Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 17 NOVEMBRE 2022
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08673 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYCU
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Avril 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/50629
APPELANTE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1] représenté par son syndic, la société CLARDIM (RCS de NANTERRE n°502 320 286)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
Assisté à l'audience par Me Stanislas HUERRE, avocat au barreau de PARIS,
INTIMEE
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET FABRICE SAULAIS
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté et assisté par Me Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1846
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre chargée du rapport et Thomas RONDEAU, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre
Thomas RONDEAU, Conseiller
Michèle CHOPIN, Conseillère
Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
*
EXPOSE DU LITIGE
Se plaignant de la présence d'humidité dans un bâtiment de son immeuble semblant provenir de la copropriété voisine du [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]), représenté par son syndic la société Cabinet Fabrice Saulais, a fait assigner en référé-expertise le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société Clardim.
Par ordonnance de référé du 26 juin 2020, Mme [X] a été désignée en qualité d'expert et a déposé son rapport le 22 septembre 2021, concluant que les infiltrations affectant le bâtiment A du syndicat des copropriétaires du 4 passage Boiton trouvent leur origine dans le revêtement fissuré du mur mitoyen côté jardin du [Adresse 1].
Par exploit du 27 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
- condamner à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], d'avoir à faire réaliser les travaux de ravalement à neuf, - avec du mortier de chaux grillagé, et la poste d'une bande de rive supérieure en zinc -, de la face du mur mitoyen aveugle côté [Adresse 4], par telle entreprise qualifiée et sous le constat de bonne fin de tel maître d'oeuvre qui plairont, dans les soixante jours suivant la signification de l'ordonnance de référé à intervenir, puis sous astreinte journalière de cent euros à compter du soixante-et-unième jour ;
- dire que l'astreinte courra pendant un délai de deux mois à l'issue duquel il sera de nouveau statué ;
- dire que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris se réservera la liquidation de l'astreinte ordonnée ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :
' 5.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
' les entiers dépens d'instance qui comprendront les frais d'expertise de Mme [X],
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
Par ordonnance contradictoire du 8 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile :
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic, la société Clardim, à faire réaliser à ses frais l'étanchéité du mur mitoyen aveugle entre les fonds par un ravalement en mortier-plâtre-chaux à neuf, avec une bande de rive supérieure en zinc, tel qu'indiqué par l'expert judiciaire dans son rapport du 22 septembre 2021 ;
- dit que faute pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Clardim, d'avoir réalisé les travaux précités dans un délai de 180 jours à compter de la signification de la présente décision, il sera redevable, passé ce délai, d'une astreinte provisoire dont le montant sera provisoirement fixé jusqu'au 31 octobre 2022 inclus à 100 euros par jour de retard ;
- dit qu'il se réservait la liquidation de l'astreinte ;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Clardim, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Cabinet Fabrice Saulais, la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Clardim, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Clardim, aux entiers dépens, en compris ceux de la procédure du référé expertise et de l'expertise ;
- rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration du 28 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 septembre 2022, l'appelant demande à la cour de :
- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- constater l'existence de contestations sérieuses et l'absence de trouble manifestement illicite ;
- dire n'y avoir lieu à référé ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à lui verser la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] aux entiers dépens de l'instance.
En substance, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient qu'il existe une contestation sérieuse sur la nature du mur cause des désordres, mitoyen selon l'expert judiciaire mais, selon lui, propriété exclusive du syndicat des copropriétaires du 4 passage Boiton si l'on se réfère aux marques de non-mitoyenneté (plan incliné du mur vers l'immeuble du 4 passage Boiton et absence de gouttière côté [Adresse 1]) ; que par suite il y a contestation sérieuse sur la charge des réparations, l'obligation d'entretien pesant sur les deux copropriétés (sauf convention contraire) si le mur est considéré comme mitoyen, et sur le seul syndicat des copropriétaires du 4 passage Boiton si le mur est considéré comme étant sa propriété exclusive, ce qu'il revient au juge du fond de trancher.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 13 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande à la cour de :
- dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] recevable mais mal fondé en son appel et en conséquence l'en débouter entièrement ;
- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance déférée rendue le 08 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Paris ;
Y ajoutant,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui verser une indemnité de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.
En substance, l'intimé soutient que la présomption légale de mitoyenneté prévue à l'article 653 du code civil s'applique à tout mur séparatif entre deux fonds et que le jardin litigieux côté [Adresse 4] est directement accolé au mur séparatif, que la mitoyenneté du mur n'a jamais été contestée au cours des opérations d'expertise et qu'outre cette présomption, le plan parcellaire de la ville de [Localité 7] signale ce mur séparatif des deux fonds comme étant mitoyen, que l'appelant n'apporte aucun titre ou élément venant contredire cette présomption, qu'ainsi la mitoyenneté du mur cause des désordres apparaît avec évidence comme l'a constaté le premier juge, qu'il est constant que la face du mur séparatif côté du [Adresse 1] a été endommagée par la négligence de l'appelant et que lui seul avait la possibilité de constater la nécessité de ravaler le mur et de colmater les fissures infiltrantes, cette face du mur n'étant visible et accessible que depuis son fonds.
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
En cours de délibéré, les parties ont été invitées à produire leurs réglements de copropriété respectifs.
SUR CE, MOTIFS
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile,
- dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toute les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un défférend ;
- il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En l'espèce, il résulte du rapport de l'expert judiciaire, dont les constatations matérielles ne sont pas contestées par les parties, que des lots du bâtiment A de la copropriété du [Adresse 3] sont affectés par des infiltrations en provenance du mur aveugle, qualifié de mitoyen par l'expert, qui constitue l'arrière de ce bâtiment A et le sépare directement du jardin de la propriété voisine du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ce mur comportant du côté du jardin du [Adresse 1] des fissures infiltrantes en relation directe avec les désordres constatés à l'intérieur des lots du bâtiment A de la copropriété du [Adresse 3].
Force est de constater, au vu la configuration des lieux, que ce mur, séparant directement les deux propriétés et sur lequel s'adossent les plantations du jardin de l'immeuble du [Adresse 1] de même qu'une terrasse de cet immeuble au rez-de-chaussée, est apparemment mitoyen. Si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait état de signes de non mitoyenneté, il n'en apporte aucun élément de preuve, et le plan parcellaire de la ville de [Localité 7], annexé au rapport d'expertise judiciaire, figure ce mur comme un mur mitoyen. La mitoyenneté du mur litigieux n'est donc pas sérieusement contestée.
Par ailleurs, il n'est pas discutable que les fissures infiltrantes désignées par l'expert comme étant la cause des désordres siègent sur le revêtement du mur situé du côté de la propriété du [Adresse 1]. Ces fissures ne sont ainsi apparentes et réparables que depuis le jardin du [Adresse 1].
Il apparaît ainsi que la copropriété du [Adresse 3] se trouve actuellement victime d'un trouble manifestement illicite en même temps que d'un dommage imminent (l'aggravation des désordres sans réfection rapide), résultant du défaut d'entretien du côté du mur mitoyen situé sur la propriété du [Adresse 1].
C'est donc à bon droit que le juge des référés a fait injonction au syndicat intimé de procéder à ses frais et sous astreinte à la réparation de ce côté du mur suivant les travaux préconisés par l'expert judiciaire.
L'ordonnance entreprise sera ainsi confirmée en toutes ses dispositions, sauf à adapter le délai pour exécuter les travaux et les modalités du cours de l'astreinte, y compris ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile dont il a été fait une juste appréciation.
Perdant en appel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera condamné aux dépens de cette instance, débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3000 euros au titre de ses frais rrépétibles exposés en appel, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.
PAR CES MOTIFS
Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à préciser que les travaux devront être réalisés dans les six mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant six mois,
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens de l'instance d'appel,
Le déboute de sa demande fondée sur l'aricle 700 du code de procédure civile et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irréptibles exposés en appel.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE