Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 4
ARRET DU 14 MAI 2013
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/22317
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 1110000703
APPELANTE
Madame [U] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
REPRESENTEE PAR Me Véronique KIEFFER JOLY , avocat au barreau de PARIS, toque : L0028
ASSISTEE DE Me Laura LEVY , du cabinet NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1991
INTIMEE
SNC BUREAU D'INVESTISSEMENT ET DE GESTION DU PATRIMOINE Représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
REPRESENTE PAR Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
ASSISTE DE Me Max SAMAMA , avocat au barreau de PARIS, toque : A0517
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Geneviève LAMBLING, Présidente
Madame Marie KERMINA, Conseillère
Madame Sabine LEBLANC, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Paule HABAROV
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Geneviève LAMBLING, présidente et par Mme Paule HABAROV, greffier présent lors du prononcé.
Suivant acte sous seing privé des 12 mars 1984 et 6 novembre 1986, Mme [S] veuve [Q] aux droits de laquelle se trouve la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine a donné en location à Mme [U] [T] des locaux commerciaux situé à [Adresse 3] pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 1983, bail qui a ensuite été tacitement renouvelé.
Par acte d'huissier de justice du 26 décembre 2007, la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine a fait délivrer à sa locataire à effet du 1er juillet 2008 un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction fondé sur les dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce.
M.[P] [H], désigné comme expert judiciaire, par ordonnance de référé du 15 mai 2008, a déposé son rapport le 8 septembre 2009.
Par acte d'huissier de justice du 28 janvier 2010, Mme [U] [T] a fait assigner la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine devant le tribunal de grande instance de Paris à titre principal,en annulation de ce congé, subsidiairement, en paiement de l'indemnité d'éviction due en application de l'article L 145-14 du code de commerce.
Le tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 25 octobre 2011, a:
-dit que par l'effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 26 décembre 2007 le bail a pris fin le 1er juillet 2008,
-dit que l'éviction entraîne la perte du fonds exploité par Mme [U] [T] dans les locaux appartenant à la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine situés à [Adresse 4],
-fixé à la somme de 60 570 euros le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due par la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine à Mme [U] [T],
-dit que Mme [U] [T] est redevable à l'égard de la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2008 fixée à la somme annuelle de 15 410 euros, outre les taxes et charges,
-dit que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit,
-débouté Mme [U] [T] et la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine de leurs demandes tendant à faire courir les intérêts légaux sur les indemnité d'éviction et indemnité d'occupation à compter du jugement,
-condamné la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine à payer à Mme [U] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant les frais d'expertise.
Appel a été interjeté par Mme [U] [T] le 14 décembre 2011.
Par conclusions signifiées et déposées le 8 mars 2012, Mme [U] [T] demande à la cour, infirmant ce jugement, de:
-à titre principal, dire et juger que le congé contenant refus de renouvellement qui lui a été signifié est nul et de nul effet,
-à titre subsidiaire, de condamner la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine à lui verser une indemnité d'éviction de 150 000 euros,
-en tout état de cause, de condamner la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Par conclusions signifiées et déposées le 7 mai 2012, la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine conclut au débouté, à la confirmation de la décision déférée sauf à voir l'appelante condamner à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût du rapport d'expertise judicaire.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 février 2013.
SUR CE, LA COUR
Sur la nullité alléguée du congé délivré le 27 décembre 2007
Considérant que Mme [U] [T] expose que ce congé est nul, motif pris de ce qu'il vise à tort l'article L 145-10 du code de commerce dont il rappelle le 5ème alinéa au lieu de l'article L 145-9, 5ème alinéa du même code,
qu'elle ajoute contester la motivation du tribunal qui a retenu qu'il s'agit d'un vice de forme qui n'a pas causé grief au locataire et soutient que les nullités prévues par 'les articles 5 et 6 du décret de 1953" affectent la validité du congé et du refus de renouvellement, 'c'est à dire des actes de fond qui ne sont en rien assimilables à des actes de procédure',
qu'elle soutient encore qu'alors qu'elle disposait jusqu'au 1er juillet 2010 pour assigner en paiement de l'indemnité d'éviction, le congé critiqué indique qu'elle disposait jusqu'au 26 décembre 2009 pour ce faire, cette erreur, qui n'est pas anodine, son droit ayant été amputé de sept mois de manière illégale, justifiant que la nullité de ce congé soit prononcée,
qu'elle fait valoir enfin, que ce congé n'est pas motivé, en violation des dispositions de l'article L 145-9 alinéa 5 du code de commerce, ce qui lui cause préjudice puisqu'elle n'a pas été à même de déterminer les reproches qui lui sont faits,
Mais considérant que ce congé vise les dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce selon lesquelles 'le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement',
que s'il rappelle à tort les dispositions de l'article L 145-10 5ème alinéa du code de commerce selon lesquelles 'L'acte extra-judiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement' au lieu de celles de l'article L 145-9 5ème alinéa du même code qui énoncent que 'Le congé doit être donné par acte extra-judiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné', c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a rappelé que:
-selon l'article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure soit par les articles 117 et 114 du même code,
-l'erreur affectant le congé quant au délai pour saisir le tribunal d'une demande d'indemnité d'éviction, qui n'est pas au nombre de celles visées par l'article 117 du code de procédure civile est une nullité de forme,
-cette nullité de forme n'est susceptible d'entraîner la nullité du congé que si elle fait grief, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque Mme [U] [T] a fait assigner la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine en paiement de l'indemnité d'éviction par acte d'huissier de justice du 28 janvier 2010 soit dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné,
que ce premier motif de nullité a été ainsi à juste titre écarté par le jugement entrepris,
que s'agissant du second motif, le congé qui comporte refus de renouvellement du bail doit indiquer si ce refus s'accompagne ou non de l'offre de payer une indemnité d'éviction, que dans le premier cas, cette indication est suffisante, que dans le second, le congé doit préciser les griefs retenus par le bailleur à l'encontre du locataire pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
que le tribunal ayant relevé que le congé contesté proposait le paiement d'une indemnité d'éviction a justement considéré qu'il était suffisamment motivé du fait de cette offre de paiement, étant ajouté que le bailleur est toujours en droit de refuser la poursuite d'un bail en offrant une indemnité d'éviction,
que le jugement déféré sera donc confirmé et complété en ce sens,
Sur l'indemnité d'éviction
Considérant que M.[H], expert judiciaire, a fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 60 570 euros soit :
-Indemnité principale, valeur du droit de bail: 52 000 euros,
-Indemnité annexes:
remploi (10%) 5 200 euros
déménagement et changement d'adresse 2 000 euros
trouble commercial 1 370 euros
Indemnité globale 60 570 euros
que Mme [U] [T] reprend devant la cour les mêmes contestations que devant le tribunal et demande de fixer cette indemnité globale à la somme de
150 000 euros,
qu'elle conteste la valeur locative retenue par l'expert, s'agissant de l'indemnité principale (soit 600 euros /m2) et demande sa fixation à 900 euros/m2 s'agissant du local du rez de chaussée et de 40 euros /m2, pour le local du premier étage soit la somme globale de 105 586 euros,
qu'elle demande que l'indemnité de remploi soit fixée à 10% de la somme de
105 586 euros soit '10 5586 euros',
qu'elle ajoute que le préjudice commercial ne saurait être de 1 370 euros comme l'expert l'a retenu sans prendre en considération le fait qu'âgée de 84 ans, elle aura le plus grand mal à retrouver un local comparable et sollicite à ce titre la somme de 10 000 euros,
qu'elle prétend enfin qu'elle devra pour son installation dans un nouveau local, inexistant dans le quartier, régler un droit d'entrée pour justifier la somme globale de 150 000 euros sollicitée,
Mais considérant que c'est des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont, entérinant les conclusions expertales dûment détaillées et circonstanciées, fixé l'indemnité principale à la somme de 52 000 euros et celles accessoires à celles respectives de 5 200 euros, 1 370 euros et 2 000 euros,
que le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 60 570 euros le montant de l'indemnité d'éviction globale due par la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine à Mme [U] [T], étant observé qu'il n'est discuté par aucune des parties sur le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine à Mme [U] [T] fixée, à compter du 1er juillet 2008 à la somme annuelle de 15 410 euros, outre les taxes et charges, et rappelle que la compensation entre le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation s'opérera de plein droit,
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Considérant que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine à payer à Mme [U] [T] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise,
qu'il n'y a lieu à application de ces dispositions devant la cour en faveur de la société Bureau d'Investissement et de Gestion du Patrimoine et de Mme [U] [T],
que les dépens d'appel seront supportés par Mme [U] [T];
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement dans ses dispositions entreprises,
Y ajoutant,
Déboute Mme [U] [T] de sa demande de nullité du congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction délivré le 26 décembre 2007,
Dit n'y avoir lieu devant la cour à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [U] [T] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT