Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 15 OCTOBRE 2014
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/01729
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Janvier 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/11394
APPELANTE
SA GENERALI VIE prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042, avocat postulant
Assistée de Me Charles-Édouard BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS SOCIÉTÉ INTERNATIONALE D'INVESTISSEMENTS SPORTIFS (SIIS) prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Franck ASTIER de la SELURL ATHEMIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0487
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Juin 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente
Madame Odile BLUM, conseillère
Monsieur Christian BYK, conseiller
qui en ont délibéré
Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.
Suivant acte sous seing privé en date du 22 janvier 2004, la SCI [Adresse 2] a donné à bail à la société Internationale d'Investissements sportifs divers locaux à usage commercial, dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 2],
Le bail a été consenti pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel de 137 700 € avec indexation annuelle sur la variation de l'indice INSEE du coût de la construction, la première indexation intervenant le 15 janvier 2005.
Par plusieurs avenants successifs, en date des 5 septembre 2004, 22 avril 2005, 15 mars 2006, 14 août 2006, 1er août 2011 et à effet du 15 janvier 2013, l'assiette des lieux loués a été modifiée moyennant une augmentation du loyer successivement de 1675, 15 € hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2004, de 28 000 € HT et HC à compter du 1er avril 2005, de 13 055 € HT et HC à compter du 10 mars 2006, de 4000 € HT et HC à compter du 1er septembre 2006, de 2000 € HTet HC à compter du 1er juillet 2011, de 2000 € HT et HC à compter du 15 janvier 2013;
Par acte d'huissier du 14 mai 2013, la société locataire a demandé la révision du loyer en application de l'article L 145-39 du code de commerce, à la somme de 124 000 € par an .
La société bailleresse s'est opposée à cette demande en invoquant que la révision du loyer n'est recevable qu'autant que le loyer a augmenté de plus de 25 % depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire, que la dernière fixation du loyer date du 15 janvier 2013 de sorte que la demande est irrecevable .
Le juge des loyers du tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 14 janvier 2014 :
Constaté qu'est stipulé au bail initial une clause d'échelle mobile du montant du loyer en fonction des variations de l'indice du coût de la construction,
Constaté que le loyer principal des locaux loués a augmenté de plus du quart par le jeu de la clause d'échelle mobile,
Dit que les conditions d'application prévues à l'article L 145-39 du code de commerce sont réunies pour voir fixer le loyer révisé à la valeur locative, comme le prévoit l'article R 145-22 du code de commerce,
Dit que d'agissant des loyers applicables aux locaux donnés à bail par chacun des avenants, il conviendra de calculer le loyer initial et le loyer augmenté par le jeu de la clause d'échelle mobile, pour indiquer si les loyers de ces locaux ont augmenté de plus du quart et dans ce cas, d'en rechercher la valeur locative,
Désigné en qualité d'expert M [H] [O],
Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,
Ordonné l'exécution provisoire et réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
La société Generali vie a interjeté appel de cette décision ; elle demande à la cour par conclusions signifiées le 28 mai 2014 :
D'infirmer le jugement entrepris
Dire et juger que conformément au texte légal et à la jurisprudence, la variation de 25% prévue par l'article L 145-39 du code de commerce doit s'apprécier par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire , que l'article L 145-39 du code de commerce ne distingue nullement entre les motifs ayant conduit les parties à une nouvelle fixation contractuelle du loyer, peu important que cette fixation résulte de la modification de la consistance des lieux loués, que les six avenants régularisés entre les parties depuis la prise d'effet du bail ont modifié l'assiette des lieux loués et le montant du loyer global avec rajustement du dépôt de garantie, avec les conséquences qui en découlent, que chacun de ces avenants ne représentent pas de caractère autonome tant dans les faits que dans la commune intention des parties, que depuis la dernière variation du 15 janvier 2013 et à tout le moins du 1er juillet 2011, le loyer n'a pas varié de plus du quart,
Dire en conséquence la société locataire irrecevable en sa demande et l'en débouter,
La condamner aux dépens et à lui payer la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
La société internationale d'investissements sportifs, par conclusions signifiées le 29 mai 2014, demande à la cour de confirmer le jugement et de condamner la société Generali vie en tous les dépens et à lui payer la somme de 6000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
SUR CE
La société d'investissements sportifs fait valoir que le juge, saisi par application de l'article L 145-39 du code de commerce, ne peut que comparer le prix résultant de l'indexation avec celui précédemment fixé à périmètre constant pour une assiette identique, que les exemples de jurisprudence cités par la bailleresse concernent des cas de retraits de locaux et non d'adjonctions, ce qui est différent du cas d'espèce, que le prix fixé contractuellement à l'origine n'a pas été modifié par les avenants successifs, qu'aucun des avenants n'a opéré de novation du contrat d'origine, que le loyer dont la révision est sollicitée s'entend du loyer d'origine augmenté des loyers postérieurs, hors de toute variation due à l'échelle mobile, que c'est par une dénaturation des termes clairs des avenants que la société Generali vie prétend qu'un nouveau loyer contractuel a été fixé à chaque avenant lequel ne fixe un nouveau loyer que pour la nouvelle surface, de manière autonome et distincte qui n'emporte pas novation des conditions du bail initial, que l'indication dans chacun des avenants que le prix du loyer total est porté à une certaine somme par la simple addition du loyer de l'avenant ne se confond pas avec la volonté des parties de fixer un nouveau loyer, que toute appréciation contraire reviendrait à considérer que du seul fait de la signature d'un avenant se bornant à constater le montant du loyer total, le preneur aurait manifesté sa volonté de fixer un nouveau prix du loyer ;
Or pour apprécier si les conditions de la variation prévue à l'article L 145-39 du code de commerce sont remplies, il convient de comparer le loyer en vigueur à la date de la demande de révision tel que résultant de la variation de la clause d'échelle mobile au loyer antérieurement fixé, ce qui n'impose pas nécessairement de rechercher le prix d'origine, le loyer à prendre en considération étant celui ayant été éventuellement révisé d'un commun accord des parties, quelque soit le fondement de ce réajustement ;
Si en l'espèce, chaque avenant successif prévoit dans des termes identiques le loyer afférent à la surface adjointe par la mention que ' cette location est consentie et acceptée moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges' d'un certain montant, il contient également dans la suite immédiate et de manière tout aussi identique l'indication que 'le loyer total' est porté à compter de la date d'effet de l'avenant à une certaine somme, ce qui constitue autant de fixations conventionnelles du loyer du bail, peu important qu'il soit écrit que le loyer total est porté au lieu de fixé ;
Il est ainsi vainement soutenu que chaque avenant aurait un caractère autonome par rapport à la fixation du loyer initial ou encore par rapport aux avenants précédents alors que sont rappelés en préambule de chaque signature d'un nouvel avenant le bail fixant le loyer initial et les avenants successivement intervenus ayant eu pour effet de modifier le loyer total.
Le moyen tiré de la novation à laquelle n'aurait pas consentie la locataire est tout aussi inopérant, les parties étant clairement convenues à chaque signature d'une extension de l'assiette du bail et de l'augmentation corrélative tant du loyer afférent à cette extension que du loyer total, les autres dispositions du bail, à l'exclusion du loyer, continuant à s'appliquer;
Il s'ensuit que les modifications successivement apportées à l'assiette du bail par avenants impliquent autant de modifications conventionnelles du loyer de sorte que la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision légale doit être considérée comme le prix précédemment fixé conventionnellement au sens de l'article L 145-39 du code de commerce sans que les parties puissent se référer au prix initial ;
Il n'est pas contesté que la variation entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision et le loyer précédemment fixé conventionnellement ( que ce soit le 1er août 2011 à compter du 1er juillet 2011 ou en 2013 à compter du 15 janvier ) n'est pas de 25 % et que les conditions de l'application de l'article L 145-39 du code de commerce ne sont pas réunies à la date de la demande de révision ; celle-ci est en conséquence irrecevable, contrairement à ce qui a été jugé en première instance.
La société internationale d'investissements sportifs supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et paiera à la société Generali vie la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
PAR CES MOTIFS
Infirmant le jugement déféré,
Rejette la demande de révision du loyer présentée par la société internationale d'investissements sportifs sur le fondement de l'article L 145-39 du code de commerce comme irrecevable,
La condamne aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article L 699 du code de commerce et à payer à la société Generali vie la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE