COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 13 MARS 2014
N° 2014/138
Rôle N° 11/16655
SCI DECLIC
C/
[Q] [F]
AGENCE IMMOBILIERE GAMBARUTTI
Grosse délivrée
le :
à :
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulon en date du 15 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 10/5440.
APPELANTE
SCI DECLIC, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Pierre CAVIGLIOLI, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [Q] [F]
né le [Date naissance 1] 1937 à [Localité 1] (76),
demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Paule ABOUDARAM, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
AGENCE IMMOBILIERE GAMBARUTTI, poursuites et diligences de son représentant légal,
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 11 Février 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte notarié du 9 mars 1990 les époux [X] ont donné à bail à la SCI DECLIC pour une durée de 36 ans un ensemble immobilier à usage industriel commercial et d'entrepôt situé à Six fours les plages moyennant un loyer annuel révisable de 300.000 francs soit 25.000 francs par ans.
M.[X] est décédé en 1994 sa veuve a fait donation à son neveu [Q] [F] de la nue propriété de l'immeuble par acte des 16 et 20 décembre 1999 puis elle est décédée le [Date décès 1] 2008.
Avant le décès de Mme [X] le bail a fait l'objet de deux aménagements concernant le montant des loyers dont la portée est l'objet du litige.
Par courrier du 29 juillet 1996 l'agence GAMBARUTTI en charge de la gestion locative a informé la SCI DECLIC de l'accord de Mme [X] pour réduire le loyer à 15.000 francs au lieu de 25.000 francs pendant 'une période de un an avec possibilité de renouvellement si affaire difficile.'
Puis l'agence Gambarutti a établi un courrier du 18 août 2000 contresigné par la SCI DECLIC passant le loyer à 18.000 francs soit 2.744,08 à compter du 1° septembre 2000 'ce qui remplace les accords antérieurs'.
[Q] [F] légataire et devenu seul propriétaire au décès de sa tante Mme [X] a contesté ces aménagements et revendiqué le bénéfice des dispositions contractuelles issues de l'acte de 1990, qu'il s'agisse du montant du loyer ou de son indexation.
La SCI DECLIC a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Toulon de ces difficultés. Ce magistrat a renvoyé l'affaire au fond par ordonnance du 12 octobre 2010.
Par jugement du 15 septembre 2011 le Tribunal de Grande Instance de Toulon a
- écarté la qualification de bail emphytéotique, au motif que ce bail comportait une clause résolutoire de plein droit créant une précarité incompatible avec les droits du preneur
- écarté la qualification de bail commercial le preneur étant une SCI et n'exploitant pas de fonds de commerce dans les lieux,
- retenu en conséquence la qualification de bail de droit commun
- considéré que le courrier du 29 juillet 1996, réduisant le loyer temporairement à 15.000 francs valait accord dès lors qu'il comportait en annexe un écrit signé de Mme [X], cet accord consenti pour un an expirant le 31 juillet 1997, en l'absence de preuve de renouvellement,
- considéré par contre que l'agence Gambarruti avait commis une faute en n'informant pas Mme [X] du conflit d'intérêt né du mandat que lui avait confié la SCI Declic, que le courrier du 18 août 2000 qui ne comportait ni référence ni preuve de l'accord de Mme [X] était sans portée et inopposable à [Q] [F] qui était fondé à réclamer le loyer contractuel
s'agissant de l'établissement des comptes le premier juge a dit que compte tenu du jeu de l'indexation les loyers au titres des années 2009 et 2010 s'établissaientt à la somme de 71.038,95 euros par an soit 5.919,92 euros par mois , et rouvert les débats pour l'établissement des comptes définitifs en invitant [Q] [F] a produire un décompte détaillé des sommes dues
le tribunal a rejeté la demande en résiliation du bail en considérant que le preneur avait régulièrement payé la part de loyer sur lequel il n'y avait pas litige, et n'avait pas été mis en demeure pour le surplus
sur les appels en garantie le tribunal a rejeté l'appel en garantie de la SCI DECLIC à l'encontre de l'agence GAMBARUTTI, en considérant qu'aucun fondement juridique n'était exprimé
et a rejeté faute d'objet l'appel en garantie de [Q] [F] à l'encontre de l'agence.
La SCI DECLIC a relevé appel de cette décision par acte du 29 septembre 2011.
PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI DECLIC par conclusions déposées et signifiées le 26 avril 2012 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation conclut à l'infirmation de la décision et demande à la cour à titre principal:
- de dire que les courriers des 29 juillet 1996 et 18 août 2010 constituent des avenants valides
- de déclarer irrecevable la prétention de [Q] [F] agissant seul alors qu'il est marié sous le régime de la communauté universelle, et alors qu'il est propriétaire du bien en indivision avec Mme [J] née [F],
- de dire qu'il ne peut prétendre au paiement d'un loyer supérieur à 2.744,08 euros, tel qu'il résulte du dernier avenant,
- de condamner [Q] [F] à lui rembourser le trop perçu soit 8.537,12 euros
subsidiairement si la cour considérait comme non valides les avenants, de condamner l'agence GAMBARUTTI à la garantir de toute condamnation.
Elle s'en remet à la décision de la cour sur la qualification du bail.
Elle fait valoir que le courrier de 1996 prévoyait une possibilité de reconduction annuelle de la réduction des loyers et que c'est bien ce qui s'est produit, jusqu'à l'avenant de 2000.
Elle soutient que [Q] [F] ayant droit de Mme [X] n'est pas un tiers, et doit exécuter le bail dans l'état où il l'a trouvé dans la succession, que l'agence GAMBARUTTI était le mandataire de Mme [X] et engage celle-ci, ce qui se trouve confirmé par le fait que Mme [X] n'a élevé aucun protestation sur les loyers perçus, et qu'enfin la notion de conflit d'intérêt au motif que l'agence représentait à la fois le bailleur et le locataire ne constitue pas une cause de nullité de convention.
A l'égard de l'agence GAMBARUTTI elle soutient que celle ci a dans tous les cas engagé sa responsabilité, qu'à son égard elle a manqué à son obligation contractuelle d'assurer l'efficacité de l'acte et engagé sa responsabilité contractuelle, et qu'en qualité d'administratrice des bien de Mme [X] , elle a commis une faute dont peut se prévaloir la SCI DECLIC en ne s'assurant pas de l'accord de son mandant pour consentir une réduction de loyers.
[Q] [F] par conclusions déposées et signifiées le le 22 février 2012 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demande à la cour:
- de confirmer la décision en ce qui concerne la qualification du bail et en ce qui concerne l'analyse du courrier du 29 juillet 1996 qui ne consent qu' une réduction temporaire de loyer pour une période de un an non reconduite et en ce qu'elle a dit que le courrier du 18 août 2000 n'est pas un avenant
- de confirmer la décision en ce qu'elle a fixé les loyers dus par la SCI DECLIC pour la période de 2009 et 2010,
il demande la condamnation de la SCI DECLIC à lui payer la somme de 68.149,76 euros arrêtés au 1° janvier 2012,
subsidiairement dans l'hypothèse où il serait fait droit aux demandes de la SCI DECLIC il conclut à la condamnation de l'agence GAMBARUTTI à lui payer ce qu'il aurait du percevoir soit 68.149,76 euros,
et demande enfin mais seulement à la SCI DECLIC la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
Il rappelle que l'agence GAMBARUTTI avait été chargée par Mme [X] d'administrer ses biens selon mandat n° 253du 1° juillet 1994.
S'agissant du courrier du 29 juillet 1996 il soutient que la baisse consentie est limitée à un an, faute de preuve d'un accord sur un renouvellement, un tel avenant n'étant pas visé dans l'acte de donation dont il a bénéficié.
S'agissant du courrier de 2000 qui fixe le loyer à 18.000 francs, il relève que l'agence Gambarruti était devenue mandataire de la SCI DECLIC selon mandat 288 du 16 septembre 1999 de sorte qu'il y a conflit d'intérêts.
Il estime que l'agence GAMBARUTTI a commis une faute en n'informant pas Mme [X] de cette situation cette faute lui rendant inopposable la baisse ainsi consentie.
Il relève en outre que cet avenant a été conclu sans son concours alors qu'il était nu propriétaire et qu'il est nul à ce titre encore, étant relevé toutefois qu'il n'y a aucune prétention à ce titre dans le dispositif des conclusions.
L'agence GAMBARUTTI a conclu le 27 février 2012 à la confirmation de la décision et en tout état de cause au rejet des appels en garantie dirigés contre elle, et à la condamnation de tout succombant à lui payer 5.000 euros de dommages et intérêts et 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
Elle s'en remet à justice quant aux demandes principales.
S'agissant des demandes présentées à son égard par [Q] [F] elle expose que celui-ci ne peut contester les réductions de loyers valablement consenties par son auteur Mme [X].
Elle conteste avoir été titulaire de mandat croisés générateurs de conflits d'intérêt et précise qu'elle n'était titulaire que d'un contrat d'administration du bien en cause et de recouvrement des loyers et que rien ne l'empêchait de gérer également le recouvrement des loyers de sous location consentis avec l'accord du propriétaire, et qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité.
S'agissant de l'appel en garantie présentée par la SCI DECLIC elle conteste également l'existence d'une faute.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Les chefs de décision concernant la qualification du bail lient les parties ne sont pas critiqués devant la cour et seront confirmés.
Sur la qualité à agir de [Q] [F]:
Il résulte du certificat d'hérédité établi par maître [T] notaire associé à [Localité 2], que Mme veuve [X] a institué pour légataire universels ses deux neveux Madame [N] [J] née [F], et [Q] [F] à raison de moitié indivise en pleine propriété chacun.
Ces deux légataires ont été envoyés en possession de leur legs par ordonnance du président du Tribunal de Grande Instance de Toulon du 10 juin 2009.
Toutefois par acte des 16 et 20 décembre 1999 Mme veuve [X] avait fait donation à [Q] [F] seul de la nu propriété de l'immeuble litigieux grevée de l'usufruit viager de la donatrice
A la suite du décès de Mme [X] l'usufruit viager que s'était réservé celle-ci s'est éteint, de sorte que [Q] [F] est devenu pleinement propriétaire et sa qualité à agir est établie..
Par ailleurs, en l'absence de démonstration de l'existence d'une clause d'administration conjointe, [Q] [F] est réputé avoir pouvoir d'accomplir seul les actes d'administration concernant un bien de la communauté universelle.
Les fins de non recevoir quant à la qualité à agir de [Q] [F] seront écartés.
Sur la portée de l'aménagement du 29 juillet 1996.
Le bail étant un bail de droit commun l'aménagement du loyer ne requérait aucune condition de forme particulière dès lors que le caractère contractuel de l'aménagement est établi.
L'agence GAMBARUTTI par l'intermédiaire de qui l'aménagement est intervenu agissait en qualité de mandataire de Mme [X], selon mandat du 1° juillet 1994, qui lui conférait notamment pouvoir de signer tous baux ou accords
E l'espèce il résulte d'un courrier du 19 juillet 1996 que Mme [X] a expressément accepté une réduction de loyer de 25.000 francs à 15.000 francs pour une durée de un an avec possibilité de renouvellement 'si affaires difficiles' à compter de juillet 1996.
Il s'en suit que le premier juge a exactement retenu la validité de cet aménagement.
Il reste toutefois à déterminer si le renouvellement envisagé s'est produit.
[Q] [F] soutient qu'aucun accord n'est intervenu pour prolonger cet réduction de loyer au delà de l'année initiale et et en veut notamment pour preuve que cet avenant n'est pas visé dans l'acte de donation des 16 et 20 décembre 1999.
Mais il n'en demeure pas moins qu'à l'époque de cet aménagement, en 1996, et encore les deux années suivantes, Mme Veuve [X] était seule propriétaire, s'agissant de la période antérieure à la donation de la nu propriété, les contestations formalisées par [Q] [F] ne peuvent donc être que celles de son auteur.
A cet égard il résulte du courrier de Mme [X] précédemment analysé, que celle ci avait donné son accord pour une réduction de loyer avec prolongation éventuelle, de sorte qu'une telle prolongation rentrait bien dans le mandat reçu par l'agence GAMBARUTTI.
Or il ressort des pièces que l'agence Gambarrutti mandataire de Mme [X] a encaissé jusqu'en 2000, date d'un autre aménagement qui sera ultérieurement examiné, des loyers réduit au montant de 15.000 euros, opérant indiscutablement ce faisant un renouvellement de l'accord annuel de réduction.
Aucune pièce ne démontre que Mme [X] créancière ait contesté les actes faits en son nom par
sa mandataitre, dans le cadre des pouvoirs qu'elle lui avait donnés ni qu'elle ait protesté sur le montant des loyers perçus, en conséquence la SCI DECLIC soutient à juste titre sur le fondement de l'article 1998 du code civil que le mandant est tenu des engagements contractés par son mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné, engagements qui s'imposent dès lors à [Q] [F] ayant droit de Mme [X].
Sur l'aménagement du 18 aout 2000
La perception des fruits est un droit de l'usufuitier que le nu propriétaire n'a pas qualité pour contester, toutefois [Q] [F] es qualité d'ayant droit de Mme [X] est investi des droits de celle-ci
L'aménagement du 18 août 2000 consiste en un courrier établi sur papier à en tête de l'agence GAMBARUTTI destiné à [Q] [F] qui est ainsi rédigé:
comme suite à votre visite en nos bureaux durant laquelle j'ai recontrolé avec vous les résultats de l'affaire référencée et à votre demande, je vous propose pour la SCI Declic de passer le loyer mensuel à 18.000 francs ht et ce à compter du 1° septembre 2000 ce qui remplacera les accords antérieurs à cette date.
Or il est démontré que selon mandat du 16 septembre 1999 la SCI DECLIC avait elle-même donné mandat à l'agence GAMBARUTTI d'administrer le bien, de rechercher des locataires, louer le bien, le relouer renouveler les baux, soit par écrit soit verbalement, au prix charges et conditions que le mandataire jugera à propos.
Il en résulte que l'agence GAMBARUTTI était en situation de double mandat ayant reçu mandat d'administrer le bien tant de Mme [X] que de la SCI DECLIC.
Si l'existence d'un double mandat ne constitue pas une cause suffisante pour invalider l'acte, force est de constater toutefois que l'écrit litigieux ne permet pas de déterminer au vu de quel mandat intervient l'agence GAMBARUTTI, puisqu'il n'est nullement question de Mme [X], ni fait référence à un accord de celle-ci, et que les termes 'je vous propose' ne permettent pas de tenir pour démontré que l'agence GAMBARUTTI avait effectivement reçu à cette fin mission de Mme [X] es qualité de mandante, ni qu'elle écrivait en son nom.
En conséquence le premier juge a retenu à juste titre au vu de ces éléments que l'agence GAMBARUTTI n'avait pas reçu mandat de Mme [X] de consentir cet aménagement de loyers.
Par application de l'article 1998 du code civil le mandant n'est pas tenu de ce qui a été fait au delà du mandat , à moins qu'il l'ait ratifié expressément ou tacitement.
Aucun acte de ratification expresse n'est démontré ni même invoqué. En outre l'agence GAMBARUTTI ne justifie d'aucune reddition de compte à son mandant susceptible de l'avoir informée de la situation et mise en mesure de l'accepter en connaissance de cause, de sorte que le premier juge a exactement retenu que le silence gardé par la bailleresse ne valait pas ratification.
Dès lors [Q] [F] n'est pas tenu par l'acte du 18 août 2000, qui n'avait pas engagé son ayant cause et il est fondé à exiger le paiement du le loyer contractuel tel qu'il résulte du bail du 9 mars 1990, et ce à compter du 1° septembre 2000 aucune des parties ne prétendant que l'aménagement du 29 juillet 1996 ait subsisté après cette date.
Eu égard à l'indexation, dont le détail a été rappelé par le premier juge et qui n'est pas critiqué, le loyer annuel dû en 2009 et 2010 s'établissait à 71.038,95 euros par an soit 5.919,92 euros par mois.
Sur l'établissement des comptes entre parties.
Le premier juge a sursis à statuer sur ce point dans l'attente de la production de décompte précis, et la cour n'estime pas devoir évoquer les ponts non jugés, les pièces versées aux débats ne permettant pas en l'état de vérifier la créance réclamé ni quant aux périodes concernées ni quant au quantum réclamé.
Sur les recours en garantie.
S'agissant de la période antérieure au 1° septembre 2000, il a été jugé que l'agence GAMBARUTTI avait agi conformément à son mandat, aucune faute de l'agence GAMBARUTTI ne peut être retenue et l'action en garantie de [Q] [F] ne peut en tout état de cause pas prospérer.
Sur la période postérieure au 1° septembre 2000, il est constant que l'agence GAMBARUTTI professionnelle, tenue d'une obligation de conseil et de loyauté, a commis une faute à l'égard de la SCI DECLIC en entretenant la confusion sur les mandats mis en oeuvre, elle a en outre commis une faute en ne s'assurant pas de l'accord de Mme [X], faute dans l'exécution du contrat de mandat la liant à celle ci dont la SCI DECLIC peut se prévaloir dès lors qu'elle lui cause un grief.
L'agence GAMBARUTTI sera donc condamnée à garantir la SCI DECLIC dans les limites de la condamnation en paiement qui sera mise à la charge de celle-ci pour le solde de loyers des années 2008 et 2009, la SCI DECLIC ne pouvant ignorer la dénonciation ultérieure par [Q] [F] de l'avenant dont elle se prétendait titulaire.
Chaque partie succombant dans une part de ses prétentions conservera la charge de ses propres dépens dans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR statuant contradictoirement
Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a dit que la baisse de loyers accordée par courriers des 19 et 29 juillet 1996 était une facilité temporaire expirant au mois d'aout 1997 qui n'a pas été reconduite, et en ce qu'elle a rejeté l'appel en garantie de la SCI DECLIC à l'encontre de l'agence GAMBARUTTI
statuant à nouveau,
dit que la baisse de loyers constituée par avenant des 19 et 29 juillet 1996 a pris effet jusqu'au 1° septembre 2000,
condamne l'agence GAMBARUTTI à garantir la SCI DECLIC des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre au titre du solde de loyers des années 2008 et 2009
Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice des avocats de la cause
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT