COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 17 NOVEMBRE 2022
N°2022/441
Rôle N° RG 17/10501 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAUKX
[H] [T]
SELARL [W] & SOHM
C/
[F] [Z]
[L] [S]
[N] [G]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Joseph MAGNAN
Me Sandra JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 27 Avril 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/01210.
APPELANTS
Monsieur [H] [T]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/001532 du 09/03/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le 14 Février 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Danièle BOUTTEN, avocat au barreau de BASTIA, plaidant
SELARL [W] ET SOHM Mandataire judiciaire, prise en sa qualité de Commissaire à l'exécution du plan, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Danièle BOUTTEN, avocat au barreau de BASTIA, plaidant
INTIME
Maître [F] [Z] Agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de feu Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
INTERVENANT VOLONTAIRE
Maître [L] [S] mandataire judiciaire, agissant en sa qulité de liquidateur judiciaire de feu Monsieur [H] [Y], désigné à ses fonctions par le Tribunal de Commerce d'Antibes en date du 01 février 1980, demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Michel MONTAGARD, avocat au barreau de NICE
INTERVENANT VOLONTAIRE
Maître [N] [G] es qualité de mandataire judiciaire, liquidateur judiciaire de Monsieur [H] [X] [T] à l'enseigne POP'CASSE désigné à ses fonctions par le Tribunal de Commerce d'Antibes en date du 06/08/2021né le 30 Octobre 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté de Me Danièle BOUTTEN, avocat au barreau de BASTIA, plaidant
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,
Madame Carole MENDOZA, Conseillère
M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2022.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 1970, Monsieur [Y] a donné à bail commercial à Madame [U] épouse [O] un local situé à [Localité 7].
Le 16 décembre 1971, un bail commercial était conclu entre Madame [U] épouse [O] et Monsieur [T] portant sur le même local à usage exclusif de vente et achat de voitures et pièces détachées d'occasion, moyennant un loyer annuel de 6.000 Francs.
Il était mentionné audit bail les conditions particulières suivantes :
'aux présentes intervient Monsieur [Y] , bailleur, qui déclare autoriser la présente sous-location. Monsieur [T] pourra emporter toutes installations démontables qu'il pourrait installer. Le présent bail annule purement et simplement le bail consenti en date du 28 mai 1971"
Un acte sous-seing-privé du 1er décembre 1975 précisait quelles étaient exactement les parties d'immeubles loués à Madame [U] épouse [O] par Monsieur [Y], intervenant audit acte.
Par jugement en date du 1er février 1980, Monsieur [Y] était déclaré en liquidation judiciaire. Il décédait peu de temps après.
Suivant exploit d'huissier du 20 février 1980, Monsieur [T] notifiait tant à Madame [U] épouse [O] qu'à Maître [Z], ès qualités, une demande de renouvellement de bail.
Par acte du 13 mai 1980, ce dernier opposait un refus de renouvellement contestant jusqu'au principe même des droits locatifs de Monsieur [T].
Il s'en suivait un important contentieux aboutissant au prononcé des décisions suivantes.
Par jugement du 29 octobre 1982, le tribunal de commerce d'Antibes déclarait inopposable à la masse des créanciers de feu Monsieur [Y] le bail dont se prévalait Monsieur [T].
Par jugement du 18 novembre 1983, le tribunal de grande instance de Grasse, saisi à la requête de Monsieur [T] en renouvellement du bail, ordonnait le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, saisie sur appel du jugement du 29 octobre 1982.
Par arrêt du 13 juillet 1984, la cour d'appel d'Aix en Provence infirmait le jugement du 29 octobre 1982 du tribunal de commerce d'Antibes et déclarait opposables à la masse des créanciers les actes sous-seing-privé des 28 mai 1971, 16 décembre 1971 et 1er décembre 1975.
Par jugement mixte du 5 juin 1987, le tribunal de grande instance de Grasse constatait le refus de renouvellement de bail opposé par Maître [Z], ès qualités et avant-dire droit, désignait un expert en la personne de Monsieur [K] pour calculer l'indemnité d'éviction et les sommes dues par Monsieur [T] au titre des loyers et indemnités d'occupation.
L'expert déposait son rapport un rapport de carence le 13 décembre 1988.
Par jugement du 7 avril 1989 le tribunal de commerce d'Antibes ouvrait une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de Monsieur [T].
Par arrêt du 23 août 1990, la cour d'appel d'Aix-en-Provence infirmait le jugement du 7 avril 1989 et disait n'y avoir lieu à l'ouverture d'un redressement judiciaire de Monsieur [T].
Par jugement du 26 avril 1991, le tribunal de grande instance de Grasse, statuant en l'absence de rapport d'expertise :
- fixait à la somme de un franc l'indemnité d'éviction due à Monsieur [T] et disait qu'après signification du jugement et offre de paiement de cette somme, Maître [Z] pourra reprendre possession des lieux loués.
- ordonnait l'expulsion de Monsieur [T].
- condamnait Monsieur [T] à payer à Maître [Z], ès qualités, la somme de 208.'500 Francs à titre des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au 31 décembre 1990, outre l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par arrêt mixte du 26 octobre 1995, la cour d'appel d'Aix-en-Provence :
- réformait en toutes ses dispositions le jugement du 26 avril 1991.
Statuant à nouveau,
- ordonnait avant-dire droit une expertise confiée à Madame [P] laquelle déposait son rapport le 30 octobre 1997.
Suivant conclusions signifiées le 30 octobre 2006, Maître [Z] ès qualités, usait alors de son droit de repentir par application de l'article 32 du décret du 30 septembre 1953.
Par arrêt mixte du 20 mars 2008, la cour d'appel d'Aix en Provence :
- disait le droit de repentir exercé par Maître [Z] le 30 octobre 2006 régulier.
- disait qu'un nouveau bail commercial de 9 années s'est formé à compter du 1er novembre 2006 entre les parties, aux clauses et conditions du sous bail du 16 décembre 1971 et avenant du 4 décembre 1975, sauf la durée et le prix.
Avant-dire droit sur le prix du nouveau bail,
- ordonnait une expertise confiée à Monsieur [I] avec mission habituelle de donner tous éléments quant à la valeur locative au 1er novembre 2006 et quant aux éventuelles indemnités d'occupation.
- fixait le loyer provisionnel dans l'attente du rapport, ordonnant le sursis à statuer sur les demandes d'indemnité d'occupation dues à compter de la date d'effet du congé.
- condamnait Maître [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel pouvant d'ores et déjà être liquidés ainsi qu'aux frais d'expertise [P].
Par nouvel arrêt mixte du 12 juin 2008 la cour d'appel d'Aix- en- Provence :
- condamnait Monsieur [T] à payer à Maître [Z], ès qualités au titre des indemnités d'occupation du 20 septembre 1985 au 31 décembre 1997 la somme de 27.739,37 €.
- condamnait Maître [Z] ès qualités aux dépens d'appel non encore liquidé.
Par jugement du 14 novembre 2008, le tribunal de commerce d'Antibes ouvrait une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de Monsieur [T] et désignait Maître [W] en qualité de mandataire judiciaire.
Monsieur [I] déposait son rapport le 11 mars 2010.
Par arrêt avant-dire droit du 13 mai 2011, après que Maître [Z] ait assigné le 10 septembre 2010 en intervention forcée Maître [W] ès qualités, la cour d'appel d'Aix-en-Provence.
- fixait la valeur locative à la somme annuelle de 12.'850 € au 1er novembre 2006 .
Avant-dire droit sur l'indemnité d'occupation,
- soulevait l'irrecevabilité de la demande en paiement de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 1998 au 30 octobre 2006 pour défaut de déclaration au passif du redressement judiciaire de Monsieur [T] et invitait les parties à conclure sur cette irrecevabilité en ordonnant la réouverture des débats.
Par arrêt du 28 octobre 2011 la cour d'appel d'Aix en Provence prononçait la radiation de l'instance en l'absence de déclaration de créance de Maître [Z], ès qualités.
Suivant exploit de huissier en date du 13 mai 2013, Maître [Z] ès qualités délivrait à Monsieur [T] et à Maître [W] ès qualités, un commandement de payer la somme de 59.553,01 euros en principal pour paiement des loyers du 16 juin 2009 au 30 avril 2013 outre intérêts au taux légal et frais, visant pour le surplus la clause résolutoire du bail en application des dispositions de l'article L 145- 41 du code de commerce.
Par assignation du 10 juin 2013, Monsieur [T] et Maître [W] ès qualité saisissaient le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse sollicitant termes et délais par application des dispositions de l'article 1244-1 du Code civil et sursis à statuer sur la résiliation.
Par jugement avant-dire droit du 13 mai 2014, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse ordonnait la réouverture des débats invitant les parties à faire valoir leurs observations sur l'exception d'incompétence d'attribution soulevée d'office par le juge de l'exécution.
Par jugement du 30 septembre 2014, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse se déclarait incompétent au profit du tribunal de grande instance de Grasse saisi dans les formes et conditions prévues aux anciens articles 1244-1à 1244 -3 du Code civil, applicables au jour de l'assignation.
Par jugement en date du 27 avril 2017 le tribunal de grande instance de Grasse :
- rejetait le moyen d'irrecevabilité de Maître [Z], mandataire judiciaire en sa qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] et déclarait les demandes formulées par les requérants relatives à la compensation et à la désignation d'un expert recevables.
- déboutait Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM de l'ensemble de leurs prétentions dirigées à l'encontre de Monsieur [Z], mandataire judiciaire en sa qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y].
- déclarait sans objet la demande de Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM visant à ce qui leur soit donné à acte qu'ils entendent opposer la compensation légale entre les sommes dues au titre des loyers et les sommes dues par le bailleur au titre de ses obligations.
- condamnait Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM à payer à Maître [Z] mandataire judiciaire, en sa qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] une somme totale de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- condamnait Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer délivré le 13 mai 2013 par Maître [A].
Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM interjetaient appel de ladite décision.
Par arrêt mixte en date du 9 mai 2019, la cour d'appel d'Aix en Provence a :
- dit que la présente cour est compétente pour statuer sur la présente procédure.
- dit n'y avoir lieu au sursis à statuer.
- dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du jugement dont appel.
- confirmé le jugement en date du 27 avril 2017 sauf en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise.
Avant-dire droit, au fond , la cour d'appel d'Aix-en-Provence a ordonné une expertise confiée à Monsieur [V] afin de déterminer notamment si les locaux étaient vétustes, s'ils nécessitaient de grosses réparations rendues nécessaires eu égard à l'état du local pour rendre les lieux conformes à leur usage, de dire s'il existait une impossibilité partielle ou totale d'usage du bien loué, d'évaluer les réparations indispensables, les chiffrer, d'évaluer les répercussions sur l'activité de l'entreprise et a dit que les dépens de la procédure d'appel dont distraction au profit des avocats de la cause en application de l'article 699 du code de procédure civile seront réservées.
Par arrêt en rectification du 8 juillet 2019, rendu sur requête, la cour d'Aix-en-Provence a dit que les frais de consignation seront supportés par le trésor public.
L'expert judiciaire déposait son rapport le 11 juin 2020
Par arrêt avant-dire droit en date du 25 novembre 2021, la cour d'appel d'Aix en Provence a:
- prononcé la révocation de l'ordonnance de clôture.
- dit qu'il y avait lieu de prononcer la réouverture des débats.
- invité l'expert judiciaire Madame [C] [D], expert près la cour d'appel d'Aix-en-Provence à fournir dans le délai de quatre mois à la cour un avis technique et notamment tous éléments de nature à expliciter son expertise sur les exactes répercussions financières de l'état de l'immeuble et notamment de permettre à cette juridiction d'apprécier si l'évaluation opérée par l'appelant est en phase avec une appréciation objective du préjudice en cause, étant précisée que Maître [G], ès qualité de mandataire judiciaire liquidateur de Monsieur [T] dans ses dernières écritures sollicite notamment la somme de 800.'000 € au titre des répercussions de l'état de l'immeuble sur l'activité de l'entreprise et la baisse du résultat fiscal depuis 2000 jusqu'au jour des conclusions.
- décidé de surseoir à statuer sur tous les chefs de demande dans l'attente de ces précisions techniques.
- renvoyé l'affaire à la mise en état.
- réservé les dépens d'appel.
L'expert Madame [D] a transmis le 3 janvier 2022 un courrier de réponse à Monsieur le président de la chambre, transmis aux parties le 25 janvier 2022
Dans leurs dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 27 avril 2022 auquel il convient de se référer pour l'exposé de leur prétentions et de leurs moyens, Maître [G], ès qualité de mandataire judiciaire liquidateur de Monsieur [T], à l'enseigne POP'CASSE et Monsieur [T] demandent à la cour de :
les recevoir en leur demande.
les y déclarer bien fondés en la forme et au fond.
juger que les travaux nécessaires relèvent des grosses réparations et/ou de la vétusté.
juger que le preneur reconnaît le mauvais état du bâti et a admis à plusieurs reprise sa responsabilité au moins partielle.
dire et juger que ni le propriétaire des lieux, ni Maître [Z], mandataire liquidateur judiciaire, successeur Maître [S], ès qualités, n'ont rempli les obligations incombant au bailleur et notamment visées par l'article 606 du Code civil ni leur obligation de résultat de fournir un local conforme et qu'il n'est pas justifié d'une clause valable dérogatoire concernant la vétusté.
juger que les manquements du bailleur sont à l'origine de la baisse du chiffre d'affaires de Monsieur [T] ayant eu des répercussions néfastes sur sa santé, sa vie professionnelle et personnelle.
condamner en conséquence Maître [S], ès qualités de liquidateur de la succession [Y] à payer à Monsieur [T] :
- la somme de 800.000 €au titre des répercussions de l'état de l'immeuble sur l'activité de l'entreprise et la baisse du résultat fiscal depuis 2000 à ce jour.
- la somme de 20.'000 € à titre de préjudice moral et physique, le tout avec intérêts légaux à compter du dépôt du premier rapport de l'expert.
ordonner la compensation des indemnités avec les sommes qui seraient déclarées dues au titre des loyers commerciaux ou indemnité d'occupation.
En toute hypothèse.
reporter dans la limite de deux années le paiement des sommes qui seraient déclarées dues à Maître [S], ès qualité et dire et juger que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit égal au taux légal et que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
À tout le moins.
échelonner le paiement des sommes qui seraient dues dans la limite de deux ans.
condamner Maître [S] ès qualités à verser à Monsieur [T] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner Monsieur [S], ès qualités en outre aux entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, Maître [G], ès qualité de mandataire judiciaire liquidateur de Monsieur [T], à l'enseigne POP'CASSE et Monsieur [T] rappellent que les obligations du bailleur résultent en particulier des articles 606, 1754 et 1755 du Code civil auxquelles le bail ne peut déroger.
Ils indiquent qu'il ressort du rapport de l'expert que les locaux sont d'une extrême vétusté, que le bâti datant des années 1920 est en très mauvais état, ces lieux nécessitant de grosses réparations qui concernent principalement la structure et la solidité générale.
Ils ajoutent que le local restitué depuis était totalement impropre à sa destination et ce depuis longtemps, un procès-verbal de constat de huissier du 19 juin 2013 décrivant déjà cette vétusté.
Aussi ils s'étonnent que l'experte a estimé dans son premier rapport qu'il existait une impossibilité seulement partielle d'usage du bien loué faisant valoir que le premier étage pouvait encore servir de lieu de stockage ce qu'ils contestent , maintenant que l'immeuble était en réalité totalement impropre à son usage dans des conditions normales d'accès, de sécurité et d'utilisation, les trois rapports successifs rendus faisant état de la nécessité de travaux de toiture que Monsieur [T] réclame depuis plus de 20 ans dans le cadre contractuel comme dans le cadre des obligations légales du bailleur.
Maître [G], ès qualité de mandataire judiciaire liquidateur de Monsieur [T] , à l'enseigne POP'CASSE et Monsieur [T] contestent les arguments de Maître [S] ès qualités lequel tente de leur faire porter une responsabilité partielle de l'état des lieux en alléguant un défaut d'entretien.
S'agissant des répercussions sur l'activité de l'entreprise, ils indiquent que l'expert a conclu dans son premier rapport que l'impact du mauvais état du bâti pouvait être estimé à 15 % en fonction de la surface inutilisable en l'état.
Ces derniers contestent cette évaluation estimant que la dégradation totale de la toiture, le mauvais état du bâti, l'humidité ambiante généralisée ont empêché une jouissance normale des locaux et surtout l'impossibilité pour des raisons de sécurité évidente de conserver du personnel, condition d'essor de l'activité.
Ils font valoir que ces dégradations ont eu des conséquences financières importantes puisqu'en l'absence de réfection de la toiture, Monsieur [T] a été contraint d'exercer seul alors qu'auparavant il disposait d'une secrétaire et d'ouvriers qu'il ne pouvait plus embaucher en raison du manque de sécurité des lieux et de leur insalubrité, ce qui a conduit à sa mise en redressement judiciaire en 2008 suivie d'un plan d'apurement.
Monsieur [T] ajoute que n'ayant pas d'autres ressources que son activité professionnelle d'indépendant, il s'est trouvé contraint de travailler encore bien qu'âgé de 72 ans du fait de la chute de ses revenus uniquement due aux conditions d'exploitation et au manquement du propriétaire et de ses représentants depuis des années précisant que du fait de l'expulsion du local, il a été obligé de mettre en vente ce qui lui restait de stock de voitures ayant déjà bradé le stock de pièces de rechange.
Il précise également que ces tribulations ont eu des répercussions sur sa santé physique et lui ont occasionné un dommage moral certain.
Enfin Maître [G], ès qualité de mandataire judiciaire liquidateur de Monsieur [T], à l'enseigne POP'CASSE et Monsieur [T] sollicitent de voir ordonner la compensation en application des dispositions de l'article 1347 et 1348 du Code civil avec ce qu'il serait amené à devoir au titre des loyers et ou indemnité d'occupation ainsi qu'un report ou échelonnement du paiement des sommes dues indiquant que son état de santé s'améliorant il commence à pouvoir reprendre son activité.
Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées sur le RPVA le 27 mai 2022 auquel il convient de se référer pour l'exposé de ses prétentions et de ses moyens, Maître [S], mandataire judiciare succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] demande à la cour de :
confirmer le jugement dont appel.
constater que l'état du bâti résulte pour une large part de l'absence d'entretien de Monsieur [T]
constater que Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM n'établissent pas de manière certaine la date à partir de laquelle la dégradation des locaux aurait entraîné une baisse d'activité.
constater que Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM n'apportent aucun élément permettant de chiffrer la baisse d'activité.
dire et juger que le lien entre l'état du bâti et la baisse d'activité du preneur n'est pas établi.
dire et juger que le lien de causalité entre l'état de santé de Monsieur [T] et l'état du bâti n'est pas établi.
En conséquence.
débouter Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
condamner Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM au paiement de la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
condamner Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré.
Au soutien de ses demandes il indique que l'expert Madame [D] a constaté la vétusté des locaux mais a mentionné dans son rapport qu'un arrêté préfectoral datant du 23 août 2019 faisant suite à une mise en demeure du 28 février 2018 avait suspendu l'activité dans l'attente d'une régularisation administrative et qu'il y avait donc de ce fait une impossibilité administrative d'exploitation du site qui pourra être levée si une régularisation intervient.
Par ailleurs il maintient que le bâtiment n'a que peu d'usage pour Monsieur [T] puisqu'il s'agissait en fait d'une maison d'habitation ajoutant qu'elle n'a jamais été aménagée pour permettre d' y faire une carrosserie classique.
Il ajoute que Monsieur [T] avait lui-même indiqué que le bâti ne lui servait que pour le bureau, les pièces détachées entreposées à l'étage ayant été selon lui vendues depuis des années et stockées à cet endroit dans l'attente.
Concernant la responsabilité du bailleur et son obligation de faire des travaux, Maître [S], mandataire judiciare succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] soutient que Monsieur [T] ne peut lui attribuer l'entière responsabilité, soutenant d'une part, que les normes que doivent respecter un lieu d'habitation et un atelier mécanique ne sont pas les mêmes ( elles sont moindres) et que d'autre part le mauvais état du bâti n'est pas contesté.
Il soutient que si le propriétaire doit effectuer les gros travaux conformément aux dispositions de l'article 606 du Code civil, la responsabilité du preneur doit être prise en considération et un certain pourcentage du coût des travaux peut être mis à sa charge.
Il fait valoir qu'il ressort de l'expertise de Madame [P] que Monsieur [T] n'a non seulement pas réglé loyer depuis 20 ans mais n'a pas non plus entretenu les lieux, soulignant notamment que l'état de l'appenti tel que décrit par l'expert résulte largement du défaut d'entretien du locataire.
Il souligne que ces constatations sont également confirmées par Madame [D].
Par ailleurs il rappelle que l'activité de Monsieur [T] a fait l'objet d'un arrêté préfectoral du 23 août 2019 ajoutant qu'il est peu probable que la fermeture ait été décidée uniquement pour une question d'étiquetage d'autant plus que l'expert avait pu constater des manquements bien plus graves tenant notamment à l'absence d'évacuation des huiles.
Le défaut d'entretien ayant largement contribué à l'état actuel du bâti, Maître [S], mandataire judiciare succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] soutient qu'il devra en être tenu compte pour évaluer une éventuelle responsabilité dans la baisse du chiffre d'affaires de Monsieur [T] si un lien de causalité était établi.
S'agissant des répercussions de l'état des lieux sur l'activité de l'entreprise, Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] indique que le fait qu'il ait eu du personnel à une certaine période de son activité et plus après, ne trouve pas son origine dans l'état du bâti.
De plus le lien de cause à effet entre la baisse d'activité de Monsieur [T] et l'état du bâti n'est absolument pas établi, l'expert [P] indiquant dès 1997 que l'activité commerciale exercée dans les lieux ne nécessitait pas à une configuration spécifique et des locaux en parfait état, les seuls éléments obligatoires résidant dans la surface du terrain et l'accessibilité de celui-ci.
Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] relève par ailleurs qu'il est probable que la cause de la baisse d'activité de Monsieur [T] réside dans le fait qu'il a perdu son affiliation au réseau 'carambolage '
Il souligne également que l'évaluation de 15 % du revenu fiscal est parfaitement théorique puisque Monsieur [T], comme l'expert le relève très justement, indique lui-même qu'il peut continuer son activité dans la partie terrain dès lors qu'il a été expulsé de la partie de terrain comprenant le bâti appartenant au bailleur, reconnaissant ainsi lui-même que l'état du bâti n'a pas d'incidence sur son activité puisqu'il peut s'en passer.
Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] fait valoir que les pièces apportées à l'expert par Monsieur [T], pour calculer l'impact, sont insuffisantes, certains bilans étant illisibles, ni datés, ni signés étant pour l'essentiel établis par Monsieur [T] lui-même.
Il indique également que les chiffres communiqués pour les années 1993 à 1995 présentent une hausse particulièrement spectaculaire mais ne correspondent en rien, ni au chiffre d'affaires antérieur, ni au chiffre d'affaires postérieur fait par Monsieur [T] mais s'explique uniquement par l'affiliation commerciale au réseau 'carambolage'
Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] soulève que la demande de Monsieur [T] de le voir condamner au paiement de la somme de 800.000 € pour la période de 2000 à ce jour est en partie prescrite puisque ce n'est que le 10 juin 2013 que ce dernier a sollicité la compensation légale entre les sommes dues au titre des loyers et les sommes prétendues dues par le bailleur au titre de ses obligations de délivrer un bien conforme à sa destination rappelant que la prescription est de 5ans et qu'il ne pouvait formuler de demandes pour les années antérieures au 10 juin 2008.
Il précise également que le preneur s'est alloué le droit de conserver le revenu tiré de la location des panneaux publicitaires sur la façade de l'immeuble, revenus relativement importants puisqu'ils sont de 4.000 € par an et par panneaux et qu'ainsi ses revenus annuels sont en réalité presque exclusivement tirés des panneaux publicitaires et ce depuis plus de 10 ans.
Il conclut également au débouté des demandes de Monsieur [T] au titre du préjudice moral et physique non justifiés.
Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] rappelle à la Cour que la demande de compensation du preneur a déjà été tranchée par la cour qui l'avait jugée sans objet, Monsieur [T] affirmant sans démontrer que la situation serait aujourd'hui différente.
Enfin Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] s'oppose à la demande de report d'échelonnement du paiement des sommes dues par Monsieur [T] rappelant que ce dernier doit être placé en liquidation judiciaire, vu la carence du mandataire ad hoc et l'absence totale de tout règlement par celui-ci depuis de très nombreuses années y compris au titre des échéances du plan.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 31 août 2022.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 14 septembre 2022 et mise en délibéré 17 novembre 2022.
1°) Sur l'état des lieux loués et la demande d'indemnisation de Monsieur [T] et de la SELARL [W]-SOHM
Attendu qu'il résulte du bail commercial signé entre Madame [U] épouse [O] et Monsieur [T] le 16 décembre 1971 que 'le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes que le preneur s'oblige à exécuter à peine de tous dommages-intérêts et résiliation
2°) d'entretenir les lieux loués en bon état de toutes réparations locatives et de les rendre en fin du présent bail en parfait état et en particulier de veiller à l'entretien et au graissage des fermetures métalliques. Toute réfection des devantures, vitrines glaces, rideaux et volets de fermeture des locaux sont à la charge du preneur. De convention expresse entre les parties le preneur s'engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués à l'exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l'article 606 du Code civil qui seules sont à la charge du bailleur'
Qu'il convient de rappeler que la cour d'appel d'Aix-en-Provence dans un arrêt mixte du 20 mars 2008 a jugé qu'il ' s'était formé un nouveau bail à compter du 1er novembre 2006 entre Maître [Z] ès qualités et [H] [T] aux clauses et conditions du sous bail du 16 décembre 1971 et de son avenant du 4 décembre 1975 sauf sur la durée et le prix.'
Attendu que l'état de vétusté des locaux n'est pas contesté par les parties et a été constaté à mainte reprises par les différents experts.
Qu'ainsi Madame [P] , expert près la cour d'appel d'Aix en Provence relevait dans son rapport d'expertise en date du 30 octobre 1997 la vétusté intrinsèque du bâtiment très élevée, accentuée par une absence totale d'entretien.
Que Monsieur [I], expert près la cour d'appel d'Aix en Provence constatait dans son rapport d'expertise en date du 9 mars 2010 que le bâtiment datant des années 1920 élevé d'un étage sur rez de chaussée présentait une vétusté très importante, ajoutant que les locaux étaient en très mauvais état d'entretien.
Que Madame [D] expert près la cour d'appel d'Aix en Provence soulignait elle aussi dans son rapport d'expertise en date du 11 juin 2020 l'extrème vétusté des locaux dont le clos et le couvert n'était plus assuré.
Attendu que Monsieur [T] indique dans un dire adressé le 13 mars 2020 à l'expert Madame [D], que le local était déjà en mauvais état et inhabitable depuis l'origine du bail soit en 1971, sans aucun élément à l'appui de ces affirmations.
Qu'il résulte cependant du rapport d'expertise de Madame [P] réalisé le 30 octobre 1997, soit 26 ans après l'entrée en jouissance dans les locaux , que les pièces du rez-de-chaussée à usage de bureaux et de réserves étaient dans un état vétuste important, ces dernières souffrant d'une absence totale d'entretien.
Qu'il était également indiqué que l'étage comprenait six pièces toutes à usage de réserve lesquelles souffraient aussi d'une absence totale d'entretien, Madame [P] précisant que les vitres des fenêtres étaient cassées.
Que cette absence d'entretien était également confirmée tant par le rapport de Monsieur [I] que par les constatations réalisées par Madame [D] dans son rapport en date du 11 juin 2020 indiquant en page 6 de son rapport que le bâti datant des années 1920 était en trés mauvais état.
Que l'évaluation de remise en état du bâtiment était chiffrée à la somme de 151.300 euros HT
dont 31.900 euros HT concernant la toiture de la villa, l'appenti, entrée RDC et arrières cours.
Qu'il résulte de ces éléments objectifs que les locaux donnés à bail à Monsieur [T] n'ont pas pu se dégrader à ce point en 50 ans, par la simple faute d'entretien de la part du preneur, ces derniers étant manifestement dégradés lors de la signature du bail.
Attendu que Monsieur [T] précisait notament à Madame [D] dans un dire en date du 13 mars 2020 que le bâtiment ne présentait en effet aucun confort, s'agissant d'une station service à l'abandon avant que Madame [U] avec l'accord de Monsieur [Y] ne la lui sous loue.
Que Madame [D] fait observer à juste titre que Monsieur [T] a accepté quand même de prendre ce bâtiment à bail qu'il indiquait être à l'abandon ce qui conforte l'idée que seul le terrain avait une utilité pour son activité de casse automobile.
Que cela explique également pourquoi ce dernier n'a pas entretenu le bâtiment, ne remplaçant pas les vitres cassées des fenêtres alors que cela faisait partie de ses obligations de preneur, le bâtiment ne représentant pas un outil indispensable à son activité, n'assumant pas ainsi les charges d'entretien qui lui incombaient, cette absence d'entretien ayant des conséquence pour le bailleur, en dégradant le bâti.
Qu'il en est de même de la plante grimpante qu'il a laissé endommager l'appenti et la toiture.
Que l'absence d'entretien et de réparation a immanquablement conduit au mauvais état du bâti, accélérant ainsi la dégradation des lieux même s'il appartenait au bailleur de procéder à l'entretien de la toiture.
Attendu que Madame [D] a indiqué dans son rapport qu'il existait une impossibilité partielle d'usage du bien loué puisque la partie bureau était pratiquement inexploitable, des morceaux de plafond se détachant et tombant sur les meubles.
Qu'elle notait également que le sol était collant et complètement saturé d'huile de vidange et autres fluides.
Que Monsieur [T] soutient que cette position est réductrice puisque le premier étage est également atteint par les désordres, le stockage des pièces ne se faisant pas dans des conditions mettant les marchandises à l'abri des dégradations.
Qu'il ajoute que le mauvais état du bâti l'a empêché de jouir normalement et complètement du local ce qui a porté atteint à l'image de son entreprise mais surtout l'a empêché de conserver du personnel, condition d'essor de l'activité.
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [T] a embauché des salariés pour les années 1990 à 1994.
Qu'il convient toutefois de relever que ce dernier n'a pas hésité à embaucher du personnel alors même que le bâti était déjà, selon le dire adressé à Madame [D] le 13 mars 2020, particulièrement vétuste, puisqu'il rappelait avoir sous loué une station service à l'abandon.
Qu'ainsi Monsieur [T] ne démontre pas le lien existant entre l'absence de salarié et l'état du bâtiment, étant au demeurant rappelé qu'il a concourru à la dégradation de ce dernier par l'absence d'entretien.
Attendu que le lien de cause à effet entre la baisse d'activité de Monsieur [T] et l'état du bâti n'est lui aussi pas établi.
Qu'il convient en effet de relever que l'expert [P] indiquait dans son rapport en 1997 que 'l'activité commerciale exercée dans les lieux ne nécessitait pas une configuration spécifique et des locaux en parfait état. Les seuls éléments obligatoires résident dans la surface du terrain et l'accessibilité de celui-ci'
Que cette constatation ne fait que conforter l'analyse de Madame [D] selon laquelle Monsieur [T] a accepté de prendre le bâtiment à bail qui était particulièrement dégradé car seul le terrain avait une utilité pour son activité de casse automobile.
Que d'ailleurs il résultait des expertises que les véhicules comme les pièces détachées étaient stockées à l'extérieur ou à l'intérieur sans protection aucune.
Attendu que Monsieur [T] soutient que dans les années 1990, son chiffre d'affaire présentait une nette progression avant de chuter en raison de l'état de dégradation des lieux lié à l'absence de réfection de la toiture ce qui l'a contraint à exercer seul alors qu'il disposait auparavant d'une secrétaire et d'ouvriers qu'il ne pouvait plus embaucher en raison du manque de sécurité des lieux et de leur insalubrité, pour aboutir à sa mise en redressement judiciaire en 2008, suivie d'un plan d'apurement.
Qu'il ajoute qu'en 2012 , l'activité a présenté un résultat fiscal de -387.772 €, ce qui l'a contraint à vendre à la ferraille un stock de pièces sans aucune valeur, car rouillé et pourri du fait des infiltrations d'eau par le toit lors des intempéries.
Attendu qu'il convient de relever que l'état du bâti dans les années 1990 était déjà fortement dégradé, selon ses propres dires et le rapport d'expertise de Madame [P] ce qui ne l'a pas empêché d'exercer une activité florissante avec deux très nettes augmentations de 1992 à 1993 et de 1993 à 1994.
Que Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] fait valoir que la cause de la baisse d'activité réside dans le fait que Monsieur [T] a perdu son affiliation au réseau 'carambolage' dont il faisait état lors de l'expertise de Madame [P], perdant ainsi la majeure partie de son activité.
Qu'effectivemment cette hausse du chiffre d'affaire dûe à l'affiliation au réseau 'carambolage' ne correspond pas au chiffre d'affaire antérieur, ni au chiffre d 'affaire postérieur réalisés par ce dernier ce qui tend à démontrer que la variation du chiffre d 'affaire n'a donc aucun rapport avec l'état des lieux donné à bail.
Qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM n'établissent pas l'existence d'un lien entre une prétendue baisse du chiffre d'affaire et l'état du bâtiment loué.
Qu'il convient par conséquent de les débouter de leur demande d'indemnisation.
2°) Sur la demande de Monsieur [T] au titre du préjudice moral et physique
Attendu que Monsieur [T] indique ne pas avoir d'autre ressource que son activité professionnelle et que la chute de ses revenus due aux conditions d'exploitation le contraint de travailler encore, précisant travailler depuis 48 ans.
Qu'il ajoute avoir subi un dommage moral du fait de l'état du local car il a été obligé de travailler seul ce qui lui a occasionné un cancer du côlon.
Qu'il fait valoir en effet que les chercheurs estiment aujourd'hui un lien avec des événements marquants psychologiquement et des stimuli du stress.
Attendu que le lien de causalité entre l'état de santé de Monsieur [T] et l'état du bâti n'est pas établi, ce dernier ne rapportant aucune pièce permettant d'établir ce qu'il avance.
Que par ailleurs il résulte des éléments évoqués ci dessus que les conditions d'exploitation ne sont pas à l'origine de la baisse de ses revenus.
Qu'il convient par conséquent de débouter Monsieur [T] de cette demande.
3°) Sur la demande de report d'échelonnement du paiement des sommes dues par Monsieur [T]
Attendu que Maître [S], mandataire judiciaire succédant à Maitre [Z], ès qualité de liquidateur de feu Monsieur [Y] s'oppose à la demande de report d'échelonnement du paiement des sommes dues par Monsieur [T] rappelant que ce dernier doit être placé en liquidation judiciaire, vu la carence du mandataire ad hoc et l'absence totale de tout règlement par celui-ci depuis de très nombreuses années y compris au titre des échéances du plan.
Attendu qu'il convient de relever que la situation financière de Monsieur [T] est particulièrement difficile, ne pouvant plus travailler en raisons de graves problèmes de santé.
Que ce dernier indique pouvoir reprendre son activité sans en justifier, le tribunal de commerce d'Antibes par jugement en date du 6 août 2021 ayant prononcé sa liquidation judiciaire.
Qu'il résulte de ces éléments que la situation financière de Monsieur [T] ne lui permet pas de régler les sommes dues.
Qu'il y a lieu par conséquent de débouter Monsieur [T] de cette demande.
4°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.'
Qu'en l'espèce, Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM sont les principales parties succombant.
Qu'il convient par conséquent de les condamner aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré.
Attendu que l'article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité et de la situation économique des parties.
Qu'il y a lieu de condamner Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
CONDAMNE Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [T] et la SELARL [W]-SOHM aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,