ARRET
N°
[L]
[X] [Y]
C/
E.P.I.C. OISE HABITAT
DB/SGS/DPC/VB
COUR D'APPEL D'AMIENS
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRET DU TREIZE JUIN
DEUX MILLE VINGT QUATRE
Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02248 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IYSJ
Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT TROIS
PARTIES EN CAUSE :
Monsieur [O] [L]
de nationalité Pakistanaise
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Hélène CAMIER substituant Me Emilie RICARD, avocats au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000975 du 04/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)
Madame [T] [X] [Y]
de nationalité Pakistanaise
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Hélène CAMIER substituant Me Emilie RICARD, avocats au barreau d'AMIENS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000974 du 04/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AMIENS)
APPELANTS
ET
E.P.I.C. OISE HABITAT agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS
INTIMEE
DEBATS :
A l'audience publique du 28 mars 2024, l'affaire est venue devant M. Douglas BERTHE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 juin 2024.
La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Douglas BERTHE, Président de chambre, Président, Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.
PRONONCE DE L'ARRET :
Le 13 juin 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.
*
DECISION :
Par acte sous-seing-privé du 17 mars 2022, l'office public de l'habitat des communes de l'Oise (Oise Habitat) a consenti à M. [O] [L] et Mme [T] [X] [Y] un bail à usage d'Habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3].
Cette location été consentie moyennant un loyer initial de 424,37 euros par mois qui s'élève actuellement la somme de 439,22 euros en principal, outre un provision mensuelle sur charges générales.
Depuis leur entrée dans les lieux, M. [L] et Mme [Y] n'ont pas réglé régulièrement intégralement leur loyer.
Oise Habitat a délivré le 8 août 2022 à M. [L] et Mme [Y] un commandement d'avoir à payer en principal la somme de 1 718,29 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2022, au visa de la clause résolutoire et de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Les locataires ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois impartis.
La sous-préfecture a été informée de ce commandement le 8 août 2022.
Par exploit du 14 novembre 2022, Oise Habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis statuant en référé aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion.
L'assignation été dénoncée à la CCAPEX via Exploc par l'huissier instrumentaire le 15 novembre 2022.
M. [L] et Mme [Y] n'ont pas comparu à l'audience de première instance.
Par ordonnance de référé du 24 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a :
- Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 17 mars 2022 relatif au logement [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 9 octobre 2022 ;
- Ordonné en conséquence à M. [L] et de Mme [X] [Y] de libérer les lieux, en satisfaisant obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;
- Dit qu'à défaut pour et d'avoir volontairement libérer les lieux, l'Office public de l'Habitat des communes de l'Oise pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
- Fixé à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation due par M. [L] et Mme [X] [Y] in solidum à l'Office public de l'Habitat des communes de l'Oise au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 556,78 euros à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
- Dit que les indemnités d'occupation à échoir porteront intérêt au taux légal à date échue et ne saurait être soumise à indexation ;
- Condamné solidairement M. [L] et Mme [X] [Y] à payer à l'Office public de l'Habitat des communes de l'Oise en deniers et quittances à titre provisionnel la somme de 1 569,02 euros au titre des loyers et charges échus au 9 octobre 2022 et des indemnités d'occupation échues au 26 janvier 2023, mois de décembre 2022 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision pour le surplus ;
- Condamné à titre provisionnel M. [L] et Mme [X] [Y] in solidum à payé à l'Office public de l'Habitat des communes de l'Oise les indemnités d'occupation à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;
Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;
-Dit qu'en application de l'article R 412-22 du code des procédures civiles d'exécution, la décision sera notifiée et transmise par les soins du greffe aux représentants de l'État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le relogement des personnes défavorisées ;
- Condamné M. [L] et de Mme [X] [Y] in solidum à payer à l'Office public de l'Habitat des communes de l'Oise la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné M. [L] et Mme [X] [Y] in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement du 8 août 2022 et de l'assignation ;
- Rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.
Par exploit du 24 avril 2023, cette ordonnance a été signifiée à M. [L] et Mme [Y].
Par déclaration du 11 mai 2023, M. [O] [L] et Mme [T] [X] [Y] ont interjeté appel de cette décision.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 2 janvier 2024 par lesquelles M. [O] [L] et Mme [T] [X] [Y] demandent à la cour de :
Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,
Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
en conséquence, statuant à nouveau,
Accorder à M. [L] et Mme [X] [Y] un délai de paiement à titre rétroactif à partir de la signification de la décision du 24 mars 2023 dont appel et jusqu'au règlement du solde de la dette locative d'un montant de 826,04 euros,
Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai de paiement ainsi accordé,
Constater le paiement intégral de la dette locative pendant ce délai ainsi que le règlement du loyer courant par M. [L] et Mme [X] [Y]
Juger que la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat de bail liant les parties est réputée ne pas avoir joué,
Débouter Oise Habitat de l'intégralité de ses demandes,
en tout état de cause,
Débouter Oise Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuer ce que droit quant aux dépens comme en matière d'aide juridictionnelle.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 12 janvier 2024 par lesquelles Oise Habitat, demande à la cour de :
Confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions,
Subsidiairement, si l'ordonnance devait être réformée alors :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer délivré le 8 août 2022 ;
En conséquence, constater la résiliation du bail précédemment consenti, et subsidiairement la prononcer ;
Ordonner l'expulsion de Mme [T] [X] [Y] et M. [O] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef ;
Condamner solidairement Mme [T] [X] [Y] et M. [O] [L] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail égale au loyer contractuel majoré des charges récupérables, révisable comme lui, jusqu'à la libération des lieux et restitution des clés ;
Ordonner la séquestration des meubles, objets mobiliers et autres pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meubles aux frais, risques et périls des expulsés ;
Condamner solidairement Mme [T] [X] [Y] et M. [O] [L] à régler à Oise Habitat la somme de 1 143,26 euros, représentant les loyers et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 04 janvier 2024 ;
Dire et juger que lesdites condamnations produiront intérêts de droit à compter de l'assignation ;
Dire et juger que l'exécution provisoire est de droit et subsidiairement l'ordonner ;
Quoiqu'il en soit,
Condamner solidairement Mme [T] [X] [Y] et M. [O] [L] en tous les dépens outre une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
La clôture a été prononcée le 14 mars 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il n'est pas contesté que l'action d'Oise Habitat est recevable en ce qu'elle justifie avoir effectué un signalement de la situation d'impayé de ses locataires à la CCAPEX le 8 août 2022 conformément au § II de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que le représentant de l'État dans le département de l'Oise a été régulièrement avisé de l'assignation en première instance le 15 novembre 2022 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur les demandes de « constater », « juger » « dire » et « dire et juger » :
Par application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les demandes tendant à voir « constater », « dire » ou « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions mais ne sont en réalité que le rappel de moyens invoqués.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 § I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 17 mars 2022 entre les parties stipule en son article X que le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataire le 8 août 2022, pour un arriéré locatif de 1718,29 euros, qui n'est pas contestée.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d`acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 9 août 2022 et la décision entreprise sera confirmée sur ce point.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 §V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, il résulte du dernier décompte locatif des consorts [Y] - [L] qui n'est pas contesté, que depuis l'entrée en vigueur du bail ceux-ci n'ont été à jour des règlements exigibles durant toute leur occupation que durant trois semaines et que leur compte présente à nouveau à la date d'arrêté du 4 janvier 2024 un solde débiteur de 1 143,26 euros à l'égard du bailleur.
En outre, aucun délai de paiement n'est consenti par Oise Habitat sur cet arriéré et le fait qu'un étalement de paiements avait été antérieurement consenti n'impliquait nullement renonciation par le bailleur à ses droits.
Dès lors, il n'y a pas lieu de constater le paiement intégral de la dette locative et les conditions prescrites par l'article suscité ne sont ni démontrées ni réunies.
La cour ne saurait donc faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par consorts [Y] - [L].
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux effets de l'acquisition de la clause résolutoire, et notamment l'obligation de quitter les lieux sous peine d'expulsion des occupants et le paiement mensuel d'une indemnité d'occupation.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
M. [O] [L] et Mme [T] [X] [Y], qui succombent, seront condamnés in solidum à supporter les dépens d'appel et condamnés à verser en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'Office public de l'habitat des communes de l'Oise la somme de 500 euros.
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions la décision entreprise,
Y ajoutant,
Rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. [O] [L] et Mme [T] [X] [Y],
Condamne in solidum M. [O] [L] et Mme [T] [X] [Y] aux dépens d'appel et à verser en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'Office public de l'habitat des communes de l'Oise la somme de 500 euros.
Rejette les autres demandes.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT