COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72A
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 13 OCTOBRE 2014
R.G. N° 13/00671
AFFAIRE :
M. [F] [Z]
C/
SDC DU [Adresse 2])
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° Chambre : 8ème
N° RG : 12/00738
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SELARL MINAULT PATRICIA
SCP BUQUET- ROUSSEL-DE CARFORT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TREIZE OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [F], [U], [T] [Z]
né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Maître DE SALINS de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 20130212 vestiaire : 619
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2]) représenté par son syndic la société LLDS
'S.A.R.L.'
N° Siret : 402 681 167 R.C.S. PARIS
Ayant son siège [Adresse 1]
[Localité 1]
elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 6813 vestiaire : 462
ayant pour avocat plaidant Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER & ALAIN DE LANGLE, du barreau de PARIS, vestiaire :
P 0208
INTIME
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Septembre 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, conseiller chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX,
FAITS ET PROCEDURE,
M. [F] [Z] est propriétaire des lots [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de l'immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2]).
Par acte d'huissier du 9 janvier 2012, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins de le voir condamner à payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, diverses sommes en raison d'impayés de charges de copropriété.
Par jugement du 6 décembre 2012, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :
- CONDAMNÉ M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :
17.679,43 euros au titre des charges de copropriété du 4ème trimestre 2010 inclus au 3ème trimestre 2012 inclus avec intérêts au taux légal à compter de ce jugement,
1.500 euros à titre de dommages et intérêts
2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- DÉBOUTÉ les parties de toutes autres prétentions plus amples ou contraires,
- ORDONNÉ l'exécution provisoire du présent jugement,
- CONDAMNÉ le défendeur aux dépens.
M. [Z] a interjeté appel de cette décision le 23 janvier 2013.
Dans ses dernières conclusions du 19 août 2014, M. [Z] demande à cette cour de :
- Le RECEVOIR en son appel principal, l'y déclarer bien fondé et y faisant droit,
- DÉCLARER le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel incident, l'en débouter
- INFIRMER la décision dont appel,
Et statuant à nouveau,
- DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
Subsidiairement,
- PROCÉDER à la désignation de tel expert comptable qu'il plaira à la cour de nommer avec pour mission, en particulier, de faire les comptes entre les parties,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui verser les sommes de :
3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile
Dans ses dernières conclusions du 27 août 2014, le syndicat des copropriétaires demande à cette cour à :
- CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement déféré,
- DÉCLARER IRRECEVABLE la demande d'expertise formulée par M. [Z] ,
- DÉBOUTER M. [Z] de l'intégralité de ses demandes.
Y ajoutant,
- CONDAMNER M. [Z] à lui payer les sommes de :
3.714,67 € (montant arrêté à la période du 4ème trimestre 2012 au 2ème trimestre 2014 inclus), sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
5.000 € à titre de dommages et intérêts,
4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 2 septembre 2014.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les appels de charges récupérables et les appels de charges exceptionnelles :
a) Moyens et prétentions des parties
M. [Z] fait valoir que le décompte présenté par le syndicat des copropriétaires, selon lequel il devrait la somme de 4.061,23 € au titre des charges courantes trimestrielles arrêtées au 1er septembre 2012 correspondant à la consommation d'eau relative aux 3 lots lui appartenant, est insuffisant pour justifier cette demande et que le détail de la consommation d'eau par lots fait défaut alors que la loi du 13 décembre 2009 relative à la solidarité et au renouvellement urbain impose au syndic de transmettre aux copropriétaires un relevé différencié par lot de la distribution d'eau. Il soutient donc que c'est à tort que le tribunal a considéré que le syndic aurait satisfait à cette obligation puisqu'un décompte définitif de charges, lot par lot, mentionnant la répartition de la consommation d'eau et la régularisation de charges lui a été adressé alors que le syndic ne démontre pas lui avoir envoyé un décompte précis mentionnant les indices des compteurs divisionnaires et au mètre cube réellement consommé malgré ses multiples demandes en ce sens. Il ajoute qu'il avait demandé dès le mois de juillet 2010 à l'agence nationale de l'habitat (ANAH) une subvention pour financer sa quote part relative aux travaux relatifs au changement des canalisations en plomb. En raison de la carence du syndic à répondre à ses multiples demandes du PACT des Hauts-de- Seine de production de documents qui lui auraient permis de justifier du bien fondé de cette demande auprès de l'ANAH, il n'a pu bénéficier de subventions et s'est donc trouvé dans l'incapacité de financer les travaux. M. [Z] fait enfin valoir que les comptes présentés par le syndicat des copropriétaires sont obscures et qu'il convient dans ses conditions de désigner un expert pour les vérifier.
Le syndicat des copropriétaires rappelle que le litige porte sur des charges appelées depuis le 1er octobre 2010 et sur une dette s'élevant à la somme de 3.714,67€ au titre des charges correspondant à la période du 4ème trimestre 2012 au 2ème trimestre 2014 inclus, qui s'ajoute au montant auquel les juges de première instance ont condamné M. [Z], en sorte que ses développements sur les appels de fonds de 2007 sont inopérants. Il réplique que l'appelant tente en réalité d'échapper à ses obligations légales et fait preuve d'une parfaite mauvaise foi en refusant de s'acquitter des charges courantes depuis plus de dix années malgré quatre condamnations prononcées à son encontre et la production régulière de la répartition de la consommation d'eau suivant les indices des compteurs. Les comptes ayant été approuvés, les copropriétaires, dont M. [Z], sont dans l'obligation de régler leur quotes-parts dans les charges communes telles qu'elles résultent des comptes approuvés et du décompte actualisé produit. Il soutient justifier que les charges postérieures au jugement déféré, arrêtées au 2ème trimestre 2014, ne sont toujours pas réglées alors que les décomptes de charges et les appels de fonds ont été adressés à M. [Z] et versés aux débats. Il fait valoir que la demande d'expertise est nouvelle en cause d'appel et doit donc être déclarée irrecevable. Il souligne que les travaux de changement de canalisation en plomb votés n'ont pas encore débuté et que M. [Z] n'était pas éligible aux subventions versées par l'ANAH en raison des montants des loyers qu'il pratiquait auprès de ses locataires. Il précise que ce n'est qu'en novembre 2012 que M. [Z] a conclu de nouveaux baux conformes aux exigences de l'ANAH en sorte qu'il est malvenu à soutenir que ces subventions ne lui ont pas été versées en raison de la carence du syndicat des copropriétaires à ses multiples demandes effectuées en 2010. Enfin, le syndicat des copropriétaires souligne que M. [Z] ne démontre pas que la faculté d'exiger le paiement des appels de fonds votés par l'assemblée générale des copropriétaires serait subordonnée à une décision de l'ANAH.
b) Appréciation de la cour
Sur la demande d'expertise
La demande d'expertise n'est pas nouvelle dès lors qu'elle porte sur des demandes présentées par le syndicat des copropriétaires devant les premiers juges. Il revient à la cour d'apprécier si cette mesure d'instruction est nécessaire pour trancher le litige dont elle est saisie. Or, en l'espèce, la cour est suffisamment éclairée par les pièces produites par les parties en sorte que la demande d'expertise, qui est recevable, n'est pas fondée et ne saurait être accueillie.
Sur le bien fondé de la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges récupérables et exceptionnelles
Le syndicat des copropriétaires établit par ses productions avoir adressé à M. [Z] les décomptes définitifs de charges, lot par lot, mentionnant la répartition de la consommation d'eau et la régularisation de charges en sorte que les exigences légales invoquées relatives à la nécessité de produire un relevé différencié par lot de la distribution d'eau sont satisfaites.
Il est constant que les différentes correspondances versées aux débats, portant sur les demandes réitérées du PACT au syndicat des copropriétaires, en 2011, de production de devis détaillés prenant en compte la présence de plomb dégradé et indiquant les mesures réglementaires prises pour la réfection de la cage d'escalier, s'avèrent inopérantes dès lors qu'il est établi qu'en juin 2012, M. [Z] n'était toujours pas éligible aux aides de l'ANAH et qu'il lui avait été demandé de refaire son dossier en justifiant de la révision à la baisse de l'ensemble de ses loyers. En outre, contrairement aux allégations de M. [Z] , il ne résulte pas des pièces produites datées des 28 mars, 29 mars et 9 octobre 2013 émanant de la PACT des Hauts-de-Seine que le syndic soit à l'origine des difficultés rencontrées par lui pour obtenir des subventions. En effet, il résulte au contraire de ces correspondances, que le retard s'explique par la modification de l'objet de la demande de subvention à l'initiative de cet organisme même qui, constatant que la copropriété dans son ensemble pouvait éventuellement être éligible à la subvention, a proposé à son syndic de faire une demande en ce sens retardant ainsi le traitement du dossier.
De même, comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, M. [Z] ne démontre pas que la faculté d'exiger le paiement des appels de fonds votés par l'assemblée générale des copropriétaires en vue du changement des canalisation en plomb à l'intérieur de l'immeuble et dans les parties privatives serait subordonnée à une décision de l'ANAH. Il résulte seulement des pièces versées par M. [Z] que les travaux ne peuvent pas commencer avant l'accord des financeurs et que pour cela le dossier doit être complet. Or, il n'est pas contesté que ces travaux n'ont pas encore commencé. Il découle de ce qui précède que les arguments avancés par M. [Z] pour se soustraire à ses obligations ne sont pas sérieux.
S'agissant du montant de la dette au titre des charges de copropriété réclamées par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.
L'article 10-1 de la loi précitée, précise encore que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
En l'espèce, pour justifier de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse, en particulier, aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété qui justifie de la qualité de copropriétaire de M. [Z] sur les lots lots 3, 4, 8, 12 et 13,
- le décompte des sommes dues au titre des 5 comptes de copropriété arrêté au 1er avril 2014,
- les appels de fonds du 4ème trimestre 2010 au 2ème trimestre 2014 ainsi que les décomptes définitifs des exercices correspondants,
- les appels de fonds exceptionnels (travaux canalisations, changement alimentation eau, peinture et électricité),
- les procès verbaux des assemblées générales des 8 juillet 2010 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2009, le budget de l'exercice 2011, votant les travaux de réfection d'électricité de la cage d'escalier et entrée selon devis des ETS COURELEC, travaux de peinture des parties communes selon devis COURELEC, de fourniture et pose d'une porte dans le hall d'entrée avec portillon des Ets COURELEC, 11 juillet 2011 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2010, le budget de l'exercice 2012, votant les travaux de changement des vitres sur muret et de la porte donnant sur la courette, de l'assemblée générale extraordinaire du 13 octobre 2011 confirmant les travaux de peinture selon devis COURELEC pour un montant de 24.564,62 €, donnant son accord concernant les dispositions à prendre pour le changement des canalisation en plomb à l'intérieur de l'immeuble et dans les parties privatives selon les propositions des ETS TECHNIPLUS pour un montant de 10.676,60 € toutes taxes comprises,
- le contrat de syndic.
Il résulte de ces pièces que M. [Z] était redevable envers le syndicat des
copropriétaires de la somme de 3.714,67 € arrêtée au 1er avril 2014, appel de fonds du 2ème trimestre 2014 inclus, régularisations comprises. Cette somme comprend les montants de 717,60 € et de 1.024,37 € au titre de 'frais d'avocat pour assignation' inscrites au débit du compte M. [Z] en date des 16 novembre 2010 et 21 janvier 2011, sommes qui ne peuvent être prises en compte sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces dépenses sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, par les pièces produites, qu'elles s'avéraient nécessaires au recouvrement de la dette actuellement réclamée. Il s'ensuit que la somme de 1.972.70 € sera retenue au titre des charges relevant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (3.714,67 € - 717,60 € - 1.024,37 €).
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il condamne M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17.679,43€ au titre des charges de copropriété du 4ème trimestre 2010 inclus au 3ème trimestre 2012 inclus avec intérêts au taux légal à compter de cette décision. Il convient en outre de condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de1.972,70 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 4ème trimestre 2012 au 2ème trimestre 2014 inclus.
Sur les dommages et intérêts
a) Réclamés par le syndicat des copropriétaires
M. [Z] fait grief au jugement de le condamner au paiement de dommages et intérêts en raison d'une résistance abusive aux légitimes prétentions de la copropriété qui a dû engager des frais pour faire reconnaître son bon droit alors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas le préjudice allégué et surtout qu'il verse en cause d'appel les pièces justifiant des difficultés financières réelles qu'il rencontre avec ses locataires pour le paiement des loyers le mettant lui même dans l'impossibilité de payer les charges réclamées.
Le syndicat des copropriétaires rétorque qu'il ne lui appartient pas de supporter la défaillance avérée en cause d'appel des locataires de M. [Z] .
Il est patent qu'en cause d'appel M. [Z] démontre qu'il doit faire face à des nombreux impayés de ses preneurs le privant ainsi de ressources suffisantes. Si le syndicat des copropriétaires avance justement que la copropriété n'a pas à supporter ces défaillances et que les charges de copropriété sont dues, il n'en demeure pas moins que ces nouveaux éléments remettent en cause l'appréciation faite par les premiers juges sur l'existence d'une résistance fautive de la part de M. [Z] et le bien fondé d'une demande de dommages et intérêts de la part du syndicat des copropriétaires. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il condamne M. [Z] à des dommages et intérêts pour résistance abusive. La demande de dommages et intérêts supplémentaires qui n'est pas justifiée en cause d'appel sera également rejetée.
b) Réclamés par M. [Z]
M. [Z] ne justifie pas que le syndicat des copropriétaires aurait commis une faute ayant entraîné à son détriment des dommages et intérêts. Il est en effet établi que les prétentions principales du syndicat des copropriétaires sont fondées en sorte que la demande de M. [Z] à voir condamner le syndicat des copropriétaires à des dommages et intérêts n'est pas fondée.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il est équitable en cause d'appel d'allouer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'apparaît pas équitable d'allouer des sommes sur ce fondement à M. [Z]. Les dispositions du jugement de ce chef seront confirmées.
M. [Z] qui succombe en la majeure partie de ses prétentions sera condamné aux dépens d'appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant confirmées.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant contradictoirement,
RÉFORME le jugement en ce qu'il condamne M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,
LE CONFIRME pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
DÉCLARE recevable la demande d'expertise de M. [Z] ,
CONDAMNE M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :
1.972,70 €au titre des charges de copropriété pour la période allant du 4ème trimestre 2012 au 2ème trimestre 2014 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,
* 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes autres demandes,
CONDAMNE M. [Z] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Sylvia RIDOUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,