Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 5
ARRÊT DU 13 MARS 2014
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/03942
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 janvier 2008 - Tribunal de Commerce de PARIS - RG n° 2007020672
APPELANTE
S.A BK CONSULTANTS anciennement dénommée BERNARD KRIEF CONSULTANTS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
Représentée par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
Représentée par Me Gilles SILLARD, avocat au barreau de VERSAILLES
INTIMÉES
S.A.S [K]
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 4]
S.A. SOCIÉTÉ TRANSPORTS AGRICOLES PLAISIROIS - TRAP
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social - [Adresse 4]
S.N.C. MARIE JOSEPHE
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 4]
Représentées par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Représentées par Me Cédric DE KERVENOAEL de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833
PARTIES INTERVENANTES
SCP CHAVAUX-LAVOIR prise en la personne de Maître [Z] ès qualité d'administrateur judiciaire de la Société BK CONSULTANTS
Demeurant [Adresse 1]
SELARL ACTIS prise en la personne de Maître [O] [X] [R] es-qualité de mandataire judiciaire de la Société BK CONSULTANTS
Demeurant [Adresse 2]
Représentées par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061
Représentées par Me Gilles SILLARD, avocat au barreau de VERSAILLES
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 décembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Colette PERRIN, Présidente chargée d'instruire l'affaire
Madame Valérie MICHEL-AMSELLEM, Conseillère
Monsieur Olivier DOUVRELEUR, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Emmanuelle DAMAREY
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Colette PERRIN, Présidente et par Madame Emmanuelle DAMAREY, Greffier des services judiciaires auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE
La société [K] a fait partie du groupe [K], qui comportait plusieurs sociétés ayant des activités différentes ainsi qu'un groupe de sociétés immobilières dont elle a décidé de se séparer.
La société Bernard Krief Consultants (ci-après, société BKC) exerce une activité de conseils et d'assistance.
A l'occasion de sa restructuration, la société [K] a fait appel aux services de la société BKC. Par convention datée du 9 septembre 2004, elle lui a confié une mission d'assistance au recouvrement de créances sur le pôle immobilier composé de sociétés issues du groupe [K] et notamment sur la société Transport Agricoles Plaisirois (ci-après, société Trap). Les parties ont convenu d'une rémunération sous forme d'honoraires pour partie fixe et pour partie variable, payables en plusieurs échéances.
Les sociétés Trap, Jonquières de Provence et Evelyne, faisant partie du groupe immobilier, ont fait l'objet de procédures de redressement judiciaire.
Aux termes d'un protocole d'accord validé par le tribunal de commerce de Versailles le 5 mai 2006, le groupe [K] (en qualité de cessionnaire) et M. [K] (en qualité de cédant) ont convenu de mettre un terme aux procédures de redressement judiciaire des trois sociétés.
A cette fin, il a été prévu que le groupe immobilier renonce aux contestations formulées à l'encontre des créances du groupe [K], ce dernier s'engageant à verser les sommes nécessaires aux règlements des passifs tiers des trois sociétés en redressement judiciaire.
Il était également prévu des cessions d'immeubles dont un terrain de la société Evelyne, trois appartements situés [Adresse 6], M. [K] et la société Luxoterme s'étant engagés au plus tard à la réalisation de la cession des actions des sociétés Trap et Tai à acquérir les droits immobiliers donnant vocation à la propriété de ceux-ci pour la somme globale forfaitaire et définitive de 2 500 000 euros, qui devait être payée par compensation, ainsi que d'un certain nombre d'immeubles dont l'un (domaine de [Adresse 5]) reste à ce jour invendu.
La société BKC est intervenue dans le cadre de la convention passée avec la société [K] et a l'a assistée pour mettre en 'uvre les actions prévues par le protocole d'accord.
Après avoir constaté l'arrêt des paiements des honoraires par la société [K], elle lui a adressé plusieurs rappels et une mise en demeure par acte d'huissier le 19 février 2007 puis l'a assignée ainsi que la société Trap devant le tribunal de commerce afin d'obtenir le paiement in solidum de ces honoraires et d'obtenir l'autorisation de pratiquer des mesures conservatoires contre la société Trap, débitrice de la société [K].
Par jugement rendu le 28 janvier 2008, le tribunal de commerce de Paris a :
- dit que la société [K] a été valablement engagée envers la société BKC à partir du 8 septembre 2004 par la convention titrée « Assistance au recouvrement des créances sur le pôle immobilier et suivi du dossier auprès des banques/ approche d'intervention/ août 2004 » signée le 8 novembre 2006 par son directeur général ;
- condamné la société [K] à payer à la société BKC la somme de 770.874,84 euros HT au titre des prestations de la convention ;
- condamné la société [K] à payer à la société BKC la somme de 90.684,12 euros HT au titre des prestations « hors convention » ;
- dit que ces sommes seront majorées d'intérêts au taux annuel de 5 % à compter du 19 février 2007, intérêts capitalisés dans les termes de l'article 1154 du code civil ;
- débouté la société BKC de sa demande de condamnation de la société Trap à payer in solidum avec la société [K] les condamnations mises à la charge de cette dernière par le jugement ;
- débouté respectivement la société BKC, la société [K], la société Trap et la société Marie Josephe de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.
Vu l'appel interjeté le 22 février 2008 par la société BKC contre cette décision.
Vu l'arrêt rendu le 15 octobre 2009 par la cour d'appel de Paris qui a :
- déclaré recevable les appels principal et incident ;
- confirmé le jugement en ce qu'il a dit que la société [K] a été valablement engagée envers la société BKC à partir du 8 septembre 2004 par la convention titrée « Assistance au recouvrement des créances sur le pôle immobilier et présentation et suivi du dossier auprès des banques/ approche d'intervention/ août 2004 » signée le 8 novembre 2006 par son directeur général ;
- condamné la société [K] à payer à la société BKC la somme de 30.000 euros au titre du solde des honoraires fixes prévus dans la convention ;
- débouté la société BKC de sa demande de condamnation de la société Trap à payer in solidum avec la société [K] les condamnations mises à la charge de cette dernière par le jugement, le réformant pour le surplus ;
- condamné la société [K] à payer à la société BKC la somme de 89.643,96 euros ;
- dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation soit le 16 mars 2007 et que les intérêts se capitaliseront dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Avant dire droit sur le montant des honoraires variables dus à la société BKC,
- ordonné une mesure d'expertise et commis M. [V] pour y procéder, avec mission d'établir le montant des honoraires variables dus par la société [K] à la société BKC en application de la convention datée du 9 septembre 2004, action par action, ainsi qu'il est stipulé en pages 10 et 11 de la convention, faire les comptes entre les parties, du tout dresser un rapport qui sera déposé au greffe du siège dans les 6 mois de la saisine, organisé les modalités de l'accomplissement de sa mission.
L'expert a déposé son rapport le 14 juin 2011 et les parties ont repris l'instance.
Vu l'arrêt rendu le 24 mai 2012 par le pôle 5 de la chambre 5 de la cour d'appel de Paris qui a :
- donné acte à la société Chavaux-Lavoir de son intervention volontaire ès-qualités d'administrateur de la société BKC et à la société Actis de son intervention volontaire ès-qualités de mandataire judiciaire de la société BKC ;
- condamné la société Hesnualt à payer la somme de 974.288,40 euros à la société BKC au titre des honoraires variables sur l'opération [Y] avec intérêts à compter du 16 mars 2007 avec capitalisation conformément aux dispositions de l'article 699 du code civil ;
- sursis à statuer sur la demande de la société BKC au titre des honoraires variables portant sur les opérations de cession des sociétés Trap et Tai, et les cessions d'actifs immobiliers réalisés ou à réaliser par celle-ci ou leurs filiales ;
- enjoint à la société [K] de produire l'acte notarié de cession de l'immeuble de [Localité 5], de justifier des ventes d'immeubles [Adresse 5] et domaine du Sud et à défaut de produire des estimations de leur valeur actualisées ;
- sursis à statuer au titre de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamné la société [K] à payer la somme de 50.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'arrêt rectificatif en date du 6 septembre 2012.
Vu l'arrêt rendu le 27 juin 2013 par le pôle 5 de la chambre 5 de la cour d'appel de Paris qui a :
- ordonné la réouverture des débats ;
- renvoyé à l'audience de la mise en état du 21 novembre 2013 ;
- renvoyé à l'audience au fond du jeudi 19 décembre 2013 à 14 heures.
Vu les dernières conclusions signifiées le 25 mars 2013 par la société BKC représentée par la SCP Chavaux-Lavoir en la personne de Me [Z] et la SELARL Actis prise en la personne de Me [O] par lesquelles il est demandé à la cour de :
- condamner la société [K] à payer la somme de 1.353.661 euros TTC (option 1) ou 1.306.138 euros TTC (option 2), à la société BKC au titre des honoraires variables sur la cinquième opération, avec intérêts à compter du 16 mars 2007 et capitalisation conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ;
- condamner la société [K] à payer à la société BKC la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 25.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dire que les condamnations prononcées par arrêts en date des 24 mai 2012 et 6 septembre 2012 l'ont été au bénéfice de la société BKC ayant son siège social [Adresse 3] ;
- rejeter la demande en réduction des honoraires comme étant irrecevable et, subsidiairement, mal fondée ;
- rejeter la demande de la société [K] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile comme étant irrecevable.
Les appelants soutiennent, concernant la détermination de l'assiette de la cinquième opération portant sur les cessions de l'immeuble de [Localité 5], de [Adresse 5] et domaine du Sud dont la cour dans son arrêt du 24 mai 2012 a retenu que s'estimant insuffisamment informée sur la valeur des trois actifs cédés ou à céder il convenait de surseoir à statuer, que la société [K] a produit un rapport contestable en ce qu'il s'appuie sur des valeurs locatives notoirement sous évaluées recherchées jusqu'à 60 km de [Adresse 5], et des travaux disproportionnés conduisant à une sous-évaluation manifeste de l'immeuble.
A cet effet, ils considèrent qu'il convient de se référer aux loyers réellement pratiqués et aux travaux réellement effectués dans trois immeubles plus anciens et mitoyens de [Adresse 5], conçus par le même architecte et construits également par la société [K] pour le même utilisateur.
Ils ajoutent qu'avec son manque de loyauté habituel, la société [K] s'est gardée de produire l'offre d'acquisition de 8 millions d'euros net vendeur qu'elle a reçue du conseil général pour l'immeuble [Adresse 5] en l'état.
Sur la créance restant à refinancer, ils prétendent que l'expert a déterminé que le solde de la créance initiale de la société [K] est de 3 206 000 euros et que l'opération n° 5 permet à la société [K] de recouvrer un net de 11 000 000 d'euros de sorte qu'à son issue, la créance initiale sera totalement refinancée.
En ce qui concerne l'indemnité d'éviction qui serait due à ADMT (occupant de [Adresse 5]), ils soutiennent que la société [K] ne peut à la fois se plaindre de l'absence de locataires qui l'empêcherait de valoriser son immeuble, et de leur présence qui l'empêcherait de le vendre vide.
Vu les dernières conclusions signifiées le 21 mars 2013 par les sociétés [K], Transports Agricoles Plaisirois et [P] [T] par lesquelles il est demandé à la cour de :
- débouter la société BKC de l'intégralité de ses demandes et de toutes fins qu'elles comportent et notamment :
- constater que l'immeuble de [Localité 5] a été cédé pour un montant de 105.116 euros,
- constater que les Terres du Sud ont été cédées pour un montant de 1.004.400 euros,
- constater que l'immeuble [Adresse 5] n'a pas été vendu et qu'en tout état de cause la valeur vénale de cet immeuble est négative,
- constater que la cession de l'immeuble [Adresse 5] engendrera le versement d'une indemnité d'éviction et la prise en charge de frais de déménagement au profit de la société ADMT pour un montant qui ne saurait être inférieur à 2.313.969 euros,
- constater que la société [K] devra verser à titre de complément de prix la moitié de la valeur de l'immeuble [Adresse 5] et/ou de son prix de cession ;
En conséquence,
- dire qu'à l'issue de la cinquième opération, il n'existe pas de variation positive susceptible de générer le moindre honoraire variable supplémentaire au profit de la société BKC ;
A titre subsidiaire,
- dire que l'honoraire réclamé par la société BKC s'avère excessif au regard des compétences de cette société, de sa taille et du service rendu ;
En conséquence,
- dire qu'il n'existe pas d'honoraire variable qui serait du au titre de la cinquième opération ;
- débouter la société BKC de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
En tout état de cause,
- condamner la société BKC à verser à la société [K] la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la rémunération de la société BKC et plus particulièrement sur la détermination de l'assiette de la cinquième opération, les intimés exposent que la société appelante ne peut prétendre à aucune rémunération au titre de l'immeuble [Adresse 5], demeuré invendu, en ce que sa mission avait pour objet de permettre à la société [K] de liquider ses actifs immobiliers, ce qui n'est pas le cas du domaine des [Adresse 5].
Elles ajoutent que contrairement aux affirmations mensongères de la société BKC qui n'a pas été capable de trouver le moindre candidat à l'acquisition de cet immeuble alors que la cession figurait pourtant in extenso dans sa mission, la société [K] a bien développé tous ses efforts pour vendre l'immeuble de [Adresse 5].
Elles font également valoir que l'entretien du domaine constitue une charge de plus de 500.000 euros par an, et que selon l'expert [S] il est nécessaire de revoir la configuration d'ensemble et d'entreprendre de très importants travaux de remise aux normes de différentes installations configurées par et pour l'utilisateur précédent.
Elles soutiennent en outre que même au regard de la seule valeur du terrain, l'immeuble de [Adresse 5] conserve toujours une valeur négative ce qui explique pourquoi il n'est pas vendu.
Elles exposent enfin que les demandes formulées par la société BKC sont mal fondées, que le tableau figurant en page 8 de ses conclusions récapitulatives est obsolète et mensonger, que la valeur retenue pour l'immeuble [Adresse 5] n'a aucune pertinence, que celle-ci n'intègre pas dans son décompte l'indemnité d'éviction à verser à la société ADMT, ni le complément de prix destiné au cédant du pôle immobilier.
La Cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Considérant que la société BKC demande à la cour de condamner la société [K] à lui verser la somme de 1 353 661€TTC ou 1 306 138€TTC au titre de ses honoraires variables sur la cinquième opération pour laquelle la cour avait sursis à statuer.
Considérant que la société [K] a produit des pièces justifiant de la vente de l''immeuble de [Localité 5] au prix de 150 116 40€ et de celui du domaine Sud pour un montant de 1 004 400€, de sorte qu'il ne subsiste qu'un immeuble invendu, celui du domaine des [Adresse 5] ; que toutefois la cour n'est pas saisie d'un litige concernant la valeur des immeubles mais de celui de la fixation d'une rémunération, qui s'appuie notamment sur la valeur de cession de trois immeubles dont ceux-ci et celui des [Adresse 5] ; qu'il n'y a donc pas lieu de constater la valeur des deux premiers.
Considérant que la société [K] produit un rapport d'évaluation au mois de janvier 2013 de l'immeuble [Adresse 5], réalisé par M.[S], expert près la Cour d'appel de Paris ; qu'au vu de celui-ci, elle affirme qu'à l'issue de la cinquième opération, il n'existe pas de variation positive susceptible de générer le moindre honoraire variable supplémentaire au profit de la société BKC.
Considérant que M.[S] indique « en janvier 2013 la valeur vénale des murs de l'ensemble immobilier peut être appréciée compte tenu du bail en vigueur et du taux d'occupation particulièrement médiocre à la seule valeur du terrain compte tenu de l'absence d'employabilité des constructions soit 1 540 000€ ».
Que cet immeuble invendu est en vente et/ou proposé à la location depuis 1995 sans avoir trouvé preneur ; qu'il est vide de tout occupant à l'exception de la société ADMT qui occupe une surface de 897m2 soit 4 % de sa surface totale, circonstance qui a été retenue par l'expert ; que celui-ci a également chiffré les travaux que devrait entreprendre un acquéreur.
Considérant que la société BKC critique ce rapport et conteste ses conclusions en ce qui concerne la valeur de l'immeuble des [Adresse 5], faisant valoir que le Conseil Général des Yvelines avait fait une offre pour un prix bien supérieur.
Considérant que le compte rendu de la séance du Conseil Général des Yvelines du 10 juillet 2009 qui expose « Il vous est proposé d'acquérir un ensemble immobilier de 20 823m2 à [Localité 3] soit près de 13 000m2 de bureaux, environ 8 000 mètres carrés de locaux d'activité et 960 places de parking pour y reloger l'ensemble des services de la direction du SDIS, le centre opérationnel départemental d'incendie et le comité départemental de traitement de l'alerte actuellement dispersés. Par sa configuration, sa desserte y compris en bon accès aux réseaux de communication, sa localisation centrale, ce site convient particulièrement.....L'offre de prix de 8 millions a reçu l'accord du propriétaire » ; qu'il était indiqué que le prix correspondait à l'estimation des Domaines ; qu'il s'agissait d'un prix en l'état
Considérant que par courrier du 24 février 2010 la Direction générale des services du Département, il était indiqué « la délibération m'autorisant à procéder à l'acquisition a été présentée au Conseil Général du 10 juillet dernier pour un montant de 8 millions d'euros. Lors de la mise au point de l'acte votre notaire nous a informé de la présence d'un locataire. Vous nous avez ensuite fait savoir que la société ADMT, titulaire d'un bail commercial , souhaitait négocier les conditions de son départ. A ce jour il n'a pas été signé de protocole d'accord avec la société ADMT et aucun calendrier ne peut nous être fourni. Le bien n'est donc pas libre de toute occupation. Cette condition étant essentielle pour le Département, j'ai l'honneur de vous informer que je ne puis confirmer l'intention d'acquisition par le Département ».
Considérant en conséquence que le prix convenu de 8 millions d'euros n'a pas été remis en cause, alors même que dans sa délibération, le conseil général mentionnait la nécessité de travaux de mise aux normes et d'adaptation ; que, dès lors, la valeur retenue par l'expert est sans commune mesure avec celui-ci, quand bien même les locaux sont occupés par un locataire la société ADMT, qui bénéficie d'un bail commercial en date du 1er octobre 1999 et qu'il serait dû en cas de vente une indemnité d'éviction.
Considérant que la société BKC fait valoir que l'expert a pris comme référence des loyers sur des villes comme [Localité 6], [Localité 1] et [Localité 4] ; que celles-ci sont situées à 25 voire 60 kms de [Localité 3] et qu'elles ne sont pas comparables.
Qu'elle ajoute que les travaux de remise en état déboursés sur les trois immeubles de [Localité 2], TRAP et TOP vendus en 2007 ont représenté moins de 4% du prix de vente alors que ce coût a été chiffré à 26 millions pour l'immeuble des [Adresse 5].
Considérant que, pour sa part, la société [K] invoque les stipulations du protocole qui avait été conclu avec la société BKC au terme duquel il était stipulé que « à titre de complément du prix pour la cession des actions de la société TRAP, le cessionnaire versera aux cédants , au prorata de leur participation, une somme égale à la moité du prix de cession des biens et droits immobiliers dépendances de la société Les Gâtines ou de toute société qui se substituerait à elle à la suite d'opérations d'apport, de fusion, de transformation, de cession.. »
Qu'il était également stipulé que « dans l'hypothèse où les biens et droits immobiliers dont s'agit ne seraient pas vendus dans le délai de trois ans à compter des présentes, les cédants disposeront de la faculté de recevoir, à titre de compensation, un complément de prix dont le montant sera déterminé d'accord des parties et, à défaut par expertise ».
Considérant que la société [K] ne justifie ni d'un accord des parties, ni d'une expertise, de sorte qu'elle ne démontre pas que ces stipulations auraient une incidence sur le calcul de la rémunération variable de la société BKC.
Considérant que l'expert désigné par la cour a conclu que la rémunération de la société BKC ne pourra intervenir qu'une fois les actifs cédés et dans la mesure où les valeurs de cession permettront d'envisager un complet refinancement des créances existantes au titre de l'opération TRAP TAI c'est à dire au delà des 7,037K€ réinvestis .
Que, s'il a constaté qu'à la date de son rapport, aucune rémunération variable n'était exigible en l'absence de cession des immeubles servant de base à ce calcul ; il a néanmoins indiqué qu'il pourrait en être différemment en cas de cession de l'immeuble des [Adresse 5] au prix de 3 500K€ et du domaine Sud au prix de 1 800K€ ce qui laisserait un potentiel disponible de 5 300K€ : que, quand bien même le domaine sud a été cédé au prix de 1 004 400€ soit un montant moindre que celui retenu par l'expert, il convient de relever que la valeur du domaine des [Adresse 5] retenu est bien inférieure au prix qui avait été accepté par le Département ; qu'il s'ensuit que seule la cession effective du Domaine des [Adresse 5] dont la valeur n'est pas déterminée de façon certaine, permettra de déterminer l'existence d'un complément de rémunération variable et son montant ; qu'en l'absence de cession du domaines des [Adresse 5], la rémunération variable de la société BKC n'est pas exigible ; qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter chacune des parties de ses demandes.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
Considérant qu'il n' y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans la mesure qui sera précisée au dispositif.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
DEBOUTE les parties de leur demande
DIT que les dépens au titre de cet arrêt seront partagés par moité entre les parties.
Le GreffierLa Présidente
E.DAMAREYC.PERRIN