COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
8e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 16 MAI 2013
N° 2013/240
Rôle N° 11/00442
SARL [U] [Localité 1]
C/
SAS SODIVAR
Grosse délivrée
le :
à :
Me DAVAL GUEDJ
SCP BADIE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de TOULON en date du 15 Décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 04/208.
APPELANTE
SARL [U] [Localité 1],,
dont le siége social est [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constituée aux lieu et place de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avoués
plaidant par Me Denis PERIANO de la SCP BOLLET ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SAS SODIVAR,
dont le siége social est [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée au x lieu et place de
la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL,avoués
plaidant par Me Jean-marie LAFRAN, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Mars 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Catherine DURAND, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Guy SCHMITT, Président
Madame Catherine DURAND, Conseiller
Madame Isabelle VERDEAUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame France-Noëlle MASSON.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2013,
Signé par Monsieur Guy SCHMITT, Président et Madame France-Noëlle MASSON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS PROCEDURE PRETENTIONS DES PARTIES
Le 23 octobre 1994 la société [U] [Localité 1] a cédé à la société SODIVAR un fonds de commerce de supermarché exploité à [Localité 1] depuis 1991, les locaux ayant été édifiés dans le cadre d'un crédit bail immobilier.
La SCI LA REPE, ayant pour gérant Monsieur [U], avait en effet conclu le 14 décembre 1990 avec la COFRACOMI et la SICOMI un contrat de crédit bail portant sur un terrain et un bâtiment à usage commercial, qu'elle a donné à bail de sous-location à la société [U] [Localité 1] pour 9 ans.
Le jour de la cession du fonds de commerce, soit le 23 octobre 1994, une convention de sous-location est intervenue entre la cessionnaire et la SCI LA REPE pour une durée de 18 ans.
Le 17 février 2004 la société SODIVAR a fait assigner la société [U] [Localité 1] devant le Tribunal de commerce de TOULON en paiement de la somme de 35.961,96 euros au titre de dépenses effectuées pour mettre en conformité le fonds vendu, lui reprochant de ne pas lui avoir révélé lesdites non-conformités affectant le dispositif d'écoulement des eaux pluviales et l'extension de la surface commerciale par fermeture du auvent.
Le Tribunal a sursis à statuer sur cette demande en l'attente que la décision du TGI D'AIX en PROVENCE, saisi d'une demande de la SARL [U] [Localité 1] contre la SAS SODIVAR et Me [O], notaire, en nullité de la cession des 10 parts sociales détenues dans la SCI LA REPE, soit passée en force de chose jugée.
Par jugement du 15 décembre 2008 le TGI a constaté le désistement d'instance et d'action du demandeur.
Par jugement du 15 décembre 2010 le Tribunal de commerce de TOULON a alors :
Débouté la SARL [U] [Localité 1] de ses demandes, fins et conclusions,
En conséquence,
A condamné la SARL [U] [Localité 1] à payer à la SAS SODIVAR les sommes de : 41.294,32 euros outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1999, et anatocisme annuel à compter de cette date,
Celle de 20.224 euros outre intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2003 et anatocisme annuel à compter de cette date,
Celle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Le Tribunal a écarté l'exception d'incompétence territoriale opposée par la société intimée, faisant valoir qu'elle n'avait pas été soulevée in limine litis.
Il a également écarté la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de l'action en garantie des vices cachés non exercée à bref délai précisant que la SAS SODIVAR agissait sur le fondement de l'article 1626 du code civil et a considéré que la non révélation des non-conformités affectant le fonds vendu par le vendeur était démontrée.
Par acte du 10 janvier 2011 la SARL [U] [Localité 1] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions déposées et notifiées le 7 avril 2011, seules retenues pour les motifs exposés ci-aprés, l'appelante demande à la Cour de :
Réformer le jugement,
Dire que la SAS SODIVAR agit à titre principal en garantie des vices cachés,
Déclarer cette action irrecevable comme étant tardive,
Subsidiairement,
Débouter la SAS SODIVAR de ses demandes.
La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
Elle soutient que la SODIVAR, qui exploite sans discontinuer le fonds de commerce depuis 1994, ne peut sérieusement prétendre avoir souffert d'éviction au sens de l'article 1626 du code civil et que son action est en réalité fondée sur l'existence de vices cachés.
Elle fait valoir que l'existence des non-conformités invoquées a été révélée à la cessionnaire en septembre 1998 et que l'action intentée en 2004 est plus que tardive, faute de l'avoir été à bref délai, ce qui explique le fondement juridique choisi.
Elle précise par ailleurs que les parties ont conventionnellement exclu la garantie pour vices cachés ainsi que toute garantie sur la situation des locaux au regard des règles d'urbanisme dans le contrat de cession.
Elle fait valoir que les non-conformités n'affectent pas le fonds de commerce vendu lui-même mais le parking et ne nuisaient pas à l'exploitation du fonds, et que la SODIVAR invoque la garantie du vendeur du fonds de commerce pour des problèmes affectant l'immeuble qui n'a pas été vendu.
Elle indique que les travaux de recueillement des eaux pluviales n'étaient pas obligatoires à la date de la vente, un délai de 5 années étant prévu par la loi du 3 janvier 1992 et que la société SODIVAR a effectué les travaux dont elle demande le remboursement de sa seule initiative sans injonction de l'administration, ni autorisation du bailleur, du crédit bailleur.
Elle précise que la TLE n'est due qu'en raison des travaux effectués par la société SODIVAR aprés l'acquisition du fonds de commerce et que les préjudices qu'elle invoque sont sans lien direct avec les non-conformités alléguées.
Par dernières conclusions déposées et notifiées le 18 décembre 2012 la SAS SODIVAR demande à la Cour de
Vu les articles 1626 et suivants du code civil,
Vu l'article 1116 et 1382 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Confirmer les termes du jugement en ce qu'il a condamné la société [U] [Localité 1] à lui verser les sommes de 41.294,32 euros, correspondant au coût des travaux de mise en conformité, outre intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 1999, et anatocisme annuel à compter de cette date, de 20.224 euros correspondant au montant de la TLE acquittée outre intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2003 et anatocisme annuel à compter de cette date, de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Débouter la société [U] [Localité 1] de l'intégralité de ses demandes,
La condamner au paiement de la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner aux entiers dépens.
Elle soutient que ses demandes relèvent bien du régime de la garantie d'éviction et non des vices cachés, alors que la cédante a fait de fausses déclarations sur les charges affectant le fonds et que l'absence de réparation aurait pu être une cause de résiliation du contrat de crédit bail.
Elle expose que la cédante était l'auteur des travaux de transformation du auvent en surface close et n'a pas signalé lors de la vente sa non-conformité aux règles d'urbanisme et l'absence d'autorisation administrative.
Subsidiairement elle invoque le dol dès lors que le gérant de la société [U] a fait de fausse déclaration lors de la cession.
Elle précise que le dispositif d'écoulement des eaux pluviales était non conforme à la date de la cession ce que reconnait la venderesse qui invoque, à tort, l'existence d'un délai de 5 années pour faire les travaux de conformité.
Elle fait valoir que les exclusions de garantie ne lui sont pas opposables dès lors que la venderesse était de mauvaise foi et qu'elles ne s'appliquent pas au mises en conformités qui préexistaient au jour de la vente.
L'affaire a été clôturée en l'état le 27 février 2013.
MOTIFS
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture :
Attendu que la clôture de l'instruction est prononcée par une ordonnance dont copie est délivrée aux avocats ; qu'aucune conclusion ne peut être déposée aprés qu'elle ait été prise ;
Attendu que cette ordonnance ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ;
Attendu que l'affaire fixée à l'audience du 12 septembre 2012 a été renvoyée à la demande des parties à celle du 13 mars 2013 ;
Attendu que l'ordonnance de clôture aprés révocation de celle du 29 août 2012, a été prise en dernier lieu le 27 février 2013, soit 15 jours avant l'audience de renvoi, selon les usages de la Cour de céans, et une copie en a été adressée le même jour par RPVA à chacun des avocats ;
Attendu que la SODIVAR a pris de dernières écritures le 18 décembre 2012, identiques à celles déjà déposées et notifiées le 21 novembre 2012, accompagnant la communication d'une pièce nouvelle, celle du jugement correctionnel du 26 juillet 2010 ;
Attendu que la société [U] [Localité 1], qui a bénéficié d'un délai raisonnable pour conclure en réplique, ne justifie pas de la révélation d'une cause grave depuis l'intervention de
l'ordonnance de clôture au sens de l'article 784 du code de procédure civile justifiant sa révocation ;
Attendu qu'il s'ensuit que sa demande de révocation de ladite ordonnance sera rejetée et ses conclusions en date du 5 mars 2013, déposées et notifiées aprés la clôture de l'instruction, déclarées irrecevables ;
Attendu que ne seront prises en considérations que ses seules écritures du 7 avril 2011 ;
Sur le fondement de l'action :
Attendu que la société [U] [Localité 1] a cédé le 23 octobre 1994 à la société SODIVAR au prix de 9.816.700 Francs un fonds de commerce de supermarché comprenant la clientèle, l'achalandage y attachés, le droit pour le temps restant à courir à la jouissance des locaux servant à son exploitation y compris les droits à toute prorogation ;
Attendu que la société venderesse bénéficiait d'un bail de sous-location portant sur un immeuble à usage de magasin de vente d'une surface au sol d'environ 1.846 M2 d'une durée de 9 ans consenti par la SCI LA REPE, crédit bailleur de la COFRACOMI et de la SICOMI ;
Attendu que le vendeur a affirmé et garanti sous sa responsabilité que le fonds cédé répondait aux normes de salubrité et de sécurité en vigueur et qu'il n'existait aucune interdiction administrative, judiciaire ou autre, aucun litige l'opposant à un tiers quelconque tendant à paralyser totalement ou partiellement l'exploitation du fonds ;
Attendu que la SCI LA REPE, crédit preneur, est intervenue à l'acte, déclarant agréer la SODIVAR en qualité de cessionnaire du droit au bail de sous-location consenti à la cédante, affirmant par ailleurs qu'aucune contravention aux termes du contrat de crédit bail de sous-location et aux termes du contrat de crédit-bail consenti le 14 décembre 1990, susceptible d'entraîner la résiliation ou la cas échéant le non-renouvellement à l'échéance, n'avait été commise ;
Attendu que la société SODIVAR demande à la société [U] venderesse du fonds de commerce de la garantir de l'éviction qu'elle aurait souffert du fait, d'une part, de la non-conformité du système d'écoulement des eaux pluviales l'ayant amenée à effectuer les travaux de mise en conformité, et, d'autre part, de la non-conformité au permis de construire initialement délivré et aux règles d'urbanisme de l'espace situé sous l'auvent extérieur transformé par la venderesse en surface commerciale de vente, l'ayant amenée à supporter en 2003 la TLE, en application de l'article 1626 du code civil ;
Attendu qu'en vertu de cette disposition le vendeur est tenu de garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente ;
Attendu que les non-conformités précitées ne constituent pas des charges au sens de l'article 1626 précité ;
Attendu par ailleurs qu'elles n'ont pas diminué l'achalandage, ni détourné la clientèle ;
Attendu qu'aucun tiers n'a revendiqué de droit sur le fonds de commerce vendu, mais la SCI LA REPE, crédit bailleur ayant consenti à la cessionnaire un bail de sous-location sur les locaux dans lesquels est exploitée l'activité de supermarché ayant le même gérant que la SARL [U] [Localité 1] vendeur du fonds de commerce, a sollicité, par assignation du 20 janvier 2005, la résiliation du bail et l'expulsion de la SODIVAR des lieux loués, aux motifs de l'exécution de travaux de fermeture de l'espace sous l'auvent entrainant la modification selon elle la destination des lieux et augmentant la surface de vente, sans autorisation du bailleur ni administrative ;
Attendu que cette action en résiliation du bail avait une incidence sur l'exploitation du fonds de commerce vendu, menacé dans sa consistance ;
Attendu cependant qu'au 23 octobre 1994, date de la cession, ainsi qu'au 17 février 2004, date de l'introduction de l'instance par la société SODIVAR, nul trouble dans la jouissance et la propriété du fonds vendu n'existait et, à ce jour, en l'état de la décision de la Cour de cassation du 29 septembre 2009 ayant cassé et annulé l'arrêt de la Cour de céans du 10 mai 2008 qui avait réformé le jugement et fait droit à la demande de résiliation du bail présentée par la SCI LA REPE, au motif que la Cour d'appel n'avait pas recherché si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, aucune menace d'éviction de la SODIVAR du fonds de commerce par résiliation du droit au bail pour les motifs précités n'existe sérieusement ;
Attendu qu'il a été en effet constaté, tant par l'arrêt du 3 juin 2008 de la Chambre de l'Instruction de la Cour de céans, que par la Chambre Criminelle de la Cour de cassation du 3 mars 2009, que le changement de destination des lieux et l'augmentation de la surface de vente résultaient de la fermeture par la Société [U] [Localité 1] du auvent par la pose de volets métalliques roulants antérieurement à l'acte de cession de 1994, de sorte qu'aucune infraction aux dispositions de l'article L 421-1 du code de l'urbanisme ne pouvait être imputée de ce chef à la société SODIVAR, et la plainte de la SCI LA REPE a fait l'objet d'une décision définitive de non-lieu ;
Attendu qu'il s'ensuit que la société SODIVAR ne peut être menacée dans son droit d'exploiter la surface de vente située sous cet auvent, malgré l'absence d'autorisation d'urbanisme n'ayant pu être délivrée en raison du refus de la SCI LA REPE d'autoriser la société SODIVAR à déposer un dossier de régularisation ;
Attendu que la société SODIVAR sera en conséquence déboutée de son action fondée expressément sur les dispositions de l'article 1626 du code civil, sans que la Cour n'ait à la requalifier d'action en garantie des vices cachés, au surplus non introduite dans le ' bref délai' exigé par l'article 1648 du code civil dans sa version applicable au litige, la cession datant de 1994 ;
Sur le dol :
Attendu qu'aux termes de l'article 1116 du code civil le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ;
Attendu que le dispositif d'écoulement des eaux pluviales a fait l'objet d'un refus de conformité le 16 janvier 1992, non révélé par la cédante à la cessionnaire qui a effectué les travaux de mise en conformité en juin 1999, ayant donné lieu le 16 juillet 1999 à la délivrance d'un certificat de conformité pour les travaux du permis de construire EC00991ECO17 ;
Attendu que, s'agissant du changement de destination de l'espace sis sous un auvent en surface de vente commerciale de 300 M2, celui ci est imputable à la société [U] qui avait posé les volets métalliques roulant antérieurement à la cession ;
Attendu que ces aménagements, en place lors de la cession, étaient apparents et la société SODIVAR, professionnel de ce secteur, n'a pu que constater qu'ils avaient pour effet de créer une surface de vente supplémentaire de 300 M2 alors que celle autorisée par le permis de construire était de 1.100 M2 selon ses propres dires (pièce n°12 demande relative à l'extension du SUPER U [Localité 1]) ;
Attendu que cette extension de plus d'un quart de cette surface de vente par rapport à celle autorisée n'était pas pour elle dissimulée ;
Attendu qu'en tout état de cause il n'est pas établi que le silence de la cédante dans l'acte, sur les non-conformités au permis de construire initial du dispositif d'évacuation des eaux pluviales et de l'augmentation apparente de la surface de vente, ait été déterminant dans la décision de la société SODIVAR d'acquérir le fonds de commerce, dont le prix de 9.816.700 Francs en 1994, a été fixé au regard du chiffre d'affaires réalisé depuis 1991 ;
Attendu d'ailleurs qu'elle a effectué en 1999 les travaux de mise en conformité du dispositif d'évacuation des eaux pluviales sans faire alors d'observation à la société [U] ni lui demander le remboursement du coût de 249.787 F TTC avant février 2004, soit 5 années plus tard ;
Attendu que, faute de démontrer le caractère déterminant du dol invoqué, la société SODIVAR sera déboutée de l'intégralité de ses demandes ;
Attendu que le jugement attaqué sera en conséquence réformé ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que la société SODIVAR sera condamnée aux entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Réforme le jugement attaqué,
Statuant à nouveau,
Déboute la société SODIVAR de ses actions en garantie d'éviction et en paiement de dommages et intérêts pour comportement dolosif ayant vicié son consentement lors de la cession du fonds de commerce dirigée contre la société [U],
Déboute la société SODIVAR de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
Déboute la société [U] [Localité 1] de sa demande de frais irrépétibles,
Condamne la société SODIVAR aux entiers dépens, ceux d'appel étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIERE. LE PRESIDENT.