Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 18 AVRIL 2013
(n°188, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/02971
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/06220
APPELANTE
SARL RTU
prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 3]
représentée par la AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats en la personne de Maître Sandra OHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
assistée de Maître Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 342, substitué par Maître Céline BOUCHEREAU, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
INTIME
Monsieur [T] [J]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Averèle KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635
substitué par Maître Eric BALE de L'ASS BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Chantal SARDA, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Monsieur Fabrice VERT, conseiller
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Par acte sous seing privé du 27 novembre 2009, M. [T] [J] a donné à la société RTU le mandat sans exclusivité de vendre son appartement sis [Adresse 1] au prix de 409 500 €, soit 390 000 €, net vendeur, la rémunération de l'agent immobilier à la charge de l'acquéreur étant fixée à 5 % du prix de vente. Le 30 novembre 2009, la société RTU, qui avait reçu le même jour une offre d'achat des époux [K] au prix de 409 000 €, l'a transmise à M. [J] par un message sur son répondeur téléphonique doublé d'un télégramme téléphoné du même jour à 19h42 lui indiquant avoir trouvé un acquéreur au prix du mandat, soit 390 000 €, net vendeur. Par acte sous seing privé portant la date du 2 décembre 2009, conclu avec le concours de la société Cartier immo, M. [J] a vendu son appartement aux époux [V] au prix de 405 000 €, la commission de l'agent immobilier, d'un montant de 8 000 €, étant à la charge des acquéreurs en sus du prix de vente. Le 22 avril 2010, la société RTU a assigné M. [J] en paiement de la somme de 19 500 €.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 janvier 2012, le Tribunal de grande instance de Paris a débouté la société RTU de ses demandes, la condamnant à payer à M. [J] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 15 novembre 2012, la société RTU, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1134, 1147 et 1152 du Code civil,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau, dire que M. [J] a commis une faute dans l'exécution du mandat lui occasionnant un préjudice qui doit être réparé en application de la clause pénale insérée au contrat et prévoyant une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la somme de 19 500€,
- en conséquence, condamner M. [J] à lui verser la somme de 19 500 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2009,
- à titre subsidiaire, condamner M. [J] à lui verser la somme de 19 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par la faute contractuelle qu'il a commise à son égard dans le cadre de l'exécution du mandat,
- à titre infiniment subsidiaire, condamner M. [J] à lui verser la somme de 19 500 € au titre de la perte de chance de percevoir la commission,
- en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [J] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- le débouter de toutes ses demandes,
- condamner M. [J] à lui verser au titre de l'article 700 du Code de procédure civile la somme de 3 000 € pour les frais de première instance et celle de 4 000 €, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13 septembre 2012, M. [J] prie la Cour de:
- vu les articles 6-1, alinéa 6, de la loi du 2 janvier 1970, 73 et 77 du décret du 20 juillet 1972, 1315 du Code civil,
- débouter la société RTU de l'ensemble de ses demandes et de sa demande de dommages-intérêts,
- confirmer le jugement entrepris, notamment, en ce qu'il a condamné la société RTU à lui régler la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts,
- y faisant droit et statuant à nouveau, la condamner à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,
- en tout état de cause, condamner la société RTU à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, dépens en sus.
SUR CE, LA COUR
Considérant qu'il convient de constater que la société RTU ne demande pas le paiement d'une commission, mais celui de dommages-intérêts sur le fondement de la clause pénale insérée au contrat de mandat qui la liait à M. [J], de sorte que les moyens de ce dernier, fondés sur les dispositions légales réglant le droit à rémunération de l'agent immobilier, sont inopérants ;
Considérant qu'aux termes du mandat du 27 novembre 2009 par lequel M. [J] a donné à la société RTU la mission de vendre son appartement au prix de 409 500€, soit 390 000 € net vendeur, les parties avaient stipulé à titre de clause pénale 'de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant (...) s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (...) avec tout acquéreur présenté par le mandataire', et que, pendant le durée du mandat, 'en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R. les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu', étant précisé qu'en cas de non-respect de cette obligation, le mandant 's'engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au recto' ;
Considérant qu'il résulte tant du courriel comportant offre d'achat adressé le 30 novembre 2009 par les époux [K] à la société RTU que de la proposition d'achat faite le 1er décembre 2009 par les époux [V] à la société Cartier immo que les premiers acquéreurs ont été effectivement trouvés par la société RTU laquelle a fait l'effort de réduire sa commission pour que l'offre d'acquisition fût conforme au mandat, soit une somme de 390 000 € revenant au vendeur ;
Considérant que, le mandat n'imposant aucune forme particulière à la présentation de l'acquéreur, la société RTU prouve suffisamment, par le télégramme du 30 novembre 2011 dont France telecom atteste qu'il a été remis par téléphone ce même jour à 19h42, avoir, d'une part, laissé un message sur le répondeur de M. [J] ce jour-là lui précisant avoir trouvé un acquéreur en la personne de M. [K], au prix de mandat, soit 390 000 € net vendeur, d'autre part, confirmé ce message par le télégramme téléphoné précité, ensuite, joint M. [J] par téléphone le 2 décembre 2009 lequel lui a indiqué qu'il venait de 'prendre la décision de vendre' son appartement plus cher par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, enfin, informé son mandant, par lettre recommandée avec avis de réception du 2 décembre 2009, de l'accomplissement de son mandat de vente dans les conditions de l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, étant précisé que l'avis de réception montre que M. [J] n'a pas accepté cette lettre qui lui avait pourtant été présentée le 3 décembre 2009 ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments, que M. [J], qui prétend avoir signé l'acte sous seing privé de vente au profit des époux [V] le 2 décembre 2009 avant la communication téléphonique du même jour avec le société RTU, étant observé, d'abord, que lors de cet entretien il a seulement indiqué avoir pris la décision de vendre par un autre intermédiaire, ensuite, que cette date n'est pas certaine et est même contredite par des mentions de dates postérieures au 2 décembre 2009 au sein même de cet acte, n'a notifié à la société RTU ni les nom et adresse de l'acquéreur ni ceux du notaire chargé de l'acte authentique ni encore ceux de l'agent immobilier par l'entremise duquel la vente a été effectivement réalisée ;
Qu'ainsi, M. [J] n'a respecté ni ses obligations contractuelles ni celle de loyauté qui doit présider à l'exécution des conventions ;
Considérant que, M. [J] ayant refusé de conclure aux conditions convenues au mandat avec l'acquéreur présenté par la société RTU et n'ayant pas notifié à cette dernière les éléments précités, les conditions d'application de la clause pénale sont réunies, de sorte que l'intimé ne peut prétendre, pour faire obstacle à son application, que l'appelante n'a subi aucun préjudice ;
Considérant, sur le montant de la peine convenue, que la société RTU a subi une perte de chance de percevoir sa commission ou de négocier un arrangement avec l'agent immobilier ayant effectivement réalisé la vente, de sorte que, le montant de la clause pénale étant manifestement excessif, il convient de le modérer et de le fixer à la somme de 7 000 € au paiement de laquelle M. [J] doit être condamné avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, le jugement entrepris étant infirmé en toutes ses dispositions ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de M. [J] ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société RTU sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Condamne M. [T] [J] à payer à la société RTU la somme de 7 000€ en application de la clause pénale figurant au mandat avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2010 ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. [T] [J] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. [T] [J] à payer à la société RTU la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La GreffièreLa Présidente