République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 13/06/2024
N° de MINUTE : 24/497
N° RG 23/02493 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U5SB
Jugement (N° 22-000357) rendu le 04 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Calais
APPELANTS
Monsieur [L] [E]
né le 11 Janvier 1980 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/004953 du 30/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Madame [O] [B]
née le 20 Mai 1977 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/004953 du 30/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)
Représentés par Me Jourdain, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
INTIMÉE
SA Flandre Opale Habitat prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Deloziere, avocat au barreau de Saint Omer, avocat constitué
DÉBATS à l'audience publique du 16 avril 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Menegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 mars 2024
Selon acte sous seing privé en date du 21 décembre 2010 à effet du 1er janvier 2011, la société Flandre Opale Habitat a consenti un bail à usage d'habitation à M. [E] et Mme [B] portant sur une maison sise [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant le règlement d'un loyer de 456,26 euros outre la somme de 14,57 euros de provisions sur charges.
Lors d'une intervention sur des canalisations pour présence de rongeurs, le prestataire Logista a attiré l'attention du bailleur sur l'état du logement affecté de nombreux désordres.
Par constat du 31 août 2022, l'huissier de justice a relevé un défaut d'entretien du logement de manière générale.
Selon acte de la SCP Donnez Jailloux en date du 6 septembre 2022, une sommation était délivrée aux locataires de procéder au retrait des poubelles et encombrant du jardin et de la terrasse de la maison, procéder à la rénovation des murs et des plafonds de la maison, remplacer le vitrage cassé de la porte donnant accès au jardin, re sceller le radiateur du séjour descellé dans le délai d'un mois à compter de la sommation.
Faisant valoir que les locataires ne s'étaient pas exécutés, par acte en date du 11 octobre 2022, la SA Flandre Opale Habitat a fait assigner Mme [B] et M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins d'entendre constater la résiliation du bail consenti à Mme [B] et M. [E] par le jeu de la clause résolutoire, à défaut, prononcer la résiliation du bail consenti au couple au regard de leurs manquements aux obligations locatives, ordonner leur expulsion, condamner solidairement Mme [B] et M. [E] au paiement par provision avant expertise de la somme de 10 000 euros correspondant aux travaux de réfection de l'immeuble, condamner solidairement Mme [B] et M. [E] au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux du 31 août 2022, condamner in solidum Mme [B] et M. [E] aux paiements des entiers dépens en ce compris le coût de la sommation d'avoir à entreprendre les travaux et retirer les poubelles et encombrants, incluant le coût l'assignation et tout acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues.
Suivant jugement contradictoire en date du 4 mai 2023, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais a
- prononcé la résolution du bail d'habitation conclu le 21 décembre 2010 entre la société anonyme Flandre Opale Habitat d'une part et M. [L] [E] et Mme [O] [B] d'autre part concernant les locaux situés [Adresse 1] [Localité 4],
- dit que cette résolution prendra rétroactivement effet le 11 octobre 2022,
- ordonné aux locataires de libérer de leur personne, de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 4] ainsi que le cas échéant tous les lieux loués accessoirement au logement,
- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'en dehors des périodes hivernales et à l'expiration d'un délai des deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
- condamné solidairement les locataires au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été due en cas de poursuite du bail soit 469,14 euros par mois,
- dit que cette indemnité d'occupation qui se substitue au loyer dès le 11 octobre 2022 est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
- déclaré irrecevable la demande de provision formulée en l'état par la société Opale Flandre Habitat,
- débouté la SA Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les locataires aux dépens comprenant notamment le coût des assignations du 11 octobre 2022,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.
M. [L] [E] et Mme [O] [B] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 31 mai 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle débouté la SA Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SA Flandre Opale Habitat a constitué avocat le 22 août 2023.
Par leurs dernières conclusions en date du 8 décembre 2023, M. [L] [E] et Mme [O] [B] demandent à la cour de :
- infirmer la décision déférée en ce qu'elle prononce la résolution du contrat de bail et ordonner l'expulsion, condamne les locataires aux entiers dépens,
- confirmer la décision déférée pour le surplus,
- débouter la SA Flandre Opale Habitat de toutes ses demandes plus amples ou contraires notamment s'agissant des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dépens,
- condamner la SA Flandre Opale Habitat aux dépens de première instance et d'appel.
Par ses dernières conclusions en date du 20 novembre 2023, la SA Flandre Opale Habitat demande à la cour de :
- débouter M. [L] [E] et Mme [O] [B] de l'ensemble
de leurs demandes, fins et conclusions,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Calais le 4 mai 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SA Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [L] [E] et Mme [O] [B] à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [L] [E] et Mme [O] [B] en tous frais et dépens.
Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS :
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Il résulte des dispositions de l'article 1728 1° du même code que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances ; à défaut de convention.
L'article 1729 du code civil énonce par ailleurs que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut selon les circonstances faire résilier le bail.
Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (...).
En l'espèce, l'état des lieux tel qu'il est apparu lors du constat établi le 31 août 2022 par Maître [H] [V], huissier de justice à [Localité 5] a été parfaitement décrit par le jugement entrepris et la cour se réfère entièrement aux motifs de ce dernier pour la description précise des différentes pièces et des extérieurs du logement. Il résulte pour l'essentiel des termes de ce constat que les lieux étaient particulièrement dégradés avec des lames de volets roulants cassées, le vitrage de la porte pour accès à la terrasse cassé, des pans du mur du séjour et plafond défoncés, des murs de la cage d'escalier défoncés, ainsi que les murs situés de part et d'autre de la salle de bains du premier étage, lesdits murs laissant apparaître des trous béants, dégradations des revêtements des sols etc...Les photographies jointes au constat sont particulièrement éloquentes.
Suite à ce constat, le bailleur a fait expressément sommation aux locataires d'avoir à réaliser les travaux de remise en état du logement dans le délai de 15 jours, et ce suivant acte en date du 6 septembre 2022.
Le second constat établi pendant le cours de la procédure de première instance soit à la date du 8 mars 2023, la cour se référant à nouveau aux motifs de la décision en ce qui concerne les énonciations de ce constat, a mis en évidence que les locataires n'avaient effectué que des réparations minimes, consistant à refaire l'enduit partiellement à la droite de l'entrée et à certains trous dans les murs, avec cette précision que les rebouchages ont été faits sans lissage, grossièrement et sans remise en peinture. Certains murs avaient connu un début de rénovation mais des dégradations nouvelles étaient apparus à d'autres endroits, et notamment sur le mur à gauche de la porte d'entrée. Il a encore été relevé que la terrasse demeurait encombrée de sacs à poubelle divers, et de carcasses de vélos. Les photographies de cette terrasse font apparaître qu'elle a été réduite à l'état de véritable déchetterie et qu'il ne s'agit pas d'un simple désordre pour lequel il peut être attendu la fin du bail pour que le locataire y mette fin mais bien d'un stockage d'immondices susceptible de porter atteinte à la substance même de la chose donnée à bail, par l'existence de risque d'une infestation par des nuisibles et par des phénomènes de pourrissement sous les déchets.
Il en résulte donc indiscutablement que M. [L] [E] et Mme [O] [B] se sont abstenus de procéder à un entretien de la chose donnée à bail dans des conditions de nature à remettre en cause la substance de cette dernière et sont responsables par ailleurs de dégradations commises ou par eux-mêmes ou par leur famille ou par des personnes qu'ils ont introduit dans les lieux.
C'est bien vainement par ailleurs que les locataires font valoir que la sommation ne leur a laissé qu'un délai de 15 jours insuffisant pour réaliser les travaux nécessaires, alors qu'ils disposaient du temps de la procédure de première instance pour régulariser la situation.
De manière significative, le bailleur produit aux débats une facture de la société 'On nettoie tout' pour un montant de 6378,40 euros qui démontre que l'état du logement à la sortie des deux locataires était tel qu'il a nécessité d'emblée des frais de débarras et de désinfection pour plusieurs milliers d'euros.
Il convient de conclure de l'ensemble de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail, déclaré les locataires occupants sans droit ni titre et fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfaite libération des lieux.
Le jugement sera donc confirmé de ces chefs. Il sera simplement précisé que la demande d'expulsion est devenue sans objet, le logement donné à bail ayant été repris par le bailleur le 31 juillet 2023.
Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
Le sort des dépens pour la procédure de première instance a été exactement réglé par le jugement entrepris. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Les appelants succombant dans leur recours en supporteront les dépens.
Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Précise toutefois que la mesure d'expulsion est devenue sans objet dès lors que le logement a été repris par le bailleur le 31 juillet 2023 ;
Condamne M. [L] [E] et Mme [O] [B] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
Les condamne in solidum à payer à la SA Flandre Opale Habitat la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
Le greffier
Harmony POYTEAU
Le président
Véronique DELLELIS