Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 17 JUIN 2014
(n° 378 ,8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/18355
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/55582
APPELANTE
SA GECINA
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Jean-olivier D'ORIA de la SCP UHRY D'ORIA GRENIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060
assistée de Me Arthus NOEL plaidant pour la SCP UHRY D'ORIA GRENIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060 et substituant Me Jean-olivier D'ORIA
INTIMES
Monsieur [K] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Mireille GARNIER de la SCP MIREILLE GARNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J136
assisté de Me Vanessa NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1305
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS VINCI IMMOBILIER GESTION elle-même agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux et dont le siège social est sis
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
assisté de Me Marc GIOMMONI de la SCP VERSINI CAMPINCHI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0454
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseiller rapporteur et Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère .
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère
Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Nicole GIRERD, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
Courant 2004, la société Gecina a vendu lot par lot, suivant le procédé dit de 'vente à la découpe' un ensemble immobilier sis au [Adresse 1] ;
L' appartement situé au septième étage de l'immeuble sous la couverture a été vendu, le 20 avril 2007 à M. [K] [H].
Par assignation délivrée le 14 juin 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du[Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS VINCI IMMOBILIER GESTION, et M. [K] [H], affirmant que plusieurs fuites d'eau seraient survenues depuis et que les diagnostics de la couverture et de son étanchéité effectués par la société DIAGNOSTIC fin 2012 ont mis en évidence un état de dégradation avancé de l'ouvrage, en totale contradiction avec les documents figurant au cahier des charges techniques de 2004, ont assigné le 14 juin 2013 la SA GECINA devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d'un expert avec pour mission :
- de visiter les lieux et le décrire en leur état actuel, tant en la toiture que dans les parties appartenant à M. [H] ;
- d'examiner les désordres et l'état de la toiture afin d'en déterminer les causes
- de dire si la toiture présente des signes de vétusté et si cet état existait au moment de la vente ;
- de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et évaluer, s'il y a lieu, les préjudices subis par les demandeurs ;
- d'indiquer et évaluer s'il y a lieu les travaux éventuellement nécessaires à la réparation des désordres et à rendre l'immeuble exempt de vices et conforme à sa destination ;
- de fournir toutes indications sur la durée prévisible de cette réfection, ainsi que sur les préjudices accessoires qu'elle pourrait entraîner, tels que privation ou limitation de jouissance.
Par ordonnance du 03 septembre 2013, le juge des référés, retenant que l'assignation au fond n'avait pas été placée au rôle, que la juridiction des référés était donc compétente pour connaître du litige, que les vices cachés étaient apparus en décembre 2012, date à partir de laquelle court le délai pour agir sur le fondement de l'article 1641 du code civil et que les demandeurs démontrent en l'état l'existence d'un motif légitime, a fait droit à cette demande d'expertise sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile et désigné M. [Q] [R], avec la mission sus mentionnée, fixé à 3.000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise que le SDC devra consigner, rejeté le surplus des demandes et condamné les demandeurs aux dépens.
La société GECINA a interjeté appel de cette ordonnance.
Par ses dernières conclusions transmises le 7 avril 2014, l'appelante demande à la cour de :
- constater que l'immeuble a été mis en copropriété en 2004, de constater que l'action en garantie des vices cachés ne s'assimile pas à une garantie décennale sur l'immeuble vendu ;
- constater que les intimés ne disposent d'aucune action au fond à l'égard de l'appelante tant sur le fondement de l'article 1382 que de l'article 1641 du code civil ;
- constater en tout état de cause que la mission sollicitée en première instance ne cadre pas avec les garanties susceptibles d'être actionnées, la seule mission pouvant être ordonnée étant celle de déterminer le prix en considération faite de l'état réel de la toiture de l'immeuble en 2004
- Constater par conséquent qu'il n'existe aucun motif légitime de conserver ou d'établir la preuve par voie d'expertise en l'espèce ;
- juger par conséquent qu'il n'y a pas lieu à expertise ;
- en toutes hypothèses, de condamner in solidum les intimés à lui payer une somme de 3.870,39 € sauf à parfaire au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les entiers dépens de procédure de première instance et d'appel dont distraction sur le fondement de l'article 699 du CPC au bénéfice de Jean-Olivier d'ORIA, avocat au barreau de Paris.
La société GECINA fait plaider :
- que les demandeurs à l'expertise doivent justifier du principe de l'existence d'une action à son encontre pour solliciter une mesure d'instruction en application de l'article 145 du code de procédure civile,
- qu'ils l'ont assignée au fond par acte du 17 juin 2013 sur le fondement des articles 1641 et 1382 du code civil, au titre desquels ils ne disposent pourtant pas d'action :
sur le fondement de l'article 1382 du code civil, eu égard à leurs rapports contractuels tant avec M. [H] auquel a été vendu un lot privatif qu'avec le syndicat des copropriétaires acquéreur des parties communes,
sur le fondement de l'article 1641 du code civil, la preuve de l'antériorité du vice à la vente n'étant pas apportée et la vente étant intervenue huit ans plus tôt soit au delà du délai d'action de deux ans, de telle sorte que l'action est prescrite, et l'état de la toiture constituant un vice apparent, de surcroît conséquence de l'épreuve du temps ;
- subsidiairement qu'en tout état de cause l'expertise n'est ni utile ni justifiée par un motif légitime, qu'à supposer l'existence d'un vice caché, le vendeur ne serait tenu que de la restitution du prix et non de dommages-intérêts, que la détermination des préjudices est donc inutile, que si les acquéreurs peuvent solliciter une diminution de prix arbitrée par expert, celle-ci ne correspond pas nécessairement au coût des travaux de reprise, que le vendeur n'est pas tenu d'un service après vente de dix années, que l'objet de l'expertise ordonnée est donc inapproprié, que les préjudices subis par M. [H] relèvent de la responsabilité du seul syndicat des copropriétaires gardien et responsable des parties communes ;
Le syndicat des copropriétaires, intimé, par ses conclusions transmises le 3 février 2014, demande à la cour, vu notamment l'article 145 du code de procédure civile, l'article 15 de la Loi du 10 juillet 1965, les articles 1641 et suivants du code civil, vu l'effet interruptif de prescription attaché aux citations en justice en vertu des dispositions de l'article 2244 du code civil, vu l'assignation en référé expertise du 14 juin 2013 et les pièces visées par les demandeurs, dont notamment les diagnostics des 5 et 12 décembre 2012 établis par la société SECC, ainsi que le jugement prononcé à l'encontre de GECINA le 15 décembre 2011 par le tribunal de grande instance de Paris, vu l'ordonnance rendue le 3 septembre 2013 par le président du tribunal de grande instance de Paris, vu la note aux parties n° 1 établie le 28 octobre 2013 par l'Expert Judiciaire,
- au principal, de renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais cependant et par provision, dès à présent,
- de constater le caractère mal fondé, abusif et dilatoire de l'appel interjeté par la société GECINA,
- de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 3 septembre 2013 désignant M. [Q] [R] en qualité d'expert,
- de condamner la Société GECINA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel dont le recouvrement, pour ceux le concernant, sera directement poursuivi par Me Frédéric BURET, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'au cahier des charges remis aux acquéreurs des lots de copropriété était annexé un diagnostic technique mentionnant une toiture en bon état général qui les a induits en erreur, que ceux-ci ont appris par les diagnostics couverture réalisés en décembre 2012 l'état de vétusté avancé des ouvrages nécessitant la réfaction complète ;
Qu'il est recevable à agir à l'encontre du vendeur sur le terrain de la garantie des vices cachés affectant une partie commune de l'immeuble, et se traduisant en désordres sur des parties privatives,
Que le débat sur la date de découverte du vice caché est du ressort de l'expertise d'abord, du juge du fond saisi ensuite, qui statuera sur les éventuelles exceptions et fins de non recevoir soulevées concernant la prescription de l'action,
Que la société Gecina, vendeur professionnel, est tenue de connaître les vices affectant la chose vendue, que les moyens que soulève cette société sont mal fondés et abusifs.
M. [K] [H], intimé, par ses dernières conclusions transmises le 30 avril 2014, demande à la cour de déclarer la société GECINA mal fondée en son appel, de débouter la société GECINA de toutes ses demandes, fins et conclusions, de confirmer l'ordonnance de référé du 3 septembre 2013, de condamner la société GECINA à payer à M. [H] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de première instance e d'appel ;
Il soutient que la discussion sur l'existence d'une faute et sur le fondement contractuel ou délictuel de l'action, ainsi que sur sa prescription relève du juge du fond, que l'expertise préalable est nécessaire pour constater le vice, rechercher son origine et sa cause,
Que le premier juge a exactement considéré que la découverte du vice datait de décembre 2012 et que le délai d'action avait été respecté ;
Qu'il existe un intérêt légitime à l'expertise au regard des importantes infiltrations et des avis techniques contradictoires, que d'ailleurs la première impression de l'expert est que l'état très avancé de vétusté impose une réfection complète de la toiture,
Qu'il appartiendra au juge du fond de trancher sur le droit à réparation du préjudice dans le cadre d'une action fondée sur la garantie des vices cachés, et le préjudice distinct de M. [H] du fait notamment que son locataire ne paie plus qu'une partie des loyers à raison des dégâts occasionnés .
SUR CE LA COUR
Considérant que, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé';
Que lorsqu'il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n'est pas soumis aux conditions imposées par l'article 808 du code de procédure civile, qu'il n'a notamment pas à rechercher s'il y a urgence, que l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre de la mesure sollicitée, l'application de cet article n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé ;
Que l'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu'il existe un procès « en germe » possible, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui ;
Considérant qu'en l'espèce, les intimés prétendent bénéficier à l'encontre de la société GECINA de l'action en garantie des vices cachés ;
Que s'agissant de l'état de la couverture d'un immeuble parisien, pour lequel le rapport SECC mentionne que 'si les toitures sont accessibles depuis le toit terrasse, aucun dispositif de sécurité type ligne de vie n'est présent sur les couvertures ou la terrasse afin d'assurer la maintenance pluriannuelle nécessaire', il ne peut être requis de la part d'un acquéreur d'intervenir personnellement sur ce toit pour s'assurer de son état, qu'il est constant que la société GECINA avait joint au cahier des charges un rapport de mission de diagnostic technique du 10 mars 2004 mentionnant un bon état général tout en précisant 'âge (de la toiture) 20/25 ans'' de telle sorte que l'acquéreur pouvait légitimement estimer disposer des informations nécessaires ; que , partant, les désordres affectant éventuellement la couverture caractérisent manifestement un vice caché ;
Considérant que selon l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; qu'en l'espèce, le diagnostic sur lequel se fondent les intimés, mettant en évidence la vétusté de la toiture, date de décembre 2012 de telle sorte que le bref délai d'action de deux années qui se déduit de la combinaison des articles 1642 et 1648 du code civil n'était manifestement pas écoulé à la date de l'assignation en référé, soit du 14 juin 2013 ;
Considérant que la qualité à agir en garantie des vices cachés du syndicat des copropriétaires n'est pas sérieusement contestable au vu des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 en son article 15 aux termes desquelles 'le syndicat a qualité pour agir en justice , tant en demandant qu'en défendant, même contre certains copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non, avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.'
Qu'en effet, la mesure d'instruction recherchée vise à établir la réalité de désordres affectant tant une partie commune qu'un lot privatif de l'immeuble et à fournir les éléments nécessaires à leur réparation ;
Que c'est par conséquent exactement que le juge des référés saisi sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile a statué sur la demande de ce chef ;
Considérant, sur le motif légitime à revendiquer la mesure, que les intimés ont versé au débat un rapport de diagnostic amiablement réalisé par la société d'Expertise et de Conseil en couverture (SECC) qui estime qu'une réfection complète des couvertures est à envisager à court terme,
Qu'est d'ailleurs produite devant la cour la première note aux parties de l'expert judiciaire [R], datée du 28 octobre 2013, qui indique : 'à notre avis et sous la forme d'une première impression , les ouvrages en question , qu'il s'agisse de la couverture en ardoise - à l'exception des parties bordant les lucarnes- la zinguerie et les toitures terrasses auraient environ soixante ans. L'immeuble ayant été construit en 1897, soit il y a 116 ans, aurait donc vu l'ensemble de ces ouvrages refaits une fois depuis la construction de l'immeuble, et seraient actuellement en limite de vie.'
Que la vraisemblance des désordres allégués est ainsi suffisamment justifiée ;
Considérant que si M. [H] ne produit pas de pièces spécifiques justifiant de désordres subis dans les lots qui lui appartiennent, il est constant que son appartement se trouve sous le toit, que ces désordres ne sont pas contestés par la société GECINA, et que la note de l'expert judiciaire mentionne que celui-ci a pu constater à la différences de peinture au plafond l'existence d'un dégât des eaux ;
Qu'il suit de là que le syndicat des copropriétaires et M. [H] présentent un motif légitime de recourir à une mesure d'instruction ;
Que cette mesure aura pour objet de confirmer l'existence des désordres qu'ils ont, au vu des éléments du dossier, vraisemblablement subis, et de fournir tous éléments techniques en vue de déterminer les responsabilités et les préjudices, que c'est par conséquent vainement que la société GECINA soulève l'inutilité de l'expertise demandée ;
Que l'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives à l'expertise ;
Considérant qu'en l'état du dossier, le premier juge a fait une exacte appréciation des circonstances de la cause en rejetant les demandes d'indemnité de procédure ; qu'à hauteur de cour, il n'y a pas lieu de faire davantage application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.
Que si les dépens de première instance ont été justement mis à la charge des demandeurs à l'expertise, à hauteur de cour, les dépens d'appel seront supportés par la société GECINA, partie perdante ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société GECINA aux dépens de la procédure d'appel et autorise leur recouvrement dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT