayée par aucune pièce, ce d'autant que le chantier n'ayant pas commencé en novembre 2019 et compte de la crise sanitaire de 2020 et de ses conséquences sur le déroulement des chantiers, de la hausse du coût des matériaux, la maison n'aurait pu être achevée en janvier 2021.
La MAF rappelle que ses limites et franchises contractuelles sont opposables aux époux [U].
L'instruction a été clôturée le 5 mars 2024.
Motifs :
Sur la responsabilité de la société Chapotel :
La mauvaise évaluation du coût des travaux :
Il est constant que le maître d''uvre doit respecter l'enveloppe financière énoncée par les maîtres d'ouvrage et établir un projet qui lui soit compatible.
Le contrat de maîtrise d''uvre, en son article 4, mentionne une enveloppe financière pour les travaux de 200 000€TTC. Cependant, il précise à la suite que « ce montant est fixé à titre indicatif pouvant évoluer de manière très significative en accord avec les maîtres de l'ouvrage selon le degré de finition souhaité par celui-ci ». Il y était également indiqué que devait s'y ajouter le coût des honoraires de l'architecte et d'autres dépenses figurant en annexe.
Il ne résulte donc pas de cette disposition que M et Mme [U] avaient indiqué que la somme de 200000€ constituait le montant maximum qu'ils pouvaient affecter aux travaux de construction, complété par les honoraires et les autres frais. Les pièces produites attestent que dès le 26 septembre 2019, ils ont eu communication de devis qui mettaient clairement en évidence un coût très au-delà de cette somme, sans qu'ils ne fassent alors connaître à la société Chapotel leur impossibilité de poursuivre le projet au regard du coût porté sur le contrat et de leurs capacités financières, lesquelles n'ont en fait jamais été véritablement précisées. Ils ont au contraire indiqué dans leur mail avoir besoin de ces devis pour leur banque, alors que le contrat de maîtrise d''uvre ne faisait pas état du recours à un prêt pour financer les travaux. Les suites de cette demande demeurent inconnues, faute de pièces produites sur ce point.
Par ailleurs, comme le relève la société d'architecte, les devis adressés à ce stade de la consultation des entreprises n'étaient pas représentatifs du coût incontournable de la construction et pouvaient donner lieu à des suppressions ou modifications de prestations et laissaient une marge de négociation avec les entreprises. La société Chapotel avait sur ce point annoncé à M et Mme [U] que certaines prestations prévues renchériraient le coût du projet.
En tout état de cause, comme l'a relevé le tribunal, dès lors que M et Mme [U] n'ont pas engagé les travaux, ils ne subissent pas de préjudice en lien avec un dépassement de budget.
L'illégalité des plans :
La promesse de vente du 7 juin 2019 rappelle l'existence d'une servitude non aedificandi et d'une servitude non altius tollendi grevant le fonds dans la partie Ouest de la parcelle au profit du fonds cadastré AD [Cadastre 4]. Or, comme le relève à juste titre l'intimée, les plans montrent que ces servitudes ont été prises en compte et aucune pièce émanant d'un professionnel ne démontre que les plans du projet de construction ne les respectent pas, le courrier de la propriétaire du fonds dominant étant à cet égard insuffisant. Aucun manquement n'est démontré sur ce point.
*Sur la résiliation du contrat de maitrise d''uvre :
La société Chapotel a résilié le contrat conclu le 26 septembre 2019 avec M et Mme [U] suivant courrier du 29 octobre suivant en ces termes :
« Comme il est prévu au contrat dans les dispositions particulières page 15 :il est possible de stopper notre collaboration au stade du permis de construire accordé (PC 0290401900041) pour le projet situé au [Adresse 3]. Nous mettons cette clause en application. ('). »
L'article 15 du contrat relatif à la résiliation prévoit trois hypothèses.
-A l'article 15.1 une résiliation d'un commun accord entre les parties sur la base d'un écrit fixant les modalités d'indemnisation éventuelle de l'architecte.
-A l'article 15.2 une résiliation sans faute laquelle est réservée au maître de l'ouvrage avec paiement des honoraires de l'architecte dus au stade des missions exécutées et d'une indemnité de résiliation.
-A l'article 15.3 la résiliation pour faute intervenant à l'initiative de la partie non défaillante, dans les quinze jours d'une mise en demeure restée sans effet de se conformer à ses obligations. Si elle est délivrée par l'architecte, elle est fondée sur des motifs justes et raisonnables tels que : la perte de confiance manifestée par le maître de l'ouvrage, une immixtion de sa part dans l'exécution de sa mission, une impossibilité pour l'architecte de respecter les règles de l'art, sa déontologie et toutes ses obligations légales ou réglementaires, le choix par le maître d'ouvrage d'une entreprise ne présentant pas les garanties indispensables à la bonne exécution de l'ouvrage ou la violation par le maître de l'ouvrage de plusieurs clauses du contrat.
Les parties avaient en outre convenu d'un article17-dispositions particulières-stipulant qu'une fois le permis de construire accordé, les deux parties pouvaient d'un commun accord décider de mettre fin à la mission.
Cette disposition limitait les possibilités de résiliation unilatérale de la part du maître de l'ouvrage comme du maître d''uvre une fois le permis de construire obtenu, mais elle ne privait pas les parties de la possibilité de rompre le contrat en cas de manquement grave de leur cocontractant à ses obligations, comme le permet l'article 1226 du code civil.
Toutefois, cette possibilité impose la délivrance à l'autre partie d'une mise en demeure de respecter ses obligations, à peine de résolution du contrat.
En l'espèce, la société Chapotel ne démontre pas avoir mis en demeure M et Mme [U] de respecter leurs obligations contractuelles ni leur avoir demandé de mettre fin à l'immixtion qu'elle allègue de leur part dans la gestion du projet lors de leurs déplacements à l'agence et de ne pas s'y présenter sans prendre rendez-vous ou à tout le moins sans annoncer leur venue, étant observé que le ton des échanges par textos entre les parties met en évidence une proximité manifeste de relations.
Il doit être relevé que les attestations de deux salariés de l'agence versées aux débats ne comportent aucun détail quant au comportement qualifié de déplacé par l'intimée des maîtres de l'ouvrage.
Si M et Mme [U] ne justifient pas de la date à laquelle ils ont informé l'architecte du délai limite imposé dans la promesse de vente du terrain pour déposer le permis de construire, l'obligation pour le maître d''uvre de mettre au point le dossier de dépôt de permis dans un délai plus bref que celui usuellement utilisé, lequel n'est toutefois confirmé par aucune pièce, ne permet pas de caractériser une faute des maîtres d'ouvrage d'une gravité de nature à justifier la rupture du contrat. La société Chapotel n'a d'ailleurs jamais fait état de réserves sur la possibilité de respecter la date limite du 30 juillet 2019.
Les textos échangés entre les parties en juin 2019 témoignent d'hésitations ou d'indécisions de M et Mme [U] sur les plans et l'aménagement de la maison, qui n'ont pas empêché l'architecte de présenter un projet cohérent, validé pour l'essentiel à la date limite de dépôt.
Dès lors, la société Chapotel manque à caractériser des manquements de M et Mme [U] d'une gravité ne permettant pas la poursuite de la relation contractuelle, de sorte que la rupture du contrat est fautive de sa part. Le jugement est réformé de ce chef.
Sur les préjudices de M et Mme [U] :
M et Mme [U] demandent le coût des honoraires de 7000€ jusqu'au stade du permis de construire. Toutefois, ce permis a été obtenu sans difficulté et il a été vu que le dépassement du budget n'était pas démontré. Les appelants ne fournissent pas de précision sur la suite donnée au projet tant concernant l'acquisition du terrain que la construction d'un immeuble. La perte de cette somme n'est pas démontrée. Le tribunal a écarté à juste titre cette demande. Il en est de même concernant les frais d'étude thermique d'un montant de 600€.
Concernant le préjudice locatif, il doit être relevé que si M et Mme [U] précisent que la demande de financement mentionnait la vocation locative de la maison, cette précision n'apparaissait pas dans le contrat de maîtrise d''uvre, l'immeuble étant destiné à un usage personnel. Le contrat ne mentionnait pas de date d'achèvement de la construction, laquelle aurait été perturbée par la crise sanitaire de 2020 et les difficultés d'organisation des chantiers qu'elle a entraînées, ce qui rend très hypothétique une livraison en septembre 2020.
En outre, l'évaluation à un montant de 20000€ annuel du revenu tiré de la location saisonnière de l'immeuble portée dans l'attestation de l'agence est très succincte. Elle ne fait pas état de la période prise en compte, ni n'offre de comparaison avec d'autres biens situés sur la même commune et dans la même zone. De plus, la location d'un immeuble pendant l'intégralité de la saison n'est pas certaine.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la réalité de ce préjudice n'est pas démontré et la demande ne peut être accueillie. Le jugement est confirmé.
En revanche, M et Mme [U] sont fondés à soutenir que la rupture brutale de la relation contractuelle intervenue sans qu'ils aient été informés des motifs ayant présidé à cette décision de la part de l'architecte avec lequel ils entretenaient des relations dépassant le seul périmètre du projet de construction et avoir pu s'expliquer ou prendre des mesures pour organiser la suite de leur projet, leur a occasionné un préjudice moral, qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 2000€. Cette somme sera supportée in solidum par les sociétés Chapotel et MAF.
Leur demande fondée sur une résistance abusive de la société Chapotel sera rejetée, sa mauvaise foi n'étant pas caractérisée et partie de son argumentation ayant été reconnue fondée.
-Sur les demandes annexes :
La MAF qui ne discute pas la mobilisation de ses garanties est fondée s'agissant de garanties facultatives à opposer aux tiers lésés ses limites et franchises contractuelles.
Les dispositions du jugement relative aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.
Les sociétés Chapotel et MAF seront condamnées in solidum à verser à M. et Mme [U] une indemnité de 4000€ au titre de leurs frais irrépétibles et à supporter les dépens de première instance et d'appel.
Par ces motifs :
La cour,
Statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation de M et Mme [U] au titre des honoraires de maîtrise d''uvre, des frais d'étude thermique et de perte de revenus locatifs,
Infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne les sociétés Olivier Chapotel et MAF in solidum à verser à M et Mme [U] la somme de 2000€ au titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,
Déclare les franchises et limites de garantie de la police de la MAF opposables à M et Mme [U],
Condamne les sociétés Olivier Chapotel et MAF in solidum à verser à M et Mme [U] une indemnité de 4000€ au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne les sociétés Olivier Chapotel et MAF in solidum aux dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier, Le Président,