AFFAIRE :N° RG 18/01640 -
N° Portalis DBVC-V-B7C-GC3K
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : DECISION en date du 22 Mars 2018 du Tribunal de Grande Instance de COUTANCES
RG n° 17/00099
COUR D'APPEL DE CAEN
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2022
APPELANTE :
Association ALIBABA
N° SIRET : 814 265 567 00010
[Adresse 3]
[Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Pauline BEAUFILS, avocat au barreau de COUTANCES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022018005667 du 09/08/2018 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN)
INTIMEE :
SCI PROVOST
N° SIRET : 324 044 296
[Adresse 1]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me Amélie MARCHAND-MILLIER, avocat au barreau de COUTANCES
INTERVENANT VOLONTAIRE :
Maître [J] [N] liquidateur à la liquidation judiciaire de l'Association ALIBABA
[Adresse 6]
[Localité 5]
représenté et assisté de Me Pauline BEAUFILS, avocat au barreau de COUTANCES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme EMILY, Président de Chambre,
Mme COURTADE, Conseillère,
M. GOUARIN, Conseiller,
DÉBATS : A l'audience publique du 08 septembre 2022
GREFFIER : Mme LE GALL, greffier lors des débats et Mme GOULARD, greffier lors de la mise à disposition
ARRÊT prononcé publiquement le 17 novembre 2022 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme GOULARD, greffier
*
Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2015, la SCI Provost a consenti à l'association Alibaba un bail commercial portant sur un immeuble situé [Adresse 3](50) moyennant un loyer mensuel de 1800 euros.
Suivant une ordonnance rendue sur requête le 1er décembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Coutances a enjoint à l'association Alibaba de payer à la SCI Provost une somme de 21.814 euros en principal au titre des loyers impayés, outre un montant de 2.181,40 euros au titre de la clause pénale.
Le 14 décembre 2016, l'ordonnance d'injonction de payer a été signifiée à l'association Alibaba par remise de l'acte à l'étude d'huissier.
Le 12 janvier 2017, l'association Alibaba a formé opposition à l'ordonnance d'injonction de payer.
Par jugement rendu le 22 mars 2018, le tribunal de grande instance de Coutances a :
- déclaré recevable l'opposition à l'ordonnance d'injonction de payer du président du tribunal de grande instance de Coutances en date du 1er décembre 2016 ;
- condamné l'association Alibaba à payer à la SCI Provost la somme de 40.414 euros au titre des loyers et charges échus au 1er juillet 2017, outre les loyers et charges échus et impayés postérieurement jusqu'à la résiliation du bail ;
- ordonné le report pendant un délai de 12 mois à compter de la présente décision du paiement des sommes dues par l'association Alibaba à la SCI Provost au titre des loyers et charges impayés ;
- prononcé à compter du présent jugement la résiliation du bail conclu entre la SCI Provost et l'association Alibaba concernant l'immeuble situé [Adresse 3] ;
- dit que l'association Alibaba devra libérer les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et que faute de l'avoir fait, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- condamné l'association Alibaba à payer à la SCI Provost une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui seraient normalement dues, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux ;
- condamné l'association Alibaba à payer à la SCI Provost la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné l'association Alibaba aux dépens, en ce compris les frais de procédure d'injonction de payer, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Damecourt Foucher Marchand selon la loi sur l'aide juridictionnelle ;
- débouté les parties de leurs autres demandes ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Par jugement du 22 mai 2019, l'association Alibaba a été placée en liquidation judiciaire.
Par déclaration en date du 1er juin 2018, l'association Alibaba a relevé appel de cette décision.
Par dernières conclusions en date du 14 février 2022, l'association Alibaba et Me [J] [N], agissant ès qualités de mandataire judiciaire - liquidateur à la procédure de liquidation judiciaire de l'association Alibaba, demandent à la cour de :
- déclarer recevable l'appel interjeté par l'association Alibaba le 1er juin 2018 ;
- déclarer recevables les demandes formulées par l'association Alibaba ;
- déclarer recevable l'intervention volontaire de Me [J] [N] ès qualités de mandataire liquidateur ;
- réformer le jugement déféré ;
En conséquence statuer à nouveau de la manière suivante,
A titre principal,
- dire et juger que la SCI Provost prise en la personne de son représentant légal a manqué à son obligation légale et contractuelle d'effectuer les grosses réparations ;
- dire et juger que c'est à bon droit que l'association Alibaba prise en la personne de son représentant légal a cessé le paiement des loyers dus au titre du bail conclu le 7 octobre 2015 sur le fondement de l'exception d'inexécution ;
- dire et juger que dans la mesure où les travaux de grosses réparations par la SCI Provost n'ont pas été réalisés, le loyer et les charges dues par l'association Alibaba seront suspendus jusqu'à la libération des lieux ;
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de l'association Alibaba ;
- dire et juger que l'association Alibaba prise en la personne de son représentant légal s'est maintenue à bon droit dans les lieux ;
A titre subsidiaire,
- dire et juger que la SCI Provost prise en la personne de son représentant légal a manqué à son obligation légale et contractuelle d'effectuer les grosses réparations ;
- fixer au passif de la procédure collective la dette de loyers dont l'association Alibaba serait débitrice ;
- condamner la SCI Provost prise en la personne de son représentant légal à payer à Maître [J] [N] ès qualités de liquidateur judiciaire de l'association Alibaba la somme de 70.200 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur son préjudice de jouissance, selon décompte arrêté au 31 décembre 2018, et à parfaire jusqu'à exécution par la SCI Provost des travaux de grosses réparations ;
- réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion de l'association Alibaba ;
- dire et juger que l'association Alibaba prise en la personne de son représentant légal pourra se maintenir dans les lieux ;
En tout état de cause,
- condamner la SCI Provost prise en la personne de son représentant légal aux dépens de l'instance et à payer à l'association Alibaba la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions en date du 13 octobre 2020, la SCI Provost demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a ordonné des délais de paiement ;
-en conséquence, vu la liquidation judiciaire de l'association Alibaba, fixer la créance de la société civile Provost à la somme de 88.358,76 euros, à titre privilégié à la liquidation judiciaire de l'association Alibaba ;
Recevant la société concluante en son appel incident,
- dire n'y avoir lieu à délais de paiement ;
- déclarer l'appelante irrecevable en ses prétentions élevées pour la première fois en cause d'appel ;
A titre subsidiaire,
- débouter l'association Alibaba l'intégralité de ses demandes ;
Ajoutant au jugement,
- condamner l'association Alibaba à payer à la concluante une indemnité de 2.500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux dépens d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2022.
Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions.
SUR CE, LA COUR
Il sera rappelé que les demandes de « dire et juger » ne constituent pas des prétentions sur lesquelles il y a lieu de statuer.
Sur l'intervention de Maître [N], ès qualités de mandataire judiciaire
Par jugement du 22 mai 2019, le tribunal de grande instance de Coutances a ouvert à l'égard de l'association Alibaba une procédure de liquidation judiciaire et a désigné Maître [N] en qualité de liquidateur. L'intervention de ce dernier à la présente instance sera jugée recevable.
Sur la recevabilité des demandes formulées par l'appelante
La SCI Provost soutient que les demandes de travaux et subsidiairement d'indemnités pour troubles de jouissance formulées par l'association Alibaba sont irrecevables faute d'avoir été présentées en première instance.
L'appelante fait valoir que ses demandes sont recevables s'agissant de demandes reconventionnelles présentant un lien suffisant avec les prétentions originaires et soumises à la cour pour opposer compensation aux demandes adverses.
L'article 564 du code de procédure civile énonce qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 567 du même code précise en outre que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
Il suffit pour cela qu'elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Les demandes originaires présentées par la SCI Provost tendaient à titre principal à voir prononcer la résiliation du bail, à voir ordonner l'expulsion de la locataire et à voir condamner celle-ci au paiement des loyers échus ainsi qu'à une indemnité d'occupation.
Les demandes présentées par l'association Alibaba et Maître [N] ès qualités tendent à titre principal à voir reconnaître que les loyers ont cessé d'être payés sur le fondement de l'exception d'inexécution et à voir par conséquent suspendre le paiement des loyers et charges jusqu'à la libération des lieux. A titre subsidiaire, il est demandé la condamnation de la SCI Provost à payer la somme de 70 200 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.
Il s'agit bien de demandes reconventionnelles se rattachant aux demandes originaires par un lien suffisant.
Les demandes formées par l'association Alibaba et Maître [N] ès qualités sont donc recevables.
Sur l'exception d'inexécution
L'association ALibaba et Maître [N], ès qualités de mandataire judiciaire, soutiennent que l'association ALibaba a à juste titre suspendu le paiement du loyer au titre de l'exception d'inexécution dès lors que la SCI Provost a gravement manqué à son obligation de procéder aux grosses réparations comme cela lui incombait et n'a pas assuré à sa locataire le clos et le couvert.
La SCI Provost indique que l'appelante est mal fondée à soutenir qu'elle pouvait légitimement ne pas régler le loyer dès lors qu'elle ne justifie pas d'une absence de délivrance ou d'une impossibilité totale de jouir de la chose louée.
Si l'association Alibaba fait mention de problèmes d'infiltrations dans les locaux donnés à bail et de fuites d'eau, elle ne justifie pas pour autant, ni même n'invoque par ailleurs, l'impossibilité totale d'exercer son activité dans les lieux dans lesquels elle s'est maintenue jusqu'en décembre 2018.
Dès lors, l'association ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers.
Selon l'article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus est une des obligations principales du preneur.
L'association Alibaba ne conteste pas n'avoir réglé qu'une somme de 1418 euros depuis son entrée dans les lieux. Il était dû au 1er juillet 2017 au titre des loyers et charges impayés la somme de 40 414 euros.
Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à compter du 22 mars 2018 en constatant que la locataire n'avait pas réglé le loyer pendant plus de deux années, ce qui caractérisait des manquements graves du preneur à son obligation principale de paiement du loyer, étant précisé que la situation n'a pas été régularisée depuis lors mais au contraire s'est aggravée. Les mesures subséquentes à la résiliation du bail seront également confirmées.
Les sommes réclamées par la SCI Provost ne sont pas contestées et le jugement sera donc confirmé sur la condamnation à paiement des loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail et sur la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux.
La SCI Provost demande que sa créance à liquidation judiciaire de l'association Alibaba soit fixée à la somme de 88 358,76 euros à titre privilégié.
Il sera fait droit à cette demande qui n'est pas contestée, le privilège résultant de la qualité de bailleur de la SCI Provost.
La société Alibaba ne formule pas dans ses dernières conclusions de délais de paiement.
Sur le préjudice de jouissance
L'association Alibaba et le mandataire judiciaire font valoir que l'association n'a pas pu jouir paisiblement des lieux du fait des manquements du bailleur à son obligation d'effectuer les travaux de grosses réparations et de l'existence d'infiltrations, de moisissures, de chute de dalles, de fuite d'eau alors que les locaux étaient destinés à recevoir du public. Ils indiquent que l'association a subi un préjudice de jouissance équivalent au montant du loyer dont elle était débitrice.
La SCI Provost soutient qu'elle n'était tenue que des grosses réparations, que les fuites d'eau relevaient de la responsabilité du locataire et qu'elle n'a jamais été mise en garde sur la nécessité d'une réfection complète de la toiture dont il n'est par ailleurs pas justifié qu'elle était nécessaire.
Le contrat de bail signé par les parties met à la charge du bailleur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil.
Selon l'article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien.
En l'espèce, l'association ALibaba a fait réaliser un constat d'huissier en date du 10 août 2018. L'huissier de justice a constaté :
Au premier étage, au niveau des bureaux, une fenêtre en bois en simple vitrage dont le mécanisme de blocage est cassé, des plafonds présentant des auréoles, des points de moisissure, des infiltrations d'eau, des traces d'écoulement d'eau sur le puits de lumière constitué de plaques de tôles translucides ;
Au niveau du grenier, des traces attestant de l'existence de fuites d'eau au niveau de la toiture et des moisissures sur les lames de plancher, des toilettes non utilisables du fait d'une fuite d'eau, des traces d'humidité et d'infiltration au niveau du plafond, des dalles du plafond décollé ;
Au niveau du sous-sol, une dalle du plafond manquante, des traces d'infiltration sur le mur, un tuyau d'évacuation des eaux posés à même le sol ;
Une façade extérieure du bâtiment ancienne et non entretenue et la disparition d'une bande de rive sur un côté de la toiture extérieure.
L'association ALibaba communique par ailleurs, l'attestation non datée de la gérante de la société LDE, entreprise de charpente, isolation, couverture, qui indique qu'un de ses ouvriers avait constaté que la couverture des locaux donnés à bail à l'association était en très mauvais état et qu'il « faudrait voir pour la refaire ».
Il sera relevé que l'état des lieux d'entrée, signé par les deux parties, fait état dans les magasins de sols vétustes et usagers, de murs abîmés, présentant des traces sombres et de dalles de plafond abîmées et mal fixées.
Il n'est pas fait état de fuite d'eau, ni d'infiltrations. Il est précisé que les toilettes fonctionnent.
Dans l'arrière magasin et à l'étage, il est fait mention de murs en bon état et de plafonds en bon état.
Il est versé aux débats un courrier de l'association Alibaba du 18 février 2018 adressé au bailleur, invoquant des intempéries ayant provoqué des dégâts sur la toiture, une toiture très vétuste irréparable et une absence d'étanchéité. Ce courrier émanant de la locataire ne permet pas d'établir la réalité de la situation.
Il sera en outre constaté que ce courrier a été écrit pendant le délibéré du tribunal de grande instance et qu'il n'est justifié de l'envoi d'aucune mise en demeure de réaliser des travaux de réfection de la toiture pendant le cours du bail du fait d'une dégradation de l'état des locaux donnés à bail.
L'état des lieux d'entrée s'il évoque l'existence de traces sombres sur certains murs, et de dalles du plafond du grand magasin abîmées et mal fixées, ne comporte pas de mentions sur un mauvais état général de la toiture ou sur l'existence d'infiltrations.
L'attestation de la gérante de la société LDE est non datée et très imprécise sur l'état réel de la toiture.
Le jugement du 22 mars 2018 a prononcé la résiliation du bail avec exécution provisoire.
Le constat d'huissier, qui est postérieur à la résiliation du bail prononcé avec exécution provisoire par le tribunal de première instance, ne permet pas de déterminer l'origine des désordres constatés, ni l'état de la toiture ni s'il y a lieu à des travaux de réfection totale de celle-ci.
Dès lors, la locataire ne rapporte pas la preuve que la toiture du local donné à bail nécessitait des travaux importants relevant des grosses réparations incombant au bailleur.
Il ne peut dès lors être retenu que le bailleur a manqué à son obligation d'effectuer les grosses réparations à sa charge.
L'association Alibaba et Maître [N], ès qualités de mandataire judiciaire, seront donc déboutés de leur demande formée au titre d'un préjudice de jouissance.
Les dispositions du jugement déféré relatives à la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, exactement appréciées, seront confirmées.
L'association Alibaba et Maître [N], ès qualités de mandataire liquidateur, qui succombent en leurs prétentions, seront déboutés de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité commande de condamner l'association Alibaba à payer à la SCI Provost une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
L'association Alibaba sera condamnée aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe ;
JUGE recevable l'intervention volontaire de Maître [N], ès qualités de mandataire liquidateur de l'association Alibaba ;
JUGE recevable les demandes formées par l'association Alibaba ;
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
FIXE la créance principale de la SCI Provost à la liquidation judiciaire de l'association Alibaba à la somme de 88 358,76 euros à titre privilégié ;
CONDAMNE l'association Alibaba à payer à la SCI Provost la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
CONDAMNE l'association Alibaba aux dépens d'appel ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes contraires ou plus amples ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
E. GOULARD F. EMILY