Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2013
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04968
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Février 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS (18ème chambre - 1ère section) - RG n° 08/12680
APPELANTE
La SCI MENIL PAN, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avocat au barreau de Paris, toque : L0029, avocat postulant
assistée de Me Aldric SAULNIER substitué par Me Sophie BARBERO, avocat au barreau de Paris, toque : A554, avocat plaidant
INTIMÉS
Monsieur [F] [Y] [W] [S] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [O] [S] [X]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentés par Me Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0079, avocat postulant
assistés de Me Louis-marie BOURGEOIS de la SELARL BOURGEOIS REZAC MIGNON, avocat au barreau de Paris, toque : L0111, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente
Mme Odile BLUM, Conseillère
Mme Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marie-Annick MARCINKOWSKI
ARRÊT :
- contradictoire.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*
EXPOSE DU LITIGE
Faits et prétentions des parties :
Suivant acte sous seing privé du 1er avril 1998, la société Menil Pan a donné en location à MM [S] [Q] et [S] [X] des locaux, à destination de marchand de vin-bar-restaurant, situés [Adresse 2] et [Adresse 3].
Par acte du 30 mars 2007, la société Menil Pan a fait délivrer à MM [S] [Q] et [S] [X] un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte du 24 juin 2008, la société Menil Pan a fait assigner MM [S] [Q] et [S] [X] en validation du congé devant le tribunal de grande instance de Paris, qui, par jugement du 9 février 2010 a constaté l'absence de motif grave et légitime, dit que le congé a mis fin au bail au 30 septembre 2007 et, sur les indemnités d'éviction et d'occupation, a désigné un expert.
L'expert a déposé son rapport le 18 mars 2011.
Par jugement du 28 février 2012, le tribunal a :
- dit que l'éviction entraîne la perte du fonds,
- fixé le montant de l'indemnité d'éviction due par la société Menil Pan à la somme de 301 000 euros, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme annuelle de 27 335 euros due par MM [S] [Q] et [S] [X] à compter du 1er octobre 2007, outre charges et taxes,
- condamné la société Menil Pan à délivrer les quittances pour les loyers et indemnités d'occupation payés à compter de mars 2006, sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après la signification du jugement,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes
- condamné la société Menil Pan au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par déclaration du 16 mars 2012, la société Menil Pan a fait appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, du 12 septembre 2013, la société Menil Pan demande :
- de lui donner acte de ses réserves quant au jugement du 9 février 2010 non signifié,
- l'infirmation du jugement,
- le débouté des demandes des intimés,
en tout état de cause :
- la fixation du montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 3 800 euros, hors taxes et charges,
- de condamner les intimés au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
Dans leurs dernières conclusions, du 29 août 2013, MM [S] [Q] et [S] [X] demandent :
- la confirmation du jugement,
- le débouté des demandes de la société Menil Pan,
- de la condamner au paiement de la somme de 150 500 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive,
- de lui ordonner la délivrance de quittances depuis le mois de mars 2006 sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,
- de la condamner au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
CELA EXPOSE,
Considérant que les décisions de donner acte sont dépourvues de tout caractère juridictionnel ; que la demande de la société Menil Pan en ce sens est sans objet ;
Considérant que la société Menil Pan soutient que les premiers juges ont systématiquement écarté ses critiques quant aux appréciations de l'expert qui n'a tenu aucun compte de ses observations formulées au dire du 29 décembre 2010 et annexé pourtant au rapport ; que cela vaut pour l'indemnité principale comme pour les indemnités annexes ; que l'indemnité principale est calculée à partir d'une ventilation entre le café-bar et le restaurant de 70/30 qui ne résulte que de l'attestation du comptable, alors même que les documents comptables ne l'établissent absolument pas ; qu'elle a souligné que les indemnités accessoires retenues restaient hypothétiques à la fois pour les frais de réinstallation, aucun devis n'étant produit, pour les pertes sur stock, aucun état n'étant produit, et même pour les indemnités de licenciement, aucun justificatif n'étant communiqué ; qu'en ce qui concerne l'indemnité d'occupation, le tribunal ne s'est pas vraiment arrêté aux détails du calcul de l'expert, écartant sans raison une valeur locative indiscutable de 40 343 euros pour la partie boutique et de 5 550 euros pour la partie habitation ;
Considérant que MM [S] [Q] et [S] [X] font valoir que les évaluations de l'expert sont fondées sur les états comptables de la société, établis par un cabinet d'expertise comptables, attestant de la ventilation du chiffre d'affaires entre le café-bar et le restaurant ; que l'expert justifie les indemnités accessoires point par point ; qu'il répond dans son rapport à chacune des objections soulevées par la bailleresse ; que pour l'indemnité d'occupation, le tribunal a appliqué une décote pour précarité de 10 % pour la partie boutique, tenant compte des circonstances grevant à ce jour l'exploitation du fonds et de la situation des parties ;
Considérant que la société Menil Pan, dans ses écritures, ne conteste à aucun moment le principe du paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'elle ne critique que les modalités d'évaluation du montant de l'indemnité utilisées par l'expert et reprises par les premiers juges ; que, toutefois, elle n'en tire aucune conséquence sur le montant auquel elle estimerait que la dite indemnité devrait être fixée ni ne propose aucune autre modalité d'évaluation ; qu'elle se contente de conclure au débouté des demandes des intimés qui eux, demandent la confirmation du jugement ;
Considérant que si la société Menil Pan affirme que l'expert puis les premiers juges ont donné des estimations sans exiger des preneurs les documents indispensables, elle n'indique pas quels documents auraient dû être produits ; que les intimés sont fondés à rappeler que les documents produits émanent d'un cabinet d'expertise comptable et qu'ils ne sont pas utilement critiqués par la société Menil Pan ; que, contrairement à ce qu'affirme la société Menil Pan, l'expert a répondu point par point à son dire du 29 décembre 2010, ainsi qu'il apparaît à la page 29 et 30 du rapport, notamment en ce qui concerne les coefficients retenus de 700 fois la recette café et de 75 % du chiffre d'affaires pour le restaurant, en rappelant qu'il s'agit de la fourchette moyenne-basse des usages de la profession, justifiés au regard des caractéristiques de l'établissement, ou en ce qui concerne les frais de réinstallation, en indiquant qu'ils ont été retenus au prix très faible de 300 euros le m2, ou en ce qui concerne le stock, en retenant celui figurant au bilan, avec un pourcentage forfaitaire volontairement bas en l'absence d'état communiqué pour les liquides ; que les premiers juges, enfin, ont exactement repris, élément par élément, les évaluations de l'expert en vérifiant leurs correspondances au regard des usages de la profession et des caractéristiques des lieux et, pour les frais de licenciement, ont, à juste titre, précisé qu'ils ne pourraient être payés que sur justificatifs ; qu'en conséquence, le jugement en ce qui concerne la fixation du montant de l'indemnité d'éviction doit être confirmé ;
Considérant que, sur l'indemnité d'occupation, la société Menil Pan rappelle son dire du 29 décembre 2010 selon laquelle son montant est minoré et devrait être fixé à la somme mensuelle de 3 800 euros ;
Considérant qu'aux termes de l'article L 145-28 du code de commerce, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation ; qu'elle correspond à la valeur locative, non pas de marché mais de renouvellement, dans des conditions exclusives de tout plafonnement ; que l'expert a produit des références de locations nouvelles sans droit d'entrée, de loyers pratiqués pour lesquels un droit d'entrée ou un droit au bail a été versé, de loyers de renouvellement déplafonnés et de décisions judiciaires, pour des prix au m2 allant de 260 à 270 euros le m2 pour la partie boutique, le prix pour la partie habitation demeurant inchangé ; que c'est par une appréciation exacte de l'ensemble des références produites et eu égard à l'activité exercée, à l'emplacement des locaux, à leurs caractéristiques et aux obligations respectives des parties que les premiers juges ont retenu le prix de 270 euros le m2 pour la boutique ; qu'ils ont, à juste titre, retenu un coefficient d'abattement pour précarité de 10 %, tenant compte de la situation de MM [S] [Q] et [S] [X] ;
Considérant que MM [S] [Q] et [S] [X] demandent que l'astreinte fixée par les premiers juges pour la délivrance de quittances par la société Menil Pan soit portée à 150 euros par jour de retard à compter de l'arrêt ; que toutefois, le jugement n'était pas assorti de l'exécution provisoire et, à ce jour, l'astreinte n'apparaît pas nécessaire à l'exécution de la décision ;
Considérant que MM [S] [Q] et [S] [X] demandent l'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive au motif que la société Menil Pan ne délivre pas de quittances, recourt à un acte aussi grave qu'un congé sans indemnité d'éviction dans le seul but d'exercer une pression illégitime sur eux et les maintient, par son appel dans l'incertitude ; que toutefois, par ces moyens, MM [S] [Q] et [S] [X] n'établissent pas la faute qu'aurait commise, dans la présente instance, la société Menil Pan, exerçant ses droits de propriétaire des lieux, de nature à faire dégénérer en abus son droit d'agir en justice ; que la demande doit donc être rejetée ;
Considérant que la société Menil Pan doit être condamnée à payer à MM [S] [Q] et [S] [X] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Considérant que la société Menil Pan doit être condamnée aux dépens de l'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement,
Y ajoutant :
Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
Condamne la société Menil Pan à payer à MM [S] [Q] et [S] [X] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamne aux dépens de première instance et de l'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE