COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 17 MAI 2013
N° 2013/277
Rôle N° 11/06662
SARL MULTI SERVICES [Adresse 4]
C/
SCI [Adresse 3]
Grosse délivrée
le :
à : SCP MAYNARD
SCP COHEN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 27 Janvier 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 08/03305.
APPELANTE
SARL MULTI SERVICES [Adresse 4], dite MSN, agissant par son gérant,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués
plaidant par Me Marc LAYET, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SCI [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE de la la SCP COHEN-GUEDJ, constitué aux lieu et place de la SCP COHEN-GUEDJ, avoués plaidant par Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE substituant Me André ESCOFFIER, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Mars 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mr ISOUARD, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Sylvie PEREZ, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Jessica FREITAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Mai 2013,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Le 28 avril 2007, la SCI [Adresse 3] a donné en location à la société Multi Services [Adresse 4] (la société [Adresse 4]) pour une durée de neuf ans un local à usage commercial situé à [Adresse 5] dans l'ensemble immobilier [Adresse 3]. En application d'un commandement de payer du 3 août 2007 resté infructueux, le juge des référés, par ordonnance du 28 août 2008, a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion de la société [Adresse 4].
La société [Adresse 4] a formé opposition à commandent et a assigné la SCI [Adresse 3], son bailleur, en annulation du bail. Par jugement du 27 janvier 2011, le tribunal de grande instance de Nice a déclaré irrecevable sa demande.
Le 11 avril 2011, la société [Adresse 4] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite sa réformation, la résolution du bail ou son annulation, la condamnation de la SCI [Adresse 3] à lui rembourser toutes les sommes versées dans ce cadre du bail et à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts ainsi que celle de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle demande en tout état de cause la nullité du commandement du 3 août 2007 et éventuellement les plus larges délais de paiement.
Elle expose que le local loué avait fait l'objet d'un arrêté municipal du 17 février 2006 ordonnant la fermeture de la galerie [Adresse 3], que cet événement fonde sa demande en résolution ou annulation du bail tant pour défaut de délivrance que pour dol et que pour erreur laquelle s'avère recevable.
La SCI [Adresse 3] conclut à la confirmation du jugement attaqué et à la condamnation de la société [Adresse 4] à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Elle prétend que l'action de la société [Adresse 4] s'avère irrecevable au motif que lorsqu'elle a été introduite le bail était déjà résilié par le jeu de la clause résolutoire et qu'elle n'était plus titulaire de droits locatifs.
Subsidiairement, elle soutient que l'action de la société [Adresse 4] s'avère mal fondé car d'une part elle ignorait l'existence de l'arrêté municipal ordonnant la fermeture du centre commercial, ce qui interdit de lui reprocher le dol et d'autre part la société [Adresse 4] a pu exploiter son commerce jusqu'à son départ motivé par une autre cause que l'arrêté municipal qui n'a jamais été mis à exécution, ce qui l'empêche d'invoquer un manquement à son obligation de délivrance.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la recevabilité de l'action :
Le seul fait que le bail ait été résilié par le jeu de clause résolutoire, événement constaté par le juge des référés, ne saurait interdire au preneur de contester au fond d'une part la validité du commandement et d'autre part la régularité du bail qui lui a été consenti, notamment d'invoquer sa résolution pour défaut de délivrance.
L'action de la société [Adresse 4] s'avère recevable et la décision attaquée doit être réformée.
Les parties ayant toutes deux conclu au fond, il convient par le jeu de l'évocation d'examiner le fond de l'affaire.
Sur la résolution du bail :
Certes, même s'il apparaît surprenant que la SCI [Adresse 3] qui est propriétaire de l'ensemble de la galerie marchande constituant [Adresse 3] et non pas seulement du local loué à la société [Adresse 4], ait ignoré l'arrêté municipal du 17 février 2006 interdisant l'exploitation de ce lieu pour des motifs de sécurité, la preuve de sa connaissance n'est pas rapportée, ledit arrêté ayant été notifié à un certain [E], directeur de [Adresse 3], dont les rapports avec la SCI [Adresse 3] ne sont pas précisés.
La société [Adresse 4] ne peut invoquer le dol mais cette infraction ne constitue pas le principal moyen qui appuie sa demande.
Selon l'article 1719 du Code civil le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Les lieux délivrés doivent être conformes à la destination contractuelle.
Par arrêté du 17 février 2006, le sénateur-maire de [Localité 1] a ordonné la fermeture immédiate de l'établissement dénommé [Adresse 3] visant des infractions aux règles de sécurité notamment contre les incendies. Cet arrêté n'a été levé que le 22 décembre 2008.
Ainsi la SCI [Adresse 3] n'a pas délivré à la société [Adresse 4] un local lui permettant d'exercer son activité.
Certes, elle prétend que cette galerie marchande n'a pas été fermée et a continué à recevoir la clientèle, que la société [Adresse 4], comme les autres exploitants, a pu continuer son établissement et qu'ainsi il n'existe aucun lien de causalité entre les difficultés financières rencontrées et l'arrêté de fermeture.
Mais cependant même s'il apparaît qu'aucune mesure coercitive n'a été prise par l'autorité municipale pour imposer son arrêté et que le paiement du loyer a cessé avant que la société [Adresse 4] en ait eu connaissance, elle disposait du droit d'exercer son activité dans un local répondant aux exigences administratives et ne faisant l'objet d'une interdiction d'exploiter.
Ainsi la SCI [Adresse 3] en concluant un bail pour un local commercial situé dans un établissement faisant l'objet d'une décision de fermeture, a manqué à son obligation de délivrance.
Cela entraîne la résolution du bail.
Il convient d'ajouter bien que cela n'ait plus d'effet que le commandement du 3 août 2007 s'avère sans effet comme se fondant sur un bail résolu.
Sur les conséquences de la résolution du bail :
La résolution du bail emporte anéantissement des rapports locatifs depuis l'origine et les parties doivent être replacées dans la situation qui aurait été la leur si le bail n'avait pas existé.
La société [Adresse 4] réclame la condamnation de la SCI [Adresse 3] à lui rembourser toutes les sommes versées dans le cadre de ce bail. Mais cette demande qui n'est pas chiffrée doit être rejetée, la Cour n'ayant pas à suppléer à la carence des parties alors que rien ne s'opposait à ce qu'elle la détermine et que ne pouvant restituer l'occupation du local, elle devient redevable d'une indemnité d'occupation.
La résolution du bail a entraîné la disparation du fonds de commerce de serrurerie, cordonnerie que la société [Adresse 4] y avait créé. Elle réclame pour cela la somme de 100 000 euros.
Elle ne précise pas de manière circonstanciée le mode de calcul de cette somme et notamment ne verse aucun document comptable permettant d'évaluer le chiffre d'affaires de son fonds et sa rentabilité.
Le seul document produit est l'acte de cession du bail du précédent exploitant ; en effet si le 20 avril 2007 elle a conclu un nouveau bail avec la SCI [Adresse 3], elle avait le même jour acquis le droit au bail du locataire existant. Cet achat s'est effectué pour un prix de 50 000 euros.
Son droit au bail doit être estimé à cette somme de 50 000 euros et la valeur de son fonds de commerce ne pouvant être inférieure au droit au bail, son préjudice doit être fixé à ladite somme de 50 000 euros.
La SCI [Adresse 3] doit être condamnée à payer à la société [Adresse 4] la somme de 50 000 euros.
L'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties le montant de ses frais non compris dans les dépens.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Réforme le jugement du 27 janvier 2011 du tribunal de grande instance de Nice ;
Déclare recevable l'action de la société Multi Services [Adresse 4] ;
Évoquant le fond :
Prononce la résolution du bail du 20 avril 2007 pour défaut de délivrance ;
Condamne la SCI [Adresse 3] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCI [Adresse 3] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT