COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 13 JUIN 2024
N°2024/262
Rôle N° RG 23/11851 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5GQ
[Y] [I]
C/
[U] [H]
Copie exécutoire délivrée le :
à :Me Céline SCHIAVOLINI
Me Olivier GUASTELLA
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Juillet 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/01396.
APPELANT
Monsieur [Y] [I]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007536 du 09/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 28 Juillet 1960 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Céline SCHIAVOLINI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Julian METENIER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
Madame [U] [H]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000216 du 26/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 25 Octobre 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Olivier GUASTELLA de la SCP GUASTELLA & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE substituée par Me Alexandra MOREL, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Avril 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2024.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat de bail en date du 15 décembre 2001, Madame [H] a donné à bail à Monsieur [I] un appartement situé à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 360,61 € outre 126€ de provisions sur charges.
Suivant exploit d'huissier en date du 25 avril 2022, Madame [H] donnait congé à son locataire pour habiter le logement pour le 14 décembre 2022.
Monsieur [I] se maintenait dans les lieux au délà de cette date .
Suivant exploit d'huissier en date du 10 février 2023, Madame [H] assignait Monsieur [I] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Nice afin de voir :
- dire et juger son congé de reprise valide,
- constater la résiliation du bail à compter du 14 décembre 2022 par l'effet du congé.
- ordonner l'expulsion de Monsieur [I] des lieux loués.
- condamner Monsieur [I] à titre provisionnel au paiement d'une somme de 3.130,43€ à titre de loyers impayés arrêtés au mois de janvier 2023.
- condamner Monsieur [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises.
- condamner Monsieur [I] au paiement d'une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner Monsieur [I] aux entiers dépens.
L'affaire était évoquée à l'audience du 25 mai 2023.
Madame [H] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d'instance
Monsieur [I] n'était ni présent, ni représenté.
Par jugement réputé contradictoire en date du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a , sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constaté la validité du congé délivré le 25 avril 2022 à effet au 14 décembre 2022.
dit que Monsieur [I] déchu de tout titre d'occupation des locaux loués est occupant sans droit ni titre des lieux situés à [Localité 5] depuis le 14 décembre 2022.
ordonné l'expulsion des lieux loués de Monsieur [I] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 14 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné Monsieur [I] à son paiement.
condamné Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 3.130,43 € aux termes des loyers et charges et indemnité d'occupation dus au 26 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.
débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires.
condamné Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamné Monsieur [I] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé.
Suivant déclaration en date du 20 septembre 2023, Monsieur [I] interjetait appel de ladite décision en ce qu'elle a dit:
- constate la validité du congé délivré le 25 avril 2022 à effet au 14 décembre 2022.
- que Monsieur [I] déchu de tout titre d'occupation des locaux loués est occupant sans droit ni titre des lieux situés à [Localité 5] depuis le 14 décembre 2022.
- ordonne l'expulsion des lieux loués de Monsieur [I] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
- rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
- fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 14 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné Monsieur [I] à son paiement.
- condamne Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 3.130,43 € aux termes des loyers et charges et indemnité d'occupation dus au 26 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.
- condamne Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 500 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamne Monsieur [I] aux dépens de l'instance à l'exclusion du coût de l'acte de congé.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 26 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [I] demande à la cour de :
A titre principal :
juger en l'espèce le congé reprise pour habiter signifié par le bailleur au preneur qui fonde le jugement d'expulsion objet de la présente procédure d'appel dépourvu de caractère réel et sérieux.
En conséquence :
juger nul et de nul effet le congé reprise pour habiter délivré au preneur le 25 avril 2022 à effet au 14 décembre 2022.
En conséquence :
infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en date du 10 juillet 2023 en ce qu'il a :
- constaté la validité du congé délivré le 25 avril 2022 à effet au 14 décembre 2022.
- dit que Monsieur [I] déchu de tout titre d'occupation des locaux loués est occupant sans droit ni titre des lieux situés à [Localité 5] depuis le 14 décembre 2022.
- ordonné l'expulsion des lieux loués de Monsieur [I] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
- rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 14 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné Monsieur [I] à son paiement.
- Et statuant à nouveau :
débouter Madame [H] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
juger que Monsieur [I] a droit au maintien dans les lieux loués et qu'il a toujours la qualité de preneur bénéficiaire d'un bail d'habitation.
juger qu'en l'espèce la preuve d'un arriéré locatif imputable à l'appelant n'est pas rapportée.
En conséquence.
infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en ce qu'il a condamné Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 3.130,43 € aux termes des loyers et charges et indemnité d'occupation dus au 26 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.
À titre infiniment subsidiaire.
Si par extraordinaire la cour refusait d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement d'expulsion rendu en première instance.
octroyer un délai de grâce au preneur de 3 ans pour quitter les lieux.
En tout état de cause.
débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions.
condamner le bailleur aux entiers dépens de l'instance d'appel et de première instance.
À l'appui de ses demandes, Monsieur [I] soutient que Madame [H] n'est pas seule propriétaire de l'appartement qu'il occupe, soulignant qu'au demeurant elle dispose d'au moins 4 autres adresses qu'elle n'occupe pas sur la commune de [Localité 5] de sorte que sa fille peut parfaitement loger dans le département des [Localité 4] sans que son expulsion soit envisagée
Par ailleurs il dénonce l'absence d'arriéré locatif indiquant que le décompte communiqué par sa bailleresse comporte de nombreuses incohérences.
Enfin il soutient que tenant l'antériorité du bail, son âge, le fait qu'il n'est absolument pas en situation d'impayés locatifs, ses faibles revenus et les motifs fallicieux du congé délivré à son encontre par la bailleresse sont autant de motifs permettant à la cour d'accorder un délai de trois ans pour lui permettre de quitter les lieux loués.
Aux termes de ses dernières conclusions en réponse et récapitulatives signifiées par RPVA le 27 mars 2024 auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [H] demande à la cour de :
juger recevable mais infondée la déclaration d'appel de Monsieur [I].
En conséquence.
confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nice en date du 10 juillet 2023.
débouter purement et simplement Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions y ajoutant :
condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 5000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
À l'appui de ses demandes, Madame [H] fait valoir qu'elle a fait seule l'acquisition de l'appartement occupé par l'appelant contrairement à ce qu'il soutient.
Par ailleurs elle soutient que si effectivement elle est propriétaire d'un autre bien [Localité 5], il n'appartient pas au locataire de choisir le bien que le propriétaire souhaite reprendre pour habiter.
Elle indique que le congé délivré est parfaitement valide et régulier ajoutant que l'erreur commise par l'huissier instrumentaire sur l'adresse de Madame [H] dans le cadre de l'assignation en validation de congé est sans la moindre portée dans la mesure où le congé pour reprise indique bien l'adresse domiciliaire de Madame [H].
Enfin elle maintient que la dette locative de Monsieur [I] est parfaitement justifiée, ajoutant s'opposer aux délais de grâce sollicités par ce dernier.
L'ordonnance de cloture a été prononcée le 3 avril 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 3 avril 2024 et mis en délibéré au 13 juin 2024.
1°) Sur le congé reprise pour habiter délivré par Madame [H]
Attendu que Monsieur [I] soutient que le congé délivré par Madame [H] est irrégulier dans la mesure où cette dernière n'est pas la seule propriétaire de l'appartement qu'il occupe et qu'à ce titre elle ne pouvait délivrer seule un congé pour reprise.
Que Madame [H] conteste ce moyen et verse aux débats une attestation dressée par Maître [M], notaire associé à Nice en date du 8 avril 2022 dont il ressort que cette dernière a fait seule l'acquisition de l'appartement occupé par Monsieur [I] suivant acte du 9 décembre 1993 lequel bien appartenait à la SCI RESIDENCE NERVAL.
Qu'il résulte de cet élement que Madame [H] justifie de ce qu'elle est la seule propriétaire du logement occupé par l'appelant et qu'à ce titre elle avait la possibilité seule de signifier un congé pour reprise à son locataire.
Attendu qu'il résulte de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 que 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.'
Attendu que Monsieur [I] soutient que Madame [H] est propriétaire d'autres biens immobiliers notamment sur la commune de [Localité 5] de sorte que sa fille peut parfaitement loger dans le département des [Localité 4] sans que son expulsion des lieux qu'il occupe depuis plus de 20 ans ne soit nécessaire.
Attendu que s'agissant d'un congé délivré pour reprise, la liberté du bailleur est grande.
Qu'en effet, si le bailleur est propriétaire de plusieurs biens, il peut choisir de reprendre celui qu'il souhaite sans avoir à justifier son choix de reprendre ce bien plutôt qu'un autre.
Que cependant, si le bailleur peut choisir le logement qu'il souhaite, le bien repris doit être habité par le bénéficiaire à titre de résidence principale, soit par le propriétaire lui même, soit par un proche.
Que tel est le cas en l'espèce, le congé reprise pour habiter signifié le 25 avril 2022 à Monsieur [W] mentionnant que 'le présent congé est motivé par le fait que Madame [H] entend reprendre ledit appartement avec garage et tous locaux annexes éventuels désignés dans le bail au profit de sa fille Mademoiselle [J] [E] née le 27 novembre 1995 à [Localité 5] demeurant [Adresse 3]'
Que dès lors ce moyen ne saurait prospérer.
Attendu que l'appelant soutient également que si Madame [H], au jour de la signification du congé pour reprise, déclarait à l'acte être domiciliée à [Adresse 3], elle déclarait finalement en cours de procédure, que cela soit dans son acte introductif d'instance devant le juge des contentieux de la protection ou lors de la signification du commandement de payer être domiciliée [Adresse 2].
Que si effectivement une erreur a été commise par l'huissier instrumentaire sur l'adresse de l'intimée dans le cadre de l'assignation en validation de congé, il convient de relever que le conseil de Madame [H] rectifiait ladite adresse lors de sa constitution par RPVA le 4 octobre 2023.
Que l'acte de signification de déclaration d'appel délivrée à cette dernière le 12 octobre 2023 par Monsieur [I] mentionne la bonne adresse de l'intimée ce qui démontre que l'erreur portée à l'assignation en validation de congé n'a causé aucun grief à Monsieur [I].
Attendu qu'enfin il convient de souligner que l'appelant ne bénéficie pas de la protection du locataire âgé fixée à 65 ans puisque celui-ci au moment de la délivrance du congé était âgé de 61 ans et 4 mois.
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que le congé délivré à Monsieur [I] est parfaitement régulier.
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter Monsieur [I] de sa demande et de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a constaté la validité du congé délivré le 25 avril 2022 à effet au 14 décembre 2022, dit que Monsieur [I] déchu de tout titre d'occupation des locaux loués est occupant sans droit ni titre des lieux situés à [Localité 5] depuis le 14 décembre 2022 , ordonné l'expulsion des lieux loués de Monsieur [I] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. sur ce point.
2°) Sur la dette locative
Attendu qu'il est acquis que l'appelant occupe l'appartment de Madame [H] sans droit , ni titre depuis le 14 décembre 2022.
Qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du 14 décembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamné Monsieur [I] à son paiement.
Attendu que Monsieur [I] conteste le décompte produit aux débats par la bailleresse indiquant que ce dernier présente des incohérences et que certains règlements opérés par lui n'apparaissent pas au décompte produit.
Qu'il souligne également que ce décompte révèle des frais de relance qui lui ont été injustement imputés et de manière excessive.
Attendu effectivement que le décompte du 23 janvier 2023 comporte 22 frais de relance à 30 €, une relance à 15 € et une relance à 4 euros soit un total de frais de relance de 679 € qu'il convient de déduire de la somme de 3.130,43 euros , l'arriéré locatif de l'appelant étant donc de 2.451,43 euros le 23 janvier 2023.
Que par ailleurs l'appelant soutient que certains versements opérés par lui n'apparaissent pas dans le décompte et verse aux débats un reçu d'espèce du cabinet RENOIR Immobilier pour un montant de 200 €
en date du 23 juin 2021 ainsi que deux chèques pour un montant global de 1.350 € en date du 19 mai 2021, le premier de la Société Marseillaise de Crédit de 1.000 € et le second du Crédit Agricole de 350 €.
Qu'il résulte en page 2 de l'extrait de compte locataire de Monsieur [I] que le 20 mai 2021 la somme de 1.350 € a été créditée au compte de ce dernier mais ventilée par le cabinet RENOIR Immobilier tout comme la somme de 200 euros remise en espèce par Monsieur [I] le 23 juin 2021 a été portée au crédit de son compte et ventilée par le mandataire de Madame [H].
Qu'il convient par conséquent de réformer le jugement querellé en ce qu'il a condamné Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 3.130,43 € aux termes des loyers et charges et indemnité d'occupation dus au 26 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus et de condamner Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 2.048,78 euros aux termes des loyers et charges dus au 31 décembre 2022 inclus.
3°) Sur la demande de délai de grâce
Attendu que si l'article L412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoit des délais aux occupants de lieux habités dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, il mentionne qu'il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
Attendu que Monsieur [I] rappelle qu'il a toujours réglé les loyers et charges afférentes au logement et qu'eu égard à son âge et ses faibles ressources, il rencontre les plus grandes difficultés pour se reloger.
Qu'il convient d'observer que ce dernier ne justifie d'aucune démarche en vue de son relogement.
Qu'il soutient à tort avoir toujours réglé ses loyers alors qu'il restait devoir au 31 décembre 2022 inclus , la somme de 2.048, 78 euros aux termes des loyers et charges impayés
Que ce dernier restait encore devoir, selon décompte arrêté au 11 octobre 2023, la somme de 2.189,23 €.
Qu'enfin Madame [H] justifie, en produisant son avis d'imposition 2022, percevoir des revenus mensuels inférieurs à ceux déclarés par l'appelant.
Qu'il s'ensuit que Monsieur [I] sera débouté de sa demande.
4°) Sur la demande de dommage et intérêts de Madame [H]
Attendu que Madame [H] demande à la cour de condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts indiquant que le refus de ce dernier de libérer les lieux lui a créé un préjudice incontestable empêchant de disposer de son bien conformément au congé.
Attendu que la nature mixte, compensatoire et indemnitaire de l'indemnité d'occupation qui a été allouée à Madame [H] constitue la contrepartie de l'occupation du bien et de son indisponibilité.
Que si en application du principe de réparation intégrale du préjudice dont il résulte que la réparation du dommage doit être intégrale, elle ne peut cependant excéder le montant du préjudice.
Qu'il n'y a donc pas lieu à réparer deux fois le même préjudice.
Que sa demande de dommages-intérêts sera dés lors rejetée.
5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé et de condamner Monsieur [I] aux dépens en cause d'appel.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il convient de confirmer le jugement querellé et de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 25 mai 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 3.130,43 € aux termes des loyers et charges et indemnité d'occupation dus au 26 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus.
STATUANT A NOUVEAU,
CONDAMNE Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 2.048,78 euros aux termes des loyers et charges dus au 31 décembre 2022 inclus.
DÉBOUTE Madame [H] de sa demande de dommages et intérêts.
DÉBOUTE Monsieur [I] de sa demande de délai de grâce.
Y AJOUTANT,
CONDAMNE Monsieur [I] à payer à Madame [H] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
CONDAMNE Monsieur [I] aux dépens en cause d'appel.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,