ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 13 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05482 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QAKX
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 19 OCTOBRE 2023
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
N° RG 23/30545
APPELANTE :
S.A.S. IRRESISTIBLE prise en la personne de son representant legal domicilie ès qualités audit siege
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Yamina DEHMEJ, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [H] [S]
né le 22 Décembre 1944 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Me Mylène CATARINA de la SCP D&C DIENER ET CATARINA, avocat au barreau de MONTPELLIER
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, CENTURY 21 PUIG IMMOBILIER ALIZE , RCS 383 110 988 dont le siège social est [Adresse 4], agissant ès qualités de ses représentant légaux.
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Karine BEAUSSIER ROCHEBLAVE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 18 Mars 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Fabrice DURAND, conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
M. Fabrice DURAND, conseiller
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
EXPOSE DU LITIGE
M. [H] [S] est propriétaire d'un local commercial situé en rez-de-chaussée d'un immeuble placé sous le régime de la copropriété sis [Adresse 2] sur la commune de [Localité 3] (Hérault).
Le 12 février 2020, M. [S] a consenti un bail commercial sur ce local à la SAS L'Irrésistible aux fins d'exploitation d'une activité de restauration rapide.
Le syndicat des copropriétaires d'un immeuble mitoyen sis [Adresse 1] (ci-après dénommé « le syndicat des copropriétaires ») s'est plaint de l'installation d'un conduit d'extraction de fumée en provenance de ce restaurant et ancré sur un mur lui appartenant dans une cour intérieure.
Le 25 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait établir un constat de description des lieux par huissier de justice.
Par acte d'huissier du 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a fait assigner la SAS L'Irrésistible et M. [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d'obtenir la suppression sous astreinte de l'ouvrage litigieux en invoquant l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Par ordonnance du 19 octobre 2023, le juge des référés a :
' condamné la SAS L'Irrésistible à déposer le conduit ancré dans le mur appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] dans un délai de 2 mois suivant la signification de la présente décision ;
' dit qu'à défaut d'exécution dans ce délai de 2 mois, la SAS irrésistible serait tenue de payer au syndicat des copropriétaires une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui courra pendant un délai de 100 jours après quoi il sera à nouveau statué ;
' dit n'y avoir lieu à se réserver le pouvoir de liquider l'astreinte ou d'en prononcer une nouvelle ;
' rejeté les demandes formées à titre principal par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [S] ;
' rejeté la demande d'expertise ;
' condamné la SAS L'Irrésistible à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' condamné la SAS L'Irrésistible aux dépens, sans y inclure le coût du constat d'huissier.
Par déclaration déposé au greffe le 7 novembre 2023 la SAS L'Irrésistible a relevé appel de cette ordonnance.
Vu les dernières conclusions de la SAS L'Irrésitible déposées au greffe le 7 mars 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour :
' d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
' de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et M. [S] de toutes les demandes formées contre elle ;
' d'ordonner à M. [S] de réaliser tous les travaux nécessaires et à ses frais pour mettre en place une alternative au conduit d'évacuation déposé et permettre à la SAS l'irrésistible de continuer à exploiter son fonds de commerce conformément à l'activité prévue au bail commercial et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jour suivant la dépose du conduit d'évacuation ;
' de condamner M. [S] à prendre en charge les conséquences financières de la dépose du conduit et de sa réinstallation dans un emplacement autorisé et désigné par lui tenant sa responsabilité dans le fait d'avoir désigné à son preneur un emplacement non autorisé pour l'installation du conduit de fumés, en application de l'article 15-3 du bail commercial ;
' de condamner M. [S] à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 euros au titre du trouble de jouissance paisible du local commercial consécutif à la dépose du conduit d'évacuation ;
' à titre subsidiaire, de condamner M. [S] à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
' de condamner M. [S] et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;
Vu les dernières conclusions de M. [S] déposées au greffe le 2 février 2024 aux termes desquelles il demande à la cour :
' de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
' de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] de toutes ses demandes contre lui ;
' de débouter la SAS L'Irrésistible de toutes ses demandes contre lui ;
' de condamner in solidum la SAS L'Irrésistible et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.
Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires déposées au greffe le 3 janvier 2024 aux termes desquelles il demande à la cour :
' de confirmer l'ordonnance déférée en ses dispositions ayant condamné sous astreinte la SAS L'Irrésistible à déposer le conduit ancré dans le mur lui appartenant et à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
' d'infirmer l'ordonnance déférée pour le surplus ;
' de condamner in solidum M. [S] et la SAS L'Irrésistible à enlever le conduit d'extraction de fumée fixé au mur lui appartenant, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;
' de réserver la liquidation de l'astreinte au juge des référés ;
' de condamner in solidum M. [S] et la SAS L'Irrésistible à lui payer la somme de 295 euros représentant le coût du constat d'huissier ;
' à titre subsidiaire, en cas de rejet de la demande d'enlèvement du conduit, ordonner une expertise avec la mission décrite dans les présentes écritures ;
' condamner in solidum M. [S] et la SAS L'Irrésistible à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût du constat d'huissier de 295 euros ;
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 18 mars 2024.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1],
Il ressort du procès-verbal établi le 25 juillet 2022 par Me [V], huissier de justice, dans la cour de l'immeuble situé [Adresse 1] :
' qu'un conduit d'extraction de fumée est fixé au mur appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] au moyen d'attaches métalliques ancrées dans la maçonnerie de ce mur ;
' que ce conduit d'extraction de fumée provient de la cour privative couverte dépendant du local situé [Adresse 2] loué à la SAS L'Irrésistible exploitant une activité de restauration rapide.
M. [S] et la SAS L'Irrésistible reconnaissent tous deux que le conduit d'extraction de fumée litigieux est utilisé par le restaurant exploité dans le local commercial loué et que cet ouvrage a été fixé sur le bien d'autrui sans obtenir l'autorisation nécessaire du propriétaire du mur.
Cette violation du droit de propriété du syndicat des copropriétaires constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dont ce syndicat est donc fondé à solliciter qu'il y soit mis un terme.
La principale défense opposée au syndicat des copropriétaires par M. [S] et par la SAS L'Irrésistible consiste seulement à se renvoyer l'un à l'autre la responsabilité de l'installation du conduit litigieux.
Sur la demande formée contre la SAS L'Irrésistible,
Ce conduit d'extraction de fumée bénéficie uniquement à la SAS L'Irrésistible qui l'utilise dans le cadre de l'activité de restauration rapide exercée dans le local commercial loué à M. [S].
La SAS L'Irrésistible ne peut pas s'exonérer de toute responsabilité en se bornant à affirmer que le conduit d'extraction de fumée appartiendrait au propriétaire du local commercial M. [S].
En effet, il importe peu de savoir qui est propriétaire de l'ouvrage illicite dès lors qu'il est établi que la SAS L'Irrésistible profite seule de ce conduit d'extraction de fumée et qu'elle dispose des moyens nécessaires pour déposer le conduit litigieux et mettre ainsi un terme à ce trouble manifestement illicite causé par son activité commerciale.
En sa qualité d'usager du conduit d'extraction, la SAS L'Irrésistible est coresponsable avec le propriétaire bailleur de la licéité des ouvrages et équipements installés dans le local commercial et de l'obtention de toutes les autorisations nécessaires.
La SAS L'Irrésistible n'est pas davantage fondée à se prévaloir des clauses du bail commercial conclu le 12 février 2020 avec M. [S] pour s'arroger le droit de violer le droit de propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble mitoyen.
L'ordonnance déférée doit donc être confirmée en sa disposition ayant condamné la SAS L'Irrésistible à déposer le conduit d'extraction de fumée.
Cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, applicable un mois après la signification du présent arrêt, et dont il n'y a pas lieu de confier au juge des référés le pouvoir de la liquider.
Sur la demande formée contre M. [S],
La cour rappelle que le propriétaire d'un bien immobilier donné en location est responsable envers les tiers des agissements dommageables imputables à son locataire et liés à l'occupation du local donné à bail.
La cour relève en premier lieu que M. [S] n'est jamais intervenu auprès de la SAS L'Irrésistible pour exiger qu'elle régularise sans délai la situation du conduit d'extraction de fumée installé en violation du droit de propriété de l'immeuble voisin.
M. [S] a persévéré dans sa négligence en dépit de la mise en demeure adressée par le syndic de la copropriété du [Adresse 1] par courrier recommandé avec avis de réception du 9 juin 2020.
M. [S] n'a pas davantage réagi lorsqu'il a été mis en demeure par le syndic une seconde fois le 14 septembre 2020 et encore une troisième fois par l'assureur de protection juridique du syndic le 18 décembre 2020.
La même démarche engagée par l'avocat du syndicat des copropriétaires le 24 février 2022 auprès de M. [S] est demeurée vaine.
Cette responsabilité de M. [S] est confortée par l'article 15-3 du bail commercial conclu le 12 février 2020 qui stipule :
« Au cas où un conduit de fumée serait exigé ou nécessaire, il sera fait à l'emplacement désigné par le bailleur, aux frais du preneur et sous sa responsabilité exclusive ».
Il résulte de cette disposition du contrat de bail que le conduit litigieux a été installé par le preneur à l'endroit désigné par M. [S].
Ce fait est confirmé par l'huissier rédacteur du procès-verbal de constat du 11 juin 2020 qui mentionne en page 14 de ce document : « M. [S] me demande de constater la présence d'un tuyau d'évacuation qu'il a fait installer. »
Il est ainsi établi, et ce contrairement aux motifs erronés sur ce point de l'ordonnance déférée exonérant M. [S] de toute violation manifeste du droit de propriété du syndicat, que M. [S] est coresponsable avec son locataire commercial de l'installation illicite du conduit d'extraction de fumée litigieux.
Au regard des précédents développements, il est dès lors particulièrement inconséquent de la part de M. [S] de s'opposer à la demande du syndicat en se bornant à soutenir, encore au stade de l'appel, « qu'il ignore les conditions dans lesquelles a été réalisée l'installation du conduit de cheminée ».
M. [S] est coresponsable avec la SAS L'Irrésistible du trouble manifestement illicite dont se plaint le syndicat des copropriétaires.
En conséquence, M. [S] sera condamné à supprimer ce conduit sous la même astreinte que celle imposée à la SAS L'Irrésistible.
L'ordonnance déférée sera donc infirmée de ce chef.
Sur les demandes de la SAS L'Irrésistible contre M. [S],
La SAS L'Irrésistible sollicite la condamnation de M. [S] à exécuter les travaux nécessaires lui permettant de continuer l'exercice de son activité de restauration ainsi que l'octroi d'une provision de 10 000 euros pour trouble de jouissance.
S'agissant de la demande de provision, la cour relève en premier lieu que la SAS L'Irrésistible a toujours refusé de déposer le conduit illicite, ce qui lui a précisément permis de ne subir aucun trouble de jouissance depuis son entrée dans les lieux le 12 février 2020.
En l'absence de trouble de jouissance, il n'y a pas lieu d'accorder une provision à ce titre.
Par ailleurs, la demande d'exécution de travaux de la SA L'Irrésistible fondée sur l'article 835 du code de procédure civile se heurte à l'existence de plusieurs contestations sérieuses.
D'une part, cette demande de la SAS L'Irrésistible impose d'analyser précisément le contrat de bail du 12 février 2020 et d'en interpréter les différentes clauses, ce qui ne peut être fait que par la juridiction statuant au fond.
D'autre part, cette demande se heurte à la nécessité d'évaluer précisément les options techniques envisageables pour déplacer le tuyau litigieux ainsi que la nature des autorisations (administratives ou des syndicats de copropriétaires des immeubles voisins) nécessaires à une nouvelle installation conforme aux lois en vigueur.
De surcroît, le juge des référés n'a pas pour office de remédier à la totale incurie d'une partie, la cour relevant que depuis la première mise en demeure reçue par la SAS L'Irrésistible le 22 décembre 2020, cette dernière n'a jamais répondu aux demandes du syndicat des copropriétaires et encore moins recherché une solution au problème.
La SAS L'Irrésistible s'est contentée de ne rien faire, tout comme M. [S] avec qui elle partage la même désinvolture à l'égard de cette situation illicite, ce qui lui a permis de profiter d'une totale impunité juridique depuis plus de quatre années.
Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande d'exécution de travaux et de provision.
S'agissant du recours en garantie exercé entre ces deux parties, la cour relève que M. [S] et la SAS L'Irrésistible sont tous deux également responsables de la situation illicite dont ils avaient parfaitement conscience et dont ils ont largement bénéficié depuis plus de quatre années au préjudice des copropriétaires de l'immeuble mitoyen.
La répartition définitive des sommes mises à leur charge par le présent arrêt se fera donc à hauteur de la moitié pour M. [S] et de la moitié pour la SAS L'Irrésistible
Sur les demandes accessoires,
L'ordonnance déférée sera infirmée en ses dispositions ayant statué sur les dépens et sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il convient de condamner in solidum M. [S] et la SAS L'Irrésistible, qui succombent intégralement en appel, à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel.
Les frais de constat d'huissier de 295 euros supportés par le syndicat des copropriétaires ne relèvent pas des dépens mais sont des frais irrépétibles au sens de l'article 700 du code de procédure civile.
La cour relève que M. [S] et la SAS L'Irrésistible n'ont jamais cru devoir tenir compte des multiples mises en demeure que lui ont adressées le syndicat des copropriétaires et ses conseils, contraignant le syndicat à engager l'instance en référé.
L'ordonnance de référé intervenue le 19 octobre 2023, pourtant exécutoire par provision à l'égard de la SAS L'Irrésistible, n'a pas davantage convaincu cette société, ni son propriétaire bailleur M. [S] partie à l'instance, de déférer à la demande légitime du syndicat reconnue comme telle par une décision judiciaire.
Au regard des précédents développements, l'équité commande de condamner in solidum M. [S] et la SAS L'Irrésitible à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] une indemnité de 1 295 euros en première instance et de de 3 000 euros en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions ayant condamné la SAS L'Irrésistible à déposer le conduit d'extraction de fumée ancré dans le mur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
Infirme les autres dispositions de cette ordonnance soumises à la cour ;
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [H] [S] avec la SAS L'Irrésistible à déposer le conduit d'extraction de fumée ancré dans le mur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ;
Dit que la condamnation de M. [H] [S] et de la SAS L'Irrésistible à déposer le conduit d'extraction de fumée sera assortie d'une astreinte, passé le délai d'un mois après signification du présent arrêt, de 200 euros par jour de retard qui sera supportée in solidum par les deux codébiteurs de cette obligation ;
Dit n'y avoir lieu à réserver la liquidation de cette astreinte au juge des référés ;
Condamne in solidum M. [H] [S] et la SAS L'Irrésistible à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel ;
Condamne in solidum M. [H] [S] et la SAS L'Irrésistible à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
' une indemnité de 1 295 euros en première instance ;
' une indemnité de 3 000 euros en cause d'appel ;
Dit que la répartition définitive des charges financières supportées in solidum par les deux codébiteurs se fera à hauteur de 50 % à la charge de M. [H] [S] et de 50 % à la charge de la SAS L'Irrésistible.
Le greffier, Le président,