Cour d'appel - 15 novembre 2022 - 19/08802

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Refus de la venderesse : La SAS Etude Lodel a soutenu que le refus de Mme [D] [C] de signer le compromis de vente constituait une faute. Cependant, la cour a estimé que l'absence de mandat valide annulait toute possibilité de réclamer des dommages-intérêts pour préjudice financier.

3. Charge de la preuve : La cour a rappelé que c'est à la SAS Etude Lodel de prouver la validité du mandat, ce qu'elle n'a pas réussi à faire. La cour a noté que "la SAS Etude Lodel ne justifiant donc pas d'un mandat valable, il convient par conséquent de la débouter de sa demande en condamnation de Mme [D] [C]".

Interprétations et citations légales

2. Nullité d'ordre public : La cour a également fait référence à la notion de nullité d'ordre public, en indiquant que les irrégularités dans la signature du mandat peuvent entraîner sa nullité, ce qui a été le fondement de la décision du tribunal de première instance.

3. Article 1382 du Code civil : La SAS Etude Lodel avait assigné Mme [D] [C] sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, qui traite de la responsabilité délictuelle. Cependant, la cour a conclu que l'absence de mandat valide excluait toute possibilité de responsabilité de la part de Mme [D] [C].

En somme, la décision de la cour repose sur une interprétation stricte des exigences légales relatives à la validité des mandats de vente, soulignant l'importance de la conformité aux règles établies pour la protection des parties impliquées dans des transactions immobilières.

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2022

N° 2022/354

Rôle N° RG 19/08802 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BELKK

SAS ETUDE LODEL

C/

[D] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

-SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulon en date du 14 Mars 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/06344.

APPELANTE

SAS ETUDE LODEL, dont le siège social est sis [Adresse 2], Prise en la personne de Monsieur [J] [B], Gérant en exercice, domicilié es-qualité audit siège,

représentée et assistée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE.

INTIMEE

Madame [D] [C]

née le 29 Décembre 1939 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

Défaillante.

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 04 Octobre 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Charlotte COMBARET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2022.

ARRÊT

Défaut

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

Le 17 février 2016 Mme [D] [C] et son fils M. [Y] [C] régularisaient un mandat de vente à terme exclusif avec la société Etude Lodel, pour la vente d'une villa sise à [Localité 3], [Adresse 1], moyennant le prix de 199 400 euros, comprenant un montant net vendeur de 50 000 €, outre le paiement de 180 mensualités de 830€ et versement de 15 000 € TTC de commission d'agence.

Le 23 avril 2016, une promesse de vente ferme était signée entre M. [Y] [C] et M. [H] [V], dont Mme [D] [C] refusait le contreseing.

Elle justifiait son refus par l'intermédiaire de son conseil le 2 mai 2016, invoquant une récidive de graves problèmes de santé, outre des irrégularités dans la signature du mandat sanctionnées par une nullité d'ordre public.

Par courrier du 3 mai 2016, Mme [D] [C] dénonçait le mandat la liant à la SAS Etude Lodel et déclarait 'ne plus vouloir aller plus avant dans cette affaire'.

Le 15 mai 2016, la société Etude Lodel mettait vainement en demeure Mme [D] [C] de lui retourner contresignée la promesse de vente du bien.

Par exploit d'huissier en date du 13 septembre 2016, la société Etude Lodel assignait Mme [D] [C] aux fins de la voir condamner au visa de l'article 1382 du code civil, en réparation du préjudice financier subi par la perte de la rémunération à valoir sur la vente du fait de son abstention fautive du contreseing de la promesse de vente.

Par jugement en date du 14 mars 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a :

- prononcé la nullité du mandat de vente à terme exclusif en date du 17 février 2016 donné par [D] et [Y] [C] à la société Etude Lodel ;

- débouté la société Etude Lodel de l'ensemble de ses demandes;

- condamné la société Etude Lodel à payer à [D] [C] la somme de 1 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile avec distraction au profit de la SELARL cabinet Guisiano, société d'avocats;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

La SAS Etude Lodel a, par déclaration en date du 29 mai 2019, interjeté appel de l'intégralité de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, signifiées en date du 9 septembre 2019, la SAS Etude Lodel demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Toulon du 14 Mars 2019 en ce qu'il a retenu la nullité du mandat de vente du fait de la bonne réception par Mme [D] [C] d'un exemplaire portant date et numéro de registre,

- condamner Mme [D] [C] à lui régler :

la somme de 12 000 euros HT à titre de dommages intérêts pour le préjudice financier subi par la perte de la rémunération à laquelle elle avait légitimement droit ou si mieux aime la juridiction,

la somme de 12000 € à titre d'indemnité forfaitaire prévue à sa mission,

la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens distraits au profit de l'avocat postulant sous sa due affirmation de droit.

La SAS Etude Lodel expose qu'elle verse aux débats un mandat comportant un numéro de registre, que le mandat signé a bien été adressé aux vendeurs comme en atteste M. [Y] [C] et que Mme [D] [C] a produit en première instance une copie du mandat qu'elle avait souhaité conserver. Elle ajoute d'ailleurs que Mme [C] a forcément eu en sa possession ce mandat puisqu'elle l'a dénoncé au dernier jour prévu au contrat.

L'appelante soutient en revanche que la venderesse a adopté une attitude fautive en refusant de régulariser le compromis de vente qui était conforme au mandat, et qu'elle a, par la suite, vendu le bien par le biais de deux agences classiques.

Elle estime que cette faute alors que l'agent immobilier avait effectué les diligences mises à sa charge, lui a causé un préjudice justifiant la condamnation de l'intimée à lui régler la somme de 12 000 euros, correspondant à la rémunération contractuellement fixée.

Mme [D] [C] n'ayant pas constitué avocat, a fait l'objet d'une assignation par procès verbal de recherches infructueuses établi en date du 9 septembre 2019.

La mise en état a été clôturée le 6 septembre 2022 par ordonnance en date du même jour.

MOTIFS

En application de l'article 72 alinéa 6 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l'agent immobilier a l'obligation de tenir un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.

Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du Code civil.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur ce registre. Par ailleurs, le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Pour soutenir avoir respecté cette disposition, l'appelante produit aux débats un mandat signé des parties et comportant le numéro de registre 5557, outre un courriel de M.[Y] [C] du 25 avril 2019 confirmant avoir reçu un mandat portant ce numéro.

Il n'est en revanche pas produit de copie du registre des mandats, dont la tenue est imposée par la disposition sus mentionnée, qui permettrait d'écarter tout doute quant au respect de l'obligation de l'inscription sur le mandat.

Par ailleurs, la cour observe que si M. [Y] [C], qui a visiblement été contrarié par le refus de sa mère de signer le compromis de vente avec M. [H] [V], avance par courriel postérieur au jugement querellé avoir bien reçu un mandat comportant le numéro, ce document n'est pas davantage produit par la SAS Etude Lodel et ne figurait pas en pièce jointe dudit courriel.

Or, Mme [D] [C] a produit en première instance un exemplaire du mandat ne comportant pas ce numéro, ce qui n'est pas conforme au texte. La SAS Etude Lodel ne peut valablement expliquer qu'il s'agit d'un exemplaire en copie que Mme [D] [C] avait souhaité conserver pour son dossier personnel, en ce que le texte impose précisément que l'exemplaire remis au mandant comporte le numéro d'inscription.

Par conséquent, le seul exemplaire du mandat produit ne suffit pas à démontrer que le numéro d'inscription qui figure sur le mandat de l'agence immobilière a bien fait l'objet d'une inscription au registre des mandats et figure bien sur l'exemplaire remis au mandant, de sorte que c'est à juste titre que le tribunal de grande instance de Toulon a prononcé la nullité du mandat de vente.

La SAS Etude Lodel ne justifiant donc pas d'un mandat valable, il convient par conséquent de la débouter de sa demande en condamnation de Mme [D] [C].

Le jugement est confirmé.

La SAS Etude Lodel conservera la charge des dépens exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 14 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Toulon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Laisse les dépens à la charge de la SAS Etude Lodel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT