PC/AM
Numéro 14/1747
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRÊT DU 16/05/2014
Dossier : 13/00739
Nature affaire :
Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente
Affaire :
SARL IMMO TOULOUSE SARL DZINVEST
C/
[L] [D] [H] CONGREGATION DES FRERES DE PLOERMEL
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 mai 2014, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 13 janvier 2014, devant :
Monsieur CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,
assisté de Monsieur CASTILLON, greffier, présent à l'appel des causes,
Monsieur [G], en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller
Monsieur BILLAUD, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
SARL IMMO TOULOUSE
[Adresse 3]
[Localité 1]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
SARL DZINVEST
[Adresse 5]
[Localité 1]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentées par Maître Jean Yves RODON, avocat au barreau de PAU
assistées Maître Coralie SOLIVERES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMES :
Madame [L] [D] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]
CONGREGATION DES FRERES DE PLOERMEL
[Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentées par la SCP DUALE - LIGNEY, avocats au barreau de PAU
assistées de Maître Dominique WATTINE, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 11 FEVRIER 2013
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Selon acte sous seing privé des 13 février et 7 mars 2008, la congrégation des Frères de Ploermel (en qualité de vendeur) et les SARL Immo Toulouse et Dzinvest (en qualité d'acquéreurs) ont signé une promesse synallagmatique de vente d'un terrain à bâtir sis à [Localité 3], d'une superficie de 15 a 94 ca, moyennant un prix évalué à 500 € par m² de SHON réalisable, la transaction ayant été établie par l'intermédiaire de Mme [D] [H] à laquelle la venderesse avait confié un mandat de commercialisation de son bien et les sociétés acquéreurs un mandat d'établir les documents et d'accomplir les démarches nécessaires à la finalisation du programme immobilier qu'elles projetaient sur ce bien.
Au titre des conditions suspensives, l'acte stipulait :
- que la réalisation de la vente est soumise à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation d'une SHON de 1 800 m² minimum, sans obligation de logements sociaux,
- que l'acquéreur devra, pour se prévaloir de cette condition, justifier auprès du vendeur du dépôt de la demande de permis de construire au plus tard le 30 juin 2008 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente,
- qu'à défaut, les parties conviennent qu'un délai supplémentaire de trois mois sera accordé à l'acquéreur pour le cas de demande de complétude de documents et ce pour la bonne instruction du permis et que dans ce cas les délais seront prorogés d'autant.
L'acte précisait que dans la mesure d'un dépôt de la demande dans le délai convenu :
- si la demande de permis n'est pas accordée avant le 30 novembre 2008 (5 mois de la date de dépôt) la condition suspensive sera considérée comme n'étant pas réalisée et le compromis nul et non avenu, sauf si l'acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de la condition,
- que si le permis de construire est accordé avant le 30 novembre 2008, l'acquéreur s'engage à faire procéder sur le bien à l'affichage du permis dans les 15 jours de la réception de celui-ci et à justifier auprès du vendeur de la réception du permis par lettre recommandée avec accusé de réception et de son affichage par constat d'huissier,
- que si le permis fait l'objet d'un recours contentieux dans les deux mois de l'affichage, la condition suspensive sera réputée comme n'étant pas réalisée sauf renonciation de l'acquéreur à son bénéfice et que le vendeur laissera à l'acquéreur un délai de quatre mois à compter de l'information qu'il a eue du recours pour tenter de régler le recours, délai à l'issue duquel la condition suspensive sera réputée comme non réalisée,
- que si le permis n'a pas fait l'objet de recours ni d'un retrait, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée.
L'acte précisait les dates clés de l'opération :
- dépôt PC : 30 juin 2008,
- obtention PC : 30 novembre 2008,
- purge des délais des tiers et administratifs : 31 mars 2009,
- signature de l'acte authentique : 30 avril 2009.
L'acte stipulait par ailleurs qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, si l'une des parties se refuse à signer, l'autre pourra l'y contraindre et qu'elle devra verser à titre de clause pénale une somme représentant 10 % du prix de vente, soit 90 000 €, en précisant que la caducité de la vente ne remettra pas en cause l'existence de la clause pénale qui ne pourra être en aucun cas considérée comme une faculté de dédit.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 juillet 2008, la SARL Immo Toulouse faisait part à la congrégation des Frères de Ploermel de ses difficultés à déposer une demande de permis de construire et demandait à revoir l'opération tant sur le prix de vente que sur les délais.
Les parties signaient alors, les 30 janvier 2009 puis les 20 septembre et 7 octobre 2009, deux avenants prorogeant le délai de réalisation au 30 janvier 2010 puis au 31 mai 2010, à la condition que la demande de permis de construire soit déposée au plus tard le 15 octobre 2009.
Le premier avenant précisait que la date du dépôt du permis de construire n'a pu être respectée car la municipalité de [Localité 3] avait émis un emplacement réservé sur ledit terrain après la date de signature de la promesse, qu'après divers entretiens, elle a accepté de lever l'emplacement réservé, que les parties se sont rapprochées et ont convenu expressément d'un commun accord de modifier les dates de dépôt et d'obtention du permis de construire.
Le second avenant indiquait que lors de la présentation du projet de permis de construire prêt à déposer, le 8 juillet 2009, la mairie a émis le désir que les promoteurs achètent une parcelle lui appartenant, jouxtant le bien à vendre, d'une contenance de 106,85 m², soit 32 m² de SHON supplémentaire s'ajoutant à la SHON réalisable pour les parcelles objet de la vente ; qu'une proposition d'achat a été présentée à la mairie, qu'une nouvelle réunion a eu lieu le 11 septembre au cours de laquelle un prix supérieur a dû être proposé et accepté ; que de ce fait, le permis doit être légèrement modifié ; que les Domaines doivent confirmer cette vente et que dès que ce document aura été notifié, le permis de construire pourra être déposé dans un délai de quinze jours.
Par courrier du 15 mars 2010, le vendeur a dénoncé la convention aux sociétés acquéreurs lesquelles ont, par acte d'huissier du 9 juillet 2010, fait assigner la congrégation des Frères de Ploermel aux fins de voir déclarer abusive la résiliation du compromis de vente et d'obtenir sa condamnation à leur payer diverses indemnités.
Par acte d'huissier du 14 avril 2011, les SARL Immo Toulouse et Dzinvest ont fait assigner Mme [D] [H] aux fins de la voir condamner à les garantir de toute éventuelle condamnation au profit de la congrégation.
Par jugement du 11 février 2013, le tribunal de grande instance de Bayonne a :
- débouté les SARL Immo Toulouse et Dzinvest de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné ces sociétés, solidairement, à payer à la congrégation des Frères de Ploermel, à titre de dommages-intérêts pour inexécution de leurs obligations contractuelles, la somme de 90 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2010, date de mise en demeure, outre la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Les SARL Immo Toulouse et Dzinvest ont interjeté appel de cette décision selon déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 25 février 2013.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 4 novembre 2013.
Par conclusions de procédure du 18 novembre 2013, la congrégation des Frères de Ploermel et Mme Wluzel [H] ont sollicité le rejet des conclusions dites 'n° 3" à elles signifiées le 31 octobre 2013, pour violation des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
Par conclusions dites 'n° 4" déposées le 16 décembre 2013, les appelantes ont sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture au motif qu'elles venaient d'obtenir copie d'un permis de construire déposée par une tierce société en juin 2010, soit quelques semaines seulement après la résiliation de la vente.
MOTIFS
I - Sur la procédure :
L'examen du dossier permet de constater :
- que les parties ont été avisées de la date de clôture de l'instruction de l'affaire (fixée par le magistrat de la mise en état au 4 novembre 2013) par un bulletin de fixation du 30 juillet 2013 qui n'a fait l'objet d'aucune observation de leur part,
- que les appelantes ont signifié le 31 octobre 2013 des conclusions dites n° 3, succédant à des conclusions dites n° 2 déposées le 11 septembre 2013 en réplique aux conclusions déposées par les intimées le 16 juillet 2013,
- que les appelantes ont signifié par voie électronique le 16 décembre 2013 des conclusions dites n° 4 par lesquelles elles sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture et demandent à voir déclarer recevables ces nouvelles conclusions ainsi que la pièce (n° 33) communiquée simultanément auxdites conclusions,
- que la congrégation des Frères de Ploermel et Mme Wlusek [H] ont, par conclusions dites 'de procédure' du 13 janvier 2014 sollicité le rejet de ces conclusions n° 3 pour violation des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
La demande de révocation de l'ordonnance de clôture doit être rejetée dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cause grave au sens de l'article 784 du code de procédure civile étant considéré que cette demande a pour objet de permettre la production d'une pièce (copie d'un permis de construire déposé par une tierce société en juin 2010) dont les appelantes ne justifient pas de leur impossibilité à se la procurer et à la verser aux débats avant la clôture de l'instruction.
Par ailleurs, il y a lieu de considérer que la signification, le 31 octobre 2013 soit 4 jours (dont trois jours non ouvrés) avant la date de clôture de l'instruction de nouvelles conclusions (qui ne constituaient pas une réplique à des conclusions de l'intimée dont les dernières écritures avaient été signifiées le 16 juillet 2013) place les intimées dans l'impossibilité matérielle de répliquer utilement et constitue une atteinte manifeste et injustifiée au respect du principe essentiel de la contradiction justifiant qu'elles soient déclarées irrecevables par application des articles 15 et 16 du code de procédure civile.
Il sera donc statué sur la base :
1° - des conclusions : dites 'n° 2" déposées et signifiées par les appelantes le 11 septembre 2013, aux termes desquelles les sociétés Immo Toulouse et Dzinvest demandent à la Cour, réformant le jugement entrepris au visa des articles 1147, 1184 et suivants et 1382 du code civil :
- à titre principal : de dire que la résiliation du compromis de vente par la congrégation des Frères de Ploermel est abusive et de condamner celle-ci à leur payer les sommes de 1 472,08 € au titre des frais de géomètre-expert inutilement exposés, 10 000 € au titre des frais de commercialisation et de 500 000 € au titre de la perte d'une chance de gain financier, de débouter la congrégation des Frères de Ploermel de ses demandes reconventionnelles,
- subsidiairement, de condamner Mme [D] [H] à les garantir des condamnations susceptibles d'être prononcées à leur encontre et à leur payer les sommes de 1 472,08 € au titre des frais de géomètre-expert inutilement exposés, 10 000 € au titre des frais de commercialisation et de 500 000 € au titre de la perte d'une chance de gain financier,
- en toute hypothèse, de condamner la congrégation des Frères de Ploermel et Mme Wlusek [H] à leur payer la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Me Rodon,
En soutenant en substance :
- que la condition suspensive d'obtention du permis de construire était soumise à une autre condition consistant dans la levée par la commune de Ciboure d'un emplacement réservé sur le terrain objet du compromis et dont la non réalisation a justifié la signature de deux avenants reportant les dates de dépôt de la demande de permis de construire et de signature de l'acte authentique,
- que toutefois, il résulte des termes mêmes du dernier avenant des 20 septembre et 7 octobre 2009 qu'une condition suspensive supplémentaire a été instituée, consistant dans l'acquisition d'une parcelle adjacente appartenant à la commune de [Localité 3] et dont le retard de réalisation, non imputable aux appelantes, ne pouvait justifier la résiliation du compromis par la congrégation des Frères de [Localité 4],
- que le non-respect du délai de dépôt de la demande de permis de construire empêchait simplement l'acquéreur de se prévaloir de la condition suspensive d'obtention du permis de construire mais ne constituait pas une condition suspensive dont la non réalisation entraînait la caducité de la vente,
- que l'obtention effective ou non du permis de construire n'avait aucun impact sur la réitération de la vente et que le vendeur ne justifie d'aucun préjudice indemnisable dès lors que cette condition était réputée accomplie et que la date limite de signature de l'acte authentique n'était pas atteinte à la date de la résiliation du compromis,
- que la congrégation des Frères de [Localité 4] ne peut prétendre au bénéfice d'une clause pénale qui ne peut trouver application qu'en cas de non-réitération de la vente nonobstant la réalisation des conditions suspensives,
- que Mme [H], intervenue en qualité d'intermédiaire chargée d'une double mission de recherche d'un acquéreur porteur d'un projet immobilier et d'établissement d'une demande de permis de construire dans le cadre d'un projet réalisable a manifestement
manqué à ses obligations pour avoir tant manqué à son devoir de conseil en proposant une demande de permis de construire pour 1 800 m² de SHON non réalisable qu'à ses obligations de mandataire pour n'avoir pas réglé avec la commune de Ciboure la question de la parcelle attenante,
2° - des conclusions dites 'en défense n° 1" du 16 juillet 2013 aux termes desquelles la congrégation des Frères de Ploermel et Mme [D] [H] concluent à la confirmation du jugement entrepris et sollicitent la condamnation des sociétés appelantes à leur payer la somme de 3 000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet - Dualé - Ligney, en soutenant pour l'essentiel :
- que les sociétés appelantes ont manqué à leur obligation d'exécution de bonne foi de la convention et sont à l'origine de la défaillance de la condition suspensive dont elles tentent de se prévaloir pour soutenir que le vendeur se serait abusivement prévalu de la caducité du compromis, dès lors :
> que la levée d'une prétendue servitude d'emplacement réservé n'a jamais été instituée en condition suspensive puisque la mairie avait dès le 8 décembre 2008 confirmé sa décision de renoncer à son projet de création d'emplacement réservé,
> que la volonté de la commune de vendre une parcelle adjacente n'empêchait nullement le dépôt d'une demande de permis de construire sur le terrain objet du compromis ainsi que le démontre la conclusion postérieure d'une vente avec une autre société,
- que les sociétés appelantes qui ont ainsi empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention du permis de construire et au premier chef de l'obligation de faire stipulée à leur charge d'avoir à déposer une demande de permis de construire dans un délai déterminé, sans justifier d'un quelconque motif sérieux et légitime, ne peuvent se prévaloir d'aucune faute de la venderesse ni d'aucun préjudice indemnisable,
- que la clause pénale stipulée dans le compromis de vente est bien exigible dès lors que la condition (d'obtention d'un permis de construire) est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur qui, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement,
- que Mme [H] a rempli ses obligations envers les sociétés appelantes ainsi que celles-ci le reconnaissaient elles-mêmes dans un courrier du 15 juillet 2008 et qu'elle ne peut être déclarée responsable de l'échec de l'opération alors même que les appelantes n'avaient d'autre objectif que de se substituer une tierce société.
II - Sur le fond :
1 - Sur le litige opposant les sociétés Immo Toulouse et Dzinvest à la congrégation des Frères de [Localité 4] :
Si la seule condition suspensive stipulée dans le compromis de vente initial consiste dans l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire un ensemble de logements d'une SHON minimum de 1 800 m², sans obligation de logements sociaux, il apparaît cependant que les parties ont convenu d'en proroger le délai de réalisation compte tenu de diverses conditions imposées par la commune de [Localité 3] relativement d'une part à l'existence d'un emplacement réservé et d'autre part à l'acquisition concomitante d'une parcelle voisine de celles objets de la vente litigieuse.
La circonstance que la venderesse a accepté la prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive ne peut cependant, à défaut de stipulation en ce sens, conférer à ce délai une durée indéterminée alors même que le dernier avenant a fixé une date précise quant au dépôt de la demande de permis de construire.
Or force est de constater que, nonobstant cette double prorogation, les sociétés appelantes ne justifient ni avoir déposé une demande de permis de construire dans les conditions prévues par la promesse de vente avant la dernière date convenue pour ce faire (soit le 15 octobre 2009) ni que cette défaillance est imputable à la venderesse et/ou à une autre cause étrangère opposable à celle-ci, alors même qu'il n'est pas justifié du refus de la commune de consentir à la vente de la parcelle contiguë dont le principe avait été acté dans le dernier avenant des 20 septembre et 7 octobre 2009.
Il convient, par application de l'article 1178 du code civil, de considérer que la condition est réputée accomplie dès lors que ce sont les sociétés appelantes qui en ont empêché l'accomplissement, par le défaut de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai convenu, même prorogé.
Il ne peut être fait grief à la venderesse de ne pas avoir exigé la réitération forcée de la vente par acte authentique ni d'avoir signé un compromis avec une tierce société avant même l'expiration du délai fixé pour ladite régularisation dès lors que la défaillance des sociétés appelantes dans l'accomplissement des formalités préalables nécessaires à la réalisation de la condition caractérisait leur volonté non équivoque de ne pas finaliser la transaction, alors même qu'il n'est nullement établi que la venderesse a accepté de proroger indéfiniment le délai de réalisation de la condition.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a :
- débouté les sociétés Toulouse Immo et Dzinvest de leurs demandes indemnitaires fondées sur des préjudices financiers (perte de chance de gain, frais inutilement exposés) en toute hypothèse exclusivement imputables à leur propre défaillance,
- condamné lesdites sociétés à payer à la congrégation des Frères de Ploermel la somme de 90 000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente, étant considéré de ce chef :
> d'une part, que la venderesse est fondée à se prévaloir des clauses du compromis de vente dès lors que la défaillance des sociétés appelantes dans les obligations en découlant pour elles (en suite de laquelle la condition est réputée accomplie) n'entraîne pas la caducité de cet acte,
> d'autre part, que son caractère manifestement excessif n'est pas établi, compte tenu de la durée d'immobilisation du bien et de sa valeur vénale,
- sauf, réformant partiellement le jugement entrepris, à dire que cette condamnation sera prononcée in solidum et non solidairement, à défaut d'une stipulation de solidarité passive dans le compromis.
2 - Sur le litige opposant les sociétés Immo Toulouse et Dzinvest à Mme [D] [H] :
Bien qu'aucun contrat écrit ne soit produit aux débats, il résulte des pièces versées aux débats (factures établies par Mme [H], correspondances diverses) que celle-ci s'est vue confier par les sociétés appelantes une mission d'ingénierie foncière consistant à établir un dossier de demande de permis de construire dans le cadre d'un projet immobilier réalisable et pour lequel elle est intervenue dans les négociations avec la commune de [Localité 3].
Les sociétés appelantes lui font grief d'avoir manqué :
- à sa mission en proposant un programme de 1 800 m² de SHON qui n'était pas réalisable et ne parvenant pas à régler avec la commune de Ciboure la transaction relative à la parcelle attenante,
- à son obligation de conseil et d'information en ne les avertissant pas que le projet était irréalisable.
Il y a lieu ici de considérer que Mme [H] n'étant pas tenue d'une obligation de résultat, il appartient aux sociétés appelantes de rapporter la preuve d'une faute de sa part, en lien direct de causalité avec un préjudice indemnisable.
Or il n'est produit aucun élément concret établissant que le projet immobilier porté par les appelantes n'était pas réalisable au regard de la réglementation d'urbanisme applicable et/ou que la commune a formulé des exigences particulières et s'est formellement opposée à sa réalisation.
Il n'est par ailleurs pas justifié du motif précis de la non réalisation de la vente de la parcelle communale et de son éventuelle imputabilité à un manquement quelconque de Mme [H] à ses obligations de mandataire, alors même d'une part, qu'il n'est pas établi qu'elle était investie de ce chef d'un pouvoir de décision et d'autre part que les sociétés appelantes ne justifient pas avoir sollicité effectivement la réalisation de la vente auprès de la commune.
Dans ces conditions la seule non réalisation du projet immobilier ne peut constituer la preuve d'un manquement de Mme [H] à ses obligations contractuelles envers les sociétés appelantes et le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il les a déboutées de leurs demandes indemnitaires à son encontre.
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les sociétés Immo Toulouse et Dzinvest à payer à la congrégation des Frères de Ploermel et à Mme Wlusek [H], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par elles exposés en première instance (sauf à préciser que cette condamnation sera prononcée in solidum et non solidairement) et de leur allouer de ce chef la somme de 2 000 € chacune au titre des frais exposés en cause d'appel.
Les sociétés Toulouse Immo et Dzinvest seront condamnées in solidum aux entiers dépens d'appel et de première instance, avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet - Dualé - Ligney.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 4 novembre 2013 et déclare irrecevables les conclusions n° 4 et la pièce n° 33 notifiées par les sociétés appelantes le 16 décembre 2013,
Déclare irrecevables, en application des articles 15 et 16 du code de procédure civile, les conclusions n° 3 notifiées par les sociétés appelantes le 31 octobre 2013,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf, le réformant sur ce point particulier, à dire que les condamnations prononcées contre les sociétés Immo Toulouse et Dzinvest sont prononcées in solidum et non solidairement,
Ajoutant au jugement déféré :
- Condamne les sociétés Immo Toulouse et Dzinvest, in solidum, à payer à la congrégation des Frères de Ploermel et à Mme Wlusek [H], en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 000 € (deux mille euros) chacune au titre des frais irrépétibles par elles exposés en cause d'appel,
Condamne les sociétés Immo Toulouse et Dzinvest, in solidum, aux entiers dépens d'appel avec bénéfice de distraction au profit de la SCP de Ginestet - Dualé - Ligney, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTEFrançoise PONS