Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 15 JANVIER 2014
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04796
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/09644
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic l'Agence SAINT SIMON SAS, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Catherine BELFAYOL BROQUET de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042
assisté de Me Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, toque : P0182
INTIMES
Monsieur [I] [H]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la SARL ACTIM, prise en la personne de son Gérant Monsieur [I] [H], domicilié
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentés par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
assistés de Me Raymond DEHORS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0375
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Novembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
Les immeubles du [Adresse 2] sont deux immeubles voisins ayant une cour commune. Ils ont été mis en copropriété respectivement en 1965 pour l'immeuble du [Adresse 2] (suivant règlement de copropriété du 24 mars 1965) et en 1998 pour l'immeuble du [Adresse 3] (suivant règlement de copropriété des 15 et 22 décembre 1998).
Monsieur [I] [H] est propriétaire depuis le 6 décembre 1971 dans l'immeuble du [Adresse 2] de trois lots de copropriété (lots n° 3, 11 et 20) constitués par une cave, un logement en fond de cour avec droit aux WC communs dans le bâtiment A, et une remise au fond de la Cour dans le bâtiment B. Le logement acquis a été entièrement réhabilité par ses soins.
A la suite d'une instance ayant opposé M. [H] au syndicat voisin pour des troubles subis, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a contesté la légitimité de sa construction en lui opposant un traité conclu entre les anciens propriétaires des immeubles et la Ville de [Localité 3].
Avant leur mise en copropriété, les propriétaires des terrains sur lesquels avaient été édifiés les immeubles du [Adresse 2] (les consorts [M] et M. [G]) avaient en effet, suivant acte notarié du 8 juin 1912 dénommé « traité », obtenu du Préfet de la Seine l'autorisation d'élever des constructions à usage d'habitation, sur leurs terrains à condition qu'ils s'engagent à maintenir libres de construction les cours contiguës faisant partie leurs immeubles respectifs représentant une surface de 74,20 m² et de 28 m², soit au total 102,20m².
Se prévalant de l'obligation de non construction figurant à l'acte notarié du 8 juin 1912, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner par acte d'huissier du 10 juin 2009, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux fins de voir ordonner la démolition de la construction édifiée sur la cour de ce dernier, au visa des articles L.471-1 du code de l'urbanisme et du traité du 8 juin 1912.
Par acte d'huissier du 16 février 2010, le même syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner en intervention forcée Monsieur [I] [H], propriétaire de cette construction, constituant une partie privative.
Ces deux procédures ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 15 juin 2010.
Par jugement du 25 janvier 2012, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevable, mais prescrite, par application des dispositions de l'article 2262 ancien du code civil, l'action aux fins de démolition engagée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de M.[H],
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et M.[H] de leurs demande reconventionnelles de dommages et intérêts ,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à M.[H], des indemnités de 4000 euros chacune, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que Me Raymond DEHORS, avocat, pourrait poursuivre directement contre la partie condamnée, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, le recouvrement des dépens dont il avait fait l'avance sans avoir reçu provision,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 14 mars 2012.
Vu les dernières conclusions signifiées :
- le 12 octobre 2012 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],
- le 13 août 2012 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [I] [H] ;
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2013.
CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Demandant à la Cour de confirmer la recevabilité de son action et le rejet des demandes reconventionnelles adverses, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande l'infirmation de la décision déféré en ce qu'elle a déclaré son action prescrite et a alloué aux intimés une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] prétend que son action en démolition n'était pas prescrite, la prescription trentenaire ne pouvant être invoquée s'agissant d'une servitude imposée par l'autorité administrative.
Il demande donc de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [H] :
- à procéder ou faire procéder, à leurs frais exclusifs, à la démolition de la construction édifiée sur la cour de l'immeuble du [Adresse 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- à lui payer la somme de 8000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
A défaut, il demande de :
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [H] à lui payer chacun la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de les condamner in solidum aux dépens dont le recouvrement pourra être directement poursuivi, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et Monsieur [I] [H] demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite l'action du syndicat des copropriétaires appelant,
- l'infirmer en ce qu'il a déclaré la demande recevable et en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles,
- déclarer en conséquence irrecevable le syndicat appelant en son action, et subsidiairement mal fondé en ses demandes,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- condamner ce dernier à leur payer à chacun :
la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant du caractère abusif de l'action introduite à leur encontre, toutes causes confondues,
la somme de 9000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, (4000 € au titre de la première instance et 5000 € au titre de l'appel)
- le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec possibilité de les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et M.[H] prétendent comme en première instance que l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est irrecevable pour défaut de qualité et d'intérêt à agir. Ils soutiennent à ce titre que la convention du 8 juin 1912 n'avait pas pour objet de créer une servitude entre un fonds dominant et un fonds servant, mais de permettre aux propriétaires concernés d'obtenir une autorisation de construire dans le respect des règlements applicables ; qu'une telle convention est inopposable à M. [H] en raison du principe de l'effet relatif des conventions et n'est pas susceptible d'être invoqué par l'appelant, la servitude de cour commune instituée par ce traité n'ayant été créée qu'au bénéfice exclusif de la Ville de Paris, laquelle n'est pas dans la cause ; que le traité du 8 juin 1912 avait été conclu aux seules fins de permettre le respect des dispositions du décret du 13 août 1902, portant règlement du les hauteurs et saillies des bâtiments dans la Ville de [Localité 3], décret abrogé depuis des décennies et dont le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne peut plus invoquer le caractère d'utilité publique.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] soutient que son action en démolition est recevable compte tenu du caractère illicite de la construction litigieuse au regard du traité du 8 juin 1912 portant sur une obligation de non construire créée pour des raisons d'urbanisme par un décret du 13 août 1902 ; qu'il a un intérêt évident à agir dès lors que toutes les fenêtres de l'arrière cour de son immeuble ont une vue directe sur la cour commune, ce qui établit en outre le préjudice subi par le syndicat. Il considère comme sans fondement l'affirmation selon laquelle le décret du 13 août 1902 serait abrogé, les certificats d'urbanisme mentionnant toujours l'existence de ce traité de commune.
Il n'est pas contestable que l'acte notarié du 8 juin 1912 conclu entre la Ville de Paris et les propriétaires des terrains du [Adresse 3] instituait une obligation de cour commune d'une surface totale de 102,20 m² entre les deux immeubles dont la surface était inférieure à celle prescrite par les règlements. En contrepartie de leur engagement les propriétaires initiaux, aux droits et obligations desquels se trouvent aujourd'hui les deux syndicats des copropriétaires en cause, avaient obtenu l'autorisation de construire des immeubles à usage d'habitation sur leurs terrains respectif, les cours ne pouvant être séparées entre elles que par un mur bahut surmonté de grilles ne pouvant dépasser une hauteur de 3,20 mètres.
Dès lors que le syndicat appelant, à tort ou à raison, se prévaut du non respect des prescriptions applicables en matières d'urbanisme, prescriptions imposées par une autorité administrative (la Ville de Paris) sur lesquelles s'appuyait l'acte du 8 juin 1912, son action doit être déclarée recevable, ainsi que l'ont affirmé les premiers juges dont la décision sur ce point sera confirmée.
Sur la prescription
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] conteste la prescription opposée en première instance à son action en démolition de la propriété de M. [H]. S'il ne conteste pas que la servitude s'éteint par le non-usage pendant trente ans, il prétend cependant que les servitudes imposées par l'autorité administrative ne s'éteignent pas par le non-usage, la servitude de cour commune revêtant un caractère administratif et d'ordre public imposé dans un but d'intérêt général et d'utilité publique, cette servitude étant une charge grevant à perpétuité le fonds servant dans l'intérêt général.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et M. [H] font à juste titre observer comme les premiers juges, que le caractère perpétuel d'une servitude ne fait nullement obstacle à l'exercice des actions réelles dont l'exercice reste soumis aux règles de la prescription extinctive ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] exerce une action en démolition qui est une action réelle soumise aux règles de la prescription trentenaire, cela tant en vertu de l'article 2262 ancien du code civil, qu'en vertu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.
En l'espèce Monsieur [H] a acquis le 6 décembre 1971 les lots litigieux construits en fond de cour, qui existaient déjà lors de la mise en copropriété de l'immeuble le 24 mars 1965. Il a joui de ses biens de façon paisible et non équivoque pendant plus de trente ans sans que lui soit jamais opposé le caractère illicite de sa propriété au regard de l'existence d'une servitude de cour commune. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] n'ayant pas exercé son action en démolition dans le délai trentenaire qui lui était imparti à compter du 6 décembre 1971, son action ne peut qu'être déclarée prescrite.
Il y a donc lieu de confirmer sur ce point le jugement déféré.
Sur les demandes reconventionnelles des intimés
Pas plus en appel qu'en première instance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et M. [H] ne démontrent le caractère abusif de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]. Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté leur demande de dommages intérêts pour procédure abusive.
Sur les demandes accessoires et les dépens
Il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera condamné à leur verser à chacun, en plus des sommes déjà allouées en première instance, une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à M. [I] [H] la somme de 4000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,