COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 14 JUIN 2013
N° 2013/280
Rôle N° 12/08870
SCI DU SOLEIL
C/
[T] [B]
[P] [J]
Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]
Grosse délivrée
le :
à :
Me ROCHET
Me BENSA
SCP JOURDAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 29 mars 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/04319.
APPELANTE
LA SCI DU SOLEIL
dont le siège est [Adresse 1]
représentée et plaidant par Me Nicolas ROCHET, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
Monsieur [T] [B]
né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
Madame [P] [J]
née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 1]
représentés et plaidant par la ASS JEAN CLAUDE BENSA & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE substituée par Me Frédéric DEVOT, avocat au barreau de NICE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'[Adresse 5]
[Adresse 3]
représenté par son syndic, la SARL DRAGO
dont le siège est [Adresse 4]
représenté par la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 16 mai 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur TORREGROSA, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, président
Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 juin 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 juin 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les Faits, la procédure et les prétentions:
La société civile immobilière du soleil est copropriétaire du lot numéro 128 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 3], correspondant à un garage fermé. Elle est également copropriétaire dans l'immeuble voisin situé au numéro 244.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] ([Adresse 3]) se plaint de la construction d'un appentis adossé contre le mur de l'immeuble et d'une ouverture dans le mur séparatif des deux copropriétés.
Par acte d'huissier en date du 15 juillet 2009, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5] a assigné la société civile immobilière du soleil pour voir :
- ordonner la démolition des ouvrages irrégulièrement édifiés, à savoir l'appentis et l'ouverture dans le mur, le tout sous astreinte ;
- condamner la société civile immobilière à payer 2000 € au titre des frais inéquitablement exposés ;
Le 13 novembre 2009, M. [T] [B] et Mme [P] [J] sont intervenus volontairement, se plaignant en leur qualité de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], des nuisances occasionnées par la société civile immobilière du soleil.
Par jugement contradictoire en date du 29 mars 2012, l'intervention volontaire a été reçue et la société civile immobilière du soleil a été condamnée à remettre les lieux en état antérieur en faisant obturer l'ouverture qu'elle a pratiquée dans le mur du garage et en faisant démolir l'appentis construit contre ledit mur, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard
passé un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;
La société civile immobilière du soleil a été condamnée à payer aux syndicats 3000 €
à titre de dommages-intérêts, et aux intervenants 1000 € au même titre ;
Il a été ordonné à la société civile immobilière de respecter l'interdiction de stationner tout véhicule sur la dalle de retournement, sous astreinte de 100 € par infraction constatée.
La société civile immobilière du soleil a relevé appel les 16 mai 2012 de façon régulière et non contestée. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'appelante a conclu le 11 août 2012 et demandes à la cour de bien vouloir réformer le jugement en ce qu'il a condamné à obturer l'ouverture pratiquée dans les murs de son garage sous astreinte et prononcer des condamnations à titre de dommages-intérêts et au titre des frais inéquitablement exposés.
Les demandes du syndicat et des consorts [B] sont irrecevables et mal fondées ; ils seront déboutés et le jugement sera confirmé pour le surplus.
Reconventionnellement, les intimés seront condamnés à payer chacun une somme de 1500 €
au titre des frais inéquitablement exposés.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], intimé, a conclu le 29 avril 2013 en demandant à la cour de débouter l'appelante de son appel ;
sur l'appel incident des consorts [B], il sera jugé que subissant dans la jouissance de leurs parties privatives un trouble anormal du à l'atteintes portée aux parties communes par les quatre ouvertures créées dans la façade de son immeuble par la société civile immobilière du soleil et constituant des vues droites, ils étaient irrecevables (sic) à en demander la suppression, tout en concluant dans ses motifs que cette action est recevable au visa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Une somme de 5000 € est réclamée six au titre des frais inéquitablement exposés.
M. [B] et Mme [J], intimés, ont conclu le 20 septembre 1012 à la confirmation avec allocation de 3000 euros au titre des frais inéquitablement exposés.
L'ordonnance de clôture est en date du 2 mai 2013.
La SCI du soleil a conclu de nouveau le 15 mai 2013 en demandant à la cour de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture, au visa de l'article 784 du code de procédure civile.
Au visa de l'article 906 du même code, les pièces non communiquées en cause d'appel seront écartées des débats et les intimés seront en conséquence déboutés.
Subsidiairement, le jugement sera réformé et les demandes formées par les syndicats et par M. [B] et Mme [J] seront déclarées irrecevables et mal fondées.
En conséquence, ils seront déboutés, et le jugement sera seulement confirmé pour le surplus en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de suppression d'ouvertures créées en façade de l'immeuble.
Une somme de 1500 €est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.
Une ordonnance en date du 16 mai 2013 a prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 2 mai 1013, pour les motifs graves invoqués dans les conclusions demandant cette révocation en date du 15 mai 2013. Il n'a pas été fait droit à l'incident de rejet soulevé par le syndicat en date du 15 mai 2013.
SUR CE :
Attendu que la demande de l'appelante visant l'article 784 du code de procédure civile n'a plus d'objet, l'ordonnance de clôture initiale ayant été révoquée selon ordonnance ci-dessus
visée ;
Attendu qu'aucune disposition ne sanctionne la méconnaissance éventuelle de l'article 906 du code de procédure civile, l'absence de simultanéité de communication ne pouvant en elle-même être sanctionnée par une irrecevabilité des pièces qui seraient précédées par des conclusions, ou encore des conclusions qui seraient précédées par des pièces, la seule sanction envisageable consistant dans l'irrecevabilité des pièces qui n'auraient pas été communiquées dans le respect des principes de la contradiction et de la loyauté, règles essentielles de la procédure civile ;
Mais attendu qu'en l'espèce, les éléments de procédure portés à la connaissance de la cour, et notamment les accusés de réception délivrés par le réseau privé virtuel des avocats démontrent suffisamment que les pièces du syndicat et de M. [B] et Mme[J] ont été transmises au conseil de l'appelante ; ainsi, la démonstration de la transmission régulière de leurs pièces par les intimés est suffisante et ne permet à l'appelante d'invoquer un quelconque irrespect de la règle du contradictoire en la matière ;
Attendu qu'au fond, la SCI du soleil indique elle-même dans ses conclusions qu'elle est propriétaire d'un local à usage commercial dans l'ensemble immobilier [Adresse 2], mais aussi d'un garage fermé dans un bâtiment limitrophe situé également [Adresse 2] ;
Attendu que selon ordonnance présidentielle en date du 16 janvier 2006, à la requête du syndicat des propriétaires du [Adresse 3], à l'encontre de la SCI du soleil, propriétaire d'un garage fermé formant le lot numéro 128 au sein de cette copropriété, dans la cour dépendant du même immeuble, il a été permis à l'huissier [H] d'interpeller le sieur [Q] qui, après avoir pris attache avec son avocat, a simplement déclaré :
« il s'agit de la porte de mon appartement communiquant avec le garage par chacune des deux portes. Je suis propriétaire de mon appartement et suis propriétaire du garage. L'espace situé entre ces deux zones où se trouve l'appentis relève de ma propriété » ;
Attendu que la qualité de copropriétaire de la SCI du soleil au sein de l'immeuble [Adresse 5] au [Adresse 3] n'est donc pas sérieusement contestable ou contestée ;
Attendu que l'huissier [H] a dressé un procès-verbal le 17 janvier 2006, ensuite de l'ordonnance présidentielle ci-dessus visée, et cela a donné lieu à une résolution numéro 17 de l'assemblée générale du jeudi 10 mai 2007, ou la SCI du soleil a été présente ;
qu'il résulte de la résolution 17 le texte suivant :
« la SCI du soleil a méconnu les droits du syndicat des copropriétaires. Le syndic sollicite, conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 67, l'autorisation d'engager une procédure à l'encontre de la SCI du soleil, en rétablissement des lieux. L'assemblée générale, connaissance prise de l'exposé du syndic, demande à la SARL drago d'engager toute procédure tant en référé qu'au fond, à l'encontre de la SC du soleil pris en sa qualité de copropriétaire et de voisin, a l'effet d'obtenir la remise en état des lieux, la démolition de l'appentis et l'obturation des ouvertures » ;
Attendu qu'aucun vote contre n'a été émis, ni aucune abstention ; que l'article 17 du décret n'oblige qu'à mentionner les noms des copropriétaires qui se sont opposés et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix ;
Attendu qu'en conclusion sur ce premier volet, la cour ne peut que constater que le syndic a été parfaitement habilité, que la SCI du soleil était présente et n'a pas voté contre, et qu'en toute hypothèse le défaut d'habilitation du syndic constitue une nullité de fond qui relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, et non pas une fin de non-recevoir ; qu'en l'espèce, le conseiller de la mise en état n'a pas été saisi de ce problème d'habilitation par application de l'article 771 du code de procédure civile ;
Attendu que référence faite au strict litige dont est saisi la cour, l'absence alléguée de convocation à d'autres assemblées générales, l'absence de mention des tantièmes reprochée dans les procès-verbaux d'assemblée générale, sans autre précision, l'absence de mission alléguée à l'encontre du syndic pour gérer et administrer le bâtiment B qui serait constitué des seuls garages (sans aucune démonstration sur ce point) et les irrégularités reprochées au décomptes de charges reçues par la SCI ne permettent nullement de retenir un « défaut de justification de la régularité des poursuites engagées par la communauté immobilière et de sa qualité à agir ainsi que celle du syndic contre la SCI » qui rendrait l'action irrecevable et sans fondement ;
Attendu que tout autre analyse méconnaîtrait la résolution 17 ci-dessus reprise, qui ne fait l'objet d'aucun commentaire dans les conclusions de l'appelante;
Attendu qu'au fond, il est nullement sérieusement contesté que la SCI du soleil est copropriétaire d'un garage dans l'immeuble [Adresse 5], et qu'elle a mis à profit la proximité de ce garage avec un autre local dont elle est propriétaire dans une copropriété voisine pour aménager un passage protégé par un appentis ; que cela résulte sans aucune ambiguïté du procès-verbal en date du 17 février 2006 dressé par L'huissier [H], le sieur [Q] indiquant même, sans que l'appelante discute à ce jour l'opposabilité à son égard de ces propos, qu'il était justifié par sa qualité de propriétaire de créer ce passage ;
Attendu que le règlement de propriété, là aussi sans aucune discussion de l'appelante, interdit d'encombrer les parties communes, ou de modifier l'affectation d'un lot sans autorisation ;
Attendu qu'en l'espèce et à l'évidence, corroborée par deux constats d'huissier en date du 11 décembre 2008 et du 21 octobre 2009, cette situation a permis de modifier l'usage du garage qui constitue un sas entre la cour commune de l'immeuble [Adresse 5], où les véhicules ne peuvent circuler que pour accéder au garage et non pour stationner, et le local dépendant d'une autre copropriété ;
Attendu que la SCI doit répondre de cette utilisation du garage non conforme à sa destination, que cette utilisation soit le fait de ses dirigeants ou de ses visiteurs, familiers ou amis ;
Attendu que les intervenants, copropriétaires voisins, sont parfaitement recevables à se plaindre de ces entorses répétées au règlement de copropriété, et justifient d'un grief évident (qui n'est d'ailleurs pas nécessaire en droit) constitué par l'utilisation de la cour commune qui est devenue une véritable annexe du local voisin, par l'effet des transformations opérées dans le garage ; ainsi, les copropriétaires gérants de la SCI du soleil ne se contentent pas d'emprunter la cour avec leurs véhicules pour pénétrer dans le garage, mais s'en servent comme aire de stationnement à toute heure du jour, avec les désagréments consécutifs aux claquements des portières, au déchargement des marchandises et au bruit des voix dans un espace restreint sur lequel donne en rez-de-chaussée le balcon des intervenants ;
Attendu que cette situation n'a rien à voir avec celle normale de copropriétaires se bornant à traverser la cour avec leur véhicule pour le rentrer dans leur garage et repartir à pied, sans pouvoir se servir de ce garage comme un accès à un local voisin situé dans une autre copropriété ;
Attendu que sans même avoir à aborder les insultes à caractère raciste et autre désagréments pour lesquels Mme [J] a porté plainte à l'encontre des dirigeants de la SCI du soleil, c'est cette société, entité juridique autonome, qui doit répondre envers les intervenants des atteintes portées, par ses dirigeants ou toute personne de leur chef, à la destination de son garage et au règlement de copropriété (stationnement des véhicules dans la cour commune) ;
Attendu que les intervenants ne contestent pas, en demandant la confirmation, l'irrecevabilité retenue par le premier juge concernant les ouvertures pratiquées ;
Attendu que c'est donc une confirmation qui s'impose, avec précision que l'astreinte sanctionnant l'interdiction de stationner un véhicule sur la dalle de retournement, à hauteur de 100 € par infraction constatée, pourra être liquidée tant à la requête du syndicat qu'à celle des intervenants ;
Attendu que l'assignation initiale remonte à juillet 2009, le jugement n'étant intervenu que le 29 mars 2012, sans que la SCI du soleil ait jugé utile de conclure, et sans qu'elle ait exécuté à ce jour la totalité des condamnations prononcées en premier ressort, ce qui a donné lieu à un incident de radiation qui n'a pas abouti que dans la mesure où la cour a pris en compte les revenus des gérants de la SCI ;
Mais attendu que dans une affaire aussi simple, où l'irrespect du règlement de copropriété est flagrant, seule l'attitude dilatoire des appelants, y compris en premier ressort, explique le délai de quatre années écoulées, ce qui rend particulièrement inéquitable l'obligation d'avoir à exposer des frais pour parvenir à un résultat prévisible depuis l'origine ; que la cour estime qu'une somme de 2500 euros est donc justifiée, pour le syndicat et les intervenants intimés, au titre des frais inéquitablement exposés ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare l'appel infondé ;
Confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort, précision étant faite que l'astreinte prononcée pour sanctionner l'interdiction de stationner dans la cour commune pourra être liquidée tant par le syndicat que par M. [B] et Mme [J] ;
Condamne l'appelante à payer au syndicat d'une part et à M. [B] et Mme [J] d'autre part une somme de 2500 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel ;
Condamne l'appelante aux entiers dépens, qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
S. MASSOT G. TORREGROSA