COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
2e Chambre
ARRÊT AU FOND
DU 13 MARS 2014
N° 2014/ 113
Rôle N° 12/04305
[N] [G]
[Z] [G] NÉE [J]
[D] [P], LES CLEFS DU [Localité 5]
C/
SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE (AEI)
Grosse délivrée
le :
à :
Me PASCHAL
SCP ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de DRAGUIGNAN en date du 07 Février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 2011/2274.
APPELANTS
Monsieur [N] [G],
né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jérôme PASCHAL, avocat plaidant, postulant au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [Z] [G] NÉE [J],
née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jérôme PASCHAL, avocat plaidant, postulant au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [D] [P], exerçant en nom propre à l'enseigne LES CLEFS DU [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Jérôme PASCHAL, avocat plaidant, postulant au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE (AEI),
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocat postulant au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Frédéric CHOLLET de la SCP BRAUNSTEIN J.M. - CHOLLET-FRANCESCHI M. - CHOLLET MAGNAN C., avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 20 Janvier 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame AUBRY CAMOIN, président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Christine AUBRY-CAMOIN, Président
Monsieur Baudouin FOHLEN, Conseiller
Monsieur Jean-Pierre PRIEUR, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Viviane BALLESTER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014,
Signé par Madame Christine AUBRY-CAMOIN, Président et Madame Viviane BALLESTER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Madame [D] [P] exploite en nom personnel depuis le 3 décembre 2009, une activité d'agent immobilier sur internet sous le nom commercial 'Les Clefs du [Localité 5]'.
La SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE (AEI) dont le siège social est à [Localité 4], exerce également une activité d'agent immobilier.
Par acte du 3 mai 2011, la 'société' les clefs du [Localité 5] a assigné la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE devant le Tribunal de Commerce de Draguignan sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil aux fins de voir à titre principal prononcer sa condamnation à cesser les actes de concurrence déloyale sous astreinte, à lui payer la somme de 111 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en 2010 et la somme de 37 900 euros en réparation du préjudice subi après le contrôle opéré par la direction de la répression des fraudes, et à publier le jugement, à titre subsidiaire ordonner une expertise afin de chiffrer le préjudice subi.
Monsieur et madame [G] sont intervenus par conclusions d'intervention volontaire en demandant la condamnation de la SARL AEI à leur payer la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ses agissements.
Par jugement contradictoire du 7 février 2012, le Tribunal de Commerce a :
- débouté l'entreprise Les Clefs du [Localité 5] représentée par madame [P] de l'ensemble de ses demandes,
- débouté monsieur et madame [G] de l'ensemble de leurs demandes,
- débouté la SARL AEI de ses demandes de dommages et intérêts à l'égard de l'entreprise Les Clefs du [Localité 5] et de monsieur et madame [G],
- condamné madame [P] à l'enseigne Les Clefs du [Localité 5] à payer à la SARL AEI la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné monsieur et madame [G] à payer à la SARL AEI la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- fait masse des dépens et condamné madame [P] et les époux [G] à en supporter chacun la moitié.
Par déclaration au greffe de la Cour du 6 mars 2012, 'l'entreprise Les Clefs du [Localité 5] prise en la personne de son gérant en exercice madame [D] [P]' a relevé appel de cette décision.
Par déclaration au greffe de la Cour du 7 septembre 2012, monsieur et madame [G] ont relevé appel de cette décision.
Par ordonnance du 20 décembre 2012, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction des instances.
Par conclusions du 7 janvier 2014, ' l'entreprise individuelle Les Clefs du [Localité 5] prise en la personne de son gérant en exercice', et monsieur et madame [G] demandent à la Cour au visa de l'article 1382 du code civil, de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et de l'ordonnance du 1° décembre 1986 codifiée dans le livre IV du code de commerce réglementant l'exercice de la concurrence, de :
A titre principal
- dire que la société AEI est responsable d'actes de concurrence déloyale,
- condamner la SARL AEI à payer :
à madame [P], la somme de 111 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi en 2010 et la somme de 37 900 euros au titre du préjudice subi pendant la période postèrieure au contrôle de la direction de la répression des fraudes,
aux époux [G] la somme de 7 000 euros
- condamner la société AEI au paiement de la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société AEI de sa demande de dommages et intérêts formée à titre reconventionnelle,
- la condamner aux dépens.
Par conclusions du 3 août 2012 à l'encontre de la 'SARL LES CLEFS DU [Localité 5]', la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMMOBILIERE demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté l'entreprise Les clefs du [Localité 5] représentée par madame [P] de toutes ses demandes en ce compris sa demande d'expertise,
reconventionnellement
- dire que madame [P] a engagé sa responsabilité pour des actes de concurrence déloyale consistant dans le dénigrement pratiqué à l'encontre de la concluante et des pratiques anticoncurrentielles,
- condamner madame [P] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner madame [P] au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens, ceux d'appel avec distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions du 18 décembre 2012 à l'encontre des époux [G], la SARL AGENCE EROPEENNE IMMOBILIERE demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la concluante de ses demandes de dommages et intérêts,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il acondamné solidairement les époux [G] à payer à la concluante la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Reconventionnellement
- condamner solidairement les époux [G] au paiement au profit de la concluante d'une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi,
- condamner solidairement les époux [G] à payer à la société AEI une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner solidairement aux entiers dépens, ceux d'appel avec distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur l'identité de l'appelante
Contrairement à ce qu'indiquent un certain nombre de pièces de procédure, l'appelante est madame [D] [P] exerçant en nom propre sous l'enseigne 'Les Clefs du [Localité 5]' et non une société personne morale.
2 - Sur les faits de concurrence déloyale reprochés par madame [P] à la société AEI
Madame [P] expose qu'elle pratique des honoraires inférieurs à ceux appliqués par les autres agences immobilières en ayant recours au réseau internet, ce afin de réduire ses frais.
Elle reproche à la société AEI des actes de concurrence déloyale consistant à avoir pratiqué une baisse non contractuelle, ciblée et temporaire de ses commissions sur les biens mis en vente concurremment par les deux agences, ce dans le but de s'aligner sur les commissions pratiquées par l'agence' Les clefs du [Localité 5]':
en modifiant les termes des mandats la liant aux propriétaires sans leur accord préalable, en contradiction avec les dispositions de la loi Hoguet
en pratiquant une politique commerciale trompeuse en violation de l'article L 121-1 du code de la consommation, caractérisée par l'existence d'une différence entre le prix de vente indiqué sur le mandat et le prix indiqué par l'annonce
en utilisant ainsi des prix d'appel inférieurs aux prix mentionnés sur les mandats susceptibles d'être ultérieurement rétablis à leur niveau initial
en faisant pression sur les vendeurs afin qu'ils baissent le prix net vendeur afin de rétablir le montant de sa commission
Elle ajoute que la faute définie par l'article 1382 du code civil est avérée et que son préjudice correspond à la perte de chance de vendre les biens immobiliers concernés, au détournement de la clientèle qui s'adresse à l'agence proposant la meilleurs offre, et à la dilapidation des frais de publicité qu'elle a exposés.
Madame [P] a abandonné dans ses dernières conclusions du 7 janvier 2014 qui seules saisissent la cour, les moyens développés dans ses conclusions d'appel du 5 juin 2012 concernant en particulier le dénigrement, la confusion et le parasitisme.
La société AEI conteste les allégations de madame [P] figurant dans ses dernières conclusions, en faisant observer :
- que le fait que la société AEI ait proposé à la vente des biens à un prix inférieur ou égal à celui de l'agence 'Les Clefs du [Localité 5]' ne constitue pas un acte de concurrence déloyale,
- que seul le mandant est susceptible d'opposer à son mandataire les dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, qu'à ce jour aucun des mandants de la concluante ne s'est plaint du non respect des dispositions de la loi Hoguet, qu'en tout état de cause la concluante n'a jamais affiché un prix de vente net vendeur inférieur à celui que ses mandants souhaitaient obtenir pour le bien concerné, et que la diminution des prix résultait de la seule diminution de la commission de la société AEI sans modification du prix net vendeur resté inchangé par rapport au mandat,
- que la diminution des prix net vendeur résulte des offres faites par les acquéreurs inférieures aux prix demandés et non de manoeuvres de la concluante qui ne s'est jamais autorisée à baisser unilatéralement le prix net vendeur des biens dont la vente lui a été confiée ou à effectuer des pressions sur les vendeurs,
- que la seule circonstance que la concluante baisse le montant de sa commission n'est pas de nature à caractériser une publicité mensongère, que cette diminution ne préjudicie pas au vendeur dont la chance de trouver un acquéreur augmente , et qu'elle est avantageuse pour l'acquéreur,
- que madame [P] ne démontre ni l'existence d'un quelconque préjudice qui en tout état de cause ne peut consister qu'en une perte de chance, ni un lien de causalité entre les faits allégués et la perte d'une chance.
Les actes concurrentiels déloyaux sont constitués par le dénigrement, l'imitation entraînant un risque de confusion entre entreprises concurrentes, la désorganisation du concurrent, et le parasitisme consistant dans l'utilisation à son avantage du savoir faire, du travail intellectuel ou des investissements d'un concurrent.
Madame [P], dans ses dernières conclusions, soutient que la société AEI aligne le montant de ses commissions sur les siennes qui sont inférieures et capte ainsi la clientèle en utilisant des moyens déloyaux tels que la violation de la loi Hoguet et des pratiques commerciales trompeuses.
Le fait de proposer à la vente des biens immobiliers à un prix égal ou inférieur à ceux proposés par une agence immobilière concurrente est un acte de concurrence normal sous réserve que le prix proposé ne résulte pas de manoeuvres déloyales destinées à capter la clientèle au détriment du concurrent.
Il ressort des pièces produites, et notamment du contrôle effectué par les services de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des fraudes en novembre 2010
que la société AEI proposait à cette date sur le site internet www.a-e-i.eu des biens immobiliers en vente à un prix inférieur à celui figurant sur le mandat de vente correspondant sans pouvoir justifier de l'accord des propriétaires, ce en diminuant ou omettant la commission demandée par l'agence, le prix net vendeur demeurant inchangé
que cette pratique constitue une pratique commerciale trompeuse telle que définie par l'article L 121-1 du code de la consommation
Par courrier du 9 décembre 2010, la Direction Départementale de la protection des Populations a notifié à la société AEI qu'après vérification, elle avait constaté que la situation avait été régularisée et que la mesure de police administrative était close.
Par ailleurs cette pratique constitue une violation des dispositions de la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 en ce que le mandat doit mentionner la rémunération de l'agent immobilier ainsi que celui qui en aura la charge, que toute modification doit faire l'objet d'un avenant et que la diffusion de l'annonce doit être conforme au mandat .
Ces faits sont de nature à désorganiser l'entreprise de madame [P] par la captation de clientèle au moyen de procédés déloyaux consistant dans la violation de dispositions législatives d'ordre public, dès lors que les biens concernés sont les mêmes, que la clientèle et le ressort géographique sont identiques et que les deux sociétés sont concurrentes.
Ces agissements déloyaux ont entraîné la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable au détriment de madame [P] qui proposait à la vente sur internet les mêmes biens que la société AEI mais à un prix inférieur en raison d'une commission inférieure à celle pratiquée par la société AEI.
Cette faute a occasionné à madame [P] un préjudice qui s'analyse en conséquence en une perte d'une chance de réaliser la vente de tout ou partie des biens concernés qu'il convient d'indemniser en condamnant la société AEI à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.
3 - Sur les faits de concurrence déloyale reprochés par la société AEI à madame [P]
La société AEI reproche à madame [P] de l'avoir dénigré et d'avoir porté atteinte à son honneur et à sa réputation en jetant le discrédit sur ses méthodes commerciales et sur son honnêteté professionnelle.
Madame [P] conclut au rejet de cette demande en alléguant qu'elle s'est toujours fondée sur les conclusions de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la répression des fraudes.
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Il est établi que madame [P] a adressé des courriers électroniques à plusieurs de ses clients mentionnant l'intervention de la répression des fraudes à l'agence AEI et les pratiques qualifiées d' 'illégales' de cette dernière.
Selon jurisprudence de la Cour de cassation, la divulgation d'une information de nature à jeter le discrédit sur un concurrent constitue un dénigrement, peu important qu'elle soit exacte, et la société AEI est fondée à demander la réparation du préjudice résultant pour elle de l'atteinte à son image et à sa réputation professionnelle.
Il convient en conséquence de condamner madame [P] à lui payer de ce chef la somme de 3 000 à titre de dommages et intérêts.
4 - Sur la demande formée par monsieur et madame [G] à l'encontre de la société AEI
Le 31 juillet 2009, monsieur et madame [G] ont donné mandat à la société AEI de vendre une villa avec piscine située à [Localité 3] moyennant le prix de 265 000 euros, la rémunération du mandataire étant fixée à la somme de 15 000 euros à la charge du mandant soit un prix de vente net vendeur de 250 000 euros.
Le 21 juin 2010, monsieur et madame [O] ont donné mandat à la société AEI de rechercher aux fins d'acquisition une villa avec piscine au prix de 260 000 euros, la rémunération du mandataire à la charge du mandant étant de 5 000 euros.
Le 22 juin 2010, monsieur et madame [O] ont fait une offre d'achat d'un montant de 245 000 euros comprenant la somme de 5 000 euros à leur charge.
Cet acte sous seing privé est signé du vendeur et de l'acquéreur qui ont l'un et l'autre apposé au bas de l'acte les mentions manuscrites suivantes :
bon pour offre d'achat au prix de de 245 000 euros (acquéreur)
bon pour acceptation au prix de 242 000 euros net vendeur, commission agence de 5 000 euros (vendeur)
Suivant compromis de vente notarié du 24 juin 2010, monsieur et madame [G] ont vendu à monsieur et madame [O] la villa située à [Localité 3] moyennant le prix de 242 000 euros.
L'acte mentionne que les parties reconnaissent expressément que les termes et conditions de la vente ont été négociés par l'agence AEI titulaire d'un mandat donné par l'acquéreur qui aura seul la charge de lui verser une rémunération de 5 000 euros.
Monsieur et madame [G] reprochent à l'agence AEI d'avoir fait pression sur eux pour diminuer le prix de vente après que cette dernière ait modifié unilatéralement les conditions de vente pour obtenir un prix d'appel et capter un acquéreur, et d'avoir 'reconstitué un montant de commission intéressant pour l'agence'.
Aucune pièce n'établit que monsieur et madame [G] auraient versé une commission à l'agence AEI, la seule commission mentionnée par l'acte notarié étant celle versée par les acquéreurs d'un montant de 5 000 euros.
Par ailleurs, aucune pièce n'est versée en au soutien des allégations de monsieur et madame [G] de nature à démontrer qu'ils auraient subi des pressions de la part du mandataire et que leur consentement à l'acte aurait par conséquent été vicié.
Le jugement entrepris en ce qu'il déboutée monsieur et madame [G] de leur demande sera en conséquence confirmé.
5 - Sur la demande de dommages et intérêts formée par la société AEI à l'encontre de monsieur et madame [G]
La société AEI ne justifiant pas d'un préjudice autre que celui résultant de l'obligation de plaider sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
6 - Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La société AEI qui succombe pour l'essentiel n'est pas fondée en sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de madame [P] et supportera les entiers dépens de première instance et d'appel concernant l'instance l'opposant à celle-ci,
Il convient en équité de condamner la société AEI à payer à madame [P] la somme de
1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Monsieur et madame [G] qui succombent seront condamnés à payer à la société AEI la somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en cause d'appel et supporteront leurs propres dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté monsieur et madame [G] de leur demande formée à l'encontre de la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE
- condamné monsieur et madame [G] à payer à la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance
Infirme le jugement déféré pour le surplus, et statuant à nouveau,
Déclare la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE responsable de faits de concurrence déloyale commis à l'égard de madame [D] [P] exerçant à l'enseigne 'Les Clefs du [Localité 5]',
Condamne la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE à payer à madame [D] [P] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser une ou plusieurs transactions immobilières,
Déclare madame [D] [P] exerçant à l'enseigne 'les Clefs du [Localité 5]' responsable de faits de dénigrement commis à l'égard de la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE,
Condamne madame [D] [P] à payer à la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de l'atteinte à l'image et à la réputation professionnelle,
Déboute la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l'encontre de monsieur et madame [G],
Déboute la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée à l'encontre de madame [D] [P],
Condamne la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE à payer à madame [D] [P] la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE aux entiers dépens de l'instance l'opposant à madame [P],
Condamne solidairement monsieur et madame [G] aux entiers dépens de l'instance les opposant à la SARL AGENCE EUROPEENNE IMMOBILIERE avec distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,