REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 10
ARRÊT DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/07009 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTIZ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 15 mars 2022-Juge de l'exécution de BOBIGNY-RG n° 21/08870
APPELANTS
Madame [P] [K] veuve [P]
[Adresse 9]
[Localité 10]
Monsieur [H] [P]
[Adresse 5]
[Localité 11]
Monsieur [G] [P]
[Adresse 2]
[Localité 12]
Madame [C] [P]
[Adresse 4]
[Localité 10]
tous représentés par Me Jean-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945
ayant tous pour avocat plaidant Me Antoine ALEXIEV, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
TRESOR PUBLIC SIE DU 10ÈME NORD
[Adresse 8]
[Localité 10]
n'a pas constitué avocat
S.D.C. [Adresse 7] ET [Adresse 6] À [Localité 13], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet AMC, ayant son siège social [Adresse 3] - [Localité 13], et elle-même représentée par son gérant y domicilié en cette qualité.
représenté par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller, chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre
Madame Catherine LEFORT, conseiller
Monsieur Raphaël TRARIEUX, conseiller
GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire GROSPELLIER
ARRÊT
-réputé contradictoire
-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
-signé par Madame Bénédicte PRUVOST, président de chambre et par Monsieur Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.
*
Déclarant agir en vertu d'un jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 1er février 2017, qui a été signifié le 16 mars 2017 au DNID ès-qualités de curateur à la succession vacante de M. [I] [P], puis les 18, 21 et 22 février 2019 à [P], [H], [G] et [C] [P], ci-après dénommés 'les consorts [P]', le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 13], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', a délivré le 22 juin 2021 aux consorts [P] un commandement valant saisie immobilière portant sur un bien sis à l'adresse susvisée, portant le n° de lot 26.
Ce commandement valant saisie immobilière a été publié au service de la publicité foncière de Bobigny 1 le 19 juillet 2021 volume 2021 S n° 110.
Le syndicat des copropriétaires ayant assigné les consorts [P] à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution de Bobigny a notamment, suivant jugement daté du 15 mars 2022 :
- déclaré irrecevables les conclusions n° 2 prises par les consorts [P] et notifiées le 7 décembre 2021, ainsi que les nouvelles demandes qui y étaient contenues ;
- rejeté la demande d'annulation du commandement valant saisie immobilière ;
- ordonné la vente forcée du bien susvisé, à l'audience du 17 mai 2022, sur une mise à prix de 120 000 euros ;
- retenu la créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [P] à hauteur de 114 757,16 euros au 31 mai 2021, outre intérêts au taux légal postérieurs ;
- autorisé le syndicat des copropriétaires à procéder à des visites du bien ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires ;
- condamné in solidum les consorts [P] au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens suivront le sort des frais taxés.
Selon déclaration en date du 13 avril 2022, les consorts [P] ont relevé appel de ce jugement.
Par acte en date du 11 mai 2022, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires ainsi que le Trésor Public SIE du 10° Nord, créancier inscrit, devant la Cour d'appel de Paris à jour fixe, autorisés à cette fin par une ordonnance sur requête en date du 5 mai 2022.
Ils ont demandé à la Cour de :
- dire que lot n°26 visé par le procès-verbal d'assemblée générale du 13 mai 2019, par le commandement valant saisie immobilière et par l'assignation à comparaître devant le juge de l'exécution n'existe pas, et est remplacé par le lot n° 79 ;
- dire que tant le commandement valant saisie immobilière que l'assignation ne se fondent pas sur le titre exécutoire invoqué ;
- annuler ces deux actes ;
- rejeter la demande de vente forcée du bien ;
- prendre acte de ce que la résolution n°16 de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2019 constate que lot n°26 n'existe plus mais décide qu'il sera saisi ;
- prendre acte de ce que les résolutions n° 17, 17.1 et 17.2 ne désignent pas le syndic chargé de mener à bien la saisie immobilière et ne visent en outre aucun litige, aucune dette, et aucun débiteur, notamment pas Maître [X], qui avait été désignée en tant que mandataire successoral suite au décès du de cujus, [I] [P], survenu le [Date décès 1] 2013, ni aucun de ses héritiers ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de ces demandes, les consorts [P] ont exposé que lot n° 26 n'existe plus suite à une modification de l'état descriptif de division en 2009, et qu'il a été subdivisé en deux lots, portant les n°79 et 80, ce dernier n'étant pas un lot privatif mais constitué de parties communes. Ils ont ajouté que cette modification n'avait jamais été publiée mais que le syndicat des copropriétaires n'en ignorait pas l'existence. Ils ont fait valoir que le procès-verbal d'assemblée générale ne mentionnant pas l'identité du syndic chargé de la procédure, il ne valait pas habilitation du demandeur à agir.
Dans ses conclusions notifiées le 27 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a soutenu :
- que les conclusions n°2 prises par les consorts [P] avaient à bon droit été déclarées irrecevables par le juge de l'exécution dont la décision devra être confirmée de ce chef ;
- que les contestations des débiteurs relativement au lot n°26 sont irrecevables par application de l'article R 311-5 du code des procédures civiles d'exécution car elles n'ont pas été soutenues en première instance, lors de l'audience d'orientation ;
- subsidiairement, que conformément à l'article 2 du décret du 4 janvier 1955 la modification de la situation juridique d'un immeuble n'est pas opposable aux tiers tant qu'elle n'est pas publiée, l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoyant également la nécessité d'une publication ; que la modification des lots invoquée par les débiteurs n'avait jamais été publiée et les intéressés le savaient, en ayant été informés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 14 janvier 2019 ;
- que tant le règlement de copropriété que l'acte de vente du 27 octobre 1972 visent le lot n°26 ;
- que l'inscription d'hypothèque, le commandement valant saisie immobilière et l'assignation leur sont conformes ; qu'ils ont d'ailleurs été régulièrement publiés alors que si la désignation des lots avait été inexacte, le service de la publicité foncière aurait refusé de les publier ;
- qu'en conséquence il faut considérer que lot n°79 n'existe pas ;
- que les consorts [P] ne peuvent en disconvenir car ils ont signé un mandat de vente visant le lot n°26 ;
- que s'agissant de l'habilitation du syndic, elle était régulière, se transmettant aux syndics successifs comme en a décidé la jurisprudence, de sorte que le défaut de désignation du syndic nommément (le cabinet AMC) n'a pas de conséquences ;
- qu'elle n'avait pas à y mentionner le montant de la dette ;
- que le débiteur était bien désigné dans cette habilitation, à savoir les héritiers de feu [I] [P] ; que ceux-ci sont d'autant moins fondés à le contester qu'ils ont omis de lui notifier un avis de mutation du bien comme prévu à l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ;
- que le commandement valant saisie immobilière est régulier et comporte l'ensemble des mentions prévues à l'article R 321-3 du code des procédures civiles d'exécution, qui est seul applicable ;
- qu'il avait bien déclaré sa créance auprès du notaire chargé de la succession du de cujus, le 17 novembre 2020.
Le syndicat des copropriétaires a en conséquence demandé à la Cour de :
- déclarer irrecevables les contestations des consorts [P] quant au lot de copropriété objet de la présente saisie immobilière ;
- confirmer le jugement d'orientation ;
- condamner les consorts [P] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Audineau conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
En leurs conclusions notifiées le 12 octobre 2022, les consorts [P] ont répliqué :
- que le moyen tiré de l'inexistence du lot n°26 était recevable ;
- que la modification du règlement de copropriété s'imposait au syndicat des copropriétaires, seuls les tiers ne pouvant pas s'en prévaloir si elle n'était pas publiée ;
- qu'il incombait au syndicat des copropriétaires, mandaté par une assemblée générale, de procéder à cette publication mais qu'il n'en avait rien fait ;
- que s'il est exact que dans le mandat de vente du bien, ils avaient fait référence au lot n°26, c'était uniquement en vue de se conformer aux mentions du fichier immobilier ; que cela ne vaut pas reconnaissance implicite de ce lot ;
- que l'habilitation du syndic à agir en justice par l'assemblée générale aurait dû mentionner les débiteurs contre lesquels serait engagée la saisie immobilière, étant rappelé que la seule mention de 'la sucession de Monsieur [I] [P]' était insuffisante car l'un d'eux pouvait toujours renoncer à la succession ;
- que le syndic actuel, le cabinet AMC, n'est ainsi pas habilité à agir en justice à leur encontre.
Les consorts [P] ont maintenu leurs prétentions, et réclamé la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à chacun.
Le Trésor Public SIE du 10° Nord, assigné à personne, n'a pas constitué avocat.
MOTIFS
Le jugement n'est critiqué par aucune des parties en ce qu'il a déclaré irrecevables les conclusions n° 2 prises par les consorts [P] et notifiées le 7 décembre 2021. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce point.
En vertu de l'article R 311-5 du code des procédures civiles d'exécution, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l'audience d'orientation prévue à l'article R 322-15 à moins qu'elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Il en résulte que hors ce dernier cas, c'est à ladite audience que le débiteur doit présenter l'ensemble des contestations, Devant la Cour, le débiteur ne peut donc invoquer des moyens qui ne l'avaient pas été au stade de la première instance.
Il résulte de la lecture de l'exorde du jugement dont appel que les consorts [P] n'ont pas prétendu devant le juge de l'exécution que la saisie immobilière était irrégulière au motif qu'elle portait sur un lot, celui portant le n°26, qui n'existait plus. Ce moyen est donc irrecevable.
S'agissant de l'habilitation du syndic, en vertu de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 :
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R 136-2 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
Au cas d'espèce, le procès-verbal d'assemblée générale en date du 13 mai 2019 était rédigé comme suit : 'Mandat pour engager une procédure de saisie immobilière à l'encontre de la succession de Monsieur [I] [P] propriétaire du lot n° 26, débiteur de ,00 euros. L'assemblée générale habilite son syndic, dans les conditions prévues à l'article 55 du décret du 17 mars 1967, à introduire une procédure de saisie immobilière à l'encontre de la succession de Monsieur [I] [P] (prénom francisé en [J]), en vue de mettre en vente judiciairement le lot n° 26 lui appartenant dans l'immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 13].'
Une autorisation donnée au syndic de copropriété vaut habilitation pour tous les syndics successifs, sans qu'il soit nécessaire que le syndicat renouvelle son autorisation à chaque changement de syndic. Il importe donc peu que le procès-verbal d'assemblée générale susvisé ne mentionne pas expressément que c'était le cabinet ACM qui était chargé de diligenter la procédure.
Aucune disposition légale n'exige que la décision par laquelle l'assemblée générale habilite le syndic à exercer des poursuites à fin de saisie immobilière à l'encontre d'un copropriétaire énonce de manière exacte le montant des sommes dues par celui-ci. Il est donc indifférent que le procès-verbal d'assemblée générale litigieux ne mentionne pas le montant de la somme présentement réclamée.
S'agissant de la désignation du débiteur contre lequel devait être engagée la saisie immobilière, était visée 'la succession de Monsieur [I] [P]'. Le syndic a donc bien été habilité à agir en justice à l'encontre des consorts [P], à savoir sa veuve et ses trois enfants, et ceux-ci sont d'autant moins en mesure de se plaindre de ce qu'ils n'ont pas été nommément désignés qu'en contravention avec les dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967, ils se sont abstenus de lui notifier un avis de mutation du bien.
Enfin, contrairement à ce qu'avancent les appelants dans leurs écritures, le commandement valant saisie immobilière et l'assignation à comparaître devant le juge de l'exécution se fondent bien sur le titre exécutoire visé dans ces deux actes, à savoir le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Bobigny le 1er février 2017.
Le commandement valant saisie immobilière n'étant pas autrement contesté, la procédure est en tous points régulière et le jugement sera confirmé en l'ensemble de ses dispositions.
Les consorts [P], qui succombent, seront condamnés au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Statuant dans les limites de l'appel,
- DECLARE irrecevables les contestations de Mme [P] [P], M. [H] [P], M. [G] [P] et Mme [C] [P] quant au lot de copropriété objet de la présente saisie immobilière ;
- CONFIRME le jugement en date du 15 mars 2022 ;
- CONDAMNE Mme [P] [P], M. [H] [P], M. [G] [P] et Mme [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 13] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE Mme [P] [P], M. [H] [P], M. [G] [P] et Mme [C] [P] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Audineau conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier, Le président,